ЖК Новая Конча-Заспа: многоэтажки в селе вдоль трассы

Застройка пригородов Киева продолжается — многие жители столицы и люди, работающих в едином украинском мегаполисе, все чаще выбирают пригородную зону. Обычно аргументы — дешевле, ближе к природе, нет столичного шума. Однако на деле оказывается, что «от Киева не спрячешься»: пробки на въездах в столицу, высокая плотность новостроек, нагрузка на экологию становятся проблемами для новых жителей пригородов. А еще — коммуникации и инфраструктура, не рассчитанные на новые нагрузки.

Под застройку попадают участки не только в городах-спутниках Киева, но и в селах, где комплекс вызовов перед застройщиками больше. Среди таких примеров — ЖК «Новая Конча-Заспа», строящийся на самом деле в селе Ходосовка, в нескольких километрах от известного фешенебельного пригорода. Строительство здесь 6–9-этажных домов оказалось нелегкой задачей, кроме того, не так давно вступили в действие нормы, запрещающие высотность в селах более 4 этажа.

Местоположение: Ходосовка — не Конча-Заспа

Стройплощадка ЖК «Новая Конча-Заспа» расположена не в Конча-Заспе, а неподалеку — в селе Ходосовка Киево-Святошинского района по Новообуховской трассе, улица Пионерская. К «настоящей» Конча-Заспе отсюда действительно недалеко — через лес 5-6 километров, прямой дороги туда практически нет — только грунтовка через хутор Мрыги, рядом с которым расположены достаточно привлекательные для отдыха озера.

Впрочем, жителям «Новой Конча-Заспы» в «старую» особых поводов добраться и нет: самый известный ориентир комплекса — большой шопинг-молл, состоящий из «Мегамаркета» и аутлет-городка «Мануфактура». Этот ТРЦ достаточно фешенебельный — есть и магазинчики известных брендов, и разнообразная инфраструктура, рассчитанная на более высокий средний класс и состоятельных жителей южных пригородов Киева.

Сообщение ЖК «Новая Конча-Заспа» с Киевом, если ехать на машине, на первый взгляд, очень удобное, 4-полосная скоростная трасса недавно пережила капитальный ремонт. Разве что опасные светофорные перекрестки возле сел Лесники и собственно Ходосовки — не самые приятные места, обещанные эстакады здесь так и не построили. Для Столичного шоссе не характерны пробки, а вот уже дальше, ближе к мосту Патона, в часы пик «тянучки» регулярные. Но в целом время проезда вполне конкурентное с более близкими пригородами.

С общественным транспортом сложнее — маршрутки №309 и №310 (на Обухов) ходят с автовокзала «Выдубичи» где-то раз в полчаса или реже, и в часы пик не в состоянии вместить всех желающих. Есть еще маршрут №735 до села Подгорцы (раз в 30-40 мин) и №738 в село Креничи (раз в 120 мин), однако они проходят через центр Ходосовки, что в километре от ЖК «Новая Конча-Заспа». Стоимость проезда в маршрутках — 25 грн, где-то столько же принято давать водителям попуток.

Практически все остальные «обуховские» и остальные пригородные маршрутки идут по Старообуховской трассе через Виту-Литовскую (Чапаевку), поэтому учитывая значительный спрос и дефицит общественного транспорта, по Новообуховской трассе часто подвозят попутные машины. Есть еще бесплатные маршрутки «Мануфактуры» до метро «Лыбидская» через «Выдубичи», но они ходят раз в 2:00. Поэтому уехать в непиковые часы и в выходные — вполне нормально, а вот в часы пик выехать практически невозможно. Еще в 2017 году застройщик проводил опрос по организации маршрутки до Выдубичей, однако и к началу 2020 года она так и не появилась, хотя остановку в виде несколько странного арт-объекта таки построили.

Для смелых неподалеку в 10-15 минутах пешком через лес, есть железнодорожная станция «Подгорцы», откуда три раза в день, в утренние и вечерние «пики» в Киев можно относительно быстро (и без пробок!) добраться пригородной «мироновской» электричкой. Переносом пассажирской платформы в село (а это было бы очень удобно), конечно, ни железная дорога, ни местные власти не занимаются. Были разговоры и о шумозащитном экране от железной дороги, однако на самом деле постоянный шум здесь от автострады.

Ходосовка — пока небольшое село, около 2000 жителей, однако в центре (в километре от ЖК «Новая Конча-Заспа») есть и школа, и детский сад, и амбулатория. С торговлей, на первый взгляд, проблем нет, — рядом «Мегамаркет» и «Мануфактура». Впрочем, они, как и расположенная здесь же клиника, медицинский центр и фитнес-центр, рассчитаны преимущественно на достаточно богатую аудиторию прилегающих пригородов. Поэтому более доступные товары придется искать в другом месте, например, АТБ есть в соседнем селе Лесники, в самом же селе есть местные магазинчики.

С другой стороны, далеко не в каждом пригороде есть возможность посетить рядом кинотеатр, и сам городок «Мануфактура» позволяет на мгновение представить себя где-то в маленьком европейском городе. Правда, людей здесь обычно немного, а закрывается эта «европа» в 21:00 на замок. Зато рядом немало природных объектов — кроме леса с озерами (Голубое озеро, где, впрочем, случаются неприятные запахи) есть много склонов для зимнего катания на санках …

Нельзя не вспомнить и не самое приятное соседство — главную городскую свалку, расположенную в 3,5 км от комплекса, между селами Подгорцы и Криничи. Этот полигон бытовых отходов был введен в эксплуатацию в 1986 году, площадь — 63,7 га, здесь уже 6 400 000 тонн отходов, высота слоя отходов — 90 метров. Киевсовет уже принимал решение о его закрытии, но альтернативы пока нет.

Еще одна особенность этой местности — достаточно высокий уровень грунтовых вод, ранее на значительной части участка застройки вообще было болото, остатки которого местами можно встретить возле трассы. Но торф выбрали, появились озера и уровень воды спал. Малая река Питель летом вообще пересыхает, однако именно в нее сбрасываются стоки автономной канализации (конечно, после очистных сооружений).

Среди соседских проектов жилищного строительства — ЖК «Власна», позиционируемый как автономная часть ЖК «Новая Конча-Заспа», также в Ходосовке строится ЖК« Баса Сити», а в соседних Подгорцах — ЖК Park Lake City. Поэтому со временем эта часть пригородной зоны наполнится активной жизнью, и ТРЦ «Мегамаркет Мануфактура», у которого расположен ЖК «Новая Конча-Заспа», очевидно, будет одним из ключевых мест активности.

Что строят территория, дома, планировки

Комплекс «Новая Конча-Заспа» позиционируется в эконом-классе, изначально здесь планировалось 7 домов высотностью 6 и 9 этажей (всего около 500 квартир), также в комплексе — несколько линий таунхаусов. ЖК «Новая Конча-Заспа» начинали строить под другим названием — ЖК «Новая Ходосовка», что, собственно, соответствует реальному местонахождению комплекса. Первыми еще в 2013 году начали строить таунхаусы — сблокированные двухэтажные дома, где каждый дом имеет собственный выход на улицу.

В 2014 году началось строительство небольшой шестиэтажки под названием «Клубный», сохранившей на фасаде первоначальное название — «Новая Ходосивка». Дом планировали сдать в конце 2014 года, декларацию о введении в эксплуатацию получили в феврале 2015 года, но реально заселение проходило с трудом: определенное время канализационная система работала «автономно» — стоки вывозили машинами из общей ямы. Пока же здесь работы завершены — возле дома обустроена парковка на 23 места и еще 10 гостевых, территория ограждена. Детская площадка, правда, находится аж за 60 метров от дома — землю, где предполагалось ее разместить ближе, застройщику так и не удалось получить.

В 2015 году началось строительство еще двух домов непосредственно возле парковки «Мегамаркет», которые сначала назывались «Кристалл», а после ребрендинга комплекса летом 2015 года стали называться «Грац» и «Линц», в честь одноименных европейских городов. Технология строительства — кирпичные стены, фасад утеплен пенопластом (без противопожарной обводки окон), внешнюю штукатурку покрасили в кофейные цвета. На первых этажах шестиэтажек — коммерческие площади под офисы и магазины.

Несмотря на внешнее сходство и одинаковое количество квартир — по 60, дома несколько отличаются. В «Граце» (ближе к началу внутренней улицы) 2 подъезда по 6 квартир на этаже, а в доме «Линц» — один подъезд и 12 квартир на этаже. Учитывая, что комплекс — эконом-класса, здесь есть только одно- и двухкомнатные квартиры. В доме «Линц» есть студио в 28 кв. м, классические однокомнатные в 43 кв. м и двухкомнатные в 62-63 кв. м. В «Граце» однокомнатные есть в вариантах 33-46 кв. м, а двухкомнатные — 55 кв. м.

«Уникальность» этих домов — отсутствие лифтов, не слишком удобно для пожилых людей и молодых мам с детьми. Также в доме ближе к парковке верхний мансардный этаж — построен из более легких конструкций. Собственно, градостроительные условия и ограничения и выдавались на 4-этажный индивидуальный жилой дом, но «Грац» вышел 5-этажным с жилой мансардой, а «Линц» — полноценным 6-этажным.

Сейчас эти дома уже заселены, между ними оборудован достаточно современная детская площадка, парковка осуществляется на открытых площадках возле домов, но мест пока хватает. Сначала застройщик анонсировал закрытую территорию, но фактически сейчас охрана на въезде на улицу внутри комплекса, контролируется проезд машин, вход свободный. Запрещено стеклить балконы и размещать внешние блоки кондиционеров, но здесь можно увидеть и то, и другое. По генеральному плану застройки между домами «Линц» и «Грац» предусматривалась транзитная дорога (определена и земельным кадастром), но ее не проложили.

С парковкой в комплексе проблем пока нет, и есть видение решений на перспективу. Площадок возле домов хватает, есть возможность приобрести паркоместо (оборудовав «лягушкой») за 5000 долларов США, но пока большого ажиотажа здесь нет. В перспективе же генеральным планом комплекса предусмотрено большую открытую стоянку между улицей и магистралью, однако пока никаких работ здесь не ведется.

Осенью 2016 были открыты продажи в двухсекционном 6-этажном доме «Шатель» рядом с «Клубным». Анонсировалось его завершить к концу того же года, однако введено в эксплуатацию было в конце 2018-го.

Наиболее противоречивая часть комплекса — 9-этажки, первый дом долго не имел собственного названия, а затем получил бренд «Леон», его строительство началось еще в 2015 году. Здесь в нескольких секциях было запланировано около 250 квартир, в том числе студио в 35 кв. м, классические однокомнатные в 42–48 кв. м и двухкомнатные в 60,5–63 кв. м, а также на верхних этажах предусмотрены двухуровневые квартиры.

Особенность — выполнение лоджий — в комнатах они полноценные, а в кухнях — в сочетании с основным объемом помещения, а в двухкомнатных планировках достаточно большая гардеробная комната. В доме окна предусмотрены с заниженными подоконниками — 50 см, нижние 5 этажей имеют толщину стен 150 мм, верхние — 100 мм, поэтому метраж на верхних этажах немного больше, высота потолков — 2,7 метра.

За этим домом возводится еще одна четыресекционная 9-этажка — «Виллар», где сейчас наибольшее число предложений для инвестирования. В первой секции на этаже 7 квартир, из них 5 однокомнатных (37,7–48 кв. м) и две двухкомнатных (59,2 и 76,6 кв. м). Традиционность планировок сочетается с такими особенностями, как скошенные стены между коридором и комнатой (в торце которой образуется ниша), в отдельных планировках — наличие лоджии и балкона. Во второй секции на этаже также по 7 квартир, но 4 однокомнатных и 3 двухкомнатных, а в четвертой секции — 6 квартир на этаже.

Отдельный проект, как бы в составе ЖК «Новая Конча-Заспа», но и в то же время автономный — ЖК «Власна», 6-этажные дома с лифтами в конце внутренней улицы. На типовом этаже здесь по 8 квартир, 6 однокомнатных (36-55,6 кв. м) и по одной двухкомнатной (54,4 кв. м) и трехкомнатной (72,7 кв. м). Планировки достаточно традиционные, исходя из особенностей — в больших однушках использованы концепция кухня-гостиная или большая комната, которая может быть разделена на две зоны или помещения.

Технологии: автономные коммуникации превыше всего

Наиболее неоднозначный вопрос относительно технологий строительства ЖК «Новая Конча-Заспа» — коммуникации, что и не удивительно, ведь в селе никогда не планировали строить многоэтажки (а недавно принятыми новыми строительными нормами в селах этажность вообще ограничена 4 этажами). Как и в другом комплексе этого застройщика — ЖК «Спутник-Гатное», электроснабжение и газ здесь централизованные, водоснабжение и канализация — автономные, а отопление — индивидуальное, в каждом доме. Налаживались коммунальные услуги постепенно, поэтому больше всего страдали от неудобств инвесторы первых очередей таунхаусов и дома «Клубного».

Электроснабжение изначально планировалось от местной подстанции, но отключение света в Ходосовке из-за перегрузки было распространенной практикой. Рассматривался вариант подключения к железной дороге, однако «нужную» мощность нашли на подстанции 110/10 в селе Чабаны. Установка же собственной подстанции в жилом комплексе затягивалось — и некоторое время дома питались от местных, с перебоями.

Похожая ситуация сложилась и с газоснабжением. С начала ожидалось, что давления газа в Ходосовке хватит, но в итоге пришлось тянуть газопровод в трех километрах из Обухова. Газораспределительная станция на территории комплекса имела специфический эффект — в морозную погоду один из узлов промерзал и газ отключался. Когда приезжали ремонтники облгазов, то чинили газоснабжение достаточно быстро и указывали, что при закупке оборудования сэкономили.

Водоснабжение комплекса осуществляется из собственной скважины глубиной 172 метра, оборудованной мощным итальянским насосом SAER производительностью 20 «кубов» в час. На первых порах жители жаловались на низкое качество воды, на что застройщик замечал, что скважина мощная и с трубами большого диаметра, поэтому пока потребление небольшое, есть осадок.

Учитывая отсутствие в селе централизованной канализации, застройщик взялся строить собственную систему. Государственное агентство водных ресурсов Украины предоставило разрешение на сброс «условно-очищенных поверхностных и хозяйственно-бытовых стоков» в малую реку Питель — при условии построения очистных сооружений. Специфика участка застройки ЖК «Новая Конча-Заспа» — высокий уровень грунтовых вод (0-0,9 метра в весенне-летний период, здесь раньше было болото), поэтому застройщику пришлось столкнуться со значительными трудностями при строительстве канализации.

Обслуживание первой многоэтажки «Клубный» сначала осуществлялось путем вывоза стоков машинами-ассенизаторами (затраты пытались возложить на жителей, но после протестов с перекрытием трассы их взял на себя застройщик). В общем система канализации состоит из ряда соединенных между собой колодцев возле домов, дальше насосы перекачивают стоки к очистным сооружениям.

Отопление и горячую воду в квартирах обеспечивают двухконтурные газовые котлы (устанавливались застройщиком за отдельную плату), в комплектацию входили также радиаторы отопления, двухкамерные окна с энергосберегающими стеклопакетами, счетчики воды, газа и электричества, машинная штукатурка стен и стяжка на полу.

Документы, сроки и инвестирования

Девелопером проекта ЖК «Новая Конча-Заспа» выступает компания AVM Development Group, однако заказчиком строительства является физическое лицо Кононов Владислав Витальевич, который выкупил земельные участки, на которых возводится ЖК. Этот же застройщик осуществляет строительство еще нескольких комплексов в южных пригородах — ЖК «Спутник-Гатное» (село Гатное), ЖК «Спутник-Белогородка» (село Белогородка), ЖК «Гнатовский» (село Гнатовка). С ним как физическим лицом заключается предварительный договор об обязательстве заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Как и в ЖК «Новая Конча-Заспа», при строительстве этих комплексов были задержки введения в эксплуатацию, вопросы по подключению газа (в «Спутник-Гатное» — больше года после заселения), перебои с электроснабжением и обустройством канализации (опять же — автономные, септик).

Есть вопросы и относительно законности строительства ЖК «Новая Конча-Заспа». Так, строительство ведется согласно утвержденному детальному плану территории, который однако противоречит генеральному плану развития села Ходосовка, не предусматривает высотной застройки. Опубликованная декларация о начале строительства датирована 2014 годом предусматривает строительство здания высотой до 4 этажей с мансардой, не соответствует и высотности других многоэтажных домов комплекса.

Высотность застройки ограничена и ДБН «Планирование и застройка территорий» Б.2.2-12: 2019. Так, пункт 6.1.3 четко предусматривает максимальную высотность в селах с населением более 1000 жителей в 12 метров (до 4 этажей включительно). Поэтому застройщику придется немало поработать над тем, чтобы признать законность строительства. Впрочем, целевое назначение части земельных участков удалось перевести из категории приусадебных участков в категорию 02.03 «Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома». Первую 9-этажку «Леон» обещают сдать летом 2020 года.

Как это часто происходит в случае строительства объектов эконом-класса относительно небольшими компаниями, и еще и при необходимости обустройства участка инфраструктурой и коммуникациями, на строительстве ЖК «Новая Конча-Заспа» наблюдались задержки на несколько месяцев или даже более года. Похожая ситуация у этого застройщика была и с жилыми комплексами в Белогородке и Гатном. Люди в основном уже получили документы на право собственности, но с существенной задержкой.

При инвестировании доступна рассрочка — на квартиры в доме «Леон» один год, в «Вилар» — до 2 лет. Первый взнос от 30%, впрочем, чем больше первый взнос — тем более выгодные условия. Цена зависит от этажа, дома, планировки, есть акционные квартиры — так, учитывая немало нюансов относительно документов, в случае рассмотрения ЖК «Новая Конча-Заспа» для инвестирования стоит детально обсудить все детали с застройщиком и проконсультироваться с юристом.

Редакция рекомендует тщательно проверять документы с юристом или с помощью сервиса Monitor.Estate.