Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

Рынок новостроек Киева: прогноз на 2018 год

23.01.2018

Неизвестный автор

После относительной ценовой стабильности в предыдущие два года, в 2018-м стоимость квадратного метра в новостройках Киева будет расти. В то же время, выбор у инвесторов станет шире, а условия покупки квартир – привлекательнее.

3m2 выделил 3 ключевых тренда, которые будут определять развитие рынка недвижимости в этом году.

Цены будут расти

В 2018 году цену квадратного метра будут определять себестоимость строительства, в том числе, стоимость комплектующих и энергоносителей, стоимость рабочей силы, курс доллара и спрос.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева в течение двух последних лет была относительно стабильной. Это связано с влиянием на рынок ряда факторов. С одной стороны, повышение стоимости квадратного метра в отдельных проектах по мере повышения уровня их готовности. С другой – появление проектов с низкой стартовой ценой, которая часто граничила с демпингом, и постепенное снижение цен в объектах с завышенной стартовой ценой.

В 2018 году Минрегион определил себестоимость строительства квадратного метра жилой недвижимости в Киеве на уровне 14340 грн – это на 42% больше, чем в прошлом году. Понятно, что цены во всех новостройках не вырастут соразмерно этому показателю, но самые бюджетные предложения, где цена на грани себестоимости, подорожают.

Важным фактором в ценообразовании в текущем году станет стоимость рабочей силы. Это связано с введением безвизового режима и оттоком квалифицированных рабочих, в том числе, строителей в Европу. Чтобы удержать их в Украине, работодателям придется повышать зарплаты до конкурентного уровня, а значит, вырастет и себестоимость работ.


Важным фактором в ценообразовании в текущем году станет стоимость рабочей силы

Курс доллара, который растет последние три месяца, тоже скорректирует цены на новостройки. В ЖК бизнес- и премиум-класса, где ценообразование в долларах, цены повысятся так же, как и курс. В новостройках сегментов эконом и комфорт рост также неизбежен, но он, скорее всего, будет зависеть не только от курса, но и от спроса.

Спрос в любом случае будет корректировать цены. При низком спросе возможно снижение долларовых цен в премиальных сегментах, но только в случае, если у объекта есть запас стоимости. Если цена квадратного метра в ЖК бизнес-класса приближается к цене в комфорт-классе, снижение возможно только за счет ухудшения качества строительства. В бюджетных сегментах низкий спрос не позволит застройщикам повышать цены соразмерно росту курса. Предпосылок для высокого спроса пока нет.

Доступной ипотеки не будет

Специалисты банковской сферы не прогнозируют в этом году появления доступной ипотеки или снижения ставок по уже существующим программам. Более того, есть предпосылки для роста ставок. По словам Елены Дмитриевой, заместителя Председателя Правления «КБ «Глобус», росту ставок будет способствует повышение учетной ставки НБУ – только в четвертом квартале 2017 года регулятор поднимал ее дважды, падение курса гривны и неопределенность в отношении дальнейших траншей МВФ. При этом, по прогнозам банкира, объем ипотечных кредитов в 2018 году вырастет, а совместные программы банков и застройщиков будут развиваться.

Сегодня больше всего программ ипотечного кредитования предоставляют как раз КБ «Глобус» и государственные «Укргазбанк» и «Ощадбанк». Преимущество первых двух – в льготном периоде до 2 лет, когда действует минимальная процентная ставка по кредитам.

Для большинства желающих приобрести квартиру в кредит двух лет недостаточно, а брать кредит на 20 лет под 20-24% годовых мало кто решается.

В последние годы рассрочка от застройщиков все больше становится альтернативой банковским кредитам. Эксперты прогнозируют упрощение условий рассрочки для покупателей квартир: продление срока до 7-10 лет и уменьшение первого взноса до 10%.

Такие условия возможны только у крупных системных застройщиков, для которых средства инвесторов не являются критичным фактором продолжения стройки. Похожие условия уже предлагает в отдельных проектах компания «Интергал-Буд», а также К.А.Н Девелопмент в ЖК «Файна таун» и ХК «Киевгорстрой» в ЖК Svitlo Park. Расширение списка объектов в 2018 году вполне вероятно.

Новые форматы

Конкуренция между застройщиками Киева усиливается. В прошлом году на рынок вышло несколько новых компаний, которые уже реализуют или собираются реализовать крупные проекты жилой застройки. Чтобы успешно конкурировать на рынке, и новым застройщикам, и компаниям со сложившейся репутацией, нужно предложить покупателям преимущества в виде более доступной цены или качественных услуг.


Одно их конкурентных преимуществ  – комплексная застройка

Одним из таких преимуществ становится комплексная застройка. В 2017 году стартовали продажи сразу в нескольких масштабных проектах, где помимо жилья предусмотрены объекты инфраструктуры, рекреационные зоны, общественные пространства. В 2018-м эти проекты будут активно развиваться и сосредоточат на себе спрос со стороны значительной части покупателей. Среди таких проектов – RYBALSKY, ЖК «Файна таун», Svitlo Park, заявлено возобновление строительства ЖК Respublika. Во всех новых ЖК предусмотрен, как минимум, детский сад, но зачастую гораздо более широкий спектр объектов инфраструктуры и сервисов: школы, поликлиники, общественные пространства, места для отдыха, кафе и рестораны, офисные помещения, торговые центры. Для потенциальных инвесторов объекты комплексной застройки привлекательны возможностью отдыхать, делать покупки, а иногда и работать, не выезжая за пределы комплекса. Часто жилые комплексы квартального формата малоэтажные, что также увеличивает их популярность среди потенциальных покупателей.


В крупных ЖК, помимо жилья, предусмотрены объекты инфраструктуры, рекреационные зоны, общественные пространства

В объектах точечной застройки, где возможны лишь отдельные объекты инфраструктуры, застройщики конкурируют сервисами: консьерж-сервис, системы контроля доступа и «умный дом», террасы и парки на крыше или стилобате, дизайнерские лобби и зоны общего пользования. С одной стороны, это позволяет компании предложить покупателю некую добавочную ценность – фишку, которой нет у других, и которая запоминается потребителю, с другой – не оказывает существенного влияния на стоимость строительства.

Высокая конкуренция и ограниченный платежеспособный спрос в 2018 году станет не только драйвером внедрения новых сервисов в ЖК, но и еще одним сдерживающим фактором роста цены.

В 2017 году средняя стоимость квадратного метра квартир в пригороде Киева изменилась несущественно – рост составил менее одного процента. В отдельных населенных пунктах цены упали, …

Застройщики жилой недвижимости вместе с квартирой чаще всего предлагают покупателю и услуги собственной обслуживающей компании. Обычно в инвестиционном договоре прописывается обязанность инвестора заключить договор с …

Статьи по теме
Аналитика
Пригород продолжает расти: как изменялись цены в январе 2022

Вместе с нашими партнерами ЛУН.Місто проанализировали, как изменялись цены на первичную недвижимость в пригороде Киева. Средняя стоимость квадратного метра по…

07 / 02 / 2022

Аналитика
Как изменилась стоимость квадратного метра в новостройках Киева за первый месяц 2022 года

Проанализировали обновленную статистику цен на новостройки Киева по данным ЛУН.Місто. По состоянию на 1 февраля 2022 г. средняя стоимость квадратного…

02 / 02 / 2022

Аналитика
Как изменились цены в пригороде Киева за декабрь 2021 и за год

Вместе с нашими партнерами ЛУН.Місто анализируем ценовые изменения, которые произошли на рынке первичной недвижимости пригорода Киева. По состоянию на 1…

17 / 01 / 2022

Аналитика
Рынок новостроек Киева: как изменилась цена квадрата за год

По данным наших партнеров ЛУН.Місто, за 2021 г. средняя цена квадратного метра в новостройках Киева выросла более чем на 26%…

10 / 01 / 2022