Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua
ЖК 4U: достройка на Новобеличах со многими вопросами

12.11.2020

Артем Сиренко

Новости о достройке долгостроев, на первый взгляд, всегда радуют — город избавляется от заброшенных территорий, а инвесторы наконец получают долгожданные квартиры. На самом деле отягощенные «историей» стройки обычно вызывают немало вопросов, особенно если и до «перезапуска» были не слишком прозрачными и открытыми, а в «новой» истории имеют отдаленные связи с группой компаний Войцеховского.

На этот раз 3m2 исследовал историю ЖК 4U недалеко от станции метро «Академгородок» — киевляне уже давно привыкли к недостроенной высотке в городском пейзаже. Этой весной строительство, которое стартовало почти 10 лет назад, «перезагрузили», и теперь здесь ожидается высотка с исключительно однокомнатными квартирами, многие из которых, а то и все могут оказаться нежилыми, со всеми вытекающими.

Местоположение: «удобная» промзона у метро

Строительная площадка ЖК 4U имеет условный адрес ул. Академика Булаховского, 2, что соответствует адресу комплекса Института технической теплофизики НАНУ, который в свою очередь выступает заказчиком проекта. На самом деле будущий дом выходит на параллельную ей улицу Генерала Наумова — вторую важную магистраль массива Новобеличи.

В 200 метрах — проспект Академика Палладина, часть Окружной дороги, а чуть более чем за километр — станция метро «Академгородок», конечная красной линии и мощный пересадочный узел для Ирпеня и других северо-западных пригородов. Кроме собственно комплекса Института, вплотную к ЖК 4U расположены мастерская по пошиву тентов для фур и территория заброшенной АЗС, а чуть дальше — главный комплекс известной торговой компании «Агромат».

Поэтому фактически строительство ведется в промышленно-складской зоне, хотя на самом деле через дорогу по улице Генерала Наумова уже жилая частная застройка, а за километр начинается жилой массив многоэтажек Новобеличи и его обособленные северные кварталы, известные как Сахалин. Там, собственно, вся местная инфраструктура — несколько детских садов (ближайший — 850 м), школы №72, 162 (ближайшая — 750 м) и 230, супермаркеты, небольшой рынок, поликлиники.

К застройке массива примыкает сосновый лес с лесопарковой зоной, рядом с ЖК 4U зеленых зон нет. К тому же улица Генерала Наумова и проспект Академика Палладина никак не способствуют прогулкам (семьям с детьми нужно это учитывать). Поэтому во многих вопросах местной инфраструктуры будущим новоселам придется ожидать быстрой достройки коммерческой части комплекса; супермаркету и магазинам обрадуются и жители соседних частных домов. А вот ближайший полноценный ТРЦ — кластер «Лавина» на Берковцах, к которому ехать 2,5 км.

Что строят: комфорт-класс в промзоне и смарт-апартаменты

Согласно анонсам застройщика и опубликованным рендерам проекта, ЖК 4U должен состоять из двух двухсекционных 27-этажек, соединенных двухэтажным нежилым корпусом. Комплекс позиционируется в комфорт-классе, который должны обеспечить закрытая территория (вполне уместно при имеющемся окружения) без машин, авто должен вместить подземный паркинг подо всем комплексом, кроме первой секции, наземный 5-уровневый паркинг. Впрочем, когда их начнут строить — большой вопрос, а пока будет гостевая площадка с улицы.

Технология строительства — классическая для таких комплексов монолитно-каркасная (высота этажа от пола до потолка 2,7м), собственно бетонный каркас начали возводить около 10 лет назад. С начала заполнение стен было из шлакоблока, но когда весной 2020 проект «перезагрузили», внешние стены демонтировали и заменили на газоблоки. При этом сняли уже смонтированные ранее окна — новые стали больше.

Утепление — минеральная вата, штукатурка. Собственно, архитектура не особо отличается от подобных проектов; лоджии стеклит застройщик «в пол» (поэтому не увидим «творчества» в остеклении балконов), но не предусмотрены корзины для кондиционеров. Коммуникации городские, в том числе отопление — пока техусловия получены для подключения к муниципальным сетям, хотя рассматривается вариант устройства собственной котельной. В предыдущей «реинкарнации» комплекса анонсировался высокий уровень энергоэффективности и «копеечные» тарифы на тепло — втрое дешевле тарифы «Киевэнерго»!

А вот что точно не соответствует заявленному классу комфорт — так это количество квартир на этаже. Собственно, с планированием этажей застройщик, кажется, запутал всех. Проект позиционируется как украино-израильский и планировки существенно различаются. Так, на израильском сайте видим на этаже 14 полноценных однокомнатных квартир площадью 37,8-45,3 кв. м.

В украинской версии первоначально предполагалось одно- и двухкомнатные квартиры, потом в Интернете появилась «супербюджетная» версия с 18 квартирами на этаже — 4 полноценных «израильских» однокомнатных квартиры превращаются в 8 «украинских» смарт-квартир (соответственно 408 квартир на секцию).

Пока же в офисе продаж представляют нечто среднее — на этаже 14 квартир, из них 4 смарт (18,5-21,3 кв. м), Пять полноценно однокомнатных (36,0-42,1 кв. м) и три двухкомнатных — небольшая в 45,7 кв. м, (планировка почти повторяет однокомнатные, но есть дополнительное окно в торцевой стене) и две больших — по 60,2 и 60,5 кв. м.

Смарт-квартиры по планировке «вагончики» с шириной от 2,4 метра (для сравнения — ширина троллейбуса 2,5 метра) и длиной до 8 метров. Кстати, отмечается, что это — апартаменты, то есть нежилые помещения, ведь по площади «не дотягивают» до полноценных квартир по строительным нормам. Полноценные однокомнатные квартиры также отличаются необычной планировкой — предусматривается устройство крошечной спальни и большого общего пространства (концепция «однодвушка»), зона кухни — ниша посреди квартиры без окна.

Впрочем, планировки здесь достаточно условны — сдаются квартиры без отделки и внутренних перегородок, кроме санузлов. Есть возможность заказать ремонт «под ключ» от застройщика — с отделкой всей техникой до электрочайника; идеально для инвесторов, кто не хочет заниматься ремонтом самостоятельно. Все квартиры выходят в длинный линейный коридор, лифтов предусмотрено по три на секцию — вроде и немало, но при таком количестве квартир очереди будут еще те.

Документы: предварительный проект, израильская компания и вопросы по документам

Строительство жилого комплекса на территории Института технической теплофизики НАНУ по улице Булаховского, 2 началось еще в самом начале 2010-х и не было особенно публичным — ни брендирования, ни привлечения частных инвесторов здесь не происходило.

«Стартовал» комплекс как ЖК «ИТТФ» (т.е. «Институт технической теплофизики») летом 2016 года — об этом проекте можно узнать из сохраненного в архиве интернета сайта. Тогда предполагалось два двухсекционных дома, первую секцию анонсировали сдать во втором квартале 2018 года. На первой странице сайта — рендер с двумя домами и рекламой о чрезвычайной энергоэффективности будущего комплекса, а в новостях — о закупке лифтов еще летом 2018 года. Далее пару лет «затишья» — и весной 2020 появился ЖК 4U.

Заказчиком строительства остается все тот же Институт технической теплофизики НАНУ, на территории которого строится ЖК 4U. В качестве девелопера выступает бренд Really Building, в сотрудничестве с израильской компанией Simple Investment Ltd, позиционируемый как компания по управлению собственностью граждан Израиля в Украине. Впрочем, в документах, в том числе в договорах инвестирования, указано компанию ООО «В.К.Груп», уже знакомую читателям 3m2 по ЖК «Хенесси Хаус» (Henesi house).

Этот комплекс представлен и на сайте Really Building, и на сайте израильской Simple Investment Ltd, другие проекты этой группы компаний — ЖК Аquamarine в городе Украинка у набережной и бизнес-центр «Линер» по улице Новоконстантиновской, 17 внутри поворота двухуровневой развязки с по улице Елены Телиги.

Последние два комплекса — в процессе строительства каркаса, а вот ЖК «Хенесси Хаус» на Татарке планировали сдать еще до конца 2019 года, однако он до сих пор «в процессе», в рамках которого высотность увеличилась на 6 этажей. Сейчас анонсирован срок завершения комплекса — конец 2020 года, поэтому обещания застройщика достаточно скоро можно будет проверить. Кстати, ЖК «Хенесси Хаус» — также достройка очень давнего долгостроя (еще с 1999 года), и также на земле научного учреждения — НПП «Киевский Институт Автоматики».

Еще во время изучения строительства ЖК «Хенесси Хаус» 3m2 обнаружил интересные обстоятельства относительно истории компании-застройщика ООО «В.К.Груп», которая сейчас зарегистрирована по адресу этого жилого комплекса. Раньше эта компания была зарегистрирована по адресу ул. Ушинского, 40 — этот бизнес-центр строился компаниями группы Анатолия Войцеховского УКО / Ситигруп и был «домом» для многих юридических лиц этого печально известного «холдинга».

ЖК «Хенесси Хаус» связан с группой Войцеховского и через генерального подрядчика ООО «Спецбудресурс» — компания определенное время имела адрес Стратегическое шоссе, 53, где расположен недострой ЖК «Мозаика», который строили компании группы Войцеховского. В свою очередь Виталий Кучинский, руководитель Really building, в свое время занимался строительством еще одного объекта УКО — ЖК «Панорамный городок».

В части документов на строительство оговорка сразу «с порога» — пока разрешения на строительство нет, как и информационного щита-паспорта объекта. У застройщика говорят, что все документы поданы и через несколько недель ДАБИ должен его предоставить. А вот градостроительные условия и ограничения есть и «свежие» — выданные Департаментом градостроительства и архитектуры КГГА в апреле 2020 года; собственно, с тех пор ЖК 4U появился на инвестиционном рынке.

Впрочем, в ГУО заказчику (то есть Институту) разрешается осуществить реконструкцию экспериментального корпуса в многофункциональный комплекс. Наличие жилья ГУО не предусматривает — согласно документу плотность населения не рассчитывается, а руководствоваться при проектировании следует ГСН для общественных зданий. В Государственном реестре прав на недвижимое имущество есть экспериментальный корпус железобетонной конструкции площадью 2593,1 кв. м. (№167508397 от 22.05.2019 года).

Основанием для пользования Институтом земельным участком площадью 6,4823 га государственной собственности с кадастровым номером 8000000000: 75: 445: 0003 является решение Киевсовета от 23.12.2004 № 967/2377, а 12.07.2012 распоряжением КГГА № 826/8163 ГП «Инженерный центр «Сушка» Института технической теплофизики НАНУ» было предоставлено право пользования земельным участком для эксплуатации и обслуживания непроизводственных зданий и сооружений по улице Академика Булаховского, 2.

Распоряжением КГГА от 27.04.2018 №709 было предоставлено разрешение на разделение земельного участка, однако судя по данным Государственного земельного кадастра это так и не было осуществлено. Интересно, что в тексте этого распоряжения КГГА уже указано, что земельный участок относится к категории земель жилой и общественной застройки. Хотя в соответствии с публичной картой Государственного земельного кадастра целевое назначение земли — «Исследований и разработок для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений».

Поэтому, пока по документам не только смарт-квартиры в ЖК 4U могут получить статус нежилых помещений (апартаментов), но и вообще все помещения — с соответствующими «коммерческими» тарифами на коммунальные услуги и невозможностью прописки. Есть вопросы также по согласованию строительства с «Украерорух» (аэродром завода Антонова недалеко) и функционального назначения территории в градостроительной документации. Поэтому в целом по документам вполне неплохая инициатива ревитализации территории «советского» НИИ и постепенного слияния жилой застройки Беличей и Новобеличей пока под большим вопросом.

Как заселиться: условия инвестирования и сроки завершения строительства

Инвестиция в ЖК 4U оформляется путем заключения двух договоров с ООО «В.К.Груп» (точнее — с физическим лицом, действующим по доверенности от имени этой компании) — нотариального предварительного договора купли-продажи недвижимости и договора о выполнении обязательств. После введения в эксплуатацию дома предусмотрено заключение основного договора купли-продажи квартиры — в течение 60 дней.

Кроме полной оплаты, при условии которой возможны скидки и акции, есть и рассрочка — с 30% минимальным первым взносом, на 24 месяца, с подорожанием на 10% и с привязкой к курсу доллара США (в том числе и при понижении). Этаж влияет на стоимость — чем выше, тем дороже.

Завершить строительство обещают летом 2021 — в договорах указан третий квартал и ввод в эксплуатацию в IV квартале 2021 года. Сейчас готов монолитный каркас, практически завершена укладка газоблока и окон, идут внутренние работы и монтаж лифтов — впрочем, по сообщениям их закупили еще в 2018 году. Сейчас рабочих на стройке не очень заметно — всего несколько человек.

Вторую секцию застройщик планирует начать в начале 2021 — там уже есть фундамент, вероятно, с «прошлого» строительства комплекса. Также одновременно с завершением первой секции должны сдать и коммерческое 2-этажное здание, а соответственно появятся площади для местной инфраструктуры. Когда же можно ожидать полное завершение комплекса и, соответственно, обустройство придомовой территории и паркингов — пока неизвестно.

Статьи по теме
Без категории
В Украине отменили карантин выходного дн

Кабинет министров отменил карантин выходного дня: на выходных и в будни будет действовать ограничение «оранжевой» зоны. Об этом во время…

02 / 12 / 2020

Новости
Клубне житло у Києві

3m2 подобрал жилые комплексы клубного типа Киева, где можно купить квартиру. ЖК PHILADELPHIA CONCEPT HOUSE Адрес: Печерский район, Кловский спуск, 19Цена: от…

02 / 12 / 2020

Новости
На Бульварно-Кудрявской отреставрировали историческое здание

Завершились ремонтно-реставрационные работы фасада жилого дома — памятника архитектуры местного значения по ул. Бульварно-Кудрявской, 19 Об этом сообщил председатель Шевченковской…

02 / 12 / 2020

Новости
Цены на двухкомнатные квартиры упали почти во всех районах Киева

По состоянию на 1 декабря портал Flatfу, который специализируется на вторичной недвижимости, обновил данные по районам (по ноябрь 2020 по…

02 / 12 / 2020