Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru

Как обезопасить инвестицию в новостройку

15.08.2017

Невідомий автор

Покупка жилья на первичном рынке сулит повышенные риски инвестору и требует тщательной проверки многих нюансов. Они связаны не только с самим ЖК, месторасположением, планировкой квартиры, но и с репутацией застройщика и его методами работы.

3m2 составил список из 9 правил для инвесторов, которые помогут не потерять деньги, инвестированные в недвижимость.

Шаг 1 – анализ цен на рынке

Низкая стоимость квадратного метра – причина внимательнее присмотреться к объекту и застройщику. Демпинговые цены предполагают либо какой-то подвох, либо определенные условия.

Например, готов лишь котлован под объект. Будет ли он достроен – открытый вопрос. Это большой риск, который оправдан лишь в случае с известными и проверенными девелоперами.

Как правило, застройщики очень сильно занижают цену, когда имеют серьезные проблемы. Так было с объектами Войцеховского, которые строились без разрешений, на самовольно захваченных участках.

 ВойцеховскийОбъекты Войцеховского строились без разрешений, на самовольно захваченных участках

Шаг 2 – репутация застройщика

Предыдущий опыт и широкий портфель сданных в эксплуатацию объектов на рынке позволяет оценить качество и методы работы застройщика. Ознакомившись с реализованных комплексами, инвестор может сформировать свое мнение и приблизительно понимать, чего ожидать.

Шаг 3 – разрешительная документация

В первую очередь, необходимо обратить внимание на наличие у застройщика таких документов:

– правоустанавливающие документы на земельный участок;
– градостроительные условия и ограничения, технические условия, задание на проектирование;
– лицензия на создание объектов архитектуры генподрядчика;
– разрешение на строительство;
– декларация о начале выполнения строительных работ;
– утвержденная проектная документация;
– договоры о подключении объекта строительства к инженерным сетям.

Документы

Обязательно изучите разрешительную документацию

Все перечисленные документы потенциальному инвестору должны предоставить по первому требованию. В идеале они должны быть размещены на сайте ЖК. Если сотрудник отдела продаж не может предоставить документы, скорее всего, у застройщика есть какие-то проблемы.

Шаг 4 – разрешение на землю

При выборе объекта для инвестирования желательно самостоятельно изучить информацию об истории участка. Обратите внимание, нет ли в отношении него судебных разбирательств, конфликтов с местными жителями, имущественных споров. К сожалению, в украинских реалиях отсутствие разбирательств и конфликтов на момент инвестирования, особенно на ранних этапах строительства, не гарантирует, что их не возникнет в будущем.

Стоит также сделать общий визуальный аудит участка на местности, поиск ограничений, проконсультироваться с местными жителями. Инвестор может сам убедиться в том, что все заявленное застройщиком соответствует действительности

Шаг 5 – форумы и мнение инвесторов

Получить информацию о проектах застройщика можно посредством общения с уже заселившимися жильцами более ранних секций или других ЖК, а также с помощью изучения специализированных форумов.

Там есть ответы на самые важные вопросы: вовремя ли дома были сданы в эксплуатацию, оформлены ли все документы, присвоены ли объектам физические адреса, подключены ли квартиры к коммуникациям и пр. Это те моменты, которыми даже при наличии уже завершенных проектов могут «грешить» недобросовестные застройщики.


На форумах можно почитать отзывы инвесторов, узнать про подвожные камни

Шаг 6 – мониторинг профильных сайтов

Определившись с ЖК или несколькими вариантами, убедитесь, что ваш дом не попал в списки проблемных строек.

Для этого можно использовать сайт Ассоциации пострадавших инвесторов, который содержит детальную информацию о ненадежных застройщиках и проблемных объектах.

Можно также изучить градостроительный мониторинг столицы, где есть информация о проблемах с разрешительной документацией у строящихся комплексов.

Шаг 7 – фото- и видеоотчеты хода строительства

Ход строительства жилых комплексов можно отследить с помощью фотографий и видеоотчетов с объектов. Обычно сами застройщики публикуют еженедельные отчеты о проделанной работе.

Инвестор видит, действительно ли объект строится, не замер ли он через пару месяцев работ.

Отслеживайте ход строительства на сайте застройщика

Функцию фотомониторинга также запустил сайт ЛУН.ua: стройки ежедневно фотографируют с фиксированных точек – контрольных ракурсов. Видеоотчеты с помощью коптера помогают рассмотреть объект со всех сторон с высоты птичьего полета.

Шаг 8 – внимательно читаем договор

Когда решение о покупке принято, стоит очень внимательно изучить договор. Лучше проконсультироваться со специалистом в области строительного права и провести комплексную проверку документации застройщика и условий конкретного договора.

Внимательно читайте договор

В договоре обязательно должно быть:

– информация о секции, этаже, расположении квартиры, ее номер, площадь и стоимость квадратного метра;
– описание планировки квартиры со схемой;
– точные сроки выполнение работ и передачи дома в эксплуатацию;
– четкое описание непредвиденных обстоятельств и их последствий;
– обязательства покупателя и застройщика;
– порядок оплаты: сроки, этапы и размеры платежей;
– перечень всей разрешительной документации на строительство;
– сроки действия договора.

Наиболее надежными способами инвестирования юристы называют участие ФФС (фонде финансирования строительства) или выкуп целевых облигаций. К относительно надежным относят форвардные контракты.

Шаг 9 – схема оплаты

Застройщик обязательно должен в договоре указать реквизиты компании, необходимые для внесения оплаты через банковскую кассу. Все платежи только безналичные и с обязательной фиксацией даты.

В отделе продаж надежного застройщика никогда не будут требовать оплатить первый взнос или всю стоимость квартиры наличными.  

Перевод денег на счет фирмы, которая не указана в договоре, – тоже тревожный звоночек для инвестора.

В пригороде Киева, так же, как и в столице, в июле стоимость квадратного метра в новостройках снизилась. Но темпы снижения отстают от киевских – в …

Индекс недоступности жилья является одним из ключевых показателей состояния рынка недвижимости. 3m2 узнал, что представляет собой этот показатель, как он рассчитывается и на каком уровне …

Статьи по теме
Аналітика
Різкий стрибок: як змінилася ціна квадратного метра в новобудовах Києва за листопад 2021

За оновленою статистикою від ЛУН. Місто за листопад середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва стрімко зросла — до 34 700 грн…

02 / 12 / 2021

Аналітика
Як продати квартиру в новобудові

Купуючи житло в новобудові, частина інвесторів розглядають це як варіант примножити свої грошові заощадження. І вже після здачі ЖК до…

25 / 11 / 2021

Аналітика
Як правильно вибрати та купити квартиру в новобудові 2021

В українських реаліях купівля квартири пов’язана з певними процедурами, які необхідні для перевірки безпеки угоди, надійності продавця, а також правильності…

23 / 11 / 2021

Аналітика
Що таке житловий комплекс?

Сучасне будівництво на ринку житлової нерухомості — це не просто зведення одного будинку з кількома магазинами на першому поверсі. У…

19 / 11 / 2021