Онлайн-журнал о новостройках Киева и области


Как купить квартиру на вторичном рынке

22.12.2021

Анна Нагребельная

Предложений на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в Украине достаточно, чтобы найти подходящую квартиру. Главная дилемма — какому отдать предпочтение. Как купить квартиру на вторичном рынке, если нет времени ждать, пока достроят очередной ЖК, читайте в материале 3m2.

Вторичная недвижимость: недостатки и преимущества

Задуматься о том, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке, стоит еще на этапе подбора подходящих вариантов. Поэтому сначала поговорим о «сюрпризах», которые могут ожидать покупателя вторички и привести к проблемам:

  1. Если у продавца есть дети, то вполне вероятно, что они прописаны в квартире. Это не является препятствием для ее продажи, но выписать несовершеннолетних без согласия родителей (опекунов), органа опеки и попечительства не получится.
  2. Квартира может оказаться предметом залога либо есть другие причины для запрета на отчуждение.
  3. У квартиры — несколько собственников, а значит нужно согласие каждого из них, только тогда сделка купли-продажи окажется законной.
  4. Жилье принадлежит недееспособному человеку, а продажей занимается родственник, уверяющий, что все хорошо и сложностей не возникнет.

Можно как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке, так и доверить это дело специалистам за определенную оплату. С профессионалами (к примеру, риэлторским агентством) точно будет надежнее, ведь они помогут с выбором, обязательно удостоверятся в юридической «чистоте» жилья и посоветуют надежного нотариуса для оформления сделки.

Теперь о положительных моментах. Во-первых, вторичное жилье дает возможность сразу стать его собственником и преступить к ремонту или переехать в квартиру, как только подписаны документы о покупке/продаже. Соответственно, покупатель не ждет и не переживает, что застройщик не достроит дом.

Во-вторых, есть разная вторичка: и в домах более ранней постройки, и в только что сданном новом ЖК — с ремонтом или еще нетронутая, после строителей. Правда, второй вариант более интересен с точки зрения налогообложения, когда квартира находится в собственности не меньше трех лет. Поскольку речь зашла о новой жилплощади, стоит упомянуть и переуступку прав инвестора (до момента введения комплекса в эксплуатацию), ведь такие предложения тоже встречаются на вторичке. И здесь можно поймать очень выгодный вариант, но для этого нужно точно понимать, в каком именно ЖК хочется приобрести квартиру.

Третий плюс вторичного жилья заключается в его количестве на рынке и разной стоимости, что особенно важно для тех, кого интересуется определенный район или микрорайон столицы. То же самое касается городов, входящих в Киевскую область и находящихся в 5-10 км от города.

Если покупатель хочет понять, как выгодно купить квартиру на вторичном рынке, ему предстоит потратить некоторое время на поиски оптимального по цене предложения, но затея найти очень интересную стоимость вполне того стоит. И важно, что именно на вторичке уместен торг, чего не предлагает рынок первичной жилой недвижимости.

Особенности приобретения квартиры на вторичном рынке

Самостоятельно заниматься приобретением жилья либо довериться профессионалам — дело личное, но в любом случае стоит разобраться, как правильно купить квартиру на вторичном рынке в Украине.

Начнем с проверки собственника объекта жилой недвижимости. Покупателю предстоит установить, кто конкретно владеет квартирой. Если продажа происходит по доверенности, все равно нужно постараться уточнить у собственника, согласована ли с ним данная операция. Также важно проверить владельца в реестрах должников (перед финансовыми учреждениями и по алиментам) и в реестре судебных решений.

Затем предстоит детальное изучение документов на квартиру:

  • Убедитесь в наличии оригиналов правоустанавливающих документов собственности на жилье.
  • Проверьте права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
  • Загляните в Реестр судебных решений, чтобы убедиться, что квартира не является предметом спора.
  • Попросите показать технический паспорт на квартиру.
  • Обратитесь в Центр предоставления административных услуг и уточните, сколько человек прописано в квартире, имеются ли среди них несовершеннолетние или временно выписанные.
  • Единый реестр должников дает информацию о своевременной и полной уплате за коммунальные услуги.
  • Полезным будет реестр обременений.
  • В БТИ подскажут, согласовывал ли собственник перепланировку.

Когда покупатель убедился, что с документами на квартиру все в порядке, можно переходить к детальному осмотру технического состояния жилья. Здесь особого внимания заслуживает состояние труб, электропроводки, окон, вентиляции, а еще наличие плесени и насекомых. Не лишним будет убедиться в исправности лифтов и мусоропровода (если они есть в доме). Чтобы получить больше информации обо все этом, стоит поговорить с соседями и почитать форумы на профильных ресурсах.

Если покупателя все устраивает и дело идет к заключению договора, его необходимо проверить, причем желательно за несколько дней до подписания. Также стоит заранее побеспокоиться об организации самой сделки, ведь она в обязательном порядке проходит в присутствии нотариуса.

К ознакомлению с договором лучше всего привлекать юриста. Он удостоверится, что документ составлен правильно, и проверит, верно ли указаны предмет договора, сумма сделки, условия возврата залога (когда таковой фигурирует) и многие другие нюансы. Кроме того, он проконсультирует, как производить расчет, ведь бывают разные случаи.

Идеальный вариант — банковский перевод денег со счета покупателя на счет продавца в одном банке. Тогда сделку можно закрыть за один день. Если счета покупателя и продавца находятся в разных банковских учреждениях, то перевод денег, скорее всего, займет от одного до трех дней, как и регламентирует украинское законодательство.

Возможно, у покупателя вся сумма в гривне либо иностранной валюте наличными. Что бы не планировал дальше делать с деньгами продавец, их стоит проверить в банке на подлинность, отсутствие специальных меток и различных дефектов. Это особенно критично, когда вся сумма будет положена на банковский депозит. Стоимость проверки купюр зависит от их количества, типа валюты и банка, в котором проверяете, но цена довольно небольшая. Не советуем доверять счетной машинке нотариуса, ведь практика показывает, что финансовое учреждение может некоторые купюры все же не принять.

Допустим, продавец квартиры также присматривает жилье для расширения жилплощади, смены района или по другим причинам. Получив наличные деньги от своего покупателя, он хочет оставить их в банке, пока не придет время следующей сделки — по покупке квартиры для себя. В данной ситуации наиболее выгодно размещать деньги именно на депозите, условия которого закрыть депозитный договор в любое время, сняв наличку либо переведя деньги на расчетный счет продавца жилья. Почему не банковская ячейка? Потому что она платная, к тому же открыть и прервать действие депозита проще. Чтобы банк принял на размещение столь крупную сумму, происхождение денег нужно будет подтвердить договором купли-продажи квартиры. И еще важно знать — на проверку документов банку понадобится не менее часа, поскольку данные об операции свыше 400 тыс. грн финучреждению по закону необходимо подать в Государственной службе финансового мониторинга Украины.

Налоги и дополнительные затраты на сделку

Знание о налогообложении и дополнительных затратах тоже входят в чек-лист, посвященные тому, как грамотно купить квартиру на вторичном рынке.

Продавая свое жилье в Киеве первый раз за год, собственник платит:

  • налог в Пенсионный фонд Украины в размере 1% от стоимости жилья, указанной в договоре купли-продажи;
  • ПДФЛ 5% для граждан Украины и 18% — для иностранцев;
  • военный сбор — 1,5%.

В свою очередь, покупателю при заключении сделки предстоит оплатить:

  • 1% от стоимости квартиры — в Пенсионный фонд Украины;
  • 1% в качестве госпошлины;
  • услуги нотариуса по оформлению сделки и занесению данных в госреестр;
  • брокерские/риэлторские.

Отметим, что в Киеве цена за услуги нотариуса зависит от берега — на правом в 2021 году эта сумма составляла около 6 тыс. грн, а на левом достигала 8 тыс. грн. Если в покупке квартиры участвует риэлторское агентство, то именно покупатель оплачивает услуги его представителя: примерно 4% от суммы сделки. Привлечение риэлтора (брокера) упрощает коммуникацию между сторонами и дает гарантии в «чистоте» операций с жилой недвижимостью.

В то же время, законодательство определяет категории граждан Украины, которые освобождены от уплаты налога в пенсионный фонд в случае покупки жилья. Речь идет:

  • о ветеранах Великой Отечественной войны;
  • семьях военных, кто пропал без вести;
  • людях с инвалидностью первой и второй групп;
  • участниках ликвидации аварии на ЧАЭС.

Кроме того, когда человек (гражданин Украины) впервые в жизни приобретает квартиру, он имеет право претендовать на возврат налога, уплаченного в Пенсионный фонд. Правда, данная процедура связана с определенной бюрократической волокитой. Прежде всего, в Пенсионный фонд необходимо подать:

  • заявление с описанием операции по приобретению квартиры;
  • подтверждающий документ, что налог был уплачен;
  • информационную справку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество в качестве подтверждения — купленная квартира является первым недвижимым имуществом указанной категории.

Примерно в течение месяца заявитель получает ответ от Пенсионного фонда, но, как правило, в нем сказано об отказе в возврате средств. Чтобы довести дело до конца, предстоит подавать иск в административный суд, и лучше всего делать это под руководством опытного в таких делах юриста. Отметим, что судебный сбор будет возвращен только при удовлетворении иска. Насколько реально выиграть дело в конкретном случае, лучше также уточнить у специалиста юридической компании.

Итак, разобраться, как купить новую квартиру на вторичном рынке, стоит, даже когда покупатель планирует обращаться за платными услугами. Имея полное понимание о процессах, сроках и обязательных затратах, будет проще определить, у каких специалистов просить о помощи и почему их цены именно такие.

Когда потенциальный покупатель начинает разбираться, что выгоднее брать вторичку или новостройку, то сталкивается с разными нюансами. В материале от профильного онлайн-издания 3m2 рассказываем обо всех важных моментах, на которые …

По данным наших партнеров ЛУН.Місто, за 2021 г. средняя цена квадратного метра в новостройках Киева выросла более чем на 26% — с 27 700 грн/кв. …

Статьи по теме
Аналитика
Как изменились цены в пригороде Киева за декабрь 2021 и за год

Вместе с нашими партнерами ЛУН.Місто анализируем ценовые изменения, которые произошли на рынке первичной недвижимости пригорода Киева. По состоянию на 1…

17 / 01 / 2022

Аналитика
Рынок новостроек Киева: как изменилась цена квадрата за год

По данным наших партнеров ЛУН.Місто, за 2021 г. средняя цена квадратного метра в новостройках Киева выросла более чем на 26%…

10 / 01 / 2022

Аналитика
Квартира в новостройке или вторичном жилье: что выбрать?

Когда потенциальный покупатель начинает разбираться, что выгоднее брать вторичку или новостройку, то сталкивается с разными нюансами. В материале от профильного…

09 / 12 / 2021

Аналитика
Классификация жилья в Украине: степень готовности, качество и налогообложение

В теории может казаться, что купить квартиру в столице либо пригороде — дело абсолютно несложное. Но когда доходит до конкретных…

08 / 12 / 2021