Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

Как законная стройка может превратиться в незаконную и что делать инвесторам?

01.07.2016

Наталия Рева

26 апреля 2016 года Государственная архитектурно-строительная инспекция отозвала разрешение на строительство ЖК «Солнечная Ривьера» корпорации УКРБУД.
3m2 поинтересовался у юристов – участников Украинского клуб недвижимости, насколько законны действия ГАСИ, и как быть инвесторам «Солнечной Ривьеры» и других подобных строек.

Таким ЖК «Солнечная Ривьера» проектировался изначально. В последствии проект заметно сократили

Что не так с «Солнечной Ривьерой»?

Строительство ЖК ведется на двух участках — площадью 4 и 7 га. На момент проверки ГАСИ застройщик, ООО «Терра Капитал», ни одним из них не имел права пользоваться.

На участок 7 га Хозяйственный суд Киева 12 мая 2015 года наложил взыскание по ипотечному договору от 7 января 2010 года между компанией и Ощадбанком (решение №910/3224/15-г). В результате участок перешел в собственность банка и сейчас выставлен на аукцион.

Сама по себе смена собственника земельного участка не является поводом для отзыва разрешения на строительство и не препятствует вводу дома в эксплуатацию, говорит партнер юридической компании KPD Consulting Владислав Кисиль.

Тем не менее, в соответствии со статьей 120 Земельного кодекса, в Украине действует правило единой судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, добавляет партнер и руководитель практики недвижимости Spenser&Kauffmann Александра Федотова. Следовательно, в случае смены собственника участка, меняется и заказчик строительства, о чем последний обязан уведомить органы государственного архитектурно-строительного контроля в трехдневный срок.

У второго участка – собственная история. 6 марта 2014 года «Терра Капитал» получила градостроительные условия и ограничения застройки на основании договора аренды участка  4 га от 24 октября 2007 года. Однако этот договор был разорван по решению хозяйственного суда Киева от 19 апреля 2013 года, 6 июня 2014 года Апелляционный суд оставил решение Хозяйственного суда в силе. «Более того, «Терра капитал» вообще не была стороной в этом договоре», – подчеркивает Александра Федотова. – Сторонами были ООО «Майк» и Киевсовет».

16 февраля 2016 года Киевский административный апелляционный суд отменил градостроительные условия и ограничения (решение №826/2706/15) на основании того, что для их получения застройщик подал недостоверную информацию.

После этого, на основании обращения Департамента культуры КГГА, Госархстройинспекция провела внеплановую проверку строящегося ЖК и, ввиду отсутствия прав на участок и градостроительных условий и ограничений, отозвала разрешение на строительство.

Разрешение с оговорками

В «УКРБУД девелопмент» утверждают, что на момент получения разрешения, упомянутые документы у застройщика были, а выданное на их основании разрешение действительно до конца строительства. Совместно с объединением инвесторов компания планирует отстаивать право на окончание работ.

«Действительно, по общему правилу, разрешение на проведение строительных работ действительно до окончания строительства», — комментирует партнер юридической компании «Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры Украина» Олег Бойчук. – «Однако ч. 6 ст. 37 Закона о градостроительной деятельности предусмотрен ряд случаев, когда разрешение может быть аннулировано органом ГАСИ». Один из таких случаев – нарушение градостроительных условий и ограничений – имеет место в случае «Солнечной Ривьеры». Отсутствие ограничений – тоже нарушение, объясняют юристы.  

Несмотря на то, что разрешение ГАСИ отменило, ЖК строится. А новым инвесторам предлагают скидки при покупке квартир

Есть в Киеве и другие случаи отзыва разрешений на строительство. Например, в ЖК «Статус Град» на Осокорках проверка обнаружила несоответствие построенного объекта проектной документации – застройщик существенно увеличил этажность комплекса. На этом основании разрешение на строительство тоже было отозвано, что, впрочем, не мешает застройщику выдавать правоустанавливающие документы покупателям квартир.

Как быть инвесторам

В ситуациях отзыва ГАСИ разрешений на строительство, пострадавшими оказываются частные инвесторы. К сожалению, вариантов выхода из сложившейся ситуации у них не так уж много.

 «С юридической точки зрения, инвестора и застройщика связывает только договор», – объясняет Олег Бойчук. По словам юриста, инвестор может предъявить претензии к застройщику и требовать возмещения убытков только в том случае, если нарушены обязательства по договору. Если оговоренные в договоре сроки передачи объекта инвестору не нарушаются, сам по себе факт отмены разрешения на строительство может и не быть достаточным основанием для иска. 

Инвестору остается либо поддерживать застройщика и требовать возобновления разрешения и стройки, либо попытаться вернуть свои средства. Но претендовать он может только на ту сумму, которая была инвестирована – без учета девальвации и изменения ситуации на рынке.

В действующем законодательстве (Закон «Об инвестиционной деятельности») прописаны только 2 схемы инвестирования в строительство и, соответственно, возвращения средств – участие в Фонде финансирования строительства (ФФС) и покупка беспроцентных (целевых) облигаций. Если использовалась другая схема инвестирования, следует исходить из документов, которые заключались с инвестором, говорят юристы. Как правило, условия возвращения средств в них прописаны.

Есть в ситуации с «Солнечной Ривьерой» и еще один опасный для инвесторов нюанс. В случаях, когда имущественные права на объект незавершенного строительства передаются в ипотеку в самом начале строительства (в данном случае, ипотечный договор был заключен в 2010 году – еще до начала строительных работ), застройщик должен согласовывать с кредитором все договора с инвесторами. В противном случае, подчеркивает Александра Федотова, договора считаются ничтожными, а инвесторы не могут требовать возврата средств.

100% гарантии нет

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации при покупке квартиры в новостройке, юристы рекомендуют инвесторам внимательно проверять все документы и реестры. Но добавляют, что полной гарантии надежности инвестиции все равно нет.

Изучать следует право на владение или пользование земельным участком, отсутствие отягощений и судебных исков, а также ипотеки – это в какой-то степени может уберечь инвестора от судебных исков и необходимости доказывать свое право на объект недвижимости.

Помимо официальных документов Олег Бойчук рекомендует обратить внимание на косвенные доказательства надежности застройщика. Среди них история работы компании на рынке, количество объектов, которые уже введены в эксплуатацию, открытость и публичность компании, доступность информации о бенефициарах. Не помешает узнать, если ли у компании банки-партнеры, готовые кредитовать инвесторов застройщика. «Сам факт наличия таких предложений от банков – уже хороший знак», – говорит юрист. – «Можно предположить, что банки уже проверяли застройщика и соответствующий объект. Чем больше банков сотрудничают с застройщиком, и чем они известней, тем больше ему можно доверять».

Однако 100% гарантию может дать только покупка квартиры с полным пакетом правоустанавливающих документов в уже введенном в эксплуатацию доме. Любые другие инвестиции в первичную недвижимость сопряжены с риском.

Львовская девелоперская компания «Риэл» обещает своим клиентам уголок Европы недалеко от центра Киева – квартальное размещение невысоких домов вместо приевшихся башен, внутренние дворики, панорамные фасады. …

В поисках удобных для строительства и привлекательных для инвесторов участков девелоперы все чаще обращают свое внимание на старые районы частного сектора. Это инфраструктурно развитые районы, …

Статьи по теме
Стройконтроль
ЖК Навигатор-2: южный Минский массив растет огромными темпами

Ревитализация промышленной зоны между Оболонью и Приоркой продолжается — фактически Минский массив «расползается» на юг, превращаясь в новый мощный жилой…

02 / 11 / 2021

Стройконтроль
ЖК OK’LAND: большое уплотнение на Севастопольской площади

Соломенский административный район Киева официально считается самым густонаселенным, хотя на самом деле в его основе невысокая еще советская застройка, и…

06 / 10 / 2021

Стройконтроль
ЖК «Молодость» в Ирпене: новый квартал в пойме реки

Сейчас все большее распространение получает критика высотной застройки, в противоположность которой приводится более комфортная высота зданий в 5-7 этажей. В…

25 / 08 / 2021

Стройконтроль
ЖК «Дания» в Софиевской Борщаговке: скандинавщина в обжитом поле

Застройка бывших сельскохозяйственных земель между селами Софиевская Борщаговка и Святопетровское впечатляет. За прошедшее десятилетие вместо колхозных полей здесь выросло несколько…

29 / 07 / 2021