Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

Есть ли пузырь на рынке недвижимости и стоит ли ожидать обвала цен?

25.11.2021

3м2 Редактор

Новости застройщиков

За полтора года с начала пандемии цена квадратного метра первичной недвижимости в Киеве, по данным M4U, выросла на 37% и продолжает расти. Кому-то это дало основания проводить параллели с 2005-2008 годами и говорить о «пузыре» на рынке, который должен привести к новому обвалу цен. Так ли это на самом деле и стоит ли ожидать понижения цен на недвижимость? Об этом рассказывает Владимир Даниленко, Коммерческий директор SAGA Development, основатель M4U в блоге HВ.

«Разогрев рынка — или пресловутый «пузырь» — возникает из-за перепроизводства. Его обеспечивают два фактора: наличие проектного финансирования (кредитование банками застройщиков) и доступная ипотека. При наличии проектного финансирования застройщик не ограничен собственными средствами и может строить больше, чем сможет продать. Клиент, при наличии доступной ипотеки, также не ограничен собственными средствами и может купить больше, чем способен выплатить. Когда оба участника рынка и продавец, и покупатель пользуются кредитной поддержкой, это создает дополнительное давление на рынок и высокие риски для обеих сторон в случае нарушения имеющегося баланса», — пишет он.

Но в Украине на сегодняшний день нет проектного финансирования. Это обусловлено отсутствием механизмов ответственности застройщика перед банком и контроля целевого использования средств. Большинство активов застройщика принадлежат разным юридическим лицам, которые могут быть не связаны юридически. Если застройщик не сможет выполнять свои обязательства, банк не сможет возместить ущерб. Предоставив кредит застройщику, банк также не может проконтролировать, как он используется. Дискуссия о необходимости внедрения механизма эскроу, работающего во многих странах, ведется давно, но пока в Украине он не работает.

«Допустим, банки заливают в строительство деньги, и строительство начинает активно расти. Предложение значительно превышает платежеспособный спрос. Это и есть «пузырь» — кризис перепроизводства. Согласно опросу, который мы проводили совместно с Gradus Research, сегодня потребность в покупке квартиры есть у более чем 40% людей. Реализация новых проектов ориентируется на спрос, обеспеченный средствами клиента. Если такой спрос есть, то новые площадки активно развиваются. Если нет, не за что покупать площадки и начинать строительство. Механизм регулирует себя без помощи других».

По словам Даниленко, в последнее время наблюдается дефицит новых проектов. За 2 года распроданность квартир в активно строящихся и продаваемых объектах выросла с 40-45% до 67-68%. Уровень спроса и количество покупок в целом мало изменяются, но объем денежных средств увеличивается за счет роста цен. Его стимулирует дефицит предложения и рост покупательной способности.

Почему снижение цен в гривне маловероятно? Рост благосостояния населения не успевает за ростом цен на недвижимость. Если цены будут расти теми же темпами, что и раньше, тех, кто сможет позволить себе купить квартиру, будет меньше. Количество сделок и проданных квадратных метров будет понемногу снижаться, но объем денежных средств на рынке и дальше будет расти. Это ослабит давление спроса на предложение и замедлит рост цен. Но понижения не будет, считает эксперт.

«В каких случаях оно происходит? К примеру, в определенном проекте есть экстрамаржинальность, но не хватает ликвидности. Чтобы повысить ликвидность, застройщик идет на компромисс с маржинальностью — для покупателя это выглядит как снижение цены. Сегодня экстрамаржинальности на рынке нет. Да, спрос давит на цену и стимулирует ее рост. Но параллельно растет себестоимость и этот процесс точно коррелирует с ростом цены. Себестоимость строительства растет не только в Украине. Удорожают ресурсы: в начале года это было сырье, а с ним сталь, бетон, дерево. Сейчас энергоносители. Энергетический кризис ведет к инфляции, на фоне которой недвижимость вряд ли будет дешеветь», — пишет он.

То есть сейчас сложилась ситуация, когда, во-первых, у застройщиков нет оснований снижать маржинальность ради ликвидности, а во-вторых, ценам некуда падать, потому что снизу давит рост себестоимости. Это очень опасная история. Там, где сегодня маржинальность составляет 30%, через год она будет 20%, а если неосторожно управлять бюджетом, себестоимость может превысить стоимость реализации.

«Чего ждать от рынка в ближайшем будущем? В последующие годы предложение будет стремиться догнать спрос. Вероятно, появятся новые игроки: работать на быстро растущем рынке очень интересно, даже если процесс вхождения в него сложный и занимает много времени. Из-за того, что цены растут быстрее покупательной способности, спрос будет понемногу снижаться. При этом общая стоимость проданных активов в годовом исчислении, скорее всего, продолжит расти, хотя и не столь активно, как раньше. В итоге мы придем к тому, что к концу 2022 года показатели вернутся на уровень 2019 года: распроданность снизится с 67-68% до 40-45%, а годовой рост цены составит 11-13%», — считает Даниленко.

Теги:

Новости застройщиков Жилье и дальше будет дорожать. Об этом говорится в материале журнала Деньги. Эксперты прогнозируют увеличение нынешней стоимости квадратных метров в пределах 5–8%. «На стоимость недвижимости …

3m2 подобрал жилые комплексы пригорода, где продают двухэтажные квартиры. ЖК ОЗЕРНЫЙ ГАЙ ГАТНОЕ Адрес: с. Гатное, Фастовский районЦена: от 18 400 грн/кв. м Доступны к покупке двухуровневые квартиры в жилом комплексе …

Статьи по теме
Новости
Предложения к новогодним праздникам в Авеню 42

Новости застройщиков Застройщик KSM-Group поздравляет всех с началом зимы и близкими праздниками, и приглашает познакомиться со свежими предложениями в ЖК…

06 / 12 / 2021

Новости
ЖК по принципу «город в городе» возле Киева

3m2 подобрал новостройки пригорода, где застройщики предусмотрели все необходимые опции для шопинга, развлечений, отдыха, работы, медицинских и образовательных услуг. ЖК…

06 / 12 / 2021

Новости
Жилые комплексы «Голосеевский» и «Парковые Озера» стали лауреатами премии European Property Awards

Новости застройщиков Проекты компании «Интергал-Буд» — ЖК «Голосеевский» и ЖК «Парковые Озера» стали лауреатами престижной европейской премии в сфере недвижимости…

06 / 12 / 2021

Новости
Парк вокруг озера Серебряный круг начнут строить с 2022 года

В проект парка вокруг озера Серебряный круг внесли последние правки в эскизный проект с концептуальными разработками. На следующий год начнется…

06 / 12 / 2021