Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

ЖК «Дания» в Софиевской Борщаговке: скандинавщина в обжитом поле

29.07.2021

Артем Сиренко

Застройка бывших сельскохозяйственных земель между селами Софиевская Борщаговка и Святопетровское впечатляет. За прошедшее десятилетие вместо колхозных полей здесь выросло несколько десятков жилых комплексов вокруг улицы Соборной, что вместе сформировали практически полноценный городской микрорайон.

Впрочем, полноценного города в поле пока не получается — социальной инфраструктуры мало, все учреждения «заточены» на коммерцию, спасает разве парк «Зеленая брама». 3m2 уже посещал расположенные здесь ЖК «Петровский квартал» и ЖК «Европейка». Сегодня в фокусе — ЖК «Дания».

Местоположение: с расчетом на соседскую инфраструктуру

Строительство ЖК «Дания» осуществляется на нескольких площадках северо-западнее первой очереди ЖК «Львовский маеток» — на улицах Дорошенко, Кошевой, Ягодной, Радужной, Пшеничной, Сечевой. «Ядро» комплекса — многоэтажки по обе стороны улицы Кошевой, которая является основной осью комплекса. За счет развития инфраструктуры в соседних ЖК малый бизнес достаточно развит, а на улице Соборной уже работает несколько ТЦ — и строится еще один большой комплекс.

Основная транспортная ориентация — на улицу Соборную села Софиевская Бощагивка, к магистрали — 400-600 метров, которые нужно преодолевать через упомянутый ЖК «Львовский маеток». На Соборной расположены остановки маршруток, которые, впрочем, в часы пик достаточно плотно заполнены. Есть и местная маршрутка №744, конечная которой на улице Сагайдачного, то есть практически у ЖК «Дания», но ходит она не слишком часто. Для автомобилистов альтернативой переполненной Соборной является маршрут на север через Петропавловскую Борщаговку и тамошнюю улицу Соборную, а также далее через Чайки и Житомирскую трассу.

Внутренние улочки на первый взгляд довольно спокойны — хотя с появлением лучшего асфальтового покрытия немало новоселов уже жалуются на движение автомобилей и требуют установки «лежачих полицейских». С тротуарами также беда — учитывая стихийное парковки, пройти, особенно мамам с колясками, не всегда безопасно. Собственно, чем дальше, тем припарковаться здесь сложнее, а что будет с заселением многоэтажек — представить сложно. О велосипедной инфраструктуре говорить не приходится, хотя до конечной скоростного трамвая всего 3 км, и добираться туда таким транспортом было бы хорошо.

С социальной инфраструктурой тоже сложная ситуация — детский сад в селе на несколько десятков мест не обеспечивает потребности даже одного из десятка здешних ЖК. Детских и спортивных площадок в ЖК «Дания» также мало, приходится пользоваться соседскими. Такая ситуация даже вызвала петиции со стороны жителей соседних ЖК с требованием проверить законность строительства ЖК «Дания» — именно из-за отсутствия собственной инфраструктуры.

Впрочем, это не только проблема ЖК «Дания» — в этом «городе среди поля» сложно и с медициной, и с админуслугами, есть только несколько патрульных, а пожарные части с техникой, рассчитанной на многоэтажки, — только в Вишневом и Боярке. Что же касается других соседей, то к северу от ЖК «Дания» — небольшие коттеджи, дуплексы, таунхаусы и другая малоэтажная застройка.

По действующему генеральному плану Киева (тот который разрабатывался до 2020 года, но является действующим до сих пор) рядом должна пройти магистраль — дублер Окружной дороги, которая соединит Одесскую и Житомирскую трассы, через Вишневое, Софиевскую и Петропавськивську Борщаговки и выйдет за выездом на автотрек «Чайки». Под эту дорогу даже есть отвод земли — коридор между ЖК «Киевский маеток» и ЖК «Барселона», а также между первой и второй очередями ЖК «Львовский маеток».

Однако перспективы этой дороги достаточно призрачные — с одной стороны, из-за большиой потребности в средствах, с другой — не понятно, кто должен заниматься этим проектом, ведь речь не о Большой кольцевой дороге (или Киевской окружной дороге — КОД), а скорее о внутреннем проспекте для юго-западных пригородов, которые к тому же входят в различные территориальные общины. Собственно, как и в отношении социальной инфраструктуры этих пригородов, что вместе с населением составляют уже вполне полноценный городок, но, к сожалению, не самодостаточный.

Что строят: несколько высоток и много малоэтажек

ЖК «Дания» состоит из более двадцати домов, которые можно отнести к двум типам. Первый — классические многосекционные многоэтажки, это два дома, некоторые секции из которых имеют собственные адреса: Кошевая 97/22, Кошевая 101 и Кошевая 102, Кошевая 104, Дорошенко 23 Радужная, 133/25. Второй тип — 3-5-этажки по улицам Ягодной, Сечевой, Пшеничной и тех же Кошевой и Радужной. В планах есть подземный паркинг на 140 мест, но пока свободная парковка на улицах.

Технология строительства — газоблок, выполняющий и несущую функцию, соединенный монолитными бетонными поясами и опорами. Из минусов жители также называют использование металлической сетки в контрукции — как следствие, мобильная связь в помещениях работает очень плохо, ведь сетка экранирует сигналы. Дома выполнены в едином архитектурном стиле и довольно узнаваемы — тем не менее, в других частях села появляются похожие дома, от которых застройщик открещивается.

Коммуникации частично автономные — есть собственные скважины (обещают централизованное водоснабжение), есть небольшие дома с автономной канализацией, часть имеет газоснабжения, часть — только электричество (отопление и горячая вода индивидуальные). Анонсировалась закрытая территория, однако поскольку комплекс рассредоточен по нескольким кварталам, фактически это лишь небольшие закрытые дворы.

Планировка квартир довольно типична, с прямоугольными помещениями, однако случаются и скошенные внутренние стены, отделяющие спальню от кухни. Площади смарт-квартир начинаются от 18,7 кв. м, однокомнатные с отделенной комнатой — от 23,6 кв. м, двухкомнатные лишь небольшие — площадью от 40 до 46 кв. м. Преимущественно вход в спальню устроен с кухни, выполняет функцию общего пространства. Небольшие санузлы имеют площадь по 3 кв. м с расчетом на установку душевой кабины. В некоторых домах на этажах предусмотрена одна или две кладовки.

В малоэтажных домах лифтов нет, в лестничную клетку выходит по 2-4 квартиры, а коридоры как таковые отсутствуют. Промежуточной межэтажной площадки также практически нет — ступени, как на винтовой лестнице, не слишком удобно, например, для мам с колясками. Если «ранние» малоэтажки строились со многими подъездами и только несколькими квартирами на лестничной клетке, то более «поздние» (например, по улице Пшеничной, 51) — с длинными общими коридорами.

Из минусов малоэтажки — большие, почти панорамные окна на первых этажах, к тому же сам первый этаж «низкий». Чердак отсутствует, крыша — плоская, поэтому во многом зависит от качества гидроизоляции и текущего ухода. Встречаются планировки, когда через стенку в соседних квартирах расположены санузел и жилая комната — в таком случае надо учитывать возможный шум от воды.

Отдельные дома (например, Кошевая, 97/22) начинали строить как 4-5-этажные, но впоследствии они «подросли» еще на несколько этажей. Как следствие, пришлось устанавливать лифты (один небольшой лифт на секцию) — и они появились за счет площади некоторых квартир. Например, дом по Кошевой, 97/22 от начала должен был быть 4-5 этажным, со временем стал 7-8 этажным, далее появились и 12-й, и 13-й этажи. Результат — сроки сдачи постоянно смещались, и строительство продолжается.

Документы: земля усадебной застройки и вопросы по высотности

Территория, где ведется строительство ЖК «Дания», как, впрочем, и соседнего ЖК «Львовский маеток», изначально была разделена на небольшие участки площадью примерно по 0,1 га с целевым назначением «02.01 Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) строительство и обслуживание жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений». Земельные участки были переданы в частную собственность, и сейчас все это — частная земля.

Со временем застройщиками удалось изменить целевое назначение части участков на «02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома», где, собственно, и появились многоэтажки. Малоэтажные дома же возводятся на участках под усадебной застройки, поэтому в целом все соответствует закону — и большинство из них уже введены в эксплуатацию и заселены.

Среди возможных проблем — именно многоэтажки, ведь с увеличением высотности должны быть внесены изменения в разрешительные документы, чем застройщик занимается. В реестре судебных решений упоминается уголовное дело, в отношении которого осуществлялось досудебное производство по 2019 году, где упоминается детальный план территории, утвержденный решением 19 сессии VII созыва Софиевско-Борщаговского сельского совета от 23.10.2014 № 3, который был выходной документацией для получения заказчиком градостроительных условий и обременений земельных участков и других разрешительных документов. Впрочем, дальнейшая судьба производства неизвестна. Одним из вариантов решения вопроса является определение первого этажа цокольным, а двух верхних — мансардными или техническими, хотя на самом деле это полноценные этажи с помещениями.

Заказчиком строительства является физическое лицо, генеральный подрядчик — ООО «Терра Рикка», зарегистрированная в том же селе Софиевская Борщаговка, с основным видом деятельности — строительство жилых и нежилых зданий. Других комплексов компания не строит, по крайней мере не заявляет о них.

Заселение: инвестирование, сроки и обслуживание

Оформление инвестирования осуществляется по предварительному договору о заключении договора купли-продажи квартиры. В офисе продаж предлагают типовой договор, состоящий из одной страницы, который предполагается заключить с физическим лицом, которому принадлежат земельные участки под застройку. После ввода домов в эксплуатацию заключаются уже основные договоры. Рассрочка предусматривает подорожание квадратного метра на 20 долларов США, выплаты привязаны к американской валюте.

Сдаются дома по декларациям о завершении строительных работ — и по отдельным домам они появлялись довольно быстро после деклараций о начале строительства. Вместе с тем, среди жителей есть нарекания, что в отдельных домах фактически работы не были завершены, хотя декларации уже опубликованы. Также есть задержки с выдачей документов инвесторам уже введенных в эксплуатацию домов.

Заявленные сроки завершения строительства многоэтажек достаточно оптимистичны — дом по Кошевой 97/22 должен быть сдан в третьем квартале 2021, а вторая многоэтажка — в третьем-четвертом квартале 2022 года. Однако действительно так будет и остановится ли застройщик в наращивании этажей (чтобы-то еще и соответственно документации) — вопрос. Самым проблемным выглядит дом по Кошевой 97/22 — когда это планировалась малоэтажка, сроком сдачи декларировались еще в декабре 2018, однако строительство продолжается уже пятый год.

Заселение вовремя также не означает жизнь в готовом доме — так, в многоэтажке по улице Кошевой, 101 некоторые семьи заселились, когда в доме не было лифта. Из-за задержек с подключением к газоснабжению в отдельных домах приходилось «греться» долгое время электричеством (впрочем, за счет застройщика). Распространенной является практика задержек с заключением прямых договоров на поставку электроэнергии, есть нарекания жителей на перебои с электроснабжением. Хотя канализация подключена к централизованной системе, ее мощностей недостаточно и уже несколько раз случались аварии с утечкой нечистот (проблему обещают уладить). Обслуживание ЖК «Дания» осуществляет «частный ЖЭК» ООО «Дания Сервис».

Часть домов строилась по так называемой франшизе, а точнее за счет партнерской компании застройщика, которая полностью финансировала строительство до ввода в эксплуатацию, и продавались уже готовые квартиры. Это объясняет, почему некоторые дома строятся достаточно быстро, а некоторые — с огромными задержками и с призрачными перспективами. Инвесторы же, которые «вложились» на этапе строительства, начинают судебные процессы.

Перенос сроков завершения строительства жилых комплексов в эксплуатацию — распространенная практика среди застройщиков, это скорее правило, а сдача в срок — исключение. 3m2 разобрался в …

Сейчас все большее распространение получает критика высотной застройки, в противоположность которой приводится более комфортная высота зданий в 5-7 этажей. В Киеве такие комплексы найти сложно, а вот …

Статьи по теме
Новости
Правоохранители сообщили о подозрении адвокату, завладел двумя квартирами умерших жителей

Под процессуальным руководством Шевченковской окружной прокуратуры города Киева сообщено о подозрении адвокату по факту мошеннического завладения двумя квартирами в столице…

28 / 09 / 2021

Новости
Старты продаж ЖК под Киевом

3m2 сделал подборку жилых комплексов пригорода, где только открылись продажи новых очередей. ЖК ОЗЕРНЫЙ ГАЙ ГАТНОЕ Адрес: с. Гатное, Фастовский район…

28 / 09 / 2021

Новости
Общине Киева возвращено 19 га земли Совских прудов

Киевская городская прокуратура добилась исполнения решения суда и способствовала возвращению территориальной общине Киева земельного участка площадью 19 га и стоимостью…

28 / 09 / 2021

Рейтинги
В каких ЖК Киева можно купить квартиру по переуступке

Переуступка — это покупка жилья в строящемся или только введенном в эксплуатацию доме, когда сделка заключается не с застройщиком, а…

28 / 09 / 2021