Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

В тихом омуте: как купить квартиру в новостройке и потерять все

23.08.2016

Неизвестный автор

Самый популярный способ приобретения жилья в Киеве — инвестирование на этапе строительства. Приобрести квартиру в новостройке можно еще на этапе закладывания фундамента, что позволяет существенно сэкономить. Впрочем, столичный строительный рынок знает немало историй, когда участие в такой схеме покупки заканчивалось настоящей катастрофой для неопытных инвесторов.

Юридически подкованный застройщик при желании может легко обдурить вкладчика, оставив того у разбитого корыта.  Жертвами подобной ситуации недавно стали и инвесторы ЖК «Кришталеві джерела». Многие из них вынуждены пожизненно выплачивать огромные суммы ЖЭКу за навязанные им услуги, а бунтари еще и остались без крыши над головой.

В 2009 году на улице Метрологической в Голосеевском районе Киева начал строиться жилищный комплекс «Кришталеві джерела». Место почти идеальное для побега от городской суеты: рядом находится Хотовский лес, музей народной архитектуры и быта в Пирогове, собор Святого Пантелеймона и огромный садово-парковый комплекс «Феофания».

Проектом предусмотрено строительство нескольких жилых кварталов, каждый из которых рассчитан на жильцов различного социального статуса. Тут есть двухэтажные коттеджи, многоэтажные дома и малоэтажная застройка. Общая площадь комплекса — 30 га.

Первая очередь была введена в эксплуатацию в 2013-2014 годах, вторая — в 2015 году. Сейчас застройщик, исходя из информации на сайте, предлагает выкупать квартиры в третьей очереди.

От центра столицы до ЖК — около 15 км. По киевским меркам это немного, к тому же относительно недалеко находится станция метро «Теремки». По словам инвестора объекта Ярослава Осадчего, живописное место, хорошая транспортная инфраструктура и невысокие цены на начальном этапе строительства «подкупили» его, и он решил инвестировать во вторую очередь.

Инвестирование в строительство происходило через финансовую компанию. Управляющим фондом финансирования строительства «Феофаниевский» было ООО «Финансовая компания «Прайм», подрядчиком строительных работ — ООО «Гидроинж-буд».

В 2014 году Ярослав внес предоплату в размере 10 тыс грн, а в течение следующего месяца оплатил 100% суммы — 614,686 тыс грн. Однако квартиру в собственность он так и не получил. До сих пор пытается доказать свою правоту в судах. Как до этого дошло?

О том, что дом сдан в эксплуатацию, Ярослав и некоторые другие покупатели узнали случайно, наткнувшись на объявление на сайте. Даже после того, как застройщик начал передавать квартиры инвесторам, подписать акт приема-передачи позвали не всех. Инвесторы, которые все-таки вышли на контакт с застройщиком, заметили, что сделка проходит с очевидными нарушениями.

Законом предусмотрено, что после окончания строительства застройщик должен инициировать подписание акта приема-передачи и выдать документы на право собственности. Но застройщик, по словам инвесторов, пренебрег правовыми нормами.

Порядок подписания документов для инвесторов, который установила ФК «Прайм», должен был происходить по следующему алгоритму:

1. Подписание договора об участии в Фонде финансирования строительства.
2. Подписание гарантийного письма о соглашении передачи прав и обязательств по договору об участии в Фонде финансирования строительства.
3. Справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования.
4. Подписание акта приема-передачи объекта инвестирования.
5. Подписание договора с обслуживающей компанией.
6. Оформление прав собственности на квартиру.

Однако даже собственноручно составленный порядок оформления документов застройщик не соблюдал. От инвесторов требовалось сначала подписать договор с обслуживающей компанией ООО «Холд групп», которую лоббирует застройщик, и лишь затем им давали возможность подписать акт приема-передачи. Если же инвестор отказывался подписать договор с ЖЭКом застройщика, ему не давали подписывать акт приема-передачи.

Это довольно распространенная практика для новостроек. Обычно такая схема не несет никакой угрозы для инвесторов. Застройщик лишь перекладывает всю ответственность и обязательства по обслуживанию дома на обслуживающую компанию. Проблема, возможно, не была бы такой острой, если бы договор с этой обслуживающей компанией, который инвесторы впервые увидели только перед подписанием акт приема-передачи, не был бы настолько дискриминационным.

Эти пять пунктов стали раздражителем для многих жителей ЖК «Кришталеві джерела». Делать ремонт без согласования с ЖЭКом нельзя, за любое нарушение правил «Холд груп» выписывает штрафы, а попасть на территорию жилищного комплекса можно только через пропуск, который нужно приобрести за дополнительную плату.

«У нас есть договор с ЖЭКом, в нем все написано. Вы же первые прибежите, если у вас будут какие-то проблемы, и сосед сверху снесет несущую стену. А как вопрос решить без штрафа? В обычном ЖЭКе вы эти вопросы по-другому не решите», — комментирует условия договора руководитель ТОВ ФК «Прайм» Арсений Копыстыра.

«Я вам больше скажу: мы же стремимся в Европу, а там вы вообще не имеете права что-то менять. Висит картина на стене, она там и должна висеть до тех пор, пока вы не согласуете. А если балкон не застеклен, то он так и будет не застеклен», — добавляет он.

Договор бессрочный, и отказаться от него в одностороннем порядке невозможно. В случае продажи квартиры инвестор обязуется, что следующий покупатель подпишет договор с «Холд груп», иначе инвестор должен будет выплатить ЖЭКу 50 тыс грн неустойки.

«Нас заставляли подписать заявление, что мы не имеем к ним никаких претензий, и сразу дают подписать заявление о вступлении в еще не созданное ОСББ. Не подпишите заявление — не получите права собственности. Когда мы пытаемся в этом разобраться и начинаем задавать неудобные вопросы, они сбрасывают ответственность друг на друга. В конечном счете ты все равно подписываешь документы, чтобы не потерять квартиру», — говорит один из инвесторов.

Получается, что де-факто инвесторы могли подписать акт приема-передачи только после того, как подпишут договор с ООО «Холд групп» и оформят доверенность на представителя застройщика. Те, кто документ все-таки подписывает, все равно не обладает никакими юридическими подтверждениями этому: подписание акта приема-передачи происходит в одностороннем порядке, представитель ФК «Прайм» забирает оба экземпляра, и на руках у инвесторов не остается ничего.

«Самый страшный период — после подписания акта и до получения прав собственности. На руках нет никаких документов, подтверждающих, что эта квартира ваша», — говорит Осадчий.

Большая часть инвесторов до сих пор живет без каких-либо документальных подтверждений этой сделки, поскольку передачу прав собственности на квартиру застройщик затягивает на годы.

Ярослав Осадчий и еще один возмутившийся инвестор — Виктория Григорьева — совместно с другими жителями написали коллективное заявление в ФК «Прайм» и ОО «Холд групп», требуя подписать типичный договор с ЖЭКом, установленный Кабинетом министров. Это не принесло результата.

Виктория наотрез отказывалась подписывать договор с обслуживающей компанией и требовала подписать акт приема-передачи, составленный самостоятельно, без подписания договора с ЖЭКом.

«Я составила самостоятельно акт приема-передачи, и устроила скандал на глазах у покупателей. Представители «Холд груп» испугались шума и сделали вид, что сделка состоялась», — объясняет она.

В офисе ЖЭКа при свидетелях она подписала документ, но спустя несколько месяцев ей сообщили, что квартиру открепили из-за того, что она не подписала документ.

«Мы никогда никому ничего лишнего не обещаем, но действуем согласно закону. В законе указано все четко и прозрачно, и если инвестор подписал договор и правила фонда, он с ними согласен», — комментирует ситуацию Копыстыра.

Дом Ярослава был сдан в эксплуатацию позже, но даже после сдачи в эксплуатацию подписывать акт приема-передачи Ярослава не позвали. В первичном договоре с застройщиком было указано, что если инвестор в течении двух недель после приглашения подписать акт приема-передачи не является в офис застройщика, компания имеет право открепить квартиру от инвестора.

Спустя некоторое время Ярославу стали приходить конверты с пустыми письмами от застройщика. Как оказалось позже, это были приглашения подписать акт приема-передачи, которые, по словам застройщика, инвестор проигнорировал. Почуяв неладное, Ярослав отправил письмо компании ФК «Прайм», в котором указал свою готовность подписать акт приема-передачи, но ответа не получил. Спустя несколько недель Ярославу пришла телеграмма от застройщика с требованием немедленно явиться в офис компании для передачи объекта инвестирования, но найти офис застройщика оказалось непросто.

По адресу, который застройщик указал в договоре, находится ООО «Холд групп». В офисе ему сказали, что «ФК Прайм» находится по другому адресу, но назвать его они не могут. На звонки и письма застройщик не отвечал.

Спустя две недели Ярославу пришло письмо с информацией, что его квартиру открепили. Вскоре он узнал, что его квартиру продали.

«Они сделали вид, что мы скрываемся и не хотим получать квартиру. 13 ноября я был у них в офисе в отделе продаж, затем 9 декабря, а потом 15 декабря, но они меня «не нашли». Из-за того, что я «скрывался», они обвинили меня в нарушении договора и открепили квартиру», — говорит Ярослав.

«Сначала публикуется объявление на сайте, что ваша сеть готова к сдаче. Потом дается поручение ЖЭКу обзвонить каждого инвестора. Если человек за границей или у него есть какая-то уважительная причина, то срок подписания переносится. А если человек является в офис, начинает писать жалобы и ведет себя, мягко говоря, неадекватно, тогда наступает формальная программа — буква договора. Высылается письмо-оповещение о том, чтобы человек пришел подписать документы. Конкретно по этому делу мы еще и объявление в газету давали. Есть ряд газет для таких случаев», — объясняет Копыстыра.

Ярослав и Виктория до сих пор судятся с «Гидроинж буд». Первый суд Ярослав проиграл и подал на апелляцию. Несколько месяцев суд переносили, а судьи отказывались браться за это дело. Недавно Ярослав получил повестку из Подольского районного суда, в которой было указано, что застройщик обвиняет Ярослава в распространении неправдивой информации и нанесении вреда деловой репутации. Сумма претензий — 1,1 млн грн.

Что касается возвращения денег за открепленную квартиру, то их Ярославу и Виктории вернут не в полной сумме, потому что изначально недвижимость продавалась через договор переуступки. То есть инвестор покупает квартиру не напрямую у застройщика, а у физлица, которое уже приобрело квартиру в строящемся доме ранее.

Так, первичным инвестором квартиры Ярослава Осадчего была некая Валентина Бурковская, которая является руководителем ООО «Холд групп».

Конечный покупатель приобрел квартиру по цене, указанной в момент покупки на сайте, а Бурковская заплатила на порядок ниже. Таким образом, при откреплении квартиры застройщик возвращает инвестору первичную сумму, по которой продал квартиру Бурковской. Разницу в цене застройщик оставляет себе, аргументируя это тем, что вопрос полной стоимости инвестор должен решать с физлицом, у которого приобрел эту квартиру.

По словам главы Офиса эффективного регулирования (BRDO) юриста Алексея Гончарука, основания для потери квартиры были заложены еще в договоре об инвестировании, в котором Ярослав обязался подписать договор с обслуживающей компанией.

«Лучшей стратегией в данной ситуации является коллективная борьба с застройщиком, так как у него достаточно ресурсов, чтобы победить любого инвестора, который начнет с ним судиться в одиночку», — отмечает Гончарук.

Главой фонда финансирования строительства ФК «Прайм» является Копыстыра Арсен Михайлович — преподаватель кафедры международной экономики Института международных отношений КНУ им. Тараса Шевченко. По иронии судьбы в университете Копыстыра читает лекции о теневых экономических процессах и коррупции в экономических системах стран Европы.

Тестем Копыстыре приходится Михаил Вербенский, который в 2014 году был заместителем министра внутренних дел Арсена Авакова. Осенью 2015 года в СМИ Вербенский упоминался как начальник главного штаба МВД. Сегодня он возглавляет департамент аналитической работы и организации управления МВД. Совсем недавно Петр Порошенко рекомендовал к назначению 11 новых членов ЦИК. Второй в этом списке — тот же Михаил Вербенский.

Еще один важный факт. Одним из основателей ООО «Гидроинж-буд» была компания ООО «Глобал проперти 24», сооснователем которого является Александр Сивкович. Это сын Владимира Сивковича — заместителя главы СНБО при Януковиче, более известного как фигуранта дела по разгону студенческого Майдана. Когда об этом впервые узнали СМИ, структуру собственности застройщика оперативно изменили, и конечным бенефициаром стал значиться Ребров Роман Анатолиевич. Ребров также является собственником ООО «Независимая инвестиционная группа», одним из основателей которого является все тот же Александр Сивкович.

Очевидно, что ресурсы гражданина несопоставимы с возможностями застройщика, и защитить свои интересы инвестору в одиночку гораздо сложнее, чем компании. Финансовая компания, которая в этой системе является посредником между застройщиком и инвестором, призвана защищать права инвестора, но в реальности все иначе. Как правило, это всегда карманное учреждение застройщика, которое позволяют проворачивать подобные схемы.

Источник: Економічна Правда

В сентябре Минюст планирует внести на рассмотрение Верховной Рады изменения в профильное законодательство, которые позволят вернуть свидетельство на право собственности в бумажном виде.«Свидетельство будет выдаваться …

Неиспользованные субсидии на оплату коммунальных услуг будут возвращать в государственный бюджет.Кабмин утвердил порядок возвращения в госбюджет неиспользованных остатков средств по субсидиям на компенсацию оплаты услуг …

Статьи по теме
Новости
Правоохранители сообщили о подозрении адвокату, завладел двумя квартирами умерших жителей

Под процессуальным руководством Шевченковской окружной прокуратуры города Киева сообщено о подозрении адвокату по факту мошеннического завладения двумя квартирами в столице…

28 / 09 / 2021

Новости
Старты продаж ЖК под Киевом

3m2 сделал подборку жилых комплексов пригорода, где только открылись продажи новых очередей. ЖК ОЗЕРНЫЙ ГАЙ ГАТНОЕ Адрес: с. Гатное, Фастовский район…

28 / 09 / 2021

Новости
Общине Киева возвращено 19 га земли Совских прудов

Киевская городская прокуратура добилась исполнения решения суда и способствовала возвращению территориальной общине Киева земельного участка площадью 19 га и стоимостью…

28 / 09 / 2021

Рейтинги
В каких ЖК Киева можно купить квартиру по переуступке

Переуступка — это покупка жилья в строящемся или только введенном в эксплуатацию доме, когда сделка заключается не с застройщиком, а…

28 / 09 / 2021