Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

ЖК «Молодость» в Ирпене: новый квартал в пойме реки

25.08.2021

Артем Сиренко

Сейчас все большее распространение получает критика высотной застройки, в противоположность которой приводится более комфортная высота зданий в 5-7 этажей. В Киеве такие комплексы найти сложно, а вот в пригороде их немало. Тем более странным выглядит история, когда вместо планов на строительство 10-этажек высотность сокращается вдвое — и это у новой набережной и в курортном Ирпене, который переживает строительный бум.

Эта история о ЖК «Молодость», который недавно «стартовал» на достаточно конкурентном рынке новостроек. И хотя застройщик позиционирует комплекс в комфорт-классе и достаточно активно взялся за строительство, как практически всегда в таких случаях, есть свои «подводные камни», и немалые.

Местоположение: плюсы и минусы жизни в пойме реки

Строительный адрес ЖК «Молодость» — улица Соборная, 2-К, однако на самом деле стройплощадка расположена вглубь «застройки», а точнее — за небольшим участком леса, который еще сохранился на въезде в город Ирпень со стороны Киева и уже бывшего села Романовка. Ориентиром пока служат уже построенные ЖК «Есенин» и «Есенин-2», а также почти завершена 10-этажка ЖК «Олимп», далее же, ближе к железнодорожному мосту, строится ЖК «Синергия Сити».

ЖК «Олимп»

Фактически же строительство ЖК «Молодость» осуществляется в пойме реки Ирпень возле лесного массива, как продолжение уже упомянутых ЖК «Есенин» и «Есенин-2». На севере этот новый кластер многоэтажек примыкает к кварталу усадебной застройки. Не так давно вдоль реки Ирпень обустроили современную пешеходно-велосипедную набережную с различными аттракциями, от Романовки до железнодорожного моста. Впрочем, чтобы попасть на набережную, надо пройти через еще не освоенные земли поймы.

Собственно, споры вокруг застройки поймы идут между городскими властями и застройщиками с одной стороны и активистами с другой уже давно. В СМИ можно найти немало статей о противостоянии активистов и застройщиков вокруг поймы Ирпеня, что выливалось и в драки, и в сожжения автомобилей неравнодушных ирпенцев. Так, вырубка деревьев под ЖК «Есенин» осуществлялась еще в 2015 году «под прикрытием» титушок. Однако застройщику удалось узаконить и вырубку, и отвода земли — сначала через аренду коммунальному предприятию.

Как вспоминают местные жители, непосредственно на месте строительства ЖК «Молодость» долгое время была стихийная свалка строительного мусора, таким образом удалось несколько повысить уровень почвы. Соседний небольшой лесной массив обещают сохранить, но если взглянуть на генеральный план Ирпеня, то леса уже нет — только застройка.

В целом, согласно генплану, город должен «выйти» к реке по всей протяженности, и все расположенные в пойме жилые комплексы сольются в единый массив многоэтажек из около сотни домов. Здесь самое интересное — транспортный вопрос, и ответ генплана — новая дорога буквально под окнами жилых комлексов, которая будет выполнять и транзитную функцию.

Дорога может стать чрезвычайно популярной, ведь рядом проезд под железнодорожным мостом — единственное сообщение с восточной частью Ирпеня, кроме ж/д переезда за более чем 2 км. И хотя землеотвод под дорогу небольшой, она должна быть узкая — фактически это короткий путь с восточного Ирпеня до новой ирпенской трассы, чтобы обходить «Варшавку».

Самая проблемная особенность локации ЖК «Молодость» — чрезмерная влажность, что неудивительно для поймы. Густые туманы над рекой — здесь не редкость, и плотный туман может достигать верхушек сосен, то есть третьего-четвертого этажа. В случае же, если открытый сейчас мелиоративный канал «накроют» сверху дорогой, растут риски подтоплений и других негативных явлений. Кстати, сейчас практически вся пойма роздана в частную собственность, за исключением небольшой полоски вдоль реки. Один из участков перед ЖК «Молодость» уже имеет целевое назначение для многоэтажной застройки, поэтому перспективная улица может стать полноценной улицей-коридором.

Если же говорить о местонахождении сугубо с практической точки зрения, то за исключением близости набережной его нельзя назвать слишком удачным. Уже построенные и заселенные ЖК «Есенин» и «Есенин-2» до сих пор не имеют собственной инфраструктуры, даже небольшого магазина, не говоря уже о садике неподалеку. До центра города, сформировавшегося вокруг железнодорожного вокзала (мэрия, несколько ТЦ, пешеходная зона) — 2,5 км через кварталы усадебной застройки, до Центрального парка на улице Университетской, где также есть торговые объекты — 1,5 км через лесной массив.

Впрочем, площади для торговли предусмотрены на первом этаже дома ЖК «Олимп», и, очевидно, с ростом микрорайона сюда «заедут» сетевые магазины. Школу недавно анонсировали неподалеку, однако фактически были построены жилые дома. Из возможных перспектив также — новый рынок, который может появиться у железнодорожного моста, то есть на приемлемом расстоянии от ЖК «Молодость».

Транспортная доступность ЖК «Есенин» и «Есенин-2» имеет много недостатков — узкий выезд через усадебную застройку, проезды плотно запаркованные.

Короткая дорога через лес до улицы Соборной пока перекрыта бетонными блоками, впрочем, рядом уже частично построена новая дорога, где предусмотрены и тротуары, и освещение. Вот только входит она непосредственно в первую очередь ЖК «Молодость», и как на нее выезжать из других кварталов — вопрос. На Соборную примыкание сделано в виде Т-перекрестка, но со временем может понадобиться и светофор.

Проект заезда остался еще со времен «большого» ЖК «Олимп», один из высотных домов которого построен.

Альтернатив пользованию собственной машиной несколько. Маршрутки до станции метро «Академгородок» почти рядом — по улицам Соборной и Университетской (24 грн), однако утром сесть в них сложно — уже заполнены на предыдущих остановках. Еще один вариант, преодолев те же 2,5 км, добраться до ж/д вокзала и воспользоваться пригородными электричками (15 грн) — или транзитными, или новейшим «сити-экспрессом» «Буча — Святошин». Впрочем, в Киеве все равно придется пересаживаться в уже заполненные вагоны метро… Пользоваться велосипедами или самокатами не слишком удобно — велодорожек нет, тротуары узкие и неудобные, а на дорогах ездят довольно быстро.

Что строят: кварталы кирпичных пятиэтажек

Генеральным планом ЖК «Молодость» предусмотрено строительство 8 пятиэтажных домов с общим количеством помещений более 1500 Принцип нескольких кварталов с внутренними дворами остался от проекта ЖК «Олимп», однако высотность сократилась (в «Олимпе» предусматривались десятиэтажки), вместо детского сада предусмотрен еще один «жилой» квартал, а вдоль дороги от Романовки до Киева вместо многоэтажного паркинга запланирован еще один линейный жилой дом.

Генплан ЖК «Олимп»

Зато предусмотрена большая открытая площадка для парковки перед комплексом в сторону реки, детский сад теперь запланирован также перед комплексом, у домов ЖК «Олимп» и ЖК «Есенин-2». Терторию комплекса обещают сделать закрытой, а лес позади комплекса сохранить — хотя согласно Публичной кадастровой карте соседний участок леса между улицами Университетской и Соборной уже имеет целевое назначение «02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома для строительства многоэтажных жилых домов и общественной застройки».

Генплан ЖК «Молодость»

Первая очередь ЖК «Молодость» представляет собой прямоугольный квартал из двух домов — П-образный из 8-9 секций (план пока не обнародован) и линейный в три секции, которые образуют внутренний двор, который обещают сделать в формате «без машин». Выезд из комплекса ожидается в круг на въезде в Ирпень, где уже сейчас «тесно» в часы пик.

Технология строительства достаточно традиционна: фундаменты — бетонные подушки и классические железобетонные фундаментные блоки, стены — силикатный кирпич (высота потолка 2,7 метра), утепление — минеральная вата. Коммуникации централизованные, отопление — индивидуальное, двухконтурными газовыми котлами (оплачиваются отдельно). Сдаются квартиры в состоянии «под ремонт» — чистовая штукатурка, стяжка пола, счетчики, заведение коммуникаций.

ЖК «Молодость» хотя и позиционируется в комфорт-классе, но фактически относится к недорогому сегменту новостроек. Поэтому предложенные планировки — квартиры-студио (площадью 20,6-31,3 кв. м), однокомнатные (площадью 32,7-40,9 кв. м) и двухкомнатные квартиры (площадью 52,0-54,6 кв. м). Первый дом ближе к набережной с лифтом, далее предполагается строить без лифта, хотя согласно ДБН можно строить не выше 4 этажей (мы знаем немало прецедентов как «не учитывали» этажи, позиционируя их как цокольные или мансардные).

Планировки достаточно традиционные для таких квартир — прямоугольные помещения, небольшие (до 4 кв. м) санузлы, небольшие коридоры, где можно, впрочем, разместить шкаф-купе. Из особенностей, в некоторых планировках довольно небольшие окна, например, с отдельной кухни могут быть только дверь на лоджию. И однокомнатные и двухкомнатные планировки встречаются и «распашонки» — на две стороны дома.

Двухкомнатные планировки хоть и имеют компактные помещения, однако в большинстве предусмотрен раздельный санузел, туалет и ванная отдельно. Из преимуществ — даже в квартирах-студио предусмотрены небольшие лоджии от небольшой «будки» около 2 кв. м, частично перекрывает объем комнаты со стороны окон, до более 5 кв. м, что вполне уместно — отдельное изолированное помещение, хотя и небольшое. Также предусмотрены ниши для кондиционеров.

Документы и происхождение застройщика

Строится ЖК «Молодость» на нескольких земельных участках, находящихся в частной собственности и имеют соответствующее целевое назначение «02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома» — хотя процесс переоформления земли длился долго (ЖК «Есенин» начинали строить без надлежащего целевого назначения), пока это урегулировано. Впрочем, еще в 2020 году продолжались судебные процессы по изменению целевого назначения земли.

Градостроительные условия и ограничения, выданные в конце июня 2021 на каждый дом отдельно, а уведомления о начале выполнения строительных работ были зарегистрированы через 6 дней после выдачи градостроительных условий. Заявленный класс последствий — СС1, и заявленное строительство «блокированного многоквартирного жилищно го дома со встроенными помещениями коммерческого назначения». Сблокированные дома — собственно таунхаусы, где каждое помещение имеет отдельный выход, поэтому могут возникнуть вопрос о соответствии декларации и реального строительства. Впрочем, именно на такие дома и были выданы градостроительные условия и ограничения.

Застройщик — «новая» компания ООО «Инвестиционная группа «Молодость», с уставным капиталом 100 млн грн (!!!). Владеют компанией поровну Антон Мирончук и Владимир Карплюк — бывший мэр Ирпеня. В СМИ можно найти немало статей о его деятельности: Владимир Карплюк неоднократно становился «героем» журналистских расследований.

Собственно, Владимир Карплюк является владельцем и основателем еще ряда девелоперских компаний в Ирпене, а упомянутый Антон Мирончук является совладельцем компании «Орлан Инвест Групп», бывшего застройщика ЖК «Олимп», который в свою очередь превратился в «Молодость». В СМИ есть упоминания о корпоративном конфликте между Антоном Мирончуком и Владимиром Карплюком, который и связывают с задержками в строительстве ЖК «Олимп», который, как видим, завершился «перезагрузкой» проекта и созданием новой компании с общей собственностью. Кстати, официальный сайт «Орлан Инвест Групп» уже не работает. Следует отдать должное — работы на домах, оставшихся в ЖК «Олимп», ведутся, хотя, может, и не так активно, как хотели бы инвесторы. Предполагалось, что сдадут комплекс в третьем квартале 2020 года.

Как заселиться: особенности инвестирования и планы сдачи в эксплуатацию

Оформляется инвестирование путем заключения дополнительного соглашения к Договору о совместной деятельности в строительстве многоэтажных жилых домов и договора поручения с ООО «Инвестиционная группа «Молодость». По договору, инвестор осуществляет частичное внесение вклада в совместную деятельность по строительству, по результатам которой получает в собственность квартиру.

Стоимость квадратного метра незначительно зависит от типа квартиры — в студиях квадрат дорогой, в однокомнатных и двухкомнатных на $10 и $20 соответственно дешевле. Возможна оплата в рассрочку — на срок до 12 месяцев, с первоначальным взносом от 30% (подорожание на $75 на кв. м), от 50% (подорожание на $50 на кв. м) и от 70% (подорожание на $30 на кв. м).

Сейчас озвученные застройщиком сроки ввода домов первой очереди в эксплуатацию — второй квартал 2022 года. Насколько сроки будут выдержаны — прогнозировать сложно, ведь задержки уже стали «стандартом» как для киевских, так и для ирпенских застройщиков. Комплексы «материнской» компании «Орлан-Инвест» здавались со значительными задержками, но все же здались. Как поведет себя «новая» компания «Молодость» — покажет время.

Застройка бывших сельскохозяйственных земель между селами Софиевская Борщаговка и Святопетровское впечатляет. За прошедшее десятилетие вместо колхозных полей здесь выросло несколько десятков жилых комплексов вокруг улицы Соборной, что вместе сформировали …

Соломенский административный район Киева официально считается самым густонаселенным, хотя на самом деле в его основе невысокая еще советская застройка, и такой статистический казус возник из-за …

Статьи по теме
Рейтинги
Выгодные программы кредитования от застройщиков: 6 новостроек Киева

Сейчас на рынке первичной недвижимости существуют различные программы, которые позволяют приобрести квартиру без 100% предоплаты — ипотечное кредитование, рассрочка от…

20 / 10 / 2021

Новости
В ЖК «Кришталеві джерела» начала действовать программа ипотеки до 7 лет

Новости застройщиков Группа компаний KSM-GROUP, девелопер ЖК «Кришталеві джерела», предлагает новую эксклюзивную ипотечную программу на жилье «Кришталево прозора іпотека 5-7-12%» на период до 7…

20 / 10 / 2021

Новости
СБУ разоблачила противоправную деятельность должностных лиц КП «Киевтеплоэнерго»

Служба безопасности Украины разоблачила противоправную деятельность должностных лиц КП «Киевтеплоэнерго». Об этом говорится в сообщении СБУ в г. Киеве и…

20 / 10 / 2021

Новости
Дому №6 жилого комплекса «Нивки-Парк» присвоен почтовый адрес

Новости застройщиков Отныне дом №6 жилого комплекса «Нивки-Парк» имеет адрес: проспект Победы, 65-Б. Об этом сообщается на сайте застройщика «Интеграл-Буд»….

20 / 10 / 2021