Як змінився ринок нерухомості за рік війни в Україні

За рік війни в Україні ринки нерухомості більшості великих міст продовжували розвиватися. На понад 70% будівельних майданчиків Києва, Львова та Одеси продовжуються роботи. Вартість квадратного метра протягом року зростала відповідно до зростання собівартості, девальвації гривні та віддаленості від лінії фронту. В жовтні 2022 року тенденція змінилася. У найбільш віддаленому від російського кордону Львові ціни продовжують стрімко зростати, тоді як у Києві та Одесі — залишаються відносно стабільними.  

Київ 

За даними M4U, на початку лютого 2023 року середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва склала 61 234 грн. Це на 36,1% більше, ніж було до початку вторгнення Росії в Україну. Показник зростання цін цілком корелює зі зростанням собівартості будівництва і з девальвацією гривні. Цікаво, що найбільш активно ціни зростали влітку: з червня по вересень середня вартість квадратного метра збільшилася на 26,7%. «Пояснення цьому – відновлення роботи значної частини відділів продажу та, і як результат, оновлення цін та офіційного курсу валют з 29 гривень за долар до 36», — коментує засновник M4U Володимир Даниленко. Натомість у лютому 2023 – знизилася на 1,2% по відношенню до січня. 

«Сьогодні темпи будівельних робіт суттєво нижчі за довоєнні, тож і перерахувати часто собівартість будівництва для девелоперів немає сенсу і можливості, — пояснює Володимир Даниленко. — Ринкові чинники зростання цін також відсутні. От ми й спостерігаємо дуже слабку динаміку». 

Кількість активних будівництв сьогодні складає 83,7% від показника початку лютого 2022 року — 185 з 221 ЖК. Ця цифра залишається більш-менш стабільною протягом останніх місяців. 

Найбільше здорожчання квадратного метру спостерігаємо в сегментах еліт (+46,1%) та економ (+44,3%). Зростання цін в популярних серед покупців класах комфорт і бізнес склало 35,5% та 34,4% відповідно. На початок лютого 2023 року більшість пропозицій нерухомості зосереджено в ціновому діапазоні 34 000–54 000 грн, серед них переважають обʼєкти класу комфорт. 

Традиційно найбільша кількість новобудов, що активно будуються й продаються, як і пропозицій квартир — в Голосіївському районі Києва. Понад половину з них (16 з 29 ЖК) складають об’єкти комфорт класу. Другий за обсягами будівництва — Печерський район, де 15 з 26 ЖК позиціонуються в бізнес-класі, інші — в еліт. В Шевченківському районі Києва будується 24 ЖК, більшість яких належать до бізнес-класу. Найменше нових будинків зводять в Оболонському (11 ЖК)  та Деснянському (10 ЖК)  районах. При цьому, пропозиція нових квартир в Деснянському районі вдвічі перевищує пропозицію в Оболонському, переважають помешкання в ЖК економкласу. 

Київська область

В Київській області на початок лютого 2023 року відновили роботу 204 будмайданчики з 263, що працювали рік тому (77,5%). Квадратний метр в околицях столиці в середньому здорожчав на 34,1%, до 31844 грн. Найбільш активне зростання цін в передмісті, як і в столиці, спостерігалося влітку, тоді як з жовтня по лютий ціна практично не змінювалася.

Вартість квадратного метра найбільше зросла в новобудовах комфорткласу — на 33%, до 29992 грн. Квартири в новобудовах класів економ і бізнес подорожчали на 30% та 30,1% відповідно. Зростання цін в об’єктах, що позиціонуються в класі еліт, склало 28%. Більшість пропозицій столичного регіону належать до класу комфорт і бізнес та цінового діапазону від 26 000–32 000 грн.  

Найбільше обʼєктів, які активно будуються й продаються, — в Ірпені (41 ЖК), Софіївській Борщагівці (17 ЖК), Броварах, Гостомелі (по 13 ЖК) та Бучі (12 ЖК). За обсягом квартир у продажу лідерами є Софіївська Борщагівка і Бровари, дещо менше пропозицій у Крюківщині, Ірпені, Бучі. 

Львів

Кількість новобудов у активній стадії будівництва й продажу у Львові та Львівській області сьогодні така ж, як була до російського вторгнення – 218, протягом року ця цифра змінювалася несуттєво. Середня вартість квадратного метру за рік зросла на 82,7%, до 45706 грн. Як і в Києві, найбільш активне зростання цін припало на період червня — вересня.

Більшість львівських обʼєктів представлені в ціновому діапазоні від 24 000 до 34 000 грн, в структурі пропозиції домінує комфортклас. Найбільшу динаміку зростання цін спостерігаємо в обʼєктах бізнескласу, де вартість квадратного метра за рік зросла більш ніж удвічі, на 109%. В сегменті економ зростання за рік склало 66,7%, комфорт — 60,3%, еліт — 58,7%. 

Найбільший обсяг пропозиції квартир в новобудовах у Львова зосереджено в Шевченківському (35 ЖК) та Сихівському (32 ЖК) районах. В обох районах переважають об’єкти комфорт та бізнескласу. 

Одеса

В Одесі й області квадратний метр в новобудовах за рік війни здорожчав в середньому на 48,4%. При цьому, якщо перед війною в місті було 180 активних будмайданчиків, то зараз — лише 131 (72,8%), втім, з листопада їхня кількість поступово зростає. 

Як і в інших регіонах, найактивніше ціна на нерухомість в новобудовах Одеси зростали протягом літа 2022 року, в жовтні зростання припинилося, а з грудня спостерігається навіть зниження цін, в середньому на 2,3% за 2 місяці.

За рік квадратний метр найбільше подорожчав в сегментах економ і еліт — на 59% та 57% відповідно. Зростання середньої ціни в новобудовах комфорткласу склало 46,1%. А найцікавіша динаміка – в бізнескласі: за рік вартість квадратного метру там зросла в середньому на 39,5%, однак саме в цьому класі спостерігаємо найбільше зниження ціни протягом вересня 2022 — лютого 2023 року, яке склало 5,1%. 

Більшість пропозицій в одеських новобудовах представлено в сегментах комфорт і бізнес, в ціновому діапазоні від 24 000 до 38 000 грн. Географічно за кількістю новобудов лідером є Приморський район міста, де зараз квартир продаються в 30 ЖК, з яких 16 позиціонуються в класі еліт. В Київському районі активно будуються 25 ЖК, з них 12 належать до комфорткласу.