Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

Судьбы домов Войцеховского: кооперативы, ребрендинг и демонтаж

31.07.2017

Григорий Мельничук

История с так называемой «строительной пирамидой Анатолия Войцеховского», кажется, набила оскомину абсолютно всем журналистам и экспертам в сфере недвижимости. Однако проблема никуда не делась: что делать с домами, как быть инвесторам, как не оказаться участником строительной пирамиды и проверить, куда вкладывать деньги.

Конечно, можно все списать на легковерность инвесторов: о чем они думали, «покупаясь» на стоимость квартир почти в два раза ниже рыночной? Однако яркая реклама, недомолвки в офисах продаж, задержки строительства и скандалы с местными жителями – такого и у надежных застройщиков достаточно.

Анатолий Войцеховский – отнюдь не финансовый гений, а лишь человек, который раньше других догадался, что можно строить вообще без документов на землю и без согласованного проекта, брать деньги под строительный забор, в местах, где никто и не думал строить, и при этом завешивать рекламой практически весь город, ничуть не прячась.

Признаки проблемных строек

Есть ряд признаков, сходных для объектов империи Войцеховского. Первое – это начало продаж на этапе даже не котлована – строительного забора. Здесь можно вспомнить легенду, что первые дома начинали «строить» именно таким способом: ставили забор, нанимали десяток забулдыг с вокзала, чтобы создавали на стройплощадке видимость работы, и ставили красивую будку – офис продаж. Подобный «стартап» срабатывал – и практически без стартового капитала начиналось строительство.

Надежные застройщики, как правило, наоборот придерживают продажи – чтобы дороже продать квартиры уже на более высокой стадии готовности. Привлечением средств на ранних стадиях зачастую пользуются небольшие застройщики, заменяя таким образом кредитование. Но у Войцеховского принцип «чем на более ранней стадии вложишься – тем дешевле» довели до абсурда – и на полноценную достройку просто не хватало денег, хотя покупатели вносили полную стоимость квартиры.

Дальше действовал принцип пирамиды – «вкладчики» нового дома (или следующей секции), по сути, финансировали достройку предыдущих. Отсюда и многочисленные секции и очереди ЖК: «смотрите, предыдущая секция скоро достроится, вот и вашу начнем». Зачастую именно последние секции самые проблемные – по ним построено немного, а поскольку стройки сами по себе незаконны, то нередко работы там запрещают.

Отсутствие, неполнота или несоответствие разрешительной документации – еще один существенный момент экономии, и опять же – этим на ранних стадиях строительства грешат и вполне респектабельные застройщики. Когда в 2011 году был принят очень либеральный закон о градостроительной деятельности, из законопроекта «пропала» инициатива сбалансировать либеральность в отношении застройщиков созданием так называемой «строительной полиции».

В реальности это вылилось в уйму строительных скандалов, которые заканчивались ничем. Ведь те же патрульные полицейские часто не могли разобраться в довольно сложных вывертах разрешительных документов, ГАСИ часто действовала неоперативно, а иные правоохранители во времена Януковича, как поговаривали, и вовсе «крышевали» стройки, в частности, объектов Войцеховского.

Власть сменилась, новые объекты не появляются. Однако и старые остаются местами довольно интересными для разного рода дельцов, желающих заработать на легковерных инвесторах. Помним о схеме «пирамиды» с многочисленными секциями! Впрочем, есть и новые схемы привлечения средств в «стройки Войцеховского» – ребрендинг и кооперативы. С одной стороны, это механизм привлечения средств и реальной достройки комплексов, но с другой – пространство для махинаций.

Власти за достройку и… демонтаж

Можно долго говорить, что горе-инвесторы сами виноваты, т. к. «сами купились» на неоправданно низкую цену квадратных метров, и отправлять все вопросы к правоохранителям, однако недострои – это и общегородская проблема. Это не просто неудобство для прохожих, но и безопасность – кто знает, как поведут себя здания, которые строились часто по очень сомнительным проектам.

Поэтому позиция городской администрации Киева осторожная. С одной стороны, массово разрешить достроить и быстро легализировать – через месяц таких «войцеховских» будет полгорода. С другой – практически готовые здания тем или иным путем надо вводить в эксплуатацию, о сносе таких объектов речь не идет, более того – город обещал помогать сдавать такие объекты в эксплуатацию.

Ну и, в-третьих, – достройка не может быть осуществлена за средства городского бюджета: «Местная власть не должна отвечать за людей, которые в погоне за самыми низкими ценами ввязались в аферу», – отметил  в ноябре 2016 года секретарь Киевсовета Владимир Прокопив. И добавил, что часть домов все же будут сносить: в первую очередь это касается секций, которые только начинали строить.

И показательный демонтаж был осуществлен! Так, в феврале 2016 года работники благоустройства провели акцию по вывозу стройматериалов со стройплощадки ЖК «Мозаика» по Стратегическому шоссе, 53. Именно так: хотя громкие заголовки в СМИ звучали как едва ли не демонтаж всего объекта, на самом деле, речь шла об отмене строительства последних секций. Вместо них, как и требовали местные жители, в ДПТ внесли сквер – хотя никто не может сказать, когда он будет благоустроен. Так что о двух секциях из пяти можно забыть.

Единственной серьезной акцией по демонтажу нелегальной стройки с привлечением тяжелой техники был снос части каркаса одной из секций ЖК «Маргарита» по улице Булгакова на Борщаговке летом того же 2016 года. Здесь успели полностью построить только одну высотную секцию, а крушить гидромолотами приехали лишь каркас трехэтажного недостроя следующей.

Мозаика
Единственной серьезной акцией по демонтажу нелегальной стройки был снос части каркаса одной из секций ЖК «Маргарита»

К слову, полностью конструкцию так и не снесли и стройплощадку не законсервировали – теперь куски бетона на арматуре свисают недалеко от тротуара, а здешние дети используют это место как экстрим-парк. Больше никаких масштабных действий по демонтажу или остановке строительства в Киеве не предпринималось – если не считать решение Киевсовета о создании сквера вместо ЖК «Печерский бастион».

ЖСК – выход или ловушка?

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Именно к такой позиции сводится механизм, предложенный городской администрацией в части финансирования достройки «домов Войцеховского». То есть инвесторы организовывают жилищно-строительный кооператив и сами выполняют функцию застройщика и, собственно, дофинансируют строительство. Тем, кто рассчитывал на квартиру «по дешевке», все равно придется доплачивать.

Историй здесь много, и они разные. Например, по скандальному строительству ЖК «Печерский бастион», что по улице Ольшанской, кооператив создали еще в ноябре 2014 года и зарегистрировали… по адресу стройки. По словам инвесторов, двое из трех основателей – сотрудники Войцеховского и представляли его компании в судах. А реальным инвесторам предлагали вступать в кооператив ассоциированными членами – то есть без права голоса.

Застройщики передали кооперативам целый ряд жилых комплексов – «Флагман», «Родинний затишок», «Приозерный», «Мега-Сити», «Стародарницкий», «Новая волна»… Нередко инвесторам пытаются навязать вступление в те или иные ЖСК. И хотя это путь к легализации, пока проблемы в заселенных секциях схожие – перебои с водой, электричеством, оформлением документов.

Запутанная история с созданием кооператива в ЖК «Синеозерный» на пересечении проспектов Правды и Гонгадзе. Строительство жилого комплекса здесь началось в 2004 году – тогда крымская компания «Консоль ЛТД», возглавляемая одиозным Константиновым, начала строить ЖК бизнес-класса «Дом на проспекте Правды». Против проекта выступили местные жители, тем не менее, несколько этажей было возведено – но тут грянул кризис 2008. Стройка, на которую изначально не было полноценной документации, «зависла», пока в 2013 году ее не передали одной из структур УКО/СитиГрупп – ООО «КБК».

Новый застройщик сменил проект, превратив дом бизнес-класса в эконом (помним – еще «Консоль ЛТД» толком проекта не имела) и начал привлекать новых инвесторов – с небывало низкой ценой в 200 тысяч грн за квартиру. Аренда земли закончилась еще в 2008 году и ее продлевать и не думали. В итоге ЖК «Синеозерный» попал в перечень «незаконное строительство». Застройщик пытался это оспорить в суде, но проиграл.

Сдачу первого дома анонсировали на начало 2017 года, после перенесли на 2018 год, однако лето на исходе – а на стройплощадке тишина. В офисе продаж инвесторам говорят прямо – денег нет. Еще в начале июня состоялась встреча инвесторов с представителями КГГА и застройщика. Инициатива КГГА – создание кооператива, в рамках которого инвесторы бы дособрали деньги и достроили объект.

На встрече присутствовали представители ЖСК «НашБуд», которые агитировали инвесторов подписать некий меморандум о достройке комплекса. Впрочем, стройку им не передавали и не собираются, но, по словам инвесторов, именно люди «НашБуда» охраняют стройку, что не мешает воровству из квартир. Пытается работать этот кооператив и с другими стройками Войцеховского.

Отдельная история и с кооперативом в ЖК «Жемчужина Троещины» на улице Закревского, 42А. Здесь еще раньше сам застройщик создал ОСМД «Стар Скай», руководители которого инициируют создание ЖСК – уже под который вроде бы выделят землю, чтобы достроить комплекс. Принцип – внесение недостроенной квартиры как паевого взноса и ежемесячные взносы уже на достройку. Не платишь вовремя – твою квартиру продают без твоего участия. Судя по отзывам, далеко не всех инвесторов устраивает сложившаяся ситуация с ОСМД, но первая секция уже заселена, в следующих идут ремонты, а последние – на стадии неоконченного каркаса.

Жемчужина троещины
Первая секция ЖК «Жемчужина Троещины» уже заселена, в следующих идут ремонты, а последние – на стадии неоконченного каркаса

Лучшая ситуация в тех домах, где инвесторы смогли объединиться и, вместо внутренних конфликтов и попыток махинаций, реально создали кооперативы для достройки домов. Так, ЖБК «Булгаков» (ЖК «Маргарита», ул. Булгакова, 12а) уже оформили землю, зиму пережили с отоплением и готовят проект для ввода дома в эксплуатацию. Схожая история и ОСМД «Олевский» (ЖК «Сосновый бор», ул. Олевская, 9) – они уже подали документы в Департамент земельных ресурсов для выделения земли.

Ребрендинг, смена застройщика и… достройка

Сразу в нескольких объектах «империи Войцеховского» провели ребрендинг, причем иногда без предупреждения уже имеющихся инвесторов. Так, в марте 2016 года инвесторы упомянутого ЖК «Жемчужина Троещины» вдруг узнали, что по тому же адресу строится ЖК «НебоСкай»: в городе появилось уйма новой рекламы, а на третьей секции ЖК сразу активизировались работы.

Жемчужина троещины
В марте 2016 года  ЖК «Жемчужина Троещины» превратился в ЖК «НебоСкай»

Довольно запутанный ребрендинг застройщики провели с тремя жилыми комплексами, которые строятся на Багриновой горе по адресу улица Ракетная, 24 – ЖК «Панорамный», «Панорамный городок» и «Олимпийский городок». Так последний теперь позиционируются как ЖК «Атлетик холл», а ЖК «Панорамный городок» – это ЖК «Фамили хилл», а все они вместе – «Демеевский квартал». Первые секции здесь уже заселены, остальные понемногу строятся.

Случаются и другие истории – смена застройщика, как, например, на ЖК «Совские пруды». Начинала комплекс компания «Сити Девелопмент», которую в СМИ относят к «империи Войцеховского». В первом квартале 2017 года инвесторов «обрадовали» сменой застройщика, проводили собрания и рекомендовали переподписать договора на старых условиях.

Застройщик действительно сменился – сейчас это компания «КийЖитло», которая, по данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, также входит в «Сити Групп» Войцеховского. «Новый» застройщик называет своими «реализованными объектами» – по крайней мере, так говорят в офисе продаж ЖК «Совские пруды» – 4-этажку «АртХаус» по улице Лисичанской, 29 и все тот же многострадальный ЖК «Элегант» по улице Жилянской, 118 – первый объект Анатолия Войцеховского (хотя застройщиком этого здания фигурировало ООО «Литой Камень»).

В «Совских прудах» обещают заселить первую секцию летом 2017 года (которое уже на исходе), вторую (построено 18 этажей каркаса из 26) – в первом квартале 2018 года, а третью – в начале 2019 года. Работы идут, но крайне медленно, утепление сделано с двух сторон, при этом на сайте и в офисе продаж предлагают смарт-квартиры по 191 тысяче гривен (10 тысяч грн. за квадрат) – конечно же, в третьей очереди, по предварительному договору купли-продажи.

Строят дальше и в так называемом «Затишном квартале» на Сырце. С полдесятка комплексов в тупике у железной дороги строят и мало-помалу заселяют: ЖК «Затишний», «Молодежная инициатива», «Дом на Кузьминской», «Кузьминский», «Кузьминский-2»…

Затишний квартал
Продолжается строительство в так называемом «Затишном квартале» на Сырце

Например, «Кузьминский» уже де-факто заселен – и, хотя отопление здесь котлом на пелетах, зиму инвесторы пережили в относительно теплых квартирах, с водой и электричеством. Официально дом в эксплуатацию не введен, но квартиры и продают, и сдают, причем часть инвесторов и не оформляет право собственности – чтобы при продаже меньше платить.

У расположенного ниже по улице Кузьминской второго одноименного комплекса дела хуже: здесь в основном построен каркас, понемногу кладут газобетонные перегородки – в первую очередь там, где видно. На собрания инвесторов приходят разные люди – но, как ни крути, понемногу строят. А предложения с квартирами от 14,4 кв. м, видимо, и дальше привлекают новых инвесторов.

Затишний кварталС полдесятка комплексов в тупике у железной дороги строят и мало-помалу заселяют

Вместо выводов или послесловия

Вопреки многочисленным устрашающим комментариям, «пирамида Войцеховского в десять элита-центров» так и не рухнула. Конечно, уже не появляются массово новые объекты, но на начатых раньше меняются названия, запускаются акции, работают офисы продаж и, несмотря ни на что, многие, хоть и очень медленно, но строятся.

История «империи Войцеховского» – прямое порождение нескольких факторов: строительный бум, дыры в законодательстве, практика коррупции и игнорирования очевидных нарушений со стороны контролирующих органов. В ситуации, когда даже респектабельные застройщики часто грешат и конфликтами с местными жителями, и отсутствием части документов, особенно на начальных этапах, было бы странно, что этим бы не воспользовались.

Отсутствие документов и согласований – это экономия и предпосылка низких цен, но не только. Продажи на этапе строительного забора – нулевой стартовый капитал, оборотные средства несут сами инвесторы. Добавим экономию на материалах, экстремальные планировки (меньше 15 кв. м), расположение на дешевых или самозахваченных участках (вблизи дорог, на склонах, на пустырях) – на этом основана экономика «домов Войцеховского».

На этом фоне – низкие запросы при низких ценах, многие готовы мириться на первых порах с перебоями в коммуникациях и задержками с выдачей документов. К тому же, в условиях кризиса доверия к банковской системе строительство для многих стало пусть способом инвестирования, вложения денег с целью прибыли – и многие из вкладчиков осознают возможные риски.

Да, есть уйма уголовных дел и судебных разбирательств. Да, есть сомнительные проекты в сложных местах – кто знает, как поведут себя дома в будущем. Да, есть проблемы с подключением к коммуникациям и с документами. Но с другой стороны, немало кто уже заселился, кто-то сдает квартиры и на этом зарабатывает. Немало и тех, кто уже практически утратил веру обрести те самые «дешевые метры» и увяз в многолетнем процессе достройки.

История «империи Войцеховского» не закончена – просто вступила в новую фазу. «Дома Войцеховского» – такое же порождение несоответствия реальности и слабости властей в своих основных функциях, как нелегальные МАФы, беспредел на дорогах, машины на литовских номерах и много другого. Да, раньше так было можно, но как будет дальше – никто не знает. И многое зависит от каждого из нас – ведь, по сути, происходит перерождение государства.

К Левому берегу зачастую относятся с пренебрежением – мол, все равно ехать на работу на правый, транспортная инфраструктура хуже, развлечений и парков мало, планировка кварталов …

Топоним-бренд «Печерск» давно вышел за пределы географических границ – сегодня застройщики под ним подразумевают, в том числе, и территории над улицей Большой Васильковской, относившиеся исторически …

Статьи по теме
Новости
Жилье сразу с ремонтом

В обзоре от 3m2 пять вариантов, где можно приобрести квадратные метры и не беспокоиться об организации ремонтных работ. ЖК МЕТРОПОЛИС…

25 / 10 / 2021

Рейтинги
Меры безопасности в новостройках: 5 ЖК Киева

Акцент на мерах безопасности — одно из конкурентных преимуществ ряда столичных жилых комплексов. Это становится особенно актуальным, учитывая желание жителей…

25 / 10 / 2021

Новости
На Святошино застройщик спилил вековые дубы

В Святошинском районе на улице Отдыха, 25 произошел конфликт между местными жителями и неизвестными мужчинами по застройке зеленой зоны — части Дубовой рощи. 21 октября утром…

25 / 10 / 2021

Новости
Как подтвердить, что жилая недвижимость непригодна для проживания

На основании каких документов владелец объекта жилой недвижимости может подтвердить, что такая жилая недвижимость непригодна для проживания. Об этом сообщает…

25 / 10 / 2021