Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru

Як правильно вибрати та купити квартиру в новобудові 2021

23.11.2021

Ганна Нагребельна

В українських реаліях купівля квартири пов’язана з певними процедурами, які необхідні для перевірки безпеки угоди, надійності продавця, а також правильності оформлення документів на житло. Розповідаємо, як вибрати квартиру в новобудові за оптимальною ціною та не потрапити на довгобуд.

Як вибрати квартиру в новобудові

Почніть пошук відповідного житла за основними параметрами:

– Київ чи Київська область;
– район міста чи населений пункт області;
– мінімальна та максимальна вартість за квадратний метр;
– клас житла та кількість кімнат.

Щоб зрозуміти, де саме і як вибрати житловий комплекс, насамперед зважте «за» і «проти» різних варіантів розташування.

Наприклад, із центральних районів столиці вийде швидше діставатися різних інфраструктурних об’єктів, але це не означає, що вдасться уникнути корок.

Віддалені від центру Києва райони зараз активно забудовують: з’являються не лише житлові будинки, а потрібна комерційна складова, що робить життя в них зручним. У той же час тут можна зіткнутися, наприклад, з не дуже гарною транспортною розв’язкою, сусідством ТЕЦ або промислової зони.

Тому, перш ніж зупинитися на певному районі столиці та конкретному ЖК, варто прочитати огляди на профільних ресурсах, де деталізовані всі нюанси. Так, онлайн-журнал про новобудови 3m2 веде окрему рубрику «Будконтроль», в ній є розбір нових житлових комплексів. Зручно, що можна прочитати не лише про столичні ЖК, а й про ті, що будують у Київській області.

Передмістя Києва також необхідно ретельно вивчати, адже напрямок та віддаленість від міста суттєво впливатимуть на логістику та комфорт. Скажімо, якщо сім’я працює вдома і не потребує щоденних поїздок до столиці, тоді можна вибирати комплекс подалі від міської забудови та ближче до екологічно чистішої зони з озером, лісом чи великим парком поблизу.

Визначальними факторами при виборі ЖК у Києві чи області також будуть:

– законність будівництва;
– репутація забудовника;
– розвиненість місцевої інфраструктури;
– мета купівлі житла;
– вартість квадратного метра;
– терміни здачі ЖК;
– якість використовуваних технологій та матеріалів;
– наявність ремонту, екологічних ініціатив від забудовника.

Далі детально розглянемо, як купити квартиру в ЖК для себе або під оренду, щоб отримувати пасивний дохід.

Як вигідно купити квартиру в новобудові

На вартість житла у новобудові впливає кілька параметрів:

– віддаленість від центру Києва або самого міста;
– клас житла (економ, комфорт, бізнес або преміум/еліт) та його площа;
– етап будівництва, на якому відбувається купівля;
– терміни введення в експлуатацію;
– наявність акцій, знижок від забудовника;
– розмір першого внеску та можливість/необхідність оформляти розстрочку, кредит.

На сайті 3m2 можна прочитати про те, як вигідно купити квартиру в новобудові. Тут є інформація про старт продажів, вигідні умови на окремі варіанти квартир і ремонт від забудовника, майбутні дати подорожчання квадратного метра, а також пропозиції придбати місце в паркінгу або комору за дуже гарною ціною.

Якщо йдеться про купівлю житла для себе і є час почекати два-три роки, найвигідніший період придбання квартири — на початку продажів, коли забудовник риє котлован та закладає фундамент.

У разі придбання житлової нерухомості для здачі в оренду, повернення інвестицій необхідне якнайшвидше. Відповідно, варто порахувати, що вигідніше:

– купити дорожче, але практично відразу зробити ремонт та запросити постояльців, щоб починати окупати вкладення;

– сплатити 30-50% від повної суми та взяти кредит або розстрочку;

– скористатися знижкою від забудовника та придбати те, на що поширюється акція;

– все ж таки почекати кілька років, але вибрати найбільш цікавий за ціною варіант, коли ціни найнижчі.

За даними експертів у житловій нерухомості, окупність інвестицій у житло для здачі в оренду складає близько 8-10 років, якщо вдало обраний ЖК та його ввели в експлуатацію у заявлені терміни.

Ще один варіант купити квартиру за вигідною ціною в новобудові, але вже на пізніших термінах його будівництва — зловити хорошу пропозицію на вторинному ринку. У цій ситуації матиме місце придбання за договором переуступки (тобто конкретний ЖК ще не зданий, але, наприклад, вигнано коробку, прокладено комунікації та тривають оздоблювальні роботи). Для Києва та області подібні угоди є найпоширенішим явищем, адже деякі приватні інвестори заробляють саме таким чином. Зрозуміти, наскільки цікава їхня пропозиція в конкретний момент, можна порівнявши вартість у них і забудовника. Наприклад, нещодавній випадок по одному київському ЖК: різниця становила близько $10 тис. для трикімнатної квартири на користь ціни приватного інвестора. Забудовник саме таке житло за більш низькою ціною запропонувати не зміг.

Як перевірити та вибрати забудовника

Питання, як купити квартиру в новобудові від забудовника і не помилитися з вибором, турбує багатьох покупців. Вартість житла у Києві та області досить велика, щоб переживати про інвестиції. При цьому гарантії держава на себе не бере, хоч і видає дозвільні документи на оренду/купівлю ділянки під будівництво ЖК, а також її будівництво.

Переконуватись у надійності забудовника доведеться самостійно, перевіряючи та аналізуючи його роботу на ринку столичної житлової нерухомості. Почніть із сайту компанії, де мають бути:

– установчі документи;
– дані про керівництво та корпоративну структуру;
– річні звіти та дані про фінансування будівництва;
– новини, акції;
– перелік об’єктів, які реалізовані та знаходяться на різних етапах будівництва;
– детальна інформація про кожний ЖК (добре, якщо вказана вартість або діапазон цін за квадратний метр), у тому числі фото чи онлайн-відео з місця будівництва, термін здачі об’єкта;
– умови купівлі житла, у тому числі розстрочки та кредитування;
– контакти відділу продажів, головного офісу, посилання на соцмережі.

До речі, на сайті забудовники не завжди оперативно публікують інформацію, тому радимо заглянути на їхні сторінки у соціальних мережах. Там можна почерпнути не лише додаткові дані, а й почитати коментарі користувачів.

Далі у держреєстрах перевірте стан юридичної особи: наявність/відсутність процесу припинення діяльності, банкрутства, судових справ, дозволів на будівництво. Тут допоможуть компанії, які спеціалізуються на такій перевірці, або самостійні пошуки на сайті Міністерства юстиції, у реєстрі судових рішень, публічній кадастровій карті, Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстрі дозвільних документів на сайті ДІАМ (Держінспекція архітектури та містобудування).

Також зрозуміти, з ким маєте справу, дозволяють профільні форуми для інвесторів у житлову нерухомість та сайт Асоціації допомоги постраждалим інвесторам.

Документи для придбання квартири в новобудові

Перед тим, як купити квартиру в новобудові, попросіть у менеджера показати дозвільні документи на будівництво обраного вами ЖК та земельну ділянку, на якій вона розташована, — має бути оренда, що діє, або право власності на неї у забудовника. Також переконайтеся, що цільовим призначенням ділянки є зведення ЖК, а забудовник має діючі ліцензії на будівельну діяльність.

Обов’язково до підписання вивчіть інвестиційний договір (якщо комплекс ще будують), договір купівлі-продажу (для вже збудованого та введеного в експлуатацію об’єкта) або інший документ, що регламентує ваші відносини з ініціатором та виконавцями будівництва.

Якщо купуєте квартиру в новобудові за переуступкою, то дана процедура проходитиме в кілька етапів: спочатку продавець і покупець пишуть заяви про переоформлення документів, потім їх розглядає забудовник і тільки після ретельної перевірки дає дозвіл на завершення угоди або відхиляє таку можливість. Це займає близько двох місяців і коштує певний відсоток ціни квартири.

Як оформити квартиру в новобудові

Зрозуміти, як правильно купити квартиру в новобудові можна, коли відомий спосіб оформлення угоди купівлі-продажу. Нині на українському ринку житлової нерухомості найпопулярнішими способами є укладання договору купівлі-продажу майнових прав, інвестиційного договору чи купівля квартири у забудовника через фонд фінансування будівництва.

Значно рідше пропонують інші договори, які дозволяють стати власником житла в новому ЖК. Кожен передбачає свій спосіб оформлення документів, що сказано у договорі.

Крім того, можуть мати місце іпотека, розстрочка, переуступка прав, дарова та спадщина, що в свою чергу передбачає певні процедури до завершення угоди. Тому уважно вивчіть документ, який підписуватимете. Далі слідує внесення оплати за житло через банк. Якщо ЖК лише будують, то після введення в експлуатацію інвестор підписує акт приймання-передачі робіт, а забудовник готує документи на квартиру та віддає їх новому власнику.

Процедура прийому квартири

До підписання акту приймання-передачі необхідно перевірити, наскільки забудовник виконав все, що пообіцяв у договорі.

Зверніть увагу на площу. Радимо її заміряти, оскільки нерідкі випадки, коли вона не відповідає заявленій. Різницю компенсує або забудовник (якщо площа менша), або інвестор (якщо площа більша). Усі ці моменти сторони вирішують між собою до оформлення права власності на житло.

Також важливо переконатися, що:

– ліфти підключені та працюють;
– якісно встановлені вікна та вхідні двері;
– у квартиру заведено електрику та є лічильник;
– встановлені лічильники на тепло та воду;
– стан каналізаційних труб добрий;
– встановлені батареї, і вони справно працюють;
– витримані інші параметри, зазначені у договорі.

Якщо є якісь невідповідності, звертайтесь до забудовника та наполягайте на усуненні всіх недоліків.

Таким чином, щоб детально розібратися, як правильно вибрати квартиру в новобудові, доведеться витратити чимало часу, але воно того варте. За даними Міністерства розвитку громад та територій України, лише за 2020 рік у країні від будівельних махінацій та банкрутств забудовників постраждали 200 тис. сімей. Щоб не потрапити до їх числа, потрібно ретельно все перевірити, у тому числі із залученням фахівців.

Сучасне будівництво на ринку житлової нерухомості — це не просто зведення одного будинку з кількома магазинами на першому поверсі. У великих містах зараз дедалі частіше …

Купуючи житло в новобудові, частина інвесторів розглядають це як варіант примножити свої грошові заощадження. І вже після здачі ЖК до експлуатації вони шукають покупця на ці квадратні …

Статьи по теме
Аналітика
Різкий стрибок: як змінилася ціна квадратного метра в новобудовах Києва за листопад 2021

За оновленою статистикою від ЛУН. Місто за листопад середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва стрімко зросла — до 34 700 грн…

02 / 12 / 2021

Аналітика
Як продати квартиру в новобудові

Купуючи житло в новобудові, частина інвесторів розглядають це як варіант примножити свої грошові заощадження. І вже після здачі ЖК до…

25 / 11 / 2021

Аналітика
Що таке житловий комплекс?

Сучасне будівництво на ринку житлової нерухомості — це не просто зведення одного будинку з кількома магазинами на першому поверсі. У…

19 / 11 / 2021

Аналітика
Квадрат в передмісті продовжує дорожчати: статистика за жовтень

За даними статистики ЛУН Місто станом на 1 листопада середня вартість квадратного метра в новобудовах передмістя Києва становила 20 400 грн, таким чином…

09 / 11 / 2021