Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

ЖК Воздухофлотский квартал: без права на парковку

30.03.2017

Григорий Мельничук

Район между станцией метро «Лукьяновская» и проспектом Победы быстрыми темпами превращается в жилой – с высотными новостроями, торговыми центрами и прочими «плюсами» и «минусами» окраины центра. Жилой фонд здесь достаточно разнообразен, есть дома от дореволюционных до позднесоветских, но большой плотностью населения этот район не отличался.

Сейчас новых жилых комплексов здесь больше десятка: часть строится на месте снесенных старых домов или пустырей, часть – закрытых промышленных предприятий, которых на Лукьяновке немало. Один из крупнейших «умерших» заводов – имени Г.Петровского, когда-то крупное производство военно-промышленного комплекса, потерявшее актуальность лет 20 назад. Сначала часть цехов были перестроены в офисные центры, в одном из них обосновался Киевский апелляционный хозяйственный суд, а теперь настало время уже нового строительства – конечно же, востребованного на рынке недвижимости жилья.

Первый жилой комплекс по улице Старокиевской, 10 уже практически готов – одноименный ЖК «Старокиевский» на части земли завода выстроил «Укрбуд». А с другой стороны заводской территории, по улице Шолуденко, вот уже второй год новая на киевском рынке компания bUd Development возводит еще один ЖК с немного неожиданным названием «Воздухофлотский квартал». До одноименного проспекта далековато, зато до путепровода – квартал, так что можно сказать, что в Киеве теперь ЖК называют «в честь» развязок.

Здесь обыграли «воздушную» тематику: дома комплекса по аналогии с аэропортами называют «терминалами», а секции/подъезды – «гейтами». Оставим оценивать успешность подобного хода маркетологам – куда больше путаницы оказалось из-за общего с объектом УКРБУДа адреса строительства. На первых порах, когда осенью 2015 года стартовало строительство, некоторые потенциальные инвесторы сомневались в достоверности документации из-за одного адреса по Старокиевской, тем более, что до этой улицы далековато.

На самом деле, все предельно просто: это адрес завода имени Петровского, земли которого разделили между несколькими компаниями. На сайте ЖК «Воздухофлотский квартал» указан адрес улица Шолуденко, 1А, что вполне соответствует географии. Его и присвоят новостройке уже после сдачи в эксплуатацию. Впрочем, это все – вопросы, которые лежат на поверхности. 3m2 разбирался в не самых очевидных нюансах этого жилого комплекса, который позиционируется как бизнес-класс.

Местоположение «Воздухофлотского квартала»

Жилой комплекс практически равноудален от станций метро «Политехнический институт» и «Лукьяновская», а также от собственно Воздухофлотского путепровода. Так что прямо под окном метро нет, но в шаговой доступности довольно много самого разного общественного транспорта, а выехать на собственном автомобиле в любом направлении также несложно. В то же время, ЖК расположен на довольно тихой сейчас улочке-парковке, где практически нет транзитных потоков. Звуки проспекта и расположенной в 500 метрах железной дороги будут заметны разве что ночью. Шумовые эффекты может создавать летняя площадка ресторана «Панорама» на крыше бизнес-центра «Кубик», расположенного совсем близко, но только в теплое время.

Близость к центру – до Бессарабской площади всего 4,3 км – создает не только возможности ходить пешком на работу (поблизости есть множество офисных центров, и их сотрудники явно присматриваются к новостроям), но и рассчитывать на приятные виды из окон «на город». Правда тем, кто рассчитывает именно на них, стоит внимательно подбирать квартиры с учетом возможных новостроек по соседству – некоторые инвесторы соседнего ЖК «Старокиевский» тоже ожидали «виды на город», а получили виды на ЖК «Воздухофлотский». Оставшуюся часть территории завода также явно будут застраивать, правда, чем и когда, пока неизвестно.

Читайте по теме: Промышленный масштаб. 5 ЖК Киева, построенных на месте промзон

Зеленые зоны расположены далеко. У дома нет даже небольшого сквера, так что молодым мамам придется ютиться в крошечном закрытом дворике или отправляться в «долгое, но увлекательное» путешествие по тихим улочкам-парковкам к расположенному в 600 метрах стадиону «Старт» – в будние дни все уличное пространство забито припаркованными машинами. Чуть дальше, на расстоянии 900 метров, по другую сторону проспекта Победы, расположен большой парк КПИ. Да и Киевский зоопарк по соседству – три остановки троллейбусом или около километра пешком.


В будние дни улица Шолуденко представляет собой сплошную парковку

С торговлей тоже все условно хорошо, но будет еще лучше. На соседних улочках есть несколько небольших сетевых продуктовых маркетов недорогого сегмента, недалеко (2,2 км) – ТРЦ «Украина» на площади Победы с большим супермаркетом, бутиками и кинотеатрами, в другую сторону – 1,2 км до Лукьяновского рынка и еще одного большого супермаркета. Через дорогу, вдоль проспекта Победы – безымянный торговый центр с большими специализированными магазинами, а в ближайшей перспективе у станции метро «Политехнический институт» откроется 4-этажный ТРЦ Smart Plaza, встроенный в одноименный ЖК.

Читайте по теме: ЖК Smart Plaza – что нужно знать инвесторам

Чуть более отдаленная перспектива – большой ТРЦ на Лукьяновской площади, еще позже ТРЦ может появиться и недалеко от площади Победы, на месте Табачной фабрики. А может и не появиться – кто знает.

Едва ли не главный минус, как для любого активно растущего района, нехватка мест в школах и садиках. Хотя этих заведений в районе немало, они никогда не испытывали нехватки воспитанников, а более десятка новых ЖК явно их прибавят. Новые школы и садики не планируется уже и по причине нехватки земли – свободные «пятачки» застраивают новыми ЖК. А вот с медициной все «на отлично» – в пешеходной доступности около десятка крупных медицинских центров самой разной направленности.

Что строят и когда сдадут

Формально ЖК «Воздухофлотский квартал» состоит из двух домов. «Терминал А» – односекционная высотка в 25 этажей, «Терминал Б» имеет три секции, именуемые «по-воздухофлотски» гейтами. «Гейт 3» – идентичная «Терминалу А» 26-этажная секция, а «Гейт 1» и «Гейт 2» – две 7-этажные секции. Всего в комплексе предусмотрено 433 квартиры: в основном – 1-2-комнатные, есть и 3-комнатные, а на двух последних этажах высотных секций – 4-5 комнатные двухуровневые.

Комплекс позиционируется в бизнес-классе, хотя потолки здесь отнюдь не высокие – 2,7 метра. В высотных секциях предусмотрено по 3 лифта, в «Терминале А» на этаже – по 7 квартир (из них одна — трехкомнатная), в высотной секции «Терминала Б» –  по 8 квартир. В малоэтажных секциях на этаже расположено также по 8 квартир, но лифт – один, грузопассажирский. Да, первые два этажа не в счет – это нежилые помещения, где в рендерах «размещают» кафе и бутик. А если рассматривать последний этаж малоэтажных секций, то стоит учесть – технического этажа там не предусмотрено.

Между «терминалами» – внутренний дворик в формате «без машин»: здесь не предусмотрена привычная многим «шаровая» дворовая парковка, ее нет физически. Вместо нее – зона отдыха с детскими площадками. Расположен внутренний дворик на уровне 3-го этажа, под ним и «гейтами» №1 и №2 находится двухуровневый паркинг на 81 парко-место (помним о 433 квартирах и о том, что это не эконом-класс).

Читайте по теме: Двор без машин. Где и как это реализуется в Киеве

Поскольку двор и улица расположены на разных уровнях, входы в подъезды будут с двух сторон: во двор с улицы можно попасть по лестнице и по пологому, без ступеней, заезду вокруг «Терминала А». Попасть в паркинг можно только с малоэтажных секций «Терминала Б» – он не под всем двором. Гостевая парковка не предусмотрена вообще, исходя из концепции «двор без машин» и ограниченной территории участка. На выходных все проще – улицы в районе довольно широкие, а в будние дни места для бесплатной (пока) уличной стоянки придется поискать подальше.


Между домами планируется крохотный дворик без машин

Пока их можно найти, но по мере заселения этого и соседних ЖК можно ожидать локальный парковочный коллапс. Некоторые инвесторы на форумах уже ратуют за то, чтобы вместо детских площадок устроить парковки: в условно соседнем ЖК «Хоффманн Хаус» двор превратили в парковку, а детей «отправили» аж на крышу – но у них мощная «оппозиция» среди других инвесторов.

Технология строительства традиционна – монолитно-каркасная, внешние и внутренние стены кирпичные, фасады – утепление минеральной ватой, штукатурка и бело-голубая окраска «по-воздухофлотски». Коммуникации городские, правда есть один нюанс – котельная завода им. Петровского, которая находится вплотную к ЖК «Воздухофлотский квартал», останется на месте и будет работать. Чтобы не вышло, что труба ниже жилых этажей, ее снесут, а взамен к внешней стене «Терминала А» пристроят новую – выше крыши высотных секций.

Читайте по теме: Из чего строят дома в Украине. Топ-7 самых популярных материалов

В офисе продаж утверждают, что комплекс введут в эксплуатацию через полгода – то есть, в третьем квартале 2017 года, как изначально анонсировалось. Строительные работы на объекте идут активно, однако работы еще немало. После сдачи в эксплуатацию еще какое-то время займет получение почтового адреса – 2-4 месяца, судя по практике застройщика. После этого начнется оформление документов, и где-то в январе 2018 можно будет начинать ремонты. В договоре с инвесторами оговаривается задержка ввода в эксплуатацию до полугода.

На начало апреля полностью готовы монолитные каркасы гейтов №1 (7-этажка) и №3 (26-этажка), в малоэтажке уже готовы и кирпичные стены, в высотке их только начинают делать. В «Терминале А» осталось залить несколько этажей, и уже закладывают стены, а вот во второй семиэтажке готовы пока только три этажа каркаса; также уже заливают перекрытия паркинга.


За полгода до сдачи в эксплуатацию дома выглядят так

Строить здесь действительно сложно: доставку материалов усложняют «пробки», а работы – теснота участка. Впрочем, отставания застройщик умеет нагонять – тот же ЖК «Наш будинок» на проспекте Победы, 71А был сдан в срок. Сейчас же силы застройщика брошены на соседний ЖК «Victory V» в начале проспекта Победы, хотя сдача вовремя – лучшая реклама.

Квартиры и планировки

Планировок много, и их концепция современная: большая часть что формально однокомнатных, что двухкомнатных квартир имеют большие кухни-гостиные в формате студио и отдельные комнаты-спальни. Именно кухни-гостиные – самые большие помещения в квартирах, отличие однокомнатных и двухкомнатных – в площадях. В «однушках» меньше площадь кухни-гостиной и санузла, спальни – одинаковые.

Еще одно важное отличие «двушек» – наличие двух окон в кухне-гостиной, так что при желании из нее можно сделать два отдельных помещения, превратив в полноценную двухкомнатную квартиру. Сделать это можно на этапе строительства, подав заявку через офис продаж с точными размерами стен и дверных проемов, дальше – работа архитектурного бюро и корректировка документов «на выходе». Стоимость перепланировки оговаривается индивидуально в зависимости от сложности и дополнительных материалов.

Впрочем, среди планировок есть и классические «однушки» с отдельной кухней, в малоэтажных секциях в наличии также квартиры-студио площадью чуть больше 36 кв.м. Площадь стандартных «однушек» – от 40 кв.м, «двушек» – от 57 кв.м. Планировка трехкомнатной квартиры только одна – площадью 83,47 кв.м, тоже с совмещенной кухней-гостиной. Есть двухуровневые квартиры от 81 кв.м. Предусмотрено немало ниш для шкафов-купе, а в некоторых «двушках» есть небольшая комната-гардеробная.

Изначально в качестве одного из преимуществ комплекса обещали большие окна, однако в итоге высота подоконника составляет около 60 см. Одним из явных минусов (пока) является запрет стеклить лоджии: в офисе продаж говорят, что «возможно» это разрешит уже эксплуатирующая компания, и то по единому проекту. Зато в части планировок выходы на лоджии есть и с кухни, и со спальни. Учитывая, что площадь незастекленных лоджий оплачивается с коэффициентом 0,5 – можно подождать и застеклить позже. Сдаются квартиры без штукатурки на стенах, но со стяжкой, двухкамерными окнами, радиаторами отопления и счетчиками воды, электрики и тепла.

Кто застройщик и что с документами

Заказчиками строительства ЖК «Воздухофлотский квартал» выступает ООО «БЦ Петровский» – компания, созданная «на руинах» одноименного завода и являющаяся владельцем земли, а также ООО «Деколюкс». История последнего интересней: учредителем «Деколюкса» является зарегистрированная на Виргинских островах (известная «гавань офшоров») компания «Холджер Кепитал Корп», а ее директором – Юрий Нагорный, баллотировавшийся в Кременчугский райсовет (Полтавская область) от Оппозиционного блока.

Оформление инвестиции осуществляется через договор инвестирования с Фондом Финансирования строительства «Олеон Стандарт». Им, в свою очередь, управляет компания «БУД Кэпитал» (ранее – «Роскапитал»). Ее логотип практически идентичен девелоперу «bUd Development» –  так что компании близки. «Гарантом» строительства выступает ХК «Киевгорстрой», которая в обмен за использование бренда продавала часть квартир (закончились в марте). Подобным образом компании сотрудничали и в реализации проекта «Французский квартал».

Читайте по теме: Преимущества и недостатки самых популярных схем инвестирования в строительство

Ассоциация «БУД Девелопмент» («BUD Development») зарегистрирована в январе 2015 года. Среди ее учредителей уже упомянутые ООО «Декоплюс» и ООО «Торговый дом «Станкостроительный концерн». Последний был заказчиком строительства ЖК «Наш будинок», а среди его учредителей все та же оффшорная «Холджер кепитал корп», а также Владимир Брагин, Владимир Криворучко и Александр Семенищев – члены Оппозиционного блока, часть из которых – депутаты Кременчугского горсовета.

Имеет отношение к проекту банк «Кристалбанк», в котором рекомендуют оплатить взнос без комиссии. Эта финансовая институция была основана в 1996 году как ЗАО «Инвест-Кредит Банк» (Кривой Рог), правопреемником которого стало ПАО «Терра Банк». Этот банк в конце 2014 года был признан неплатежеспособным, и по решению дирекции Фонда гарантирования вкладов физических лиц на его базе создали ПАО «Переходной банк «Кристалбанк». В общем, все «дороги» ведут на Полтавщину.

К документам на стройку особых претензий нет: земля в аренде уже упомянутого ООО «БЦ Петровский», пятая категория сложности соответствует реальности, а «желтый» статус на сайте Межведомственного центра мониторинга застройки города пояснялся удалением со стройплощадки большого количества деревьев. Видимо, нужное число новых деревьев уже высадили или каким-то образом вопрос уладили, но сейчас на сайте объекта уже нет.

Условия инвестирования

Покупка квартиры в «Воздухофлотском квартале» оформляется через инвестиционный договор с публичным акционерным обществом «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Олерон Стандарт», а после сдачи дома в эксплуатацию и выплаты всей суммы подписывается договор купли-продажи. Тогда же придется доплатить еще 2% стоимости – сбор в пенсионный фонд и госпошлину, а также 2000 грн за услуги нотариуса.

На сегодня осталось не так много непроданных квартир, «Киевгорстрой» все свои продал в марте – их офис продаж отсылает в расположенный неподалеку ЖК «Манхеттен». При этом цены у «гаранта» были чуть выше, а зависимость стоимости от квадратного метра – чем меньше площадь, тем дороже, у «BUD Development» наоборот.

«BUD Development» использует офис продаж расположенного неподалеку ЖК Victory V, в наличии – «однушки» площадью 40,62 кв.м в обоих высотных секциях, в малоэтажных «гейтах» есть студии в 36,11 кв.м на верхних этажах. «Двушки» есть только на последних этажах малоэтажных секций и на 21-23 этажах «Терминала Б». Объясняется это просто – зависимость чем выше, тем дороже. Есть еще трешка в «Терминале А» в 83,74 кв.м, а вот двухуровневые квартиры практически все не проданы – они есть от двухкомнатной в 73,11 кв.м до пятикомнатных апартаментов в 142,6 кв.м.

Актуальные цены на квартиры в ЖК «Воздухофлотский квартал» на ЛУН.ua

Есть рассрочка до сдачи в эксплуатацию, то есть, где-то на 5 месяцев. При оплате 100% предоставляется скидка 10% от заявленной цены, при оплате первого взноса в размере 50%, скидка на него составит 5%, при первом взносе 30% оплачивается полная стоимость. Оплата оставшейся суммы привязана и к курсу доллара (при изменении более чем на 2%) и к текущей стоимости квадратного метра. При этом застройщик оставляет за собой право поднять цену на невыплаченный остаток, о чем предупреждает за 10 дней, и каких-либо ограничений на подобные гипотетические действия не предусмотрено.

Бровары – самый крупный город-спутник столицы, инфраструктура которого ближе всего к стандартам большого города, а в торгово-развлекательный центр «Терминал» с аквапарком и ледовой ареной ездит …

Жилые массивы Осокорки, Позняки и Харьковский считаются самыми густонаселенными в городе и продолжают активно застраиваться. Более заметно уплотнение застройки на запад, на Осокорках – многоэтажные …

Статьи по теме
Стройконтроль
ЖК ATRIA CITY. TEREMKY: кварталы и «кольцевые» планировки на Одесской трассе

Украинские застройщики и архитекторы в постоянном поиске рецепта «идеального ЖК», который бы отвечал и желаниям инвесторов и будущих жильцов, и…

01 / 02 / 2022

Стройконтроль
ЖК SkyCity в Борисполе: высотки вместо частной застройки в центре

Борисполь трудно назвать лидером среди пригородов по жилищному строительству. Хотя с каждым годом новых жилых комплексов здесь все больше, но…

11 / 01 / 2022

Стройконтроль
ЖК Svitlo Park: первенец жилых Выдубичей

Киев с каждым годом становится все более «жилым» городом: во многих районах, которые недавно считались чисто промышленными или где жилье…

06 / 12 / 2021

Стройконтроль
ЖК Навигатор-2: южный Минский массив растет огромными темпами

Ревитализация промышленной зоны между Оболонью и Приоркой продолжается — фактически Минский массив «расползается» на юг, превращаясь в новый мощный жилой…

02 / 11 / 2021