Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

Советы юриста: правовые риски при покупке смарт-квартиры

16.02.2018

Неизвестный автор

Смарт-квартиры – привлекательный вариант жилья для покупателей с ограниченным бюджетом, также в такой формат инвестируют для последующей сдачи в аренду. Но мало кто задумывается, что покупка малогабаритной квартиры может быть сопряжена с определенными рисками именно из-за ее площади. Очень часто под видом смарт-квартир продают нежилые помещения, в итоге возникают проблемы с регистрацией на такой жилплощади, возможны проблемы с принятием в эксплуатацию самого дома и т.п.

3м2 поинтересовался у юриста, управляющего партнера ЮФ Kopotlawyers Владимира Копотя, на что обращать внимание при покупке смарт-квартир и как не попасть в ловушку застройщика.

Купить смарт-квартиру

Основные правовые риски

Первый возможный риск — отказ Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) принять объект в эксплуатацию.

Если квартира покупается до окончания строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию, то есть риск, что территориальный орган ГАСИ может не выдать соответствующий сертификат, исходя из несоответствия дома проектной документации и/или требованиям строительных норм. В данном случае речь идет о пункте 2.22. Государственных строительных норм (ГСН), где указывается, что площадь однокомнатной квартиры не может быть меньше 30 кв. м. Следовательно, наличие в новом доме таких нарушений ГСН может повлечь за собой отказ от приема дома в эксплуатацию.

Следующая опасность для инвестора — регистрация смарт-квартиры как объекта нежилого фонда. Зачастую, исходя из того, что площадь смарт-квартиры меньше установленных ГСН 30 кв. м, застройщики регистрируют их как нежилые (подсобные) помещения. Также регистрация смарт-квартиры как нежилого помещения может быть связана с тем, что не было изменено целевое назначение земельного участка, на котором строится дом. Например, с промышленного земельного участка на участок для жилищной застройки. Проблема в том, что в помещении нежилого фонда у владельца не возникает никаких жилищных прав, в том числе и возможности зарегистрировать место проживания.

И третье, смарт-квартира может быть… частью другой квартиры. Имелась практика, когда застройщики заявляли в проектной документации ряд многокомнатных квартир, а затем путем перепланировки разбивали одну 3- или 4-комнатную квартиру на несколько «смарт-квартир». Соответственно, если не обратить на это внимания, то юридически владелец въезжает не в квартиру, а в часть квартиры, в которой он является только совладельцем. Со всеми вытекающими последствиями. Прописаться там, конечно, можно, но прописать других людей или продать квартиру без согласия «совладельцев» – невозможно.

Как зарегистрироваться в смарт-квартире

В действующих ГСН все же есть лазейка в отношении размера квартир. Так, пунктом 2.26 ГСН устанавливается, что в однокомнатных квартирах вместо кухонь допускается предусматривать кухни-ниши при условии их оборудования электроплитами и устройства в них принудительной вентиляции. Такая кухня может не быть отделена перегородкой от другой комнаты, и в ней может не быть обеденного места, — она находится в структуре жилой комнаты или прихожей, поэтому квартира с такими условиями вполне может насчитывать меньше 30 кв. м, и все равно законно считаться однокомнатной квартирой, в которой можно спокойно зарегистрироваться. Многие застройщики также говорят, что некоторые квартиры меньше 30 кв. м оформляются как «студии» или «апартаменты», но в контексте жилого дома и ГСН таких определений нет, как нет и их правового статуса.

Как избежать рисков при покупке

Нужно предварительно внимательно изучить условия инвестиционного договора, проверить застройщика, а именно:

• затребовать и изучить разрешение на строительство, проектную документацию;

• проверить надежность застройщика (судебные дела, регистрационные данные по владельцам, наличие отягощений, данные о ликвидации);

• внимательно изучить условия договора купли-продажи квартиры в отношении статуса квартиры (в том числе, соответствует ли она ГСН и исключениям из них в отношении кухни-ниши, о которой мы писали выше) и ответственности застройщика, от которой они чаще всего уходят.

Что делать, если возникли проблемы с регистрацией в квартире

В таком случае, к сожалению, весьма тяжело что-то предпринять. В нежилом помещении зарегистрироваться не получится, как и в доме, несданном в эксплуатацию. Если же смарт-квартира зарегистрирована как часть другой квартиры, в ней сможет зарегистрироваться только владелец, другие же члены семьи регистрируется исключительно по согласию «совладельцев». В таких случаях ничего не остается, кроме как судиться с застройщиком о нарушении им норм договора, если по его формулировкам будут для этого основания.

В связи с этим, лучше всего изучить вопрос предварительно, перед заключением договора.

В отличие от Киева, где средняя цена квадратного метра в новостройках продолжает расти, в пригороде она остается стабильной. Но эта стабильность касается только средней цены …

В конце января 2018 года Земельно-градостроительная комиссия Киевсовета согласовала проект Детального плана территории (ДПТ) в границах улицы Васильковской, проспекта Голосеевского в Голосеевском районе Киева.3м2 разбирался, …

Статьи по теме
Новости
Жилье сразу с ремонтом

В обзоре от 3m2 пять вариантов, где можно приобрести квадратные метры и не беспокоиться об организации ремонтных работ. ЖК МЕТРОПОЛИС…

25 / 10 / 2021

Рейтинги
Меры безопасности в новостройках: 5 ЖК Киева

Акцент на мерах безопасности — одно из конкурентных преимуществ ряда столичных жилых комплексов. Это становится особенно актуальным, учитывая желание жителей…

25 / 10 / 2021

Новости
На Святошино застройщик спилил вековые дубы

В Святошинском районе на улице Отдыха, 25 произошел конфликт между местными жителями и неизвестными мужчинами по застройке зеленой зоны — части Дубовой рощи. 21 октября утром…

25 / 10 / 2021

Новости
Как подтвердить, что жилая недвижимость непригодна для проживания

На основании каких документов владелец объекта жилой недвижимости может подтвердить, что такая жилая недвижимость непригодна для проживания. Об этом сообщает…

25 / 10 / 2021