Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua
ЖК «Кришталеві джерела»: нюансы жизни новой Феофании

22.07.2020

Артем Сиренко

Жилые комплексы умеренной этажности в пригороде, с развитыми придомовой территорией, природным окружением и собственной инфраструктурой уже давно стали противовесом «бетонным джунглям» Позняков и Нижнего Печерска, как в бизнес-классе, так и в эконом- и комфорт-сегментах. Однако многих в таком выборе останавливают транспортные сложности и специфика пригородов с дефицитом инфраструктуры — тем интереснее на первый взгляд новостройки, сочетающие уют пригорода со столичной инфраструктурой и доступом к транспорту.

Одним из таких комплексов, на первый взгляд, можно считать ЖК «Кришталеві джерела» — расположение почти в заповедной Феофании, не так уж и далеко метро «Теремки», закрытая территория и наличие социальной инфраструктуры говорят в его пользу. Впрочем, как всегда бывает, в каждой новостройке есть свои «подводные камни», о которых лучше знать заранее, чтобы потом не разочароваться в ожиданиях. Какие — разбирался в этот раз 3m2.

Местоположение: лес Феофания, не очень далеко от метро

Микрорайон Феофания, где строится ЖК «Кришталеві джерела», расположен между улицей Академика Заболотного (часть Окружной дороги) и границей города, где к ней примыкает село Хотов. Застройка здесь началась еще в 1960-х годах (общежития, хрущевки), а с 2000-х годов началось строительство этого жилого комлекса, дома различных очередей и типов которого сейчас составляют основную часть застройки.

Фактически единственную улицу микрорайона — Метрологическую — сложно назвать уютной: она служит транзитной для жителей села Хотел, да и ограждения кварталов ЖК «Кришталеві джерела», коттеджного городка и различных учреждений не добавляют радушия. Основная жизнь здесь происходит в закрытых дворах и вокруг местного общественного центра — супермаркета «Фора», расположенного как раз в географическом центре микрорайона. Впрочем, скоро должна открыться «Била», есть магазин косметики и бытовой химии «Ева», несколько кафе, салонов красоты, парикмахерские, другие небольшие бизнесы обслуживания.

Изначально застройка поселка состояла из десятка многоэтажек, поэтому расположенных рядом детского сада и средней школы №236 более чем хватало для местных жителей. Сейчас школа уже переполнена, садик есть только частный, а медицинское обслуживание рядом — также частный медцентр.

Впрочем, не так далеко — большой жилой массив Теремки-II, где есть и несколько школ и садиков, и торговый центр «Магеллан», а со временем ожидаются «якорные» ТРЦ «Республика» (стоит почти готов уже несколько лет) и у ипподрома — ТРЦ может стать недостроенный Ледовый стадион. Машиной можно доехать до кластера ТРЦ «Атмосфера», «АртМолл», «Домосфера» — когда нет пробок на улице Заболотного.

В целом же с транспортом в Феофании довольно неплохо. До станции метро «Теремки» пешком получается почти 3 км — от «центра» микрорайона, которым можно считать супермаркет «Фора». Идти не слишком комфортно — то вдоль улицы Заболотного (то есть 8-полосной магистрали), то через полустихийный рынок с МАФами, где тесно, когда они работают, и страшновато в позднее время. Альтернативной мог бы быть велосипед или электросамокат — но оставить его у метро в безопасности нигде.

Поэтому пока единственной альтернативой выехать из микрорайона не на собственном авто остается маршрутка №444, которая едет до станции метро «Дружбы Народов», на пути из Феофании заезжая к повороту в музей «Пирогово». Можно также выйти на улице Метрологической до улицы Заболотного — там есть еще несколько маршруток (до южного вокзала, Лукьяновки, станции метро «Академгородок») и троллейбусы маршрута №11 (едет до станции метро «Лыбидская»).

Автомобилистам при выезде из Феофании придется делать круг в музей «Пирогово» — если надо выехать в центр через проспект Академика Глушкова. Впрочем, есть альтернатива поехать через улицу Академика Заболотного и Столичное шоссе — но надо следить за дорожной ситуацией, пробки на обоих маршрутах встречаются довольно часто. Если же возвращаться со стороны Пирогово — придется объехать только через Одесскую площадь — полноценного перекрестка рядом нет.

Впрочем, самая прелесть Феофании и ЖК «Кришталеві Джерела» — конечно же «лесопарковое» окружения и расположенный рядом парк «Феофания». Говорят, в свое время его делали «для своих», для высших чиновников и прочих «небожителей», но события еще «Оранжевой революции» 2004 года планам помешали — и теперь этот парк считается одним из лучших в Киеве. Пройтись к нему действительно недалеко — с разных точек жилого комплекса 1-2 км.

Неподалеку, но по другую сторону Окружной дороги (улица Академика Заболотного) расположен и известный музей под открытым небом «Пирогово» — 3-4 км до центрального входа. Недалеко и комплекс ВДНХ, где обычно (до карантина) проводились различные фестивали, хотя и не так близко, чтобы слышать нежелательный шум. Кроме этих крупных парковых зон, немало и других зеленых территорий, поэтому прогулки выходного дня и тем более на велосипеде здесь осуществлять довольно легко.

Можно встретить упоминания и о нежелательном соседстве, в частности, могильники опасных отходов в соседнем лесу, где комбинат «Радон» захоронил радиоактивные и биохимические отходы из всех северных и центральных областей Украины. Однако на самом деле эти территории расположены более 3 км уже за парком «Феофания» значительно восточнее вдоль улицы Заболотного — там и могильники, и старая рекультивированная свалка в виде горы-террикона, и действующая свалка-полигон №6 строительного мусора за селом Пирогово. Единственным объектом негативного влияния вблизи от ЖК «Кришталеві джерела» является Окружная дорога — но дома расположены на значительном расстоянии от нее, поэтому шума, как, например, на проспекте Бажана, здесь почти не ощущается.

Что строят: очереди, планировки, технологии

ЖК «Кришталеві джерела» строится уже много лет, состоит из пяти очередей (и это не предел!), Поэтому уже можно увидеть завершены дома и взвешенно оценить, что ожидает будущих новоселов. На сегодняшний день в ЖК уже сданы и заселены первая и вторая очереди (в 2015-2016 годах), которые расположены на повороте на улицу Академика Лебедева и вдоль улицы Метрологической от магазина «Фора» вглубь массива. Об особенностях обслуживания поговорим далее, пока же можно отметить, что во второй очереди так и не удалось запустить централизованное горячее водоснабжение — по тем или иным причинам.

Третья очередь, где еще есть в продаже готовые квартиры, как и предыдущие, имеет среднюю этажность (6-9 этажей), различные секции одного дома могут иметь разную высотность. В третью очередь входит также комплекс «Феофания-park», который позиционируется в бизнес-классе и имеет высотность до пяти этажей, соответственно меньше квартир на этаже и большие площади. Кроме того, застройщик возводит квартал коттеджей и таунхаусов, уже построен бизнес-центр, безусловно, удобно с точки зрения сочетания рядом рабочих мест и проживания.

Сейчас основное предложение в ЖК «Кришталеві джерела» — четвертая и пятая очереди комплекса. Четвертая очередь будет включать 13 домов по 5-9 этажей, которые позиционируются в комфорт-классе. Например, дом №25 имеет две секции, на каждом этаже — по 8 квартир, которые обслуживает один небольшой лифт, лестничные клетки — «теплые», вокруг лифтовой шахты. На этаже по 6 однокомнатных квартир площадью 41-43,5 кв. м и по две двухкомнатные квартиры площадью по 64,7 кв. м. Планировки довольно однообразны, фактически одинаковые, со всеми прямоугольными помещениями.

В однокомнатных квартирах жилая комната имеет 16,5-19,8 кв. м, кухни — по 12,9 кв. м, из них устроен выход на балкон или лоджию (остеклить можно — но по утвержденному проекту). Двухкомнатные комнаты выходят окнами на обе стороны дома, кухни здесь достаточно просторные — по 16 кв. м (с кухни выход на лоджию), комнаты — большая гостиная в 17,8 кв. м и небольшая спальня в 13,4 кв. м. Санузел раздельный, а прихожая почти 10 кв. м площади, с местом под шкаф-купе. Из необычного в двухкомнатных планировках — вход в гостиную расположен практически у входной двери в квартиру, тогда как другие помещения дальше уже с другой стороны прихожей.

Пятая очередь — уже 16-этажные дома, где на типовом этаже расположено по 7-8 квартир, в зависимости от секции, лифтов уже два — больше и меньше. Однокомнатные квартиры предлагаются площадью по 39,3–39,9 кв. м, балконы расположены уже традиционно перед кухнями. В прихожей довольно большая площадь может быть использована под шкаф-купе или маленькую гардеробную комнату, в остальном же планировки достаточно классические.

Здесь уже часть двухкомнатных квартир больше — по 3-4 на этаже, площадью по 57,0-71,2 кв. м, прихожей площадью по 10 кв. м, санузлы раздельные, выходы на балконы с одной из комнат. Есть в пятой очереди и 3-комнатные квартиры — площадью 90,9 кв. м, с почти квадратным прихожей в центре квартиры и тремя комнатами и кухней, выходящие на обе стороны дома, на кухне и в одной из спален — по балкону.

Верхние два этажа занимают двухуровневые квартиры, их также по 7-8 на этаж, они имеют по 2 или 3 комнаты: на первом этаже просторные кухни-гостиные, небольшие санузлы и в части планировок одна из комнат, на втором этаже — спальни, большие санузлы и гардеробные комнаты. Площадь двухуровневых квартир — от 75,9 в двухкомнатном варианте,  144 —в трёхкомнатном планировании. В цокольных этажах есть кладовые, которые можно приобрести отдельно.

Часть домов возводят по монолитно-каркасной технологии, с заполнением стен газоблоками и утеплением пенополистиролом, часть строят из кирпича; полезная высота этажа — 2,7 метра от пола до потолка. Горячей воды в квартирах нет (во второй очереди устроили систему централизованной подачи горячей воды, однако она так и не заработала), газа в квартирах нет, отопление котельная на несколько домов, обещают установить тепловые счетчики.

Законность: документы, застройщик и суды

Строительство четвертой и пятой очередей ЖК «Кришталеві джерела» осуществляется на земельных участках, находящихся в коммунальной собственности и имеют целевое назначение согласно Публичной кадастровой карты «Для коллективного жилищного строительства для жилищного и культурно-бытового строительства». Строительство ведется в соответствии с разрешением на строительство, выданным еще в 2009 году № 1447-Гл/С, в которое застройщик время от времени вносит изменения.

Пользователем земельных участков является Национальная академия наук Украины, заказчиком строительства является ООО «Гидроинж-Строй», девелопер — бренд KSM-GROUP. Ключевыми организаторами строительства ЖК «Кришталеві джерела» являются братья Арсений и Сергей Копистиры. Арсен Копистира является руководителем ФФС ООО «ФК «Прайм», Сергей Копистира — основатель компании «Стройсервис», которая является учредителем компании-застройщика «Гидроинж-Строй». Подробнее о родственных и дружеских связях организаторов строительства ЖК «Кришталеві джерела» и можно узнать из расследования журналистов «Экономической правды».

Сейчас эта группа компаний занимается преимущественно ЖК «Кришталеві джерела», однако в 2012 году компания «Стройсервис» получила подряд на 466 700 000 грн на строительство так называемого «моста Кирпы» в Киеве. А в 2013 году суды признали недействительным договор с Геническим РГА, которым ООО «Орион 1508», учредителем которой был тот же Сергей Копистира, получила возможность 49 лет бесплатно пользоваться пляжами на Арабатской Стрелке и размещать там капитальные сооружения различного назначения; суды признали договор недействительным.

Инвестирование: условия, договоры и сроки строительства

Сейчас для инвестирования доступны третья, четвертая и пятая очереди комплекса. В третьей очереди это 5-этажные дома бизнес-класса, которые уже сданы в эксплуатацию и имеют адреса. Рассрочки здесь нет, есть только ипотечное кредитование. Здача четвертой очереди ожидается осенью 2020 года, здесь есть рассрочка на 12-36 месяцев. Пятая очередь — 16-этажки, ожидаются к сдаче в первой половине 2022 года, здесь также рассрочки в 12-36 месяцев.

Цена квартир зависит от этажа (нижние этажи немного дешевле), вида из окна (двор или лес) и ряда других коэффициентов. При рассрочке подорожание зависит от первого взноса и от срока — например, при первом взносе 30% получается 7% в год, при рассрочке на 24 месяца и первом взносе 30% — 11% подорожания, цена фиксированная в гривне.

Оформление инвестиции осуществляется через участие в фонде финансирования строительства «Исходный», управляющим которого является ООО «Финансовая компания СистемИнвест». Однако не через прямой договор с фондом, а через передачу прав и обязанностей по договору об участии в ФФС с частным лицом — так называемую «переуступку» с первоначальным участником фонда. Вместе с заключением договора инвестору передается весь пакет документов.

Относительно реального соблюдения сроков строительства, то можно встретить немало нареканий инвесторов на задержки, даже когда дома формально были сданы в эксплуатацию. Так, дома третьей очереди ЖК «Феофания-park» формально были сданы в эксплуатацию еще в июне 2017 (время выдачи декларации ГАСК), однако на самом деле работы затянулись, и застройщик начал заселение только весной 2019 года. Четвертая очередь анонсировалась в конце 2019 года, однако уже официально анонсирована задержка в год.

Обслуживание: жители против ЖЭКа застройщика

Хотя ЖК «Кришталеві джерела» позиционируется отнюдь не в эконом-сегменте, еще с 2016 года здесь начался конфликт отдельных жителей с эксплуатирующей компанией ООО «Холд Групп», которая была фактически навязана застройщиком. Согласно договору об инвестировании, инвестор обязан заключить договор с эксплуатирующей компанией, которую выбирает застройщик. Указанный договор отличается от утвержденного Кабмином типового договора, и содержит например пункты о неразглашении информации.

Также в соответствии с договором на владельцев квартир могут накладываться штрафы, в платежках «оказываются» расходы на вызовы аварийных служб, другие услуги, о предоставлении которых жителей ставили «перед фактом». Эксплуатирующая компания, согласно договору, могла по своему распоряжаться нежилыми помещениями, принимать практически любые решения относительно домов (образец договора, выложенный одним из инвесторов).

В частности из пунктов договора: «Потребитель соглашается с тарифами и размерами штрафных санкций, действующими на момент подписания настоящего Договора и теми, которые будут установлены в будущем», «Задолженность Потребителя по оплате за дополнительные услуги (в том числе и штрафы) по данному договору является основанием для не подключенного или отключения Помещение от коммуникаций» — и такие действия (наложение штрафов в 10-20 тыс. грн, отключение водоснабжения) жэковцы действительно осуществляют. Наконец в соответствии с пунктом 10.3 «договор не подлежит одностороннему расторжению» расторгнуть такой договор можно только решением суда.

Такая ситуация привела к протестам жителей и попыткам создать ОСМД — однако его зарегистрировали, по словам жителей, люди, связанные с застройщиком. Инвесторы объединились в общественную организацию «Чисті джерела», происходили митинги, случались поджоги и другие повреждения автомобилей недовольных жителей, о чем рассказывают инвесторы в публикациях. С позицией застройщика можно ознакомиться здесь.

Кульминацией конфликта можно считать историю с попыткой со стороны застройщика лишить квартир активных «протестующих» в 2018 году из-за ряда довольно специфических процедур. Конфликт не прекращается до сих пор. Из новых событий — заявление инвесторов жилого комплекса, которую поддержало уже 1648 человек, по тому же вопросу — обязательства подписать договор с эксплуатирующей компанией. Первопричиной такой ситуации, кроме поведения эксплуатирующей компании, есть ряд нареканий на качество строительства и технические решения. Так, во многих домах есть проблема с вентиляцией — вместо вытяжки она «загоняет» воздух в квартиры, поэтому здесь можно найти плесень, а зимой стены вентканалов покрываются льдом. Также в свое время в некоторых домах были проблемы с лифтами, а в осенне-зимний период неурядиц придаст отсутствие ливневой канализации — как следствие подтопление дворов.

Многих жителей возмущает и плата за пользование шлагбаумами для въезда во дворы — пока это 300 грн/месяц (и еще 150 грн за охрану в придачу). Фактически это платная парковка — хотя застройщик в своих пресс-релизах отмечал, что «для тех жителей, которые будут оставлять авто на ночь у своих домов, установлена плата в качестве компенсации содержания дорожно-транспортной инфраструктуры комплекса». Впрочем, многие не оставляют машины на территории закрытых дворов, но сталкиваются с проблемами, чтобы подъехать к собственному подъезду.

____________________________________________________________

Напомним, именно в этом комплексе выдали квартиры пострадавшим от взрыва на Крушельницкой.

Статьи по теме
Планировки
Секреты удачного дизайна

Не бойтесь экспериментировать Дизайн интерьера развивается в сторону создания максимально удобной среды для жизни человека. Причем под удобством подразумеваются не…

14 / 08 / 2020

Новости
Банда вывела из государственной, коммунальной и частной собственности недвижимости на 200 млн грн

Киевской местной прокуратурой № 7 завершено досудебное расследование в многоэпизодном уголовном производстве по фактам завладения участниками преступной организации объектами недвижимости…

13 / 08 / 2020

Новости
В RYBALSKY стартовал pre-order квартир в доме №7 – на первой линии от Днепра

Новости компаний Perfect Group и SAGA Development объявили о старте предварительного бронирования квартир в доме № 7 жилого района RYBALSKY,…

13 / 08 / 2020

Новости
КГГА готовы пересматривать новый проект ЖК «Патриотика на озерах» после 17 августа

В корректировке эскизного проекту проблемной комплексной застройки второй очереди ООО «Аркада-строительство» на Осокорках появились позитивные изменения. Однако проект до сих…

13 / 08 / 2020