Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

О чем молчат рекламные борды: «подводные камни» покупки квартиры в ЖК Львовский квартал

30.05.2016

Григорий Мельничук

Львовская девелоперская компания «Риэл» обещает своим клиентам уголок Европы недалеко от центра Киева – квартальное размещение невысоких домов вместо приевшихся башен, внутренние дворики, панорамные фасады. И вдобавок – дух культурной столицы страны.


Таким обещают ЖК Львовский квартал по окончании строительства. Фото с сайта компании Риэл

«Мы настолько любим Львов, что воспроизвели его здесь, в исторической части Киева» — говорят авторы проекта. Звучит неплохо, смотрится тоже интересно, темпы строительства воодушевляют.

Самое время разобраться в преимуществах и подводных камнях этого «уголка Львова» на Лукьяновке. А их немало.

Участок

Еще до революции на месте ЖК «Львовский квартал» братья Чоколовы основали дрожжевой завод, просуществовавший практически до конца эпохи СССР. Предприятий было много, стоки дружно сливали в коллектор реки Глубочицы, который проходит точно под участком.

Это подземная река, которая берет исток на территории Института педиатрии, акушерства и гинекологии на улице Овручской, протекает по территории завода «Артем», под одним из цехов которого расположено подземное озеро (заводчане очень этим гордились), проходит собственно по участку ЖК и далее на Подол – в коллекторе под улицей Глубочицкой. Кстати, соседства с заводом опасаться не стоит – здесь изготовляют «всего лишь» ракеты класса воздух-воздух и лицензионные пылесосы.

Сам участок имеет довольно сложную геологию. С одной стороны над ним нависает склон, застроенный советскими 3-5 этажными домами. Пока его держат старые подпорные стенки, но их обещают укрепить при строительстве новых домов под склоном. С другой стороны находится холм, где планируется строительство храма мормонов — его уже сейчас укрепляют подпорными стенками, первый дом ЖК просто «врезается» в этот холм.


Первый дом ЖК «врезается в подпорные стенки, укрепляющие склон. Фото автора

К слову, на прошлых проектах застройки участка как раз и фигурировало здание храма посреди сквера. В офисе продаж говорят, что земля в коммунальной собственности, и там может быть парк – однако по градостроительному кадастру участок в 0,93 га имеет целевое назначение «Для общественных и религиозных организаций», такое же назначение фигурирует в проекте зонинга центральной части Киева.


Градостроительный кадастр предполагает культовое заведение пососедству

Помимо укрепления склонов и решения вопроса с рекой (здесь нет ничего страшного – на Дарнице коллектор одноименной речки и вовсе вмурован в фундаменты огромного ЖК), застройщику пришлось повозиться и с заменой изношенных коммуникаций – водоотводы, транзитная городская канализация. По завершению этих мероприятий должен исчезнуть не всегда приятный запах болота.

Несмотря на все эти нюансы, строительство имеет лишь третью категорию сложности – правда, дома средней этажности и документы на них оформляют по отдельности.

Проект и разрешительные документы

«Риэл» — не первый девелопер, который занимается этим участком — изначально здесь планировался не жилой комплекс, а довольно объемный бизнес-центр. Проект разрабатывала студия «L’art» архитектора Виктора Максимова, известная большим жилым домом на задворках улицы Мельникова, на сложном рельефе.
Так должен был выглядеть бизнес-центр на месте строящегося ЖК

 Этот проектировщик указан и в декларации на строительство в реестре ГАСКа, где в проекте указано «Строительство бизнес-центра з объектами социально-культурного и социально-бытового назначения». Впоследствии появилось дополнение «в составе офисных и торговых помещений, жилых апартаментов (квартир) и других помещений», хотя, судя по буклетам, офисной недвижимости предполагается не более 10%.


На сайте ГАСИ по-прежнему значится бизнес-центр

Несоответствие градостроительных условий, выданных на строительство бизнес-центра, и реального строительства жилого комплекса привело к тому, что в базе созданного на основе градостроительного кадастра Межведомственного центра мониторинга ЖК «Львовский квартал» «горит» красным и отмечен как самострой. В начале этого года, после проверок ГАСКа по его письму от 18.02.2016, декларации о строительстве от 20.02.2015, № КВ 083150510495 и от 16.07.2015, № КВ 083151970326 были отменены.

Застройщик утверждает, что стройка законная и разрешения в порядке, разрешение на строительство возобновлено 22.03.2016, но сайт центра мониторинга утверждает обратное. Представители компании «Риэл» уверяют, что было принято решение не менять общее название проекта, а изменять его частями – это связано с заменой общегородских коммуникаций. Оставим такое решение на совести юристов «Риэл». Но пока инвесторы квартир де-юре строят бизнес-центр.


Предполагаемый вид ЖК со стороны улицы Глубочицкой

Кстати, эти изменения частями привели к тому, что окончательного проекта как такового нет – есть генеральный план ЖК, где застройщик один за другим проектирует следующие дома-очереди. Остается открытым вопрос, кто собственно проектирует ЖК: на предоставляемых в офисе продаж планировках стоят подписи архитектурной мастерской Ивана Быкова – довольно известного архитектора, работающего в основном с группой компаний «Интергал-Буд». Но на сайте мастерской ЖК «Львовский квартал» не представлен.

То есть, конъюнктура рынка недвижимости изменилась – в кризисный период продается только жилье – и участок решили перепрофилировать из бизнес-центра в жилой комплекс. Но дооформить трансформацию не спешат, и в земельном кадастре целевым назначением до сих пор значится «для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки». Как деловой квартал эта земля фигурирует и в проекте зонинга центральной части Киева. Сам же участок площадью 1,75 га находится в коммунальной собственности, однако передан в аренду до 2031 года.

Как покупаем: схема инвестирования

Компания «Риэл», основанная в 2003 году, на сегодня является одним из крупнейших застройщиков Львова и реализует 15 объектов жилой недвижимости. Застройщик утверждает, что возводит жилье европейского стандарта, в части комплексов используются актуальные приемы современной архитектуры.

Приятное первое впечатление несколько меняется, когда заглядываем на львовские форумы недвижимости. Там инвесторы сетуют на затягивание сроков строительства, на недоделки. Например, в доме на Погулянке-6 срок сдачи затянули на полтора года, деревянные окна заменили на пластиковые, «забыли» сделать гостевую парковку и благоустройство, затягивали установку лифтов. Вроде и не трагично, но неприятно.

Куда серьезней выглядит практика частичного инвестирования в Фонд финансирования строительства (ФФС). При покупке квартиры инвестор заключает два договора, а его средства направляются в ФФС и некоему ФЛП (подчас в соотношении 30/70 в пользу ФЛП). На сегодня «Риэл» вполне надежно строит дома – но инвесторы опасаются, что в случае чего получат только 30% суммы из ФФС – ведь с ФЛП заключается договор о консультационных услугах. Не всегда лучшим образом работает персонал (лучше все вопросы типа перепланировки решать до оплат), кто-то подозревает «накрутки» очереди – «вот осталась буквально последняя квартира», и так месяцами.


Несмотря ни на что, стройка активно движется

При реализации ЖК «Львовский квартал» используется  схема, опробованная «Риэл» во Львове: заключается два договора, предварительный и основной. На упоминание о ФФС менеджер офиса продаж замялась и указала, что у них все делается иначе.

Покупатель заключает договор, согласно которому продавец обязуется в установленный срок (фиксированный, согласно графику сдачи) заключить уже основной договор купли-продажи квартиры с зафиксированной квадратурой, расположением и ценой в гривнах. По предварительному договору оплачивается так называемый обеспечивающий платеж – как задаток при операциях на вторичном рынке. Окончательный договор заключается при введении дома в эксплуатацию.

Больше всего смущает то, что потенциальным инвесторам предлагается заключить договор с ЧП «Агентство недвижимости «Строительная компания «Риэл», которое в свою очередь, на основании нотариального договора поручения, действует от имени частного лица – даже не частного предпринимателя. Частное лицо зарегистрировано в старой двухэтажке на окраине Львова, и неясно, может ли нести имущественную ответственность в случае невыполнения условий договора.

Да, в договоре указано, что в случае его расторжения по инициативе покупателя, ему возвращается 95% внесенных средств, а по инициативе продавца – 100% средств и еще 5 000 грн условно моральной компенсации. Но напомним – договор с частным лицом, не со строительной компанией, и ФФС здесь «не при делах». Финансовым партнером «Риэл» выступает «Банк сбережений и инвестиций» — не самый крупный и не самый известный.

Пока у «Риэл» проблем с такой схемой не было – дома строятся и сдаются, но возможность возврата средств от частного лица под большим вопросом. Рисковать же или нет – всегда решение покупателя-инвестора.

26 апреля 2016 года Государственная архитектурно-строительная инспекция отозвала разрешение на строительство ЖК «Солнечная Ривьера» корпорации УКРБУД.3m2 поинтересовался у юристов – участников Украинского клуб недвижимости, насколько …

Статьи по теме
Новости
В доме со змеями на Большой Житомирской снесут один этаж

В Доме со змеями и каштанами на улице Большая Житомирская продолжается реконструкция, сообщает заместитель директора Департамента градостроительства и архитектуры КГГА…

19 / 10 / 2021

Новости
В КГГА назвали дату и условия включения отопления в жилых домах

Отопление в столице могут включить в субботу, 23 октября. Подробности сообщил Петр Пантелеев, заместитель председателя КГГА, в комментарии «Большом Киеву»….

19 / 10 / 2021

Новости
В столице продолжается строительство парка «Прибрежный»

В Дарницком районе возле залива Берковщина продолжается строительство парка «Прибрежный». Как отметил депутат Киевского городского совета Владимир Гончаров, в 2017…

19 / 10 / 2021

Новости
Квартиры в рассрочку до 24 месяцев в O2 Residence

Новости застройщиков До 31 октября в отделе продаж O2 Residence действуют акционные условия рассрочки, поэтому уже сейчас можно приобрести жилье…

19 / 10 / 2021