Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua
ЖК «Квартал Авиа»: долгая достройка и перепродажа

21.10.2020

Артем Сиренко

Исторически считалось, что жилье в многоэтажках пригорода — некий «эконом-класс» по сравнению со столицей. Собственно, в советское время они порой и строились для работников предприятий, которые перенесли в пригород, как в Вишневом, «искусственном» городе, возникшем в 1960-х годах вокруг железнодорожной станции «Жуляны». В докризисные 2000-е здесь пытались начать строить жилье высшего класса, но эта история «не состоялась». На этот раз 3m2 изучил комплекс, который изначально позиционировался в бизнес-сегменте, а достраивается как эконом-класс и с существенными конфликтами с инвесторами.

Местонахождение: на окраине центра возле переезда

ЖК «Квартал Авиа» расположен на северо-восточной окраине Вишневого по адресу улица Витянская, 2, но, учитывая компактность этого города-спутника Киева, можно сказать, что это окраина центра. Через дорогу строится ЖК «Атмосфера», несколько дальше расположены новые жилые комплексы «Акварели», «Городок», «Променада», «Вишневые сады» и другие, однако в этом сорокотысячном городе немало еще советской многоэтажной застройки — она находится по соседству с ЖК «Квартал Авиа».

Собственно, благодаря еще «историческому» планированию города сейчас в Вишневом работает 4 школы, около десятка детских садов (но они уже переполнены — и новых нет), в 600 метрах от ЖК «Квартал Авиа» — центральный городской парк со стадионом, фонтанами и озером, а буквально под окнами — городской рынок, постепенно превратился в пространство небольших магазинчиков. Утренний шум базара не слишком приятный, но это в большей степени касается первого дома, который уже давно заселен.

Через дорогу от рынка — поликлиника, в Вишневом есть городская больница, достаточно и небольших частных медицинских центров. В общем наличие государственной/муниципальной инфраструктуры отличает Вишневое среди соседних сел, которые превратились в многоэтажные микрорайоны. В километре — большой торговый центр, который окружают небольшие специализированные магазинчики, поэтому в пешей доступности есть практически все необходимое. Конечно, кроме рабочих мест, большинство жителей работает в Киеве.

Сообщение со столицей разнообразное — есть маршрутки и до станций метро «Нивки», «Святошин», «Выставочный центр», и на Подол, однако часть из них — транзитные, поэтому не всегда можно «влезть». Автомобилем добираться Киева можно через Окружную дорогу — в часы пик пробки, конечно, меньше, чем из пригородных сел, но есть. Буквально рядом с ЖК «Квартал Авиа» расположен железнодорожный переезд — кому-то удобно (можно вклиниться в очередь со двора), но у кого окна выходят на улицу — ежедневные выхлопы ожидающих поезд машин не добавят комфорта. Шумовых эффектов могут добавить самолеты аэропорта «Жуляны» — собственно, недаром комплекс имеет такое название.

Что строят: посткомфорт-класс и двор на крыше спорт-паркинг-комплекса

Строительство ЖК «Квартал-Авиа» началось еще до кризиса 2008 г., и изначально он позиционировался в комфорт-классе даже с претензией на бизнес. Собственно, это можно оценить по архитектуре первого трехсекционного дома А — скругленные очертания фасада, лоджии, коммерческие первые этажи. Дома Б-1 — секции 4-6 высотностью 6, 12 и 17 этажей и Б-2 — секции 7-8 по 17 этажей выглядят значительно скромнее, как привычный эконом-класс.

Стоит отметить, что в процессе строительства высотность несколько увеличилась — за счет перепланировки технических этажей в жилые. Такие изменения произошли в 1, 2, 3 и 6 секциях, где прибавилось по 2-3 жилых этажа. Поэтому, например, в 6-й секции вместо 146 квартир оказалось 180.

Изменение в «классности» комплекса выдает и технология строительства: хотя все дома являются монолитно-каркасными, в доме А заполнение стен выполнено из керамзитобетона, а в других — из более дешевого газоблока. Утепление — пенополистирол, и, к сожалению, без противопожарных поясов, наглядно видно сейчас на доме Б-2. Коммуникации — централизованные (есть собственные станции подкачки воды и электроподстанция), отопление осуществляется собственной котельной (но горячая вода есть только в отопительный сезон, поэтому владельцам квартир приходится устанавливать бойлеры).

Придомовой территории как таковой нет — вместо нее трехэтажное здание, внизу которой паркинг на 60 машиномест (что мало для комплекса из 650 квартир), далее — спорткомплекс, наверху — прогулочная зона, на которую все равно надо «лезть» неудобными лестницами (бабушкам с внуками вряд ли будет комфортно). Да, есть еще совсем маленькие детские площадки внизу, остальное пространство уже заставлено машинами. Сдаются квартиры с подводкой коммуникаций, счетчиками и системой отопления.

Планировка дома А, где квартиры уже есть только на вторичном рынке, соответствуют докризисным стандартам: однокомнатные в 55-74 кв. м, двухкомнатные в 80-115 кв. м, трехкомнатные в 126-130 кв. м. Планировка в доме Б-1 скромнее: 41-50 кв. м (1-комнатные), 63-73 кв. м (2-комнатные), 86-95 кв. м (трехкомнатные). В доме Б-2 планирования изменили во время строительства — здесь до 13 этажа включительно только 1-комнатные квартиры площадью 37-49 кв. м и только с 14-го этажа — 2-3-комнатные квартиры (62-70 кв. м и 85-90 кв. м соответственно).

Сейчас застройщик предлагает квартиры в последний угловой секции, планировки здесь как типичные, с прямоугольными помещениями, так и с 5-угольными кухнями и непрямоугольным коридором (встречаются планировки и с небольшими комнатами-гардеробными). Все квартиры имеют лоджии или балконы, большие — в угловых планировках. На этаже помещений достаточно много — до 11 квартир (на нижних этажах, где только однушки), во всех секциях по 2 лифта (больший и меньший) и две лестничные клетки («теплая» и «холодная», с выходами на противопожарные балконы).

Документация: застройщик, земля и разрешения

С начала заказчиком строительства выступал Национальный авиационный университет Украины, застройщиком — ООО «Альфа-Капитал-Инвест», а управляющим фонда финансирования строительства — ООО «Финансовая компания «Толока». Реализацией квартир в ЖК «Квартал Авиа» выступает агентство недвижимости «Траектория», кредитование осуществляют кредитный союз «Володар» и ООО «Пивденкомбанк».

В 2018 году Авиационный университет подал иск к ООО «Альфа-Капитал-Инвест» о взыскании убытков в размере 439 294 грн 99 коп. в Хозяйственный суд Донецкой области, однако в его удовлетворении было отказано. Апелляцию университет не подавал (дело № 910/120/18). Поэтому пока продажу имущественных прав на квартиры в настоящее время осуществляет ООО «Стоун хендж Девелопмент» на основании договора о строительстве. Генеральным подрядчиком выступает компания ООО «Евро-Строй».

Из материалов судебных разбирательств можно узнать о взаимоотношениях между университетом и застройщиком, а также историю земельного участка. Так, участок площадью 1,3352 га по улице Витянская, 2 Университет получил под застройку по решению №41 Вишневского городского совета от 21.10.2005 г. (целевое назначение земельного участка — под строительство жилого комплекса) и вскоре поручил ООО «Инвесттехнология» заключить договор на строительство с ООО «ФК «Толока» как Управляющим имущества.

На этом земельном участке ранее располагались нежилые помещения, принадлежащие Национальному авиационному университету. Одним из условий договора было инвестирование ООО «Инвесттехнология» 19 500 000 грн в строительство новых сооружений производственной базы «Освіта» на выделенном земельном участке по адресу: г. Вишневое, ул. Балукова, 30, а также передает сотрудникам университета (по утвержденным спискам) 10% общей площади квартир.

В 2013 году Университет заключил новый договор о передаче полномочий Заказчика на строительство жилого комплекса ООО «Альфа-капитал-Инвест», условиями уже была реконструкция общежитий в Киеве, а также передача Университету общей площадью не менее 322 кв. м. Однако в ходе аудита в Университете было выявлено, что земельный участок предоставлялся в аренду Университету (заказчик строительства жилого дома), а не ООО «Альфа-капитал-инвест», который, однако, продолжал платить арендную плату.

Теперь же, учитывая давность договора о предоставлении земельного участка и неоднозначные отношения Университета и ООО «Альфа-капитал-Инвест», статус земли требует дополнительного изучения, тем более есть данные, что право землепользования закончилось еще в 2015 году. На сайте Государственного земельного кадастра на территории застройки ЖК «Квартал Авиа» определено два земельных участка с целевым использованием 02.03 «Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома» коммунальной собственности площадью 1.1938 га и 0.1414 га, что суммарно составляет те самые 1,3352 га.

Другой объект, который застройщик позиционирует как «свой», — комплекс Z-Community, расположенный всего в 500 метрах от ЖК «Квартал Авиа», однако застройщик возводит его под другим брендом — GoodDevelopment, и юридически уже на территории села Софиевская Борщаговка. Также компании, участвующие в строительстве ЖК «Квартал Авиа», занимаются и ЖК «Отрадный-2» в Киеве, о котором уже писал 3m2.

Согласно данным сайта ГП «Информационно-ресурсный центр» практически все компании-участники проекта были зарегистрированы или по другим данным расположены по одним и тем же адресам — на улице Лебедева-Кумача, 5 или на Нежинской, 10 (рядом). Руководителем или тем или иным образом связанным с ними называют Сергея Клименко. В СМИ его также связывают с попытками застройки участка на Печерске и имущественными спорами вокруг завода «Квазар».

Инвестирование: сроки, обслуживание и конфликты с инвесторами

Оформление инвестиции осуществляется путем заключения упомянутого договора купли-продажи имущественных прав с ООО «Стоун хендж Девелопмент» и договора купли-продажи деривативов с АО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Интерстеллар», в интересах которого действует ООО «КУА Портофино». Для инвесторов действует ипотечное кредитование под 9% годовых на 18 месяцев, также рассрочка на 6 месяцев без процентов и привязки к курсу долларов.

ЖК «Квартал Авиа» — достройка еще со времен кризиса 2008 г., и можно считать позитивом, что комплекс движется к завершению. Строительство началось в 2006 году, успели возвести три этажа, позиционируя комплекс в бизнес-классе, и дальше до 201 1 года здесь вообще ничего не происходило. Тогда Государственное ипотечное учреждение способствовала достройке первого дома, на другие очереди присоединился «Пивденкомбанк», а в августе 2013 года первую очередь ЖК «Квартал Авиа» сдали в эксплуатацию (планировалось в 2009-м).

Следующие дома/секции также сдавались с задержками. Так, дом Б-1 (4-6 секции) анонсировали сдать в 2013-2014 годах, однако на самом деле 4-секция была сдана в эксплуатацию в августе 2014 (задержка год, однако строительные работы продолжались до 2016-го), 5-ая — в мае 2016-го (почти три года задержки), 6-я — уже в 2017-м. Дом Б-2 анонсировали сдать в декабре 2014-го года, однако работы еще продолжаются, и пока в офисе продаж говорят о первом квартале 2021-го года. Строительство осуществлялось на основании разрешения на выполнение строительных работ от 02.02.2011 №44 / 11, однако сдача в эксплуатацию — уже по декларациям.

Обслуживание ЖК «Квартал Авиа» осуществляет собственная эксплуатирующая компания, и жители имели с того много неудобств. Секции, которые только сдались в эксплуатацию, изначально имели «промышленный» тариф на электроэнергию, что при отсутствии в квартирах газа ложилось бременем на новоселов. Отопление также сначала включалось в эконом-режиме, оформлением права собственности также приходилось заниматься преимущественно самостоятельно.

Однако больше всего часть инвесторов обеспокоена событиями, которые развернулись вокруг ипотечных кредитов. Как рассказал 3m2 Андрей Бугайчук, один из инвесторов, договоры на ипотечное кредитование были оформлены сроком до 15 лет, однако еще осенью 2019 начались звонки с требованиями переоформить договоры с изменением кредитной ставки с 11,2 до 24-25% годовых или немедленную оплату остатка кредита.

По его словам, дальше компания-поручитель «Траектория» без ведома получателя ипотечного кредита выплатила остаток долга кредитору «Фактор Групп». Далее же от инвестора уже требовали заплатить более 828 тыс. грн на счет ООО «ЮК Право и деньги» — компании, с которой у него нет договорных отношений.

Согласно реестра прав на недвижимое имущество квартира находилась в собственности инвестора, однако летом 2020 несколько семей инвесторов узнали, что их квартиры нотариусы переписали на ООО «Стоун хендж Девелопмент». Это следует учитывать потенциальным инвесторам, ведь именно с этой компанией предлагается заключить соглашение о купле-продаже имущественных прав. История получила огласку и в СМИ, в частности в телесюжетах.

Фактически же, возвращаясь к истории Андрея Бугайчука, инвесторов, которые оформили ипотечные кредиты, оставили и без квартир, и без денег — и буквально выбросили на улицу. В их квартирах сменили замки, затем при отсутствии вынесли личные вещи. Инвесторы обратились с заявлением в полицию, сотрудники которой сообщили, что таких ситуаций уже минимум 6, с другими семьями инвесторов.

Сейчас, по данным инвесторов, полиция уже переквалифицировала производства на часть 4 статьи 190 (мошенничество в особо крупных размерах), продолжаются и судебные разбирательства: дело № 369/16178/19 дело № 369/16178/19, где по требованию инвесторов на «отобранные» квартиры был наложен арест.

Стоит вспомнить, что похожая ситуация с требованием дополнительных средств сложилась и в другом комплексе этого застройщика — ЖК «Отрадный-2», где сначала это должна была быть оплата за остекление балконов (не предусматривалось проектом и договорам), а затем нескольких наиболее активных инвесторов «открепили» от квартир, вернув средства без всяких объяснений или компенсаций за их использование.

Статьи по теме
Новости
Суд обязал предприятие выплатить 700 тыс. грн штрафа за строительный мусор

Киевская прокуратура через суд обязала предприятие возместить более 700 тыс. грн убытков, причиненных окружающей среде. Об этом сообщает пресс-служба Киевской…

30 / 11 / 2020

Новости
Средняя зарплата в строительстве почти на 2 тыс. грн ниже номинальной заработной платы

Средняя номинальная заработная плата штатного работника предприятий, учреждений и организаций Украины в октябре 2020 составила 12 174 гривны. Об этом…

30 / 11 / 2020

Новости
Инвесторы банка Аркада вновь перекрыли движение по улице Крещатик

Протестующие, которые являются инвесторами обанкротившегося банка, перекрыли движение по улице Крещатик в квартале между ул. Прорезная и ул. Б. Хмельницкого….

30 / 11 / 2020

Новости
Чтобы ипотека стала действительно доступной, ставка должна быть 2-3% годовых на срок до 20 лет

Новости компаний 26 ноября на территории бизнес-центра «М8» состоялся круглый стол на тему «Жилищное строительство как инструмент поддержки экономики Украины: налогообложение или ипотека?», организованный Конфедерацией строителей…

30 / 11 / 2020