Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
Як держава планує захищати покупців нових квартир

28.10.2020

3м2 Редактор

Навести лад на ринку новобудов – такий добрий намір декларує проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва», викладений для обговорення на сайті Мінрегіону.

Документ переосмислює механізми роботи на ринку та відносини з покупцем. Наприклад, девелопери повинні будуть надавати фізособам-інвесторам майже всю дозвільну документацію, а також фінансову звітність будівельної компанії. Рекламувати об’єкт можна лише після отримання права власності на землю тощо.

Mind  розказує про особливості цього закону з подробицями.

Нові визначення, що містяться в документі:

Цілісний об’єкт незавершеного будівництва – споруда/будівля, в якій не може бути квартир.

Подільний об’єкт незавершеного будівництва – складові частини такого об’єкта (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, крім допоміжних приміщень, машиномісце тощо) після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта є самостійними об’єктами нерухомого майна.

Складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва – майбутній об’єкт нерухомості (квартира, вбудоване чи вбудовано-прибудоване в будинок або окремо розташоване приміщення, крім допоміжних приміщень, гаражний бокс, машиномісце).

Що пропонує законопроєкт?

Новий вид права в цивільному обороті – об’єкт незавершеного будівництва. Основна новація – в тому, що квартири або приміщення в новобудовах реєструватимуться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це перш за все унеможливить подвійні перепродажі, адже в реєстр вноситимуться відомості про кількість об’єктів продажу, наявність/відсутність прав третіх осіб на такий об’єкт.

Важливо: дані про об’єкт незавершеного будівництва можуть бути внесені до держреєстру лише за умови, що забудовник уже отримав право на виконання будівельних робіт, тобто інформація є в Реєстрі будівельної діяльності. Отже, продавати можна буде лише «законні» новобудови.

Новий механізм продажу новобудов. Реалізація майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється за договором купівлі-продажу. Перший продаж – від замовника або управителя ФФБ. Продавати нові квартири можна буде лише після держреєстрації об’єкта.

Перехід права власності на майбутній об’єкт нерухомості здійснюється після повної сплати його вартості покупцем. Щодо квартир, оплата за які йде згідно з договором купівлі-продажу частинами, у реєстрі встановлюється обтяження на користь покупця.

Новобудови – не інвестиція, а майно. Покупець, який сплатив повну вартість та право власності якого на такий об’єкт зареєстровано в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно, може робити з майбутньою квартирою/паркомісцем все те, що й з добудованою та введеною в експлуатацію нерухомістю. Може продати, передати в заставу тощо, при цьому згода забудовника/управителя ФФБ не вимагається.

Автоматична реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт. Як тільки у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва з’являється інформація про приймання об’єкту в експлуатацію, у Держреєстрі  прав на нерухоме майно змінюється «об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості» на «об’єкт нерухомого майна».

Скасовується доплата за надлишок площ. Продавець не має права вимагати від покупця будь-яких додаткових коштів за фактичну загальну площу об’єкта нерухомого майна, яка перевищує 5% площі майбутнього об’єкта нерухомості, зазначеної в договорі купівлі-продажу такого об’єкта.

Якщо фактична площа об′єкта виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу, замовник будівництва зобов’язаний протягом місяця з дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта повернути кредитору надмірно сплачені кошти.

Реклама – лише після реєстрації. Рекламувати ЖК можливо буде лише після реєстрації об’єкта. На сайті повинна бути представлена вся інформація – від дозвільних документів до планувань та цін. Сама реклама має містити: реквізити документів; ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, адресу вебсайту.

Надання покупцям документів для ознайомлення. Замовник будівництва або управитель ФФБ зобов’язаний ознайомити покупця або на його вимогу надати йому копії документів:

1) що дають змогу провести ідентифікацію особи замовника будівництва;

2) що підтверджують право власності або користування замовником будівництва земельною ділянкою, на якій споруджується об’єкт будівництва;

3) містобудівних умов та обмеження забудови земельної ділянки або будівельний паспорт забудови земельної ділянки;

4) технічних умов до інженерного забезпечення об’єкта будівництва;

5) звітів про результати експертизи проєктної документації на будівництво об’єктів;

6) що дають право на виконання будівельних робіт;

7) фінансової звітності про господарську діяльність замовника будівництва за останні два роки – у разі купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості.

Згода покупця на зміни в проєкті. Після продажу об’єкта зміна проєктної документації відбувається виключно після отримання згоди покупця. Це стосується:

  • функціонального призначення об’єкта;
  • кількості поверхів (у разі якщо придбаний об’єкт знаходиться на суміжному поверсі з поверхом, який додається або виключається);
  • загальної площі або плану придбаного об’єкта;
  • загальної площі або плану приміщень загального користування першого поверху та поверху, на якому знаходиться придбаний об’єкт.

Гарантійні площі. Забудовники не можуть продавати 10–13% від загальної площі об’єкта. Фінансування будівництва цієї «гарантійної частки» має йти за рахунок власних або позикових коштів замовника будівництва.

Доплата за добудову – на майбутніх власниках. У законопроєкті досить детально прописана «дорожня карта» на випадок банкрутства замовника. Вимоги майбутніх власників до реєстру вимог кредиторів включаються окремо від вимог інших кредиторів. Фінансування добудови об’єкту йде через окремий поточний рахунок боржника у банку, який не може  використовуватися для здійснення інших операцій боржника.

Розпорядник майна аналізує проєкт та організовує збори майбутніх власників (не пізніше 20 дня з ухвали за результатами попереднього засідання господарського суду). До пакету документів на збори входить обов’язковий розрахунок сум, які майбутні власники мають доплатити для добудови (формула прописана в тексті законопроєкту). На зборах майбутні власники приймають рішення – добудовувати чи продавати.

Статьи по теме
Новини
Микитася залишили під вартою до 24 грудня цього року

Запобіжний захід для колишнього парламентарія і екс-глави корпорації «Укрбуд» Максима Микитася був продовжений до 24 грудня цього року. Відповідне рішення виніс Вищий антикорупційний суд (ВАКС)…

01 / 12 / 2020

Рейтинги
Клубні будинки Києва

Вдала локація, камерна, приватна атмосфера, нетривіальне архітектурне рішення, безліч сервісів і послуг для резидентів, сприятливе оточення, гідні сусіди, місця для…

01 / 12 / 2020

Новини
Прийняття та відмова прийняття в експлуатацію ЖК в Києві. Аналіз рішень ДАБІ

Навколо яких житлових комплексів (СС3) ДАБІ зосередила свою дозвільну діяльність в період з 23 по 27 листопада — аналізувала команда…

01 / 12 / 2020

Новини
В КМДА розповіли про діджиталізацію послуг Департаменту містобудування та архітектури

Складна епідеміологічна ситуація, яка склалась, ще раз доводить: надання державних послуг в режим онлайн — нагальне питання. І тому в Департаменті містобудування та архітектури не відстають від…

01 / 12 / 2020