Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru

Чи є бульбашка на ринку нерухомості і чи варто чекати на обвал цін?

25.11.2021

3м2 Редактор

Новини забудовників

За півтора року, з початку пандемії, ціна квадратного метра первинної нерухомості у Києві, за даними M4U, зросла на 37% і продовжує зростати. Комусь це дало підстави проводити паралелі з 2005−2008 роками й говорити про «бульбашку» на ринку, яка має призвести до нового обвалу цін. Чи це так насправді і чи варто очікувати зниження цін на нерухомість? Про це розказує Володимир Даниленко, Комерційний директор SAGA Development, засновник M4U у блозі в HВ.

«Розігрів ринку — або горезвісна „бульбашка“ — виникає через надвиробництво. Його забезпечують два чинники: наявність проєктного фінансування (кредитування банками забудовників) та доступна іпотека. За наявності проєктного фінансування забудовник не обмежений власними коштами й може будувати більше, ніж зможе продати. Клієнт, за наявності доступної іпотеки, також не обмежений власними коштами, та може купити більше, ніж здатний виплатити. Коли обидва учасники ринку — і продавець, і покупець — користуються кредитною підтримкою, це створює додатковий тиск на ринок та високі ризики для обох сторін у разі порушення наявного балансу», — пише він.

Але в Україні на сьогодні немає проєктного фінансування. Це зумовлено відсутністю механізмів відповідальності забудовника перед банком та контролю цільового використання коштів. Більшість активів забудовника належать різним юридичним особам, які можуть бути не пов’язані юридично. Якщо забудовник не зможе виконувати свої зобов’язання, банк не зможе відшкодувати збитки. Надавши кредит забудовнику, банк також не може проконтролювати, як він використовується. Дискусія щодо необхідності впровадження механізму ескроу, який працює у багатьох країнах, ведеться давно, але поки в Україні він не працює.

«Припустимо, банки заливають у будівництво гроші, і будівництво починає активно зростати. Пропозиція значно перевищує платоспроможний попит. Це і є „бульбашка“ — криза надвиробництва. Згідно з опитуванням, яке ми проводили спільно з Gradus Research, сьогодні потреба в купівлі квартири є у понад 40% людей. Тих, хто може собі дозволити купити та купує — лише 3−5%.Будівництво, реалізація нових проєктів орієнтується на попит, забезпечений коштами клієнта. Якщо такий попит є, нові майданчики активно розвиваються. Якщо ні — нема за що купувати майданчики й розпочинати будівництво. Механізм регулює себе самостійно».

За словами Даниленка, останнім часом спостерігається дефіцит нових проєктів. За 2 роки розпроданість квартир в об’єктах, що активно будуються та продаються, зросла з 40−45% до 67−68%. Рівень попиту та кількість покупок загалом мало змінюється, але обсяг грошових коштів збільшується за рахунок зростання цін. Його стимулює дефіцит пропозиції та зростання купівельної спроможності.

Чому зниження цін у гривні малоймовірне?

Зростання добробуту населення не встигає за зростанням цін на нерухомість. Якщо ціни зростатимуть тими ж темпами, що й раніше, тих, хто зможе дозволити собі купити квартиру, буде менше. Кількість угод і проданих квадратних метрів потроху знижуватиметься, але обсяг грошових коштів на ринку й далі зростатиме. Це послабить тиск попиту на пропозицію та уповільнить зростання цін. Але зниження не буде, вважає експерт.

«У яких випадках воно відбувається? Наприклад, у певному проєкті є екстрамаржинальність, але не вистачає ліквідності. Щоб підвищити ліквідність, забудовник іде на компроміс із маржинальністю — для покупця це виглядає як зниження ціни.Сьогодні екстрамаржинальності на ринку немає. Так, попит тисне на ціну та стимулює її зростання. Але паралельно зростає собівартість — і цей процес точно корелює із зростанням ціни. Собівартість будівництва зростає не лише в Україні. Дорожчають ресурси: на початку року це була сировина, а з нею сталь, бетон, дерево. Нині — енергоносії. Енергетична криза веде до інфляції, на тлі якої нерухомість навряд чи дешевшатиме », — пише він.

Тобто зараз склалася ситуація, коли по-перше, у забудовників немає підстав знижувати маржинальність заради ліквідності, а по-друге, цінам нікуди падати, тому що знизу тисне зростання собівартості. Це дуже небезпечна історія. Там, де сьогодні маржинальність складає 30%, через рік вона буде 20%, а якщо необережно керувати бюджетом, собівартість може перевищити ціну реалізації.

«Чого чекати від ринку у найближчому майбутньому? У наступні роки пропозиція прагнутиме наздогнати попит. Імовірно, з’являться нові гравці: працювати на ринку, що швидко зростає, дуже цікаво, навіть якщо процес входження в нього складний і займає багато часу. Через те, що ціни зростають швидше, ніж купівельна спроможність, попит потроху знижуватиметься. При цьому загальна вартість проданих активів у річному обчисленні, швидше за все, продовжить зростати, хоч і не так активно, як раніше. У підсумку ми прийдемо до того, що до кінця 2022 року показники повернуться на рівень 2019: розпроданість знизиться з 67−68% до 40−45%, а річне зростання ціни складе 11−13%», — вважає Даниленко.

Теги:

«Київтеплоенерго» застосувало санкції до городян, які мають тривалий термін заборгованості. Зокрема їм доведеться заплатити 3% річних та інфляційні втрати. Про це повідомляє пресслужба Київської міської …

3m2 підібрав житлові комплекси передмістя, де продають двоповерхові квартири. ЖК ОЗЕРНИЙ ГАЙ ГАТНЕ Адреса: с. Гатне, Фастівський районЦіна: від 18 400 грн/кв. м Доступні для придбання дворівневі квартири …

Статьи по теме
Новини
У Києві знизили тарифи на опалення для деяких категорій населення

Київська міська рада знизила вартість опалення для мешканців багатоквартирних будинків, які досі не уклали договір про надання комунальних послуг. Йдеться…

03 / 12 / 2021

Новини
Новорічна знижка в ЖК Orange Park

Новини забудовників У ЖК Orange Park діє новорічна знижка 10%. Скористатися пропозицією купити квартиру та заощадити можна з 5 по…

03 / 12 / 2021

Новини
Три дерева у центрі Києва стали ботанічними пам’ятками природи

На території Павлівського скверу оголосили три ботанічні пам’ятки природи місцевого значення: «Багатовіковий дуб Павлівського скверу», «Багатовіковий дуб Малишева» та «Багатовікова липа Венгринівського». Рішення під час…

03 / 12 / 2021

Новини
Група компаній DIM випустила реліз вірусних роликів до позиціювання «Живи більше»

Новини забудовників Група компаній DIM на своєму YouTube-каналі опублікувала вірусні ролики «Неандерталець» та «Середньовіччя», які є продовженням нового позиціювання забудовника…

03 / 12 / 2021