Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ЖК «Навигатор»: «Позняки» на Куреневке

25.03.2020

Артем Сиренко

Мы уже привыкли к высотным жилым комплексам в Дарницком районе — 20–25 этажей и больше там давно уже стали нормой, а о переполненных детских садиках и сложностях с парковкой уже ходят легенды. Теперь же огромные «дома-стены» распространяются по другим районам — с подобными особенностями.

Один из таких примеров, ЖК «Навигатор» у Куреневского рынка — панельные 25-этажки без парковок существенно повлияют на достаточно спокойный устоявшийся район с невысокими домами. Впрочем, в частности из-за отсутствия паркинга первую очередь комплекса пока не могут ввести в эксплуатацию, ГАСК уже дважды отказывала.

Местоположение: Куреневский рынок, промзона и железная дорога

Строительство ЖК «Навигатор» осуществляется на территории бывшего завода стеклотары в Балтийском переулке (первое название комплекса — ЖК «Балтийский»), выходящей на магистральную улицу Семена Скляренко. От дороги жилые дома отделяет малоэтажная застройка — АЗС, арт-пространство G13 (да, здесь бывают вечеринки — не позднее 22:00), гаражи, пока также строится новый супермаркет «Новус» на земельном участке комплекса.

С севера и востока территорию охватывает высокая насыпь железной дороги — здесь проходит Северное полукольцо, движение поездов средней интенсивности — грузовые и городская электричка (расстояние до ближайшего дома комплекса — 60 метров). Ближе к центру по улице Семена Скляренко расположен кожевенный завод «Чинбар» — единственное соседнее предприятие, которое может осуществлять какие-то выбросы в воздух. Впрочем, местные жалуются, что на некоторых соседних предприятиях зимой отапливают отходами.

Самым известным «соседом» ЖК «Навигатор» является Куреневский рынок, объединяющий зоорынок, хозяйственную торговлю и «блошиный рынок». Торговцы старым товаром обычно размещались у трамвайного разворота — и в выходные дни Петропавловская площадь (а именно такое название этого места) превращалась в шумное торжище.

Власть и окружающие жители «воюют» с «блошиным» рынком уже давно, основную торговлю уже перенесли к станции городской электрички «Зенит». На Петропавловской площади сейчас идет реконструкция — новый павильон ожидания на остановке, аллеи, заборы, цветники, поэтому есть надежда, что торговцы отсюда уйдут навсегда.

Хотя непосредственно у ЖК «Навигатор» нет жилых домов, уже по железной дороге и за рынком — давние жилые кварталы многоэтажек, неподалеку школы, садики загружены, но, конечно, не как на Позняках. Впрочем, есть коллизия — административно ЖК «Навигатор» относится к Оболонскому району, а ближайшие школы, садики и поликлиники — на Куреневке, Подольский район.

С зелеными зонами рядом не сложилось — погулять, например, с детьми, можно разве что по другую сторону железной дороги возле многоэтажек, но надо перейти широкую дорогу. Но чуть дальше, уже на улице Вышгородской — парк Березовая роща, где расположена усадьба-музей «Дом Тараса Шевченко на Приорке». За километр — Куреневский парк, где недавно обновили единственный на весь город детский автогородок, а за 1,3 км находится большая территория Общества юных натуралистов с большой зеленой зоной и детскими кружками — это также уникальное для Киева заведение.

Транспортное сообщение здесь достаточно разнообразное, как для использования автомобиля, так и общественного транспорта. К Подолу машиной — 5 км, до Оболони — 2 км, откуда — в торговые центры Почайны. По улице Автозаводской можно уехать до площади Шевченко и попасть на Северную Окружную — там ближайший выезд из города, в сторону Вышгорода.

Станций метрополитена в пешей доступности нет — ближайшая ст. м. «Оболонь», куда надо ехать 4 остановки трамваем (линию скоро должны обновить). Трамваями же можно где-то за полчаса добраться до Подола, движение здесь достаточно интенсивное. Для поездок в дальние районы пригодится городская электричка — станцию «Вышгородская» как раз недавно реконструировали и даже оборудовали лифтами, хотя сейчас этот вид транспорта не слишком надежен. По Куреневским рынком, на улице Вышгородской — много троллейбусных маршрутов на Лукьяновку, на вокзал, до Майдана Незалежности; общее же количество маршрутов общественного транспорта рядом — несколько десятков, во все направления.

С торговлей вокруг также все в порядке: кроме будущего «Новуса» буквально под окнами на Петропавловской площади, через дорогу есть «Сильпо», чуть дальше немало других небольших магазинов, уже упомянутый Куреневский рынок (есть несколько продовольственных рядов) и оптовый рынок продуктов (Подольская оптовая база). На Оболони и Почайне — большие торгово-развлекательные центры, а в Куреневском парке несколько лет назад построили большой «Спортлайф».

С будущим района можно ознакомиться по детальному плану территории развития Подольско-Куреневской промзоны, утвержденным решением Киевсовета от 24 сентября 2015 №45 / 1948. В планах — как жилищное строительство, так и новые рабочие места за счет создания индустриальных и технологических парков. Сразу за участком ЖК «Навигатор» запланировано разместить школу на 680 мест со стадионом, а еще дальше, возле железной дороги — жилые высотки. В ДПТ также предусмотрено детский сад возле школы на 230 мест, однако, когда его построят и построят ли вообще, неизвестно.

Что строят: дома, технологии, планировки

Согласно генеральному плану строительства ЖК «Навигатор», на земельном участке в почти 10 га предполагается построить четыре 25-этажных многосекционных дома, всего в комплексе — 20 секций-подъездов, где предусмотрено около 3 тысяч квартир. Архитектурно здания ничем не примечательны — классические «дома-стены» со стандартными окнами и балконами, полностью соответствует эконом-классу комплекса. Учитывая, что балконы застеклены не все (хотя большинство), а корзин под кондиционеры не предусмотрено — со временем фасады несколько «разнообразятся».

Первый, второй и четвертый дома стоят параллельно друг другу, образуя два почти замкнутых дворы. Перпендикулярно к ним со стороны железной дороги размещен дом №3, имеющий незначительный изгиб, повторяя профиль насыпи, выходы из подъездов этого дома устроены в сторону железной дороги, а не внутренних дворов комплекса. Сначала застройщиком анонсировалась закрытая территория, однако, скорее всего, этого не будет. На первом этаже третьего дома предусмотрены коммерческие нежилые помещения.

Также между домом №3 и железной дорогой запланированы «механизированные» гаражи, однако ни вместимость, ни сроки их строительства у застройщика не называют. Собственно, парковки предусмотрены только гостевые, небольшой вместительности, поэтому даже если машина будет у каждой десятой семьи, с тем, где ее оставить, будут вопросы. А перед четвертым домом на небольшом расстоянии уже строится упомянутый супермаркет «Новус» — наверное, с небольшой собственной парковкой.

Технология строительства — первый, второй и четвертый дома собраны из железобетонных типовых панелей (соответственно перепланировки практически невозможны), третий дом — монолитно-каркасный. Снаружи — вентилируемые фасады Hostrock (минеральная вата и внешняя фасадная плитка). Высота потолков — 2,7 метра, без учета перекрытия.

На типовом этаже в каждой секции в среднем по 5-6 квартир, то есть около 150 в секции, предусмотрено по три лифта — два меньших и один больше. Выход на лестничную клетку — через открытые «пожарные» балконы. Также в общих коридорах могут быть кладовки, но немного, и продают их, конечно, отдельно.

Коммуникации централизованные, отопление и горячая вода — от газовой котельной комплекса, в квартирах газ не предусмотрен — из-за высотности. Счетчики устанавливаются на все — в том числе и отопление. В панельных домах квартиры сдаются со стандартным ремонтом — стяжка и покрытие пола, батареи, двери, штукатурка, даже обои. В монолитно-каркасном доме №3 застройщик ремонты не делает, хотя такая возможность существует.

Несмотря на панельную технологию строительства, в ЖК «Навигатор» предлагается достаточно большой выбор планировок — более 30 вариантов, хотя и достаточно типичных, с прямоугольными помещениями (только в третьем доме по одной квартире на этаж с несколько скошенными комнатами). Метраж однокомнатных квартир предусмотрен в 42,8–60,9 кв. м, 2-комнатных — 69,2–82,7 кв. м, 3-комнатных — 95,8–101,4 кв. м. Во многих планировках есть тупиковые коридоры, удобно для устройства шкафов-купе или небольших гардеробных, встречаются и варианты с большим холлом почти 12 кв. м.

Доля двух-, трехкомнатных квартир достаточно значительная, планировка нижних этажей (до 7 включительно) несколько отличается от высших. При выборе этажа следует учитывать, что близко к третьему дому — насыпь железной дороги высотой примерно 5 этажей, а у четвертого — супермаркет, где-то до 4-го этажа. В доме №2, расположенном между первым и четвертым, все окна выходят в достаточно узкие дворы, то есть на соседние дома.

Документы: земля, участники проекта и суд по ГАСК

Девелопером проекта выступает корпорация «ДБК-Житлобуд», зарегистрированная в Киеве, застройщик и генподрядчик—- ЗАО «Домостроительный комбинат-4». Заказчик — ООО «Киевский стеклотарный завод», зарегистрирован по адресу строительства, в течение 2019 в компании несколько раз менялся владелец.

Строительство осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 8000000000: 78: 113: 0001 площадью 9,7168 га, целевое назначение — 02.07 «Для другой жилой застройки для строительства, эксплуатации, обслуживания жилых домов с сопутствующей инфраструктурой». Участок находится в коммунальной собственности и используется на основании договора аренды, заключенного в соответствии с решением Киевсовета №801 / 801 от 21.07.2016 г., которым было и изменено целевое назначение на жилищное строительство.

В сентябре 2017 Департаментом градостроительства и архитектуры КГГА было издано градостроительные условия и ограничения. Строят дома на основании разрешения на строительство серии ИУ № 113182191146, выданного в августе 2018 Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины (ГАСК). Однако в дальнейшем отношения застройщика с ГАСК сложились не лучшим образом.

В августе 2018 инспектором ГАСК была проведена проверка объекта, однако при этом он не был допущен на стройплощадку. Как следствие, были вынесены предписания об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, стандартов и правил и остановки подготовительных и строительных работ и постановление о наложении штрафа. Застройщик обжаловал следующие решения: согласно материалам судебного дела № 826/13912/18, «в обоснование исковых требований истцы указывают, что оспариваемые предписания и постановление, вынесенные должностным лицом ответчика незаконно и должны быть отменены, поскольку акт проверки, на основании которого принято спорные решения, составлен без фактического проведения проверки через недопущение инспектора ГАСК к проведению такой проверки». В то же время штраф был уплачен предприятием в добровольном порядке.

Решением Окружного административного суда г. Киева от 13.05.2019 иск удовлетворен постановлением Шестого апелляционного административного суда от 25.09.2019 решение Окружного административного суда. Киева от 13.05.2019 оставлено без изменений, однако ГАСК подала кассационную жалобу в Верховный Суд Украины. 11 ноября 2019 Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного административного суда открыл кассационное производство, которое пока еще не рассмотрено.

Как заселиться: сроки, условия и задержка принятия в эксплуатацию

Вариантов оформления инвестирования немало, поскольку оно осуществляется как непосредственно через застройщика, так и через подрядные организации и агентства недвижимости (в зависимости от выбранной квартиры), путем заключения нотариальных предварительных договоров купли-продажи имущественных прав. Есть возможность оформления рассрочки до конца строительства, кредита, а при полной оплате предусмотрена скидка (в последнем варианте оплачивается 95% стоимости квартиры, остальные платежи — после сдачи дома).

С начала дома было запланировано сдавать поочередно: первый в 3-м квартале 2019 года, второй — 4-й квартал 2019, третий — 3-й квартал 2020, четвертый — 4-й квартал 2020 года. В 2019 году застройщик дважды переносил сроки сдачи, доводя информацию до инвесторов. Например, по второму дому в договоре одного из инвесторов прописано сдача в декабре 2019 года, заселение в марте 2020 года, а окончательный срок подключения всех коммуникаций — июнь 2020 года, после чего начинаются штрафные санкции за просрочку.

В январе 2020 года застройщик подал в ГАСК пакет документов для приема первого дома в эксплуатацию, однако получил отказ. Причины, указанные в письме отказе, на первый взгляд формальные, на самом деле демонстрируют существенные отклонения от строительных норм — по площади озеленения, отсутствию мусоропровода, отсутствию паркинга для постоянного пребывания автомобилей, недострое котельной и насосной станции.

В общем довольно дельные замечания (около 3000 новых квартир без паркинга могут вызвать большое напряжение в микрорайоне), однако ГАСК ссылается на нормы уже недействующего ДБН 360-92 **, который был заменен сначала ДБН Б.2.2.-12: 2018, а после отмены его судом — практически идентичным ДБН Б.2.2.-12: 2019. Однако в том же ДБН 360-92 ** ссылаются градостроительные условия и ограничения …

Также в письме ГАСК ссылается на ДБН В.2.2-15-2005, в котором норму о мусоропроводе отменили. Вторая попытка в начале марта закончилась также отказом ГАСК по тем же причинам… Ситуация наложилась на реформирование ГАСК — на уровне Президента ведомство обвинили в коррумпированности, провели несколько совещаний, а на сайте «Реформирование системы градостроительства» уже представлена «дорожная карта» реформы: создать три новые структуры, чтобы не концентрировать разрешительные и контролирующие функции в одном органе.

При этом запуск ГИГ (Государственной инспекции градостроительства) предусмотрен на июнь 2020, выдавать сертификаты готовности объектов строительства будет Государственная сервисная служба градостроительства (когда должна быть создана — не указано), а завершиться реформа должна до января 2021 года.

Аналогичным образом «завис» вопрос с выдачей сертификатов готовности еще несколько жилых комплексов, по некоторым уже идут суды — и, возможно, таким будет и путь ЖК «Навигатор». А тем временем в стране начался полномасштабный карантин из коронавируса, работы на объекте остановлены…

Статьи по теме
Новости
Как будут выглядеть холлы в RESIDENT Concept House

Новости компаний Дизайнеры студии D`art разработали проект обустройства холлов и мест общего пользования в клубном доме RESIDENT Concept House с учетом архитектурной концепции…

29 / 05 / 2020

Новости
Инвесторы Аркады проводят митинг. Видео

В центре Киева проходит митинг инвесторов банка «Аркада». Он начался у здания Национального банка, затем колонна людей отправилась в сторону…

29 / 05 / 2020

Новости
Во время карантина покупатель стал принимать решения о покупке квартир большей площади

Новости компаний Столичный рынок недвижимости после карантинного затишья понемногу восстанавливается, на некоторых объектах продажи выходят на уровень февраля. Об этом рассказал генеральный директор…

29 / 05 / 2020

Новости
Сколько нового жилья ввели в эксплуатацию за 1 квартал 2020 года. Данные Госстата

Госслужба статистики опубликовала, сколько нового жилья ввели в эксплуатацию за 1 квартал 2020 года. В Украине в первом квартале 2020…

29 / 05 / 2020