Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

Цены на квартиры в Киеве замерли третий месяц подряд: что это значит

02.12.2019

Виктория Берещак

Средняя стоимость квадрата в новостройках Киева третий месяц подряд замерла и не движется с места, зато цены по районам существенно изменились. Что это значит и почему так происходит, 3m2 объясняет в анализе данных от ЛУН.ua за ноябрь 2019 года.

Стоимость квадратного метра: почему она никак не сдвинется с мертвой точки

Рост цен на недвижимость замер. Уже третий месяц подряд цена остановилась на отметке 24 000 грн/кв. м. А средняя стоимость выросла на 100 грн — до 16 300 грн/кв. м, то есть отвоевала себе показатель, который сохранялся до этого в течение двух месяцев.

Средняя цена по классам жилья выглядит по состоянию на начало ноября так: эконом стоит на 200 грн или 1,11% меньше — 17 800 грн/кв. м, комфорт подорожал на 700 грн или 3,48% до 20 800 грн/кв. м, бизнес-класс снизился на 300 грн или 0,85% до 35 000 грн/кв. м. Элит-сегмент набрал в цене сразу 900 грн или 1,59% и теперь стоит 60 400 грн/кв. м.

Такую неоднородность цен по классам легко объяснить появлением действительно интересных концепций в отдельных классах и активизацией проектов, имеющих высшее качество и цену, чем у «одноклассников». Устаревшая классификация жилья не учитывает появления ряда новых сегментов и классов жилья, которые сейчас набирают обороты.

Однако если посмотреть на среднюю стоимость квадрата на рынке, там все стабильно без изменений.

Причин такого неожиданно мертвого осеннего сезона несколько. Во-первых, квартирам не хватает покупателей. Темпы строительства, напомню, по итогам 10 месяцев выросли на 20,8%. Всего выполнено работ на 131 500 000 000 грн. Примерно 75% от суммы составило новое строительство, реконструкция и техническое переоснащение. То есть можно оценить объем вложенных средств в жилые проекты, которые стартовали продолжают стартовать. Даже если предположить, что только треть от объема — ЖК, расходы девелоперов существенные, а новых покупателей найти пока довольно сложно.

Они напуганы громкими заявлениями о стагнации и переделе, не совсем понимают, что происходит с долларом и придирчивы в вопросах репутации девелоперов. С одной стороны, это несколько замедлило темпы продаж, а с другой позволило молодым компаниям проявить себя.

Сейчас выигрывают те, кто позволяют себе продуманные и смелые эксперименты, изучают своего покупателя и его предпочтения перед тем, как вывести проект на рынок, закладывают существенный процент собственных средств в оборот проекта — от 30 до 60%.

Цена квартир в ЖК по районам

Когда выбираешь квартиру в новостройке и смотришь на показатель средней цены по району, иногда сложно понять, почему в конкретном ЖК она может быть на 30% выше. Причина проста: ценообразование у каждого проекта формируется по своим уникальным параметрам, среди которых локация, концепция, инфраструктурные решения, функциональность использованного пространства (наполнение различными видами недвижимости, аттракции, екоконцепции т.п.), расходы на маркетинг и пиар, услуги проектировщиков и разного рода подрядчиков, а также расходы на строительно-монтажные работы и материалы.

Влияет на цену и степень готовности проекта. Дешевле — на этапе котлована. Но надо понимать, что инвестируя в землю, надо четко просчитывать все «за» и «против». Проверять сам проект, бэкграунд девелопера, разрешительную документацию, право собственности на землю и тому подобное.

Однако средняя цена по району дает понимание и возможность ориентироваться, когда начинаешь выбирать себе жилье.

Итак, по итогам ноября в ряде районов квадрат подешевел, в частности на 200 грн или 0,95% до 20 900 грн/кв. м в Оболонском, на 1 100 грн или 3,24% в Шевченковском к 32 800 грн/кв. м, на 500 грн или 2% в Голосеевском к 24500 грн/кв. м, на 2300 грн или 4,86% в Печерском к 45000 грн/кв. м.

В остальных районах квадрат подорожал. Больше всего цена подскочила в Святошинском районе — на 13% или 2600 грн до 22 600 грн/кв. м, в Дарницком — на 4,86% или 900 грн до 19 400 грн/кв. м, а также на 4,5% или 1000 грн до 23 200/кв. м в Подольском районе.

В Днепровском рост составил 2,62% или 500 грн до 19 600 грн/кв. м, в Днепровском — также 500 грн или 2,29% до 22 300 грн/кв. м.

В Соломенском цена изменилась на 300 грн или 1,36% с 22 000 грн/кв. м до 22 300 грн/кв. м.

Новые проекты: чем удивляют девелоперы покупателей

Новых проектов в этом месяце в Киеве не так уж и много. Стартовали продажи в новом проекте ЖК Lucky Land в Святошиському районе. Это будет целый микрорайон из 23 домов комфорт-класса с собственной инфраструктурой, в частности детской и спортивной. Ставка сделана на близость ТРЦ Lavina Mall, который для жителей мини-города станет локальным. Квартиры в цене стартуют от 505 тыс. грн.

ЖК Delrey, если верить презентации, станет новостройкой бизнес-класса на Печерске высотой 25 этажей. Здесь обещают детскую, спортивную, коммерческую инфраструктуру, рестораны, спа-центры и другие сервисы территории. Квартиры здесь стартуют от 1 360 000 грн.

На этом можно было завершать скромный перечень, если бы не инсайдерская информация о новом проекте класса комфорт + в формате многофункционального жилого комплекса на Оболони.

Как рассказали несколько проверенных источников, речь идет об участке на Минском массиве. Это долгострой, за который берутся две компании — Citex Development и Perfect Group.

Здесь планируют построить комплекс в формате live-work-play, чтобы жители могли жить, работать и отдыхать в пределах одного пространства. Составляющими проекта станут собственный встроенный ТРЦ, детсад, спортклуб, парк и лаунж-зона в закрытом дворе. Пока неизвестно, когда проект стартует, но его появление, учитывая ограниченное предложение в районе, может существенно перекроить жилой массив.

Динамика цен в долларах

В долларах по межбанку средняя цена в Киеве до конца ноября 2019 составила $980 за кв. м. Цена по сравнению с прошлым месяцем выросла на $20 или 2,08%. Минимальная цена выросла на $10 или 1,54% до $ 660/кв. м.

В ноябре 2018 квадрат в долларах в новостройках Киева в среднем стоил $840, а минимальная стоимость была — $ 570.

Таким образом, за год рост средней цены в долларах составил $140 или 16,67%, а минимальной $90 или 15,79%.

Чего ждать дальше

В условиях непонятного поведения гривны по отношению к доллару, когда все эксперты предсказывают резкий скачок, покупатель сейчас аккумулирует сбережения в валюте. Не спешит он нести деньги в отдел продаж и из-за различных слухов о том, что все будет падать и рушиться. Я считаю, что обвала не будет: рынок переживает непростые времена, падение продаж и задержки со сдачей комплексов, однако есть все предпосылки, чтобы ситуация нормализовалась. Если застройщик строит не только за счет денег инвесторов, но и располагает собственными средствами, готов предложить интересную концепцию, многофункциональную инфраструктуру и добавленную стоимость в проекте, его проект точно будет конкурентоспособным и популярным среди покупателей. Покупатель на рынке есть, и именно он диктует условия и формирует запрос на качественное жилье. В тренде многофункциональные комплексы, их количество в структуре новых ЖК с начала года увеличилась на треть и будет расти, жилье бизнес-класса с высоким уровнем сервиса, экопроекты, где сделана ставка на синергию инфраструктуры и рекреационных объектов и зон. Появились на рынке и проекты, в которых, кроме жилья, строят торговые и офисные центры. Несколько новых апарт-комплексов стартовали за последние пару месяцев, что дает надежду на активизацию этого сегмента.

В очередном анализе цен на новостройки пригорода сравнивали стоимость квадратного метра в зависимости от района, а также проанализировали изменения за месяц и за год. Анализ …

Сколько стоят новостройки под Киевом, строят ли девелоперы новые проекты и в каком населенном пункте цена за месяц выросла сразу на 1000 грн — об …

Статьи по теме
Аналитика
Пригород продолжает расти: как изменялись цены в январе 2022

Вместе с нашими партнерами ЛУН.Місто проанализировали, как изменялись цены на первичную недвижимость в пригороде Киева. Средняя стоимость квадратного метра по…

07 / 02 / 2022

Аналитика
Как изменилась стоимость квадратного метра в новостройках Киева за первый месяц 2022 года

Проанализировали обновленную статистику цен на новостройки Киева по данным ЛУН.Місто. По состоянию на 1 февраля 2022 г. средняя стоимость квадратного…

02 / 02 / 2022

Аналитика
Как изменились цены в пригороде Киева за декабрь 2021 и за год

Вместе с нашими партнерами ЛУН.Місто анализируем ценовые изменения, которые произошли на рынке первичной недвижимости пригорода Киева. По состоянию на 1…

17 / 01 / 2022

Аналитика
Рынок новостроек Киева: как изменилась цена квадрата за год

По данным наших партнеров ЛУН.Місто, за 2021 г. средняя цена квадратного метра в новостройках Киева выросла более чем на 26%…

10 / 01 / 2022