На вторинний ринок чекає середньострокова стагнація — експерти

Попит на житло залишається дуже кволим та нестійким. Згідно зі звітами нотаріусів, за перші три квартали було укладено трохи більше чверті від кількості угод за аналогічний період торік. Інтерес нечисленних покупців суттєво залежить від безпекової ситуації в конкретних населених пунктах, зокрема від інтенсивності ракетних обстрілів. Тож активізація обстрілів України в IV кварталі його вчергове послабила. Наявний попит орієнтований передусім на готове житло для проживання, а от спекулятивного, з метою подальшого перепродажу, — майже немає, про це йдеться у звіті порталу Address.ua.

Крім того, війна трансформує вподобання потенційних покупців, які тепер надають перевагу безпечнішому та автономному житлу. З огляду на тривалий характер війни, високі ризики для безпеки населення та повільне відновлення доходів попит тривалий час буде низьким, а ринок у середньостроковій перспективі стагнуватиме. Потенційний попит надалі сформують ті, хто втратив житло через війну, але лише за наявності ресурсів, в тому числі від компенсації за втрачене майно, — повідомляє Нацбанк у звіті про фінансову стабільність.

Також важливо зазначити, що для аналізу цін використовується ціна пропозиції, тобто дані з оголошень, які вказують власники квартир. Але, як зазначають рієлтори, на практиці діє дисконт, розмір якого обговорюється безпосередньо з реальними покупцями. Учасники ринку зазначають, що заявлена ціна в оголошеннях відрізняється від ціни продажу на 10–25%, а подекуди і на 30%. «На вторинному ринку нерухомості реальний дисконт складає 25−30%, у валюті», — повідомляє Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю.

Ціни на вторинному ринку нерухомості

Цінові гойдалки спостерігаються протягом всього 2022 року. Перспективи ринку нерухомості на сьогоднішній день залишаються туманними, насамперед через складність прогнозування ходу бойових дій на сході та півдні України. У відповідь на кризову ситуацію ринок поступово проходить стадію коригування. Та доки не відновиться платоспроможний попит, ринок буде перебувати у стані депресії, що посилюється довгостроковими наслідками війни та економічної кризи.

У січні 2023 року медіанна ціна пропозиції (в доларовому еквіваленті) на столичному ринку нерухомості зменшилась 0,3%, в порівнянні з груднем 2022 року, до 1266 дол. США/кв.м. Даний показник в категорії 1-но кімнатних квартир зменшився на 2,9% до 1253 дол. США/кв.м. Двокімнатні квартири здорожчали на 2,6% (1283 дол. США/кв.м.). Медіанна вартість 3-х кімнатних квартир збільшилась на 1,6% та склала 1297 дол. США/кв.м.
Такими є результати дослідження ринку вторинної нерухомості Києва за листопад 2022 року, яке провели аналітики порталу пошуку нерухомості Address.ua. Експерти ґрунтувалися на аналізі оголошень, розміщених на порталі, а також активності користувачів.

Порівнюючи ціни за рік ми бачимо що медіанна вартість пропозиції на вторинному ринку в доларовому еквіваленті зменшилась на 11,2%. А враховуючи падіння курсу гривні, медіанна ціна за рік в національній валюті зменшилась більш ніж на 30%. Відповідно однокімнатні квартири знизились в ціні на 23% в дол. США, двокімнатні — 5,5% в дол. США. При цьому трикімнатні квартири зросли в ціні на 3,7% в дол. США.

Наведені дані демонструють ціну пропозиції від продавців та можуть відрізнитися від ціни реальних угод на 10–30%.

Попит на вторинному ринку нерухомості

Аналізуючи дані ми можемо бачити що найвищим попитом користувалися квартири в ціновому діапазоні до 30 000 дол. США та від 30 000 до 50 000 дол. США частки запитів в цих категоріях займають по 39%. На другому місці знаходилося житло в діапазоні від 70 000 дол. США. В січні 2023 року запити до порталу Address.ua від користувачів, які цікавились дорожчим житлом, склали 15%. Житлом від 50 000 дол. США до 70 000 дол. США цікавились 7% користувачів порталу.

Попит на двокімнатні квартири у січні 2023 р. був найвищим в порівнянні з іншими групами житла і склав 45% запитів до бази даних порталу Address.ua. Однокімнатними квартирами цікавились 39% користувачів порталу. Трикімнатними квартирами -16% користувачів, які шукають нерухомість для покупки.

При цьому найбільший попит у покупців був зосереджений в категорії від 50 кв.м до 80  кв.м, частка таких запитів до порталу Address.ua становить по 54% від загальної кількості. Квартирами від 35  кв.м  до 50  кв.м  цікавляться 31% претендентів. Відсоток запитів на квартири площею від 80  кв.м  склав 11%.