В январе квартиры в новостройках Киевской области немного подорожали. Средняя цена квадратного метра в пригороде, по данным ЛУН.ua, выросла на 3,5%, достигнув 11900 гривен. Рост наблюдаем и в большинстве населенных пунктов области, но везде он небольшой – таких скачков цены, как в декабре, не было.
Читайте по теме: Как рост курса доллара повлиял на стоимость квартир в новостройках Киева
Максимальный показатель роста был зафиксирован в Святопетровском, где квадратный метр в январе подорожал на 5,9%. На 3,7% выросли цены на квартиры в Ворзеле (они по-прежнему самые дешевые в регионе), на 3,6% — в Петропавловской Борщаговке (здесь квадратный метр – самый дорогой).
В Гатном, которое в декабре стало рекордсменом по росту цены, в январе квартиры подешевели на 1,5%. Больше всего цена квадратного метра снизилась в Белогородке – на 7,2%.
Читайте по теме: Как в 2016 году изменились цены на новостройки в пригороде Киева
Что влияет на изменение цены квадратного метра?
На украинском рынке первичной недвижимости ключевыми факторами ценообразования являются спрос и изменение курса валют. Но ни один из них нельзя назвать решающим. Чем выше спрос, тем быстрее растет цена, если же спрос стабилен или падает, цена также не меняется, а в отдельных случаях может снижаться за счет скидок или акционных предложений.
Изменение курса гривны по отношению к ключевым мировым валютам на 10% и более в течение короткого промежутка времени также может спровоцировать рост цен пропорционально подорожанию валюты. Но только при высоком или стабильном спросе. При низком спросе цена, скорее всего, подниматься не будет, однако в такой ситуации повышается вероятность задержки сроков строительства или заморозки проекта.
Еще одна причина роста цены – повышение степени готовности объекта. Чем ближе к вводу в эксплуатацию, тем цена выше. Однако если в введенном в эксплуатацию доме большое количество непроданных квартир, девелопер может предлагать скидки на них. То есть, главную роль опять играет спрос.
Наконец, на цену в пригороде влияет близость к Киеву. Средняя цена квадратного метра в населенных пунктах, удаленных от столицы не более чем на 5 км, составляет 13 000 грн и по отношению к декабрю не изменилась. В городах и поселках, расположенных на расстоянии 5-10 км, квадратный метр в январе подорожал на 3,4%, до 11 9000 грн, а в отдаленных на 10-20 км – на 1,9%, до 10 700 грн.
Это универсальные составляющие ценообразования, которые действуют в любых условиях. Однако в 2017 году на рынке будут действовать и другие факторы, способные спровоцировать рост цен.
В январе 2017 года парламент утвердил законопроект № 4733-1 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности», который ликвидирует декларативный принцип для объектов третьей категории сложности. Это значит, что девелоперы таких объектов – а это большинство ЖК пригорода – будут обязаны проводить экспертизу проектной документации. С одной стороны, это позволит уменьшить количество нарушений со стороны застройщиков, а с другой – повысит стоимость строительства. И эти новые расходы они переложат на покупателей квартир.
Скажется на стоимости квадратного метра и прогнозируемое подорожание строительных материалов, обусловленное ростом цен на газ для промышленных производителей. По прогнозам энергетических экспертов, материалы для строительства в 2017 году могут подорожать на 10%. Это лишь одна из составляющих цены на квадратные метры, но в сочетании с другими ценообразующими факторами, последние могут вырасти в цене и больше.
Кроме роста цен, не исключено уменьшение количества новых объектов. Но первые результаты влияния новых факторов мы увидим ближе к середине года.