Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua
Как государство планирует защищать покупателей новых квартир

28.10.2020

3м2 Редактор

Навести порядок на рынке новостроек – такое благое намерение декларирует проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о защите прав кредиторов объектов строительства», выложенный для обсуждения на сайте Минрегиона.

Документ переосмысливает механизмы работы на рынке и отношения с покупателем. Например, девелоперы должны будут предоставлять физлицам-инвесторам почти всю разрешительную документацию, а также финансовую отчетность строительной компании. Рекламировать объект можно только после получения права собственности на землю и т. д.

Mind рассказал об особенностях этого законопроекта.

Новые определения, содержащиеся в документе:

Целостный объект незавершенного строительства – сооружение/здание, в котором не может быть квартир.

Делимый объект незавершенного строительства – составные части такого объекта (квартира, гаражный бокс, другое жилое или нежилое помещение, кроме вспомогательных помещений, машиноместо и т. д.) после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта являются самостоятельными объектами недвижимого имущества.

Составная часть делимого объекта незавершенного строительства – будущий объект недвижимости (квартира, встроенное или встроенно-пристроенное в дом или отдельно стоящее помещение, кроме вспомогательных помещений, гаражный бокс, машиноместо).

Что предлагает законопроект?

Новый вид права у гражданском обороте – объект незавершенного строительства. Основная новация – в том, что квартиры или помещения в новостройках будут регистрироваться в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Это прежде всего сделает невозможным двойные перепродажи, ведь в реестр будут вноситься сведения о количестве объектов продажи, наличии/отсутствии прав третьих лиц на такой объект.

Важно: данные об объекте незавершенного строительства могут быть внесены в госреестр только при условии, что застройщик уже получил право на выполнение строительных работ, то есть информация есть в Реестре строительной деятельности. Таким образом, продавать можно будет только «законные» новостройки.

Новый механизм продажи новостроек. Реализация будущего объекта недвижимости осуществляется по договору купли-продажи. Первая продажа – от заказчика или управляющего ФФС. Продавать новые квартиры можно будет только после госрегистрации объекта.

Переход права собственности на будущий объект недвижимости осуществляется после полной оплаты его стоимости покупателем. Что касается квартир, оплата за которые осуществляется согласно договору купли-продажи частями, в реестре устанавливается обременение в пользу покупателя.

Новостройки – не инвестиции, а имущество. Покупатель, который оплатил полную стоимость и право собственности которого на такой объект зарегистрировано в Госреестре прав на недвижимое имущество, может делать с будущей квартирой/ паркоместом все то, что и с достроенной, и введенной в эксплуатацию недвижимостью. Может продать, передать в залог и т. д., при этом согласие застройщика/управителя ФФС не требуется.

Автоматическая регистрация права собственности на законченный строительством объект. Как только в Единой государственной электронной системе в сфере строительства появляется информация о принятии объекта в эксплуатацию, в Госреестре прав на недвижимое имущество меняется «объект незавершенного строительства / будущий объект недвижимости» на «объект недвижимого имущества».

Отменяется доплата за излишек площади. Продавец не вправе требовать от покупателя каких-либо дополнительных средств за фактическую общую площадь объекта недвижимого имущества, превышающую 5% площади будущего объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи такого объекта.

Если фактическая площадь объекта окажется меньше, чем площадь, указанная в договоре купли-продажи, заказчик строительства обязан в течение месяца со дня принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта вернуть кредитору чрезмерно уплаченные средства.

Реклама – только после регистрации. Рекламировать ЖК можно только после регистрации объекта. На сайте должна быть представлена вся информация – от разрешительных документов до планировок и цен. Сама реклама должна содержать: реквизиты документов; идентификатор объекта строительства в Единой государственной электронной системе в сфере строительства, адрес веб-сайта.

Предоставление покупателям документов для ознакомленияЗаказчик строительства или управляющий ФФС обязан ознакомить покупателя или по его требованию предоставить ему копии документов:

1) позволяющих провести идентификацию личности заказчика строительства;

2) подтверждающих право собственности или пользования заказчиком строительства земельным участком, на котором возводится объект строительства;

3) градостроительных условий и ограничения застройки земельного участка или строительный паспорт застройки земельного участка;

4) технических условий инженерного обеспечения объекта строительства;

5) отчетов о результатах экспертизы проектной документации на строительство объектов;

6) дающих право на выполнение строительных работ;

7) финансовой отчетности о хозяйственной деятельности заказчика строительства за последние два года – в случае купли-продажи будущих объектов недвижимости.

Согласие покупателя на изменения в проект. После продажи объекта изменение проектной документации происходит исключительно после получения согласия покупателя. Это касается:

  • функционального назначения объекта;
  • этажности (в случае если приобретенный объект находится на смежном этаже с этажом, который добавляется или исключается);
  • общей площади или плана приобретенного объекта;
  • общей площади или плана помещений общего пользования первого этажа и этажа, на котором находится приобретенный объект.

Гарантийные площади. Застройщики не могут продавать 10–13% от общей площади объекта. Финансирование строительства этой «гарантийной доли» должно идти за счет собственных или заемных средств заказчика строительства. Доплата за достройку – на будущих владельцах. В законопроекте достаточно подробно прописана «дорожная карта» на случай банкротства заказчика. Требования будущих владельцев в Реестр требований кредиторов включаются отдельно от требований других кредиторов. Финансирование достройки объекта идет через отдельный текущий счет должника в банке, который не может использоваться для осуществления других операций должника.

Статьи по теме
Новости
«Интергал-Буд»: Динамика строительства по состоянию на 1 декабря 2020 года. Часть 1

Новости компаний Делимся с вами динамикой строительства жилых комплексов застройщика «Интеграл-Буд» на 1 декабря 2020. ЖК Sky Avenue, адрес: ул….

03 / 12 / 2020

Новости
В Киеве подрядчик украл 250 тыс. грн при ремонте детского сада

В Киеве подрядчик, который подозревается в хищении 250 тыс. грн, выделенных на реконструкцию детского сада, пойдет под суд. Киевской местной…

03 / 12 / 2020

Новости
Строительные паспорта в Киеве будут готовиться в отдельном секторе Департамента градостроительства и архитектуры

Управление административных услуг будет ликвидировано, а вместо этого появится управления, в котором будет два отдела. Об этом рассказал заместитель директора…

03 / 12 / 2020

Новости
Более 50 домов в Киеве собираются признать памятниками архитектуры

С начала года КГГА направила обращение в Минкульт с просьбой внести 52 здания в реестр памятников. Соответствующее обращение направили из…

03 / 12 / 2020