Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

ЖК Oasis на Рыбальском: жилые башни возле Подольского моста

20.01.2021

Артем Сиренко

Застройка заброшенной промзоны Рыбальского острова широко известна благодаря большому ЖК «Рыбальский», который строится с 2017 года и понемногу обживается. Неудивительно, что неподалеку начались и другие девелоперские проекты — на севере у проспекта Бандеры уже завершается каркас ЖК «Док-32», а у самого Подольского моста началось строительство ЖК Оasis. И хотя он ближе к Подолу, это все же Рыбальский остров — со всеми нюансами.

Местоположение: небоскреб на перекрестке магистралей

Строительство ЖК Oasis осуществляется по адресу улица Электриков, 28, соответствующему адресу бывшего завода «Ремдизель», который сносили под строительство Подольского моста на Рыбальском острове. Стройплощадку и расположенные просто вплотную к нему со стороны Подола, то есть на «перекрестке» улицы Набережно-Рыбацкой и двухъярусного моста через Днепр, где по верхнему ярусу предусмотрено движение автотранспорта 6 полосами, а по нижнему — знаменитое «метро на Троещину».

Собственно, такое расположение вплотную к магистралям и вызывает больше всего вопросов. Перспективы метро довольно призрачны и шум от движения поездов (или скоростных трамваев/легкого метро, значительно тише) будет беспокоить жителей нижних этажей, где-то до 4-6, ну, и соответствующий вид из окон на рельсы. А вот шум от магистрали, тем более расположенной на высоте, «достанется всем», чьи окна будут выходить, согласно терминологии застройщика, «на Оболонь». Впрочем, уже сейчас немало шума доставляет движение по улице Набережно-Рыбальской — здесь частенько «гоняют» со значительным превышением скорости.

Впрочем, своеобразной защитой от шума в ЖК Oasis будет отсутствие балконов, которые и не уместны при такой высотности. Благодаря этому башни ЖК Oasis (а второй очередью предусматриваются секции и с другой стороны Подольского моста) больше напоминают офисные, как с некогда известной, но уже подзабытой концепции делового городка «Киев-Сити» на Рыбальском. Все эти проблемы могут компенсироваться великолепными видами, однако следует учитывать дальнейшую застройку Рыбальского в целом и ЖК Oasis в частности, в сторону Оболони.

Выехать из дома будет достаточно удобно — сразу на Набережно-Рыбальскую, заехать же можно только с улицы Электриков или развернувшись на ее пересечении с набережной. Впрочем, уже сейчас Набережно-Рыбальская в утренние часы пик часто «стоит», поэтому разумной альтернативой авто, по крайней мере, чтобы добраться до Подола, может стать пешая прогулка или велосипед, или какой колесный электрогаджет — расстояние до Набережно-Крещатицкой всего 800 метров. Сейчас единственным общественным транспортом на Рыбальском острове является автобус №53, который объезжает всю Гавань — на Подол пешком быстрее.

Что касается инфраструктуры для будущих жителей, то сейчас о ней сказать почти нечего. Сегодня на Рыбальском реально «живым» является лишь фитнес-центр «5 элемент», расположенный вплотную к ЖК «Рыбальский», где понемногу обживается местная инфраструктура. Севернее у Оболони достраивается огромный ТРЦ «Блокбастер», однако туда добраться можно только на авто, а там уже совсем другой район с развитой инфраструктурой.

Пока же Рыбальский прежде всего — это заброшенный промрайон с почти не работающим судостроительным заводом «Кузница на Рыбацком», у которого находится около двух десятков общежитий (пятиэтажек и еще послевоенных бараков). Здесь нет школ и детских садов, нет даже сетевых магазинов типа «АТБ», лишь локальный гастроном-«наливайка». А вот ближайший «сосед» ЖК Oasis со стороны Подола удивительно тихий — Главное управление разведки с глухими заборами.

О благоустройстве также не может быть и речи — строительство Подольского моста превратило окружающую территорию в огромную стройплощадку. Как следствие — практически отсутствует доступ к единой здесь зеленой зоне — парку Моряков на берегу Гавани; разве пробираться между руинами, минуя стаи бродячих собак. Впрочем, через несколько лет ситуация должна измениться.

Большие изменения: настоящее и будущее инфраструктуры Рыбальского

Сейчас анонсирован срок завершения строительства — конец 2023, поэтому инфраструктуру и следует оценивать именно «с прицелом» на 2024-2025 годы. К тому времени на Рыбальском острове должно произойти немало изменений, которые могут превратить его в наиболее современный район возле центра города, престижный и удобный для проживания, работы и отдыха.

Прежде всего — это, конечно, достройка Подольского моста (первая очередь планировалась в 2020 году), чтобы вокруг была уже не стройплощадка, а восстановленное благоустройство, можно было снова выйти к уютному парку Моряков у воды. Завершение строительства и заселения ЖК «Рыбальский» (анонсировалось на 2020 год) обеспечит развитие локальной инфраструктуры — как торговой, так и образовательной. В комплексе предусмотрена современная школа (сейчас же в одном из домов предусмотрен встроенный центр развития ребенка).

Революцией для Рыбальского должно стать «метро на Троещину», которое обещают киевлянам уже несколько десятилетий. На Рыбальском на эстакаде моста уже заложена в конструкциях платформа станции с рабочим названием «Судостроительная», расположенная в нескольких десятках (!!!) метров от стройплощадки ЖК Oasis. Одна остановка — и зеленый Труханов остров, куда, впрочем, можно будет дойти пешком, спуски предусмотрены.

Еще более революционная, хотя и забытая концепция развития доступа к воде — сократить вдвое ширину Набережно-Рыбацкой улицы, запустив трафик в сторону центра через улицу Электриков, зато развив пешеходную набережную. В свое время в рамках ЖК «Рыбальский» даже планировались внутренние водные каналы — и определенные работы уже начались.

При разработке ДПТ предполагалось застроить весь Рыбальский остров кварталами «в стиле» «Рыбальского», впрочем, пока есть и другие концепции, например, ЖК Lipki Island в гавани с высотками и бульварами. Вместе с другими проектам получается некий «Киевский Дубай» — с башнями, надземным метро, парками у воды …

Однако оправдаются ли все радужные планы — большой вопрос. Подольский мост строят уже почти 20 лет, первую очередь, наверное, запустят, но весь поток машин с Левого берега двинется на Набережно-Рыбальскую. Достройка моста через Гавань, для которого уже стоят опоры, пока весьма призрачна — и «прорываться» автомобилисты в самый центр будут именно мимо ЖК Oasis. Строительство «метро на Троещину», которое невозможно без продолжения моста через Гавань, также под вопросом — слишком большие средства и сложный и неоднозначный проект.

Еще больше вопросов и сомнений по расселению общежитий. Фактически домами давно никто не занимается, жители остались «один на один» со своими проблемами. Кто может — уезжает отсюда, однако немало вынуждены жить на Рыбальском и дальше. Не секрет, что в основном это малоимущие, а то и неблагополучные семьи, и без большой программы по переселению или обновлению социального жилья и социальной интеграции Рыбальский остров рискует стать очень социально сложным районом с гетто из закрытых территорий и опасными улицами.

Что строится: дома, планировки и технологии

ЖК Oasis предусматривает две очереди строительства по обе стороны от Подольского моста. Первая очередь ближе к Подолу будет состоять из двух 32-этажных секций, где предусмотрено 377 квартир и 146 машиномест в паркинге. Уже во второй очереди (где офис продаж) предусматривается, кроме жилых помещений, торговый комплекс и дополнительный паркинг — это должно решить проблему дефицита мест в первой очереди, однако сроков начала ее строительства не называют.

Технология строительства типичная для таких домов — монолитный каркас, кирпичные стены и утепление минеральной ватой. Особенностью дома является большая «глубина» квартир, то есть расстояние от окна до самой дальней от него стены. Это обусловлено архитектурой дома и большой шириной этажа — что более привычно для офисных, а не жилых помещений. В сочетании с привычной для комфорт-класса высотой потолков в 2,7 метра панорамные окна будут кстати — хотя «спасают» не всегда, планировки очень отличаются по инсоляции.

В распределении жилых помещений применена концепция кухонь-гостиных, то есть фактически зона кухни получается без окна. Устроить кухню перед панорамным окном не получится, поскольку даже в классических прямоугольных планировках подключение коммуникаций предусмотрено в дальней части помещения. Есть довольно странные планировки во внутреннем углу башни, например, при площади в 55,9 кв. м ширина единственного окна на всю квартиру не более 2 метров, в кухонной зоне не обойтись без искусственного света и днем. С другой стороны, квартиры «на поворотах» фасада могут оказаться чрезвычайно светлыми.

Квартиры будут размещаться с 3-го этажа, первые два — торговые и офисные помещения. Планировки квартир разнообразны и многие из них — не прямоугольной формы, в соответствии с архитектурой дома. Однокомнатные квартиры предлагаются в метражах 39-59 кв. м (6 типов), двухкомнатные — 65-96 кв. м (16 типов), трехкомнатные — 118-137 кв. м (8 типов). Есть планировки с гардеробами и санузлами, сблокированными с одной из спален, двумя полноценными гардеробными комнатами. В планировках с острыми углами предусматривается устройство небольшой комнаты-лоджии, хотя это достаточно условно. Одну из планировок мы разбирали в рубрике Планировки.

Все коммуникации централизованные, газоснабжения домов отсутствует.

Участники проекта: земля, документы и разрешения

Земельные участки ООО «Интерстрой Групп» получило в аренду на 10 лет в конце 2016: решением Киевсовета от 20 декабря 2016 № 690/1694 — площадью 0,6697 га (кадастровый номер 8000000000: 85: 319: 0046), площадью 0,2868 га (кадастровый номер 8000000000: 85: 319: 0047) и площадью 4,1256 га (кадастровый номер 8000000000: 85: 319: 0054), целевое назначение — «для строительства, эксплуатации и обслуживания жилых домов с паркингом и встроенно-пристроенными административными помещениями и заведениями общественного питания».

Физически участок «разрезан» землеотводом под Подольский мост, хотя территорию под его эстакадой не предвидится использовать для транспортных нужд — наверное, там должно быть благоустройство. Участок в 0,6697 га, где строится первая очередь, со стороны Набережно-Рыбальской улицы, участок в 0,2868 га — фактически с выходом на улицу Электриков, отрезанная от других основной эстакадой и с эстакадой спуска с моста на Набережно-Рыбальскую. А самый большой участок в 4,1256 га — внутри спуска с моста, здесь сейчас офис продаж и недоразрушенные корпуса завода «Ремдизель». Его «отселяли» в рамках строительства Подольского моста, но «мимоходом» на некогда промышленных землях появился жилой комплекс.

Детальный план территории Рыбальского острова был утвержден в 2016 году, разрабатывался в свое время со «стартом» ЖК «Рыбацкий», прошел суды — и в 2018 году его законность была подтверждена Верховным судом Украины. Согласно ДПТ, здесь предусмотрено строительство жилого дома, однако высотой 27 этажей с 217 квартирами, то есть с превышением расчетов, в том числе по социальной инфраструктуре (которой впрочем, сейчас на Рыбальском нет вовсе).

ООО «Интерстрой Групп», которое получило землю под ЖК Oasis, выступает и заказчиком строительства, среди учредителей которой — компания Baneberry Group Limited, бенефициаром которой в свою очередь является известный олигарх Павел Фукс. В общем заинтересованность застройкой Рыбальского острова достигает еще середины 2000-х, когда предполагалось строительство делового района «Киев-Сити», его же связывают с заводом «Ремдизель». В свою очередь, в марте 2017 единственным учредителем ООО «Интерстрой групп» был Даниил Привалов.

В СМИ компании вспоминают в связи с судебным процессом против муниципального КП «Дирекция строительства дорожно-транспортных сооружений г. Киев», которая является заказчиком строительства Подольского моста. Получив от города в аренду землю в конце 2016 года, ООО «Интерстрой Групп» подала иск в Хозяйственный суд Киева (дело №752 / 2153/20) о возмещении 80600000 грн за якобы поврежденные при строительстве имущество (де-факто на участке, напомним, находился завод «Ремдизель»).

Дело прошло первые две инстанции, в 2017 году Верховный суд вернул дело на новое рассмотрения, в 2018 году Хозяйственный суд Киева снова встал на сторону ООО «Интерстрой Групп», коммунальщики сначала не подали должным образом апелляции, историей интересовалась полиция — и уже в 2020-м Северный апелляционный суд все же отменил решение о взыскании средств.

Разрешение на строительство получено в ГАСК в декабре 2018 года, № ИУ 113183622808, соответствующего класса последствий СС3. Девелопер проекта — бренд bUd development, известный комплексами «Славутич» и «Славутич-2», «Воздухофлотский квартал», «Наш дом», «Виктори V», Time, «Французский квартал-2». И хотя в соблюдении заявленных сроков сдачи случаются задержки, и на год, и на большее, в целом комплексы строятся и часть из них уже завершена и заселена.

Условия инвестирования: договор и рассрочка

Инвестирование в ЖК Oasis осуществляется путем заключения нотариального предварительного договора купли-продажи квартиры с ОАО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «ЛИНТЕР», в интересах и за счет которого действует ООО «Компания по управлению активами «Будкепитал», обе зарегистрированы по одному адресу в соседних офисах.

Стоимость квартиры зависит от нескольких факторов — вида (самые дорогие с видом на центр и Днепр, что логично — вблизи ничего построить уже невозможно), этажности (обычно, чем выше, тем дороже — и дальше от шума шоссе), планировки (квадратный метр в меньших квартирах дороже) и способа оплаты. Так, при полной оплате предусмотрена скидка 10%, при рассрочке и первом взносе более 50% — скидка 5%. Минимальный первоначальный взнос — 30% стоимости, остаток привязывается к курсу доллара, но не меньше, чем в день заключения договора.

Проект этого жилого комплекса строительная группа «Фундамент» представила в январе 2019 года как очередной в серии Welcome Home — комплексов недорогого жилья на разных окраинах …

Инвестирование в недвижимость в крупных жилых комплексах, где уже есть сданные и заселенные дома, на первый взгляд, выглядит достаточно надежным вариантом. По крайней мере, можно уже изучить опыт …

Статьи по теме
Стройконтроль
ЖК Навигатор-2: южный Минский массив растет огромными темпами

Ревитализация промышленной зоны между Оболонью и Приоркой продолжается — фактически Минский массив «расползается» на юг, превращаясь в новый мощный жилой…

02 / 11 / 2021

Стройконтроль
ЖК OK’LAND: большое уплотнение на Севастопольской площади

Соломенский административный район Киева официально считается самым густонаселенным, хотя на самом деле в его основе невысокая еще советская застройка, и…

06 / 10 / 2021

Стройконтроль
ЖК «Молодость» в Ирпене: новый квартал в пойме реки

Сейчас все большее распространение получает критика высотной застройки, в противоположность которой приводится более комфортная высота зданий в 5-7 этажей. В…

25 / 08 / 2021

Стройконтроль
ЖК «Дания» в Софиевской Борщаговке: скандинавщина в обжитом поле

Застройка бывших сельскохозяйственных земель между селами Софиевская Борщаговка и Святопетровское впечатляет. За прошедшее десятилетие вместо колхозных полей здесь выросло несколько…

29 / 07 / 2021