Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua
ЖК «Бережанский»: из-за чего задержкка

05.05.2021

Артем Сиренко

Жилые комплексы на завершающих стадиях строительства многим кажутся более надежной инвестицией, чем на этапе котлована. Дома уже построены, осталось «совсем немного» — решить дела с коммуникациями, оформить соответствующие документы, и это уже не стройплощадка, а недвижимость инвесторов. Однако все больше случаев, когда как раз уже под конец, даже когда часть домов уже введены в эксплуатацию, начинаются проблемы и задержки. Именно такая история ЖК «Бережанский» на юге Минского массива, в нюансах которой разбирался 3m2.

Местоположение: между Приоркой и Минским массивом

Стройплощадка ЖК «Бережанский» расположена на одноименной улице под номером 15, и если точнее — между улицами Автозаводской, Бережанской и Николая Гулака (последняя соединяет первые две). Строительство осуществляется на бывшей части территории автопредприятия, и собственно небольшая промзона между улицами Автозаводской и Бережанской разделяет жилые массивы Приорка (или Вышгородский) и Минский массив.

Такое расположение на границе выглядит довольно привлекательным, поскольку позволяет будущим жителями ЖК «Бережанский» пользоваться инфраструктурой обоих жилых массивов. Застройка Минского массива осуществляется очень интенсивно, здесь немало новых высотных жилых комплексов, создает значительную нагрузку на социальную инфраструктуру, но одновременно стимулирует развитие торговых комплексов. Зато на Приорке, застроенной еще в советское время, школ и садиков гораздо больше, новостроек здесь на порядок меньше, и неподалеку зеленые зоны — Кристеровая Горькая и парки возле площади Шевченко.

Ближайшими соседями ЖК «Бережанский» является собственно автопредприятие АТП-13057 и Третий авторемонтный завод, уже за автопредприятием расположен туберкулезный диспансер. По другую сторону улиц Автозаводской и Бережанской — жилая застройка, а на Бережанской еще и протяжный сквер вдоль улицы, поэтому участок застройки полностью интегрирован в жилое пространство города.

Сообщение общественным транспортом можно назвать приемлемым. Рядом — трамвайная линия по улице Автозаводской, которой за полчаса или чуть больше можно добраться Подола (а также Пуща-Водицы и станции метро «Оболонь»). Через триста метров дворами — улица Полярная со многими маршрутами к Оболони, где уже есть метро. Собственно, к станциям «Героев Днепра» или «Минская» — по 3,3 км, что вполне можно преодолеть и на велосипеде или электросамокате (было бы где оставить безопасно).

Автомобилисты могут выбирать маршруты через Куренёвку или через Оболонь, однако на обоих направлениях в часы пик бывают пробки. Достаточно широкая улица Полярная в частности страдает из-за отсутствия путепровода через улицу Богатырскую, однако это направление должен несколько разгрузить новый участок Окружной дороги на севере Минского массива, которую уже несколько лет строят, но вскоре должны завершить.

Что строят: дома, технологии, планировки

Генеральный план застройки ЖК «Бережанский», который позиционируется в комфорт-классе, предусматривает 7 домов двух типов высотности (9 и 23-25 этажей) с общим количеством квартир 1500, закрытой территорией с детскими и спортивными площадками, паркингом на 250 машиномест и гостевой парковкой на 150 машиномест, а также стилобатом со стороны улицы Николая Гулака, где будут располагаться коммерческие помещения.

Технология строительства привычная — монолитно-каркасная (высота потолков 2,7 м), со стенами из кирпича (как внешние, так и межквартирные и межкомнатные перегородки) и утеплением минеральной ватой, коммуникации централизованные, кроме отопления — предусматривалась собственная котельная. Балконы и лоджии предусмотрено застеклить однокамерными стеклопакетами; из особенностей — окна в квартирах выполнены «под потолок». Передаются инвесторам квартиры с черновой отделкой: стяжка, внутренняя система отопления, металлические входные двери, счетчики (размещены в общих коридорах).

В высотных домах первой очереди на каждом этаже расположено до 10 квартир. Совместные кольцевые коридоры расположены в центрах башен, где находится также по три лифта. Площади помещений соответствуют комфорт-классу — 1-комнатные от 38 кв. м, 2-комнатные — 59-67 кв. м. В следующих очередях комплекса также предусмотрено 3, 4 и 5-комнатные квартиры площадью 74-91, 128 и 134-158 кв. м соответственно.

Планировки довольно стандартны — прямоугольные помещения, классические отдельные кухни, небольшие пространства для шкафов в коридорах (гардеробных нет), лоджии с выходом из кухни, в двухкомнатных и больших квартирах — раздельные санузлы. Впрочем, несмотря на монолитно-каркасную конструкцию, есть возможности для перепланировок. Из минусов — в некоторых двухкомнатных планировках слишком длинные S-образные коридоры, забирают немало пространства.

Документы: земля, суды и участники проекта

История земельного участка под застройку ЖК «Бережанский» начинается с решения Киевсовета от 29.11.2005 № 541/3002 «О передаче земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «АТП-13057-7» для строительства, эксплуатации и обслуживания торгово-развлекательного комплекса на ул. Бережанской, 15 в Оболонском районе г. Киев», по которому предполагалось передать обществу с ограниченной ответственностью «АТП-13057-7», при условии выполнения пункта 4 настоящего решения, в краткосрочную аренду на 5 лет земельный участок площадью 2,39 га для строительства, эксплуатации и обслуживания торгово-развлекательного комплекса на ул. Бережанской, 15 в Оболонском районе г. Киева в связи с переходом права собственности на сооружение. Договор аренды был заключен в 2006 году, собственно, тогда здесь был организован небольшой рынок автозапчастей.

Следующее решение — уже о восстановлении аренды. Решением Киевсовета от 06.07.2017 № 690/2852 «Об изменении вида использования земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «АТП-13057-7» для строительства, эксплуатации и обслуживания многофункционального комплекса на ул. Бережанской, 15 в Оболонском районе г. Киева и внесении изменений в договор аренды земельного участка» было уже предусмотрено изменение вида использования земельного участка площадью 2,3916 га (кадастровый номер 8000000000: 78: 018: 0010) для строительства, эксплуатации и обслуживания многофункционального комплекса .

Теперь согласно Публичной кадастровой карты целевое назначение земельного участка — 03.07 «для строительства и обслуживания зданий торговли для строительства, эксплуатации и обслуживания многофункционального комплекса». Договор аренды был заключен до конца июня 2020 — до сих пор не восстановлен, земля — в коммунальной собственности города.

Строительство ЖК «Бережанский» ведется на основании разрешения на строительство по категории СС3, что соответствует сложности комплекса. Был судебный процесс против ДАБИ (актуальное судебное дело №640 / 18558/19), по предписанию об остановке строительства еще в 2018 году, который завершился в кассационном суде в пользу застройщика. На данный момент два дома первой очереди введены в эксплуатацию — еще в конце 2019 (ИУ 163193612204), после нескольких отказов от ДАБИ. Что неудивительно — на момент подачи документов отсутствовали лифты, возникли проблемы с подключением к водоканалу.

Заказчиком строительства выступает ООО «АТ-13057-7», что является одной из многих компаний с похожими названиями (с различными последними цифрами), зарегистрированных по адресу автопредприятия на членов одной семьии.

Девелопером проекта выступает бренд «Галжитлобуд», включающий несколько львовских компаний. Так, генеральным подрядчиком строительства выступало ООО «ВИР-ЗАХИДБУД», также в проектах участвует ООО «Будбилдинг». «Галжитлобуд» является довольно известным застройщиком во Львове, где им построено около десятка жилых комплексов, в Киеве девелопер, кроме ЖК «Бережанский», строит ЖК «Дніпровська мрія» и ЖК «Багговутовский», о котором уже писал 3m2.

В конце 2020 строительство приостановилось — в результате споров между заказчиком и девелопером. Начались судебные процессы, впрочем в начале апреля инициативной группе инвесторов удалось обеспечить достижение компромисса между сторонами конфликта. В начале апреля инвесторы комплекса получили сообщение, что генеральный подрядчик изменен. Однако публично результаты договоренностей пока неизвестны, офис продаж на стройплощадке закрыт еще с начала года. Впрочем, по состоянию на апрель 2021 на стройплощадке выполняются работы по благоустройству территории.

Когда заселение: инвестирование, договор, условия приобретения

Инвестирование в ЖК «Бережанский» оформляется через договор предварительной купли-продажи. При 100% оплате предусматривались скидки, рассрочка — с первым взносом не менее 30%, с привязкой к курсу доллара США. Отдельно оплачиваются услуги нотариуса, взносы в пенсионный фонд и государственная пошлина.

Строительство ЖК «Бережанский» началось в III квартале 2017 года, тогда сдачу первой очереди предусматривали на конец 2018 года. Со временем, с началом строительства второй очереди, сроки изменили на II квартал 2019 для первой очереди и второй квартал 2020 для второй очереди. И хотя первую очередь ввели в эксплуатацию в конце 2019 по документам, фактически же коммуникации были подключены по временной схеме, напряжения электричества часто не хватало для работы лифтов.

Наибольшей же проблемой является отсутствие отопления — котельная комплекса должна размещаться в доме №4-7, который еще не начали строить. Таким образом, те семьи, которые все же заселились в введенные в эксплуатацию первые два дома, зимовали без отопления. Электроподстанция, которая должна питать комплекс электричеством, также пока не построена.

ЖК «Бережанский» также в свое время «попал в новости» из-за пожара, на первый взгляд какзалося, что горит утеплитель. На самом деле горели материалы стилобата — коммерческой пристройки между домами, сами жилые новостройки почти не пострадали и убытки были минимальны.

Пока остаются вопросы по коммуникациям сданных в эксплуатацию высотных домов №1 и №2, ориентировочные сроки завершения высотного дома №3 и 9-этажки №9 — II квартал 2021, дома №8 — III квартал 2021, когда будет завершена 9-этажка №10 — пока не уточняется. По упомянутом ЖК «Багговутовский» у застройщика уже 2 года задержки относительно задекларированных планов сдачи в эксплуатацию, и перспективы его завершения пока неизвестны.

Будущее ЖК «Бережанский» во многом будет зависеть от договоренностей, которые достигли или достигнут ООО «АТ-13057-7» и «Галжитлобуд». Для завершения комплекса осталось построить 4-секционный дом №4-7 на углу улиц Автозаводская и Николая Гулака, строительство еще не началось и средств инвесторов не привлекалось. Не менее важным является урегулирование вопроса права на использование земельного участка — без этого не удастся начать строительство последнего дома.

Статьи по теме
Новости
Депутаты разрешили застраивать Киев по ДТП без генплана до 2024 года

Депутаты Киевского городского совета приняли решение о разработке 219-ти Детальных планов территории (ДПТ), регламентирующих коммерческую застройку в микрорайонах города. За…

14 / 05 / 2021

Новости
Жилье для студента в природе: 5 вариантов для покупки

3m2 подобрал новостройки, которые можно рассмотреть для покупки квартиры для студента. ЖК Озерный Гай Гатное Адрес: с. Гатное, Киево-Святошинский районЦена: от $630/кв….

14 / 05 / 2021

Новости
Девелопер ENSO попал в рейтинг Forbes как один из крупнейших застройщиков столицы

Новости застройщиков Журнал Forbes Ukraine определил крупнейших застройщиков столицы. ENSO занимает 5 место в рейтинге среди десяти крупнейших застройщиков Киева….

14 / 05 / 2021

Новости
В доме №8 О2 Residence открыта продажа квартир

Новости застройщиков О2 Residence начинает продажу новых квартир в доме со счастливым номером №8. Как и соседний дом №6, новая…

14 / 05 / 2021