Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

Как правильно выбрать и купить квартиру в новостройке 2021

23.11.2021

Анна Нагребельная

В украинских реалиях покупка квартиры связана с определенными процедурами, которые необходимы, чтобы проверить безопасность сделки, надежность продавца, а также правильность оформления документов на жилье. Рассказываем, как выбрать квартиру в новостройке по оптимальной цене и не попасть на долгострой.

Как выбрать квартиру в новостройке

Начните поиск подходящего жилья с главных параметров:

  • Киев или Киевская область;
  • район города или населенный пункт области;
  • минимальная и максимальная стоимость за квадратный метр;
  • класс жилья и количество комнат.

Чтобы понять, где именно и как выбрать жилой комплекс, в первую очередь, взвесьте «за» и «против» разных вариантов месторасположения.

Например, из центральных районов столицы получится быстрее добираться до различных инфраструктурных объектов, но это не означает, что удастся избежать пробок.

Отдаленные от центра Киева районы сейчас активно застраивают: появляются не только жилые дома, а необходимая коммерческая составляющая, что делает жизнь в них удобной. В то же время, здесь можно столкнуться, к примеру, с не очень хорошей транспортной развязкой, соседством ТЭЦ или промышленной зоны.

Поэтому, прежде чем остановиться на определенном районе столицы и конкретном ЖК, стоит прочесть обзоры на профильных ресурсах, в которых детализированы все нюансы. Так, онлайн-журнал о новостройках 3m2 ведет отдельную рубрику «Стройконтроль», в ней есть разбор новых жилых комплексов. Удобно, что можно прочесть не только о столичных ЖК, но и о тех, что строят в Киевской области.

Пригород Киева также необходимо тщательно изучать, ведь направление и отдаленность от города будут существенно влиять на логистику и комфорт. Скажем, если семья работает дома и не нуждается в ежедневных поездках в столицу, тогда можно выбирать комплекс подальше от городской застройки и ближе к экологически более чистой зоне с озером, лесом или большим парком поблизости.

Определяющими факторами при выборе ЖК в Киеве или области также будут:

  • законность строительства;
  • репутация застройщика;
  • развитость местной инфраструктуры;
  • цель покупки жилья;
  • стоимость квадратного метра;
  • сроки сдачи ЖК;
  • качество используемых технологий и материалов;
  • наличие ремонта, экологических инициатив от застройщика.

Дальше детально рассмотрим, как купить квартиру в ЖК для себя либо под сдачу в аренду, чтобы получать пассивный доход.

Как выгодно купить квартиру в новостройке

На стоимость жилья в новострое влияет несколько параметров:

  • удаленность от центра Киева либо самого города;
  • класс жилья (эконом, комфорт, бизнес или премиум/элит) и его площадь;
  • этап строительства, на котором происходит покупка;
  • сроки ввода в эксплуатацию;
  • наличие акций, скидок от застройщика;
  • размер первого взноса и возможность/необходимость оформлять рассрочку, кредит.

На сайте 3m2 можно прочесть о том, как выгодно купить квартиру в новостройке. Здесь есть информация о старте продаж, выгодных условиях на отдельные варианты квартир и ремонт от застройщика, предстоящих датах подорожания квадратного метра, а также предложениях приобрести место в паркинге либо кладовую по очень хорошей цене.

Если речь идет о покупке жилья для себя и есть время подождать два-три года, самый выгодный период приобретения квартиры — в начале продаж, когда застройщик роет котлован и закладывать фундамент.

В случае приобретение жилой недвижимости для сдачи в аренду, возврат инвестиций нужен как можно быстрее. Соответственно, стоит посчитать, что выгоднее:

  • купить дороже, но практически сразу сделать ремонт и пригласить постояльцев, чтобы начинать окупать вложения;
  • оплатить 30-50% от полной суммы и остальное взять в кредит или рассрочку;
  • воспользоваться скидкой от застройщика и приобрести то, на что распространяется акция;
  • все же подождать несколько лет, но выбрать наиболее интересный по цене вариант, когда цены самые низкие.

По данным экспертов в жилой недвижимости, окупаемость инвестиций в жилье для сдачи в аренду составляет порядка 8-10 лет, если удачно выбран ЖК и его ввели в эксплуатацию в заявленные сроки.

Еще один вариант купить квартиру по выгодной цене в новострое, но уже на более поздних сроках его строительства, — «поймать» хорошее предложение на вторичном рынке. В этой ситуации будет иметь место приобретение по договору переуступки (то есть конкретный ЖК еще не сдан, но, к примеру, выгнана коробка, проложены коммуникации и продолжаются отделочные работы). Для Киева и области подобные сделки являются распространенным явлением, ведь некоторые частные инвесторы зарабатывают именно таким образом. Понять, насколько интересно их предложение в конкретный момент, можно, сравнив стоимость у них и у застройщика. Например, недавний случай по одному киевскому ЖК: разница составила около $10 тыс. для трехкомнатной квартиры в пользу цены частного инвестора. Застройщик именно такое жилье по более низкой цене предложить не смог.

Как проверить и выбрать застройщика

Вопрос, как купить квартиру в новостройке от застройщика и не прогадать с выбором, беспокоит многих покупателей. Стоимость жилья в Киеве и области достаточно большая, чтобы переживать об инвестициях. При этом гарантии государство на себя не берет, хотя и выдает разрешительные документы на аренду/покупку участка под возведение ЖК, а также его строительство.

Убеждаться в надежности застройщика придется самостоятельно, проверяя и анализируя его работу на рынке столичной жилой недвижимости. Начните с сайта компании, где должны быть:

  • учредительные документы;
  • данные о руководстве и корпоративной структуре;
  • годовые отчеты и данные о финансировании строительства;
  • новости, акции;
  • перечень объектов, которые реализованы и находятся на разных этапах строительства;
  • детальная информация о каждом ЖК (хорошо, если указана стоимость или диапазон цен за квадратный метр), в том числе фото или онлайн-видео с места стройки, сроки сдачи объекта;
  • условия покупки жилья, в том числе рассрочки и кредитования;
  • контакты отдела продаж, главного офиса, ссылки на соцсети.

Кстати, на сайте застройщики не всегда оперативно публикуют информацию, потому советуем заглянуть на их страницы в социальных сетях. Там можно почерпнуть не только дополнительные данные, но и почитать комментарии пользователей.

Далее в госреестрах проверьте состояние юридического лица: наличие/отсутствие процесса прекращения деятельности, банкротства, судебных дел, разрешений на строительство. Здесь помогут компании, которые специализируются на такой проверке, либо самостоятельные поиски на сайте Министерства юстиции, в реестре судебных решений, публичной кадастровой карте, Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество, реестре разрешительных документов на сайте ГИАГУ (Госинспекция архитектуры и градостроения Украины).

Также понять, с кем имеете дело, позволяют профильные форумы для инвесторов в жилую недвижимость и сайт Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам.

Документы при покупке квартиры в новостройке

Перед тем, как купить квартиру в новостройке, попросите у менеджера показать разрешительные документы на строительство выбранного вами ЖК и земельный участок, на котором он расположен, — должна быть действующая аренда либо право собственности на него у застройщика. Также убедитесь, что целевым назначением участка является возведение ЖК, а у застройщика есть действующие лицензии на строительную деятельность.

Обязательно до подписания изучите инвестиционный договор (если комплекс еще строят), договор купли-продажи (для уже построенного и введенного в эксплуатацию объекта) либо другой документ, регламентирующий ваши отношения с инициатором и исполнителями строительства.

Если покупаете квартиру в новострое по переуступке, то данная процедура будет проходить в несколько этапов: сначала продавец и покупатель пишут заявления о переоформлении документов, затем их рассматривает советующий отдел застройщика и только после тщательной проверки дает разрешение на завершение сделки либо отклоняет такую возможность. Это занимает около двух месяцев и стоит определенный процент от цены квартиры.

Как оформить квартиру в новостройке

Понять, как правильно купить квартиру в новостройке, можно, когда известен способ оформления сделки купли-продажи. Сейчас на украинском рынке жилой недвижимости самыми популярными способами являются заключение договора купли-продажи имущественных прав, инвестиционного договора или покупка квартиры у застройщика через фонд финансирования строительства.

Значительно реже предлагаю другие договора, которые позволяют в итоге стать собственником жилья в новом ЖК. Каждый предполагает свой способ оформления документов, о чем сказано в договоре.

Кроме того, могут иметь место ипотека, рассрочка, переуступка прав, дарственная и наследство, что в свою очередь подразумевает определенные процедуры до завершения сделки. Потому внимательно изучите документ, который будете подписывать. Далее следует внесение оплаты за жилье через банк. Если ЖК только строят, то после ввода в эксплуатацию инвестор подписывает акт приема-передачи работ, а застройщик готовит документы на квартиру и отдает их новому владельцу.

Процедура приема квартиры

До подписания акта приема-передачи необходимо проверить, насколько точно застройщик выполнил все, что пообещал в договоре.

Обратите внимание на площадь. Советуем ее замерять, поскольку нередки случаи, когда она не соответствует заявленной. Разницу компенсирует либо застройщик (если площадь меньше), либо инвестор (если площадь больше). Все подобные моменты стороны решают между собой до оформления права собственности на жилье.

Также важно убедиться в том, что:

  • лифты подключены и работают;
  • качественно установлены окна и входная дверь;
  • в квартиру заведена электрика и есть счетчик;
  • установлены счетчики на тепло и воду;
  • состояние канализационных труб хорошее;
  • установлены батареи, и они исправно работают;
  • выдержаны другие параметры, которые указаны в договоре.

Если есть какие-то несоответствия, обращайтесь к застройщику и настаивайте на устранении всех недочетов.

Таким образом, чтобы детально разобраться, как правильно выбрать квартиру в новостройке, предстоит потратить немало времени, но оно того стоит. По данным Министерства развития общин и территорий Украины, только за 2020 год в стране от строительных махинаций и банкротств застройщиков пострадали 200 тыс. семей. Чтобы не попасть в их число, нужно тщательно все проверить, в том числе с привлечением специалистов.

Современное строительство на рынке жилой недвижимости — это не просто возведение одного дома с несколькими магазинами на первом этаже. В крупных городах сейчас все чаще …

Покупая жилье в новостройке, часть инвесторов рассматривают это как вариант приумножить свои денежные сбережения. И уже после сдачи ЖК в эксплуатацию они ищут покупателя на эти квадратные метры. …

Статьи по теме
Аналитика
Резкий скачок: как изменилась цена квадратного метра в новостройках Киева за ноябрь 2021

Согласно обновленной статистике от ЛУН.Місто за ноябрь средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева стремительно выросла — до 34 700…

02 / 12 / 2021

Аналитика
Квартира в новостройке или вторичном жилье: что выбрать?

Когда потенциальный покупатель начинает разбираться, что выгоднее брать вторичку или новостройку, то сталкивается с разными нюансами. В материале от профильного…

29 / 11 / 2021

Аналитика
Как продать квартиру в новостройке

Покупая жилье в новостройке, часть инвесторов рассматривают это как вариант приумножить свои денежные сбережения. И уже после сдачи ЖК в…

24 / 11 / 2021

Аналитика
Что такое жилой комплекс?

Современное строительство на рынке жилой недвижимости — это не просто возведение одного дома с несколькими магазинами на первом этаже. В…

19 / 11 / 2021