Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

ЖК OK’LAND: большое уплотнение на Севастопольской площади

06.10.2021

Артем Сиренко

Соломенский административный район Киева официально считается самым густонаселенным, хотя на самом деле в его основе невысокая еще советская застройка, и такой статистический казус возник из-за отсутствия крупных лесных массивов. Впрочем, здесь все больше появляется новых жилых комплексов повышенной этажности, среди них — ЖК OK`Land, который активно строится на месте бывших складов практически на Севастопольской площади.

Местоположение: развитая инфраструктура без метро и ТРЦ

Строительство ЖК OK`Land осуществляется в квартале между Воздухофлотским проспектом и улицами Смелянской, Молодогвардейской и Семьи Идзиковских, непосредственно примыкающей к Севастопольской площади; адрес строительства — проспект Воздухофлотский, 56. В том же квартале вдоль ЖК расположен комплекс зданий частной клиники «Добробут», через дорогу — Соломенская райгосадминистрация, а вокруг — преимущественно хрущевки, общежития и склады.

В общем Чоколовка, а именно так называется этот микрорайон, производит впечатление «патриархального» района с советской автентикой, где только Малая Кольцевая дорога (Чкаловский проспект, проспект Лобановского) и Воздухофлотский проспект являются шумными городскими магистралями, другие же улочки — тихие и зеленые, хотя и преимущественно заброшенные.

Инфраструктурных объектов вокруг, кажется, больше чем достаточно — в пешей доступности несколько медицинских центров ( «Добробут» вплотную к ЖК, роддом на Севастопольской площади, вглубь квартала — детская клиническая больница №3, подстанция скорой помощи), школы и садики не так перегружены, как в «новых» районах (в хрущевских кварталах традиционно немного детей, а учебных заведений вдоволь), неподалеку — главная «база» полиции, пожарная часть в полутора километрах.

Торговой инфраструктуры тоже немало — различные супермаркеты, магазинчики, небольшой рынок, однако больших торгово-развлекательных центров или гипермаркетов, привычных для «новых» районов, рядом нет, большинство заведений — низшего ценового сегмента. Недавно просто «под окнами» первой очереди ЖК OK`Land открыли сетевой супермаркет среднего ценового сегмента с аптекой.

Зеленые зоны рядом есть, хотя и нельзя сказать, что достаточно разнообразны и «наполненны». Для молодых родителей подойдет сквер за райгосадминистрацией прямо через дорогу, в 600 метрах — сквер по улице Винницкой, в километре — небольшой парк Николая Зерова (бывший Островского), а за полтора — Совские ставки с более естественным ландшафтом.

В общем район не является типичным для Киева «спальником», нельзя назвать Чоколовка и «тихим центром», поскольку здесь немало и рабочих мест, и учебных заведений. Поэтому образ жизни здесь несколько отличается от классической для Киева ориентации на метрополитен, которого здесь и близко нет. С другой стороны, маршрутов общественного транспорта — просто множество, до железнодорожного вокзала — 3,3 км, центрального автовокзала — 5,5 км, а до аэропорта «Жуляны» — всего полтора. В отличие от южной Борщаговки или Демеевки, самолеты над домами не летают — авиакоридоры проходит в стороне.

Автомобилисты с одной стороны могут быть не в восторге от такой локации — несмотря на строительство в 2000-х тоннеля под Севастопольской площадью и расширение проспекта Лобановского, пробки здесь регулярные, хотя и не такие, как например, в пригородах под Киевом. С другой стороны, поскольку новостроек здесь не так много, еще вполне возможно припарковать авто просто на улице, хотя, очевидно, с заселением ЖК OK`Land ситуация ухудшится.

Что строят: секции, планировки и технологии

Проект ЖК OK`Land предусматривает сооружение трех Г-образных четырехсекционных домов высотой 12-26 этажей (12 этажей — это только первая секция во втором доме), где предусмотрено 1703 квартиры и паркинг на 750 паркомест. Ко второму дому еще планируется пристроить 8-этажное админздание, сбоку четвертой секции — по крайней мере, в разрешительных документах фигурирует строительство поликлиники. Территорию предполагается сделать закрытой для автомобилей, однако со свободным проходом для людей.

Секции несколько отличают по «наполнению» планировками: в первых секциях предусмотрено на этаже по пять квартир: две однокомнатные, одна двухкомнатная и две трехкомнатные квартары, которые будут обслуживать два грузопассажирских лифта. В других секциях — по три лифта (из них один грузопассажирский), вторая секция — семь квартир (4 однокомнатных, две двухкомнатные, одна трехкомнатная), третья и четвертая секции — по 8 квартир на этаже (5 однокомнатных и 3 двухкомнатных).

Планировки достаточно традиционны — все помещения прямоугольные, в двух- и трехкомнатных квартирах предусмотрены раздельные санузлы, во всех помещениях — лоджии в комнатах (незастекленные на этапе строительства), коридоры преимущественно достаточно компактные, кроме двусторонних квартир-роспашонок и трехкомнатных планировок. Площади квартир: 41-53 кв. м однокомнатные, 68-88 кв. м двухкомнатные, 82-109 кв. м трехкомнатные, на верхних двух этажах — двухуровневые многокомнатные квартиры (5-комнатные 130-201 кв. м, семикомнатные 193 кв. м).

Технология строительства типичная для таких комплексов — монолитный железобетонный каркас, заполнение газоблоками (для лоджий и мест общего пользования — кирпич), утепление минеральной ватой и штукатурка. Сети — центральные, тепло — от собственной котельной. Инвестору квартиры передаются со стяжкой пола, системой отопления с радиаторами, подводом всех коммуникаций в квартиру.

«Фишкой» комплекса является так называемая система «умный дом», которая заключается в данном случае в наличии ряда датчиков (пожара, подтопления, проникновения), а также системы мониторинга расходов энергии, тепла и воды и дистанционного управления внутренними системами.

Документы: земельный участок, суды по ДПТ и застройщик

История земельного участка «началась» по решению Киевсовета от 2 февраля 2006 года «О внесении изменений в решения Киевсовета от 12.02.2004 N36 / 1246 и от 18.03.2004 N100 / 1310 по приватизации от 2 февраля 2006 года N 20/3111», которым в перечень объектов, которые находятся в коммунальной собственности территориальной общины города Киева и подлежат приватизации, было отнесено целостный имущественный комплекс ЗАО «Киевгороформление» по Воздухофлотскому проспекту, 56. Эта компания пока и является заказчиком строительства ЖК OK`Land.

Земельный участок площадью 3.2826 га с кадастровым номером 8000000000: 72: 232: 0029 находится в коммунальной собственности города, используется на основании договора об аренде от 2008 (сроком на 25 лет), заключенного в судебном порядке (по иску ЗАО «Киевгороформление» в Киевсовет и главного управления земельных ресурсов исполнительного органа Киевсовета (КГГА), дело №2 / 125 15.04.08). Впрочем, в материалах ДАБИ присутствуют упоминания договора от 27.07.2018 года.

Целевое назначение земельного участка, в соответствии с Публичной кадастровой картой, пока не соответствует планам строительства жилого комплекса — 03.10 «Для строительства и обслуживания зданий рыночной инфраструктуры (административных зданий, офисных помещений и других зданий общественной застройки, которые используются для осуществления предпринимательской и иной деятельности, связанной с получением прибыли) для осуществления эксплуатации целостного имущественного комплекса и строительства».

Собственно, с целью изменения целевого назначения земельного участка в свое время был разработан детальный план территорий «в пределах ул. Донецкой, Воздухофлотского проспекта, ул. Смелянского, ул. Фастовского и дороги в Соломенском районе г. Киева», утвержденный решением Киевсовета от 20.12.2017 №1006.

В этом ДПТ было начато досудебное расследование №42018100000000480 по предварительной квалификацией по ч.2 ст.364 УК Украины относительно должностных лиц КГГА по факту принятия решения о его утверждении, и решением Окружного административного суда г. Киева от 18.09.2018 по иску Киевской прокуратуры решение Киевсовета было признано незаконным и отменено.

В решении было указано, что: «детальный план территории указанного земельного участка, утвержденный решением Киевского городского совета от 20.12.2017 № 1003/4010, предусматривает строительство многоэтажных жилых домов, а также общественных зданий и сооружений на территории, по Генеральному плану относится к коммунально-складским территориям.

Таким образом, указанный детальный план территории фактически меняет положение Генерального плана города Киева по функциональному назначению территорий промышленности и коммунально-складской территории на размещение многоэтажных жилых домов. Указанным детальным планом фактически изменен Генеральный план города, а не уточняются его положения».

Впрочем, Шестой апелляционный административный суд по делу № 826/3494/18 15 января 2019 по апелляционной жалобе Департамента градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевского городского совета, коммунального предприятия по строительству жилых домов «Житлоинвестбуд-УКБ», Киевского городского совета отменил это постановление.

Строительство осуществляется на основании разрешения на Планируется строительство № ИУ 113182432505, выданное в августе 2018 года, согласно которому по адресу Воздухофлотский проспект, 56 может осуществляться «Строительство многоэтажных жилых домов с подземными паркингами и поликлиникой по проспекту Воздухофлотском, 56 в Соломенском районе города Киева». Градостроительные условия и ограничения для проектирования объекта строительства №113 от 14.02.2018 года предусматривают строительство комплекса с таким же титулом.

Во взаимоотношениях с ДАБИ также судебная история — дело №640 / 23518/19. Инспектором ГАСК при проведении внеплановой проверки на объекте были выявлены нарушения и выдано предписание о приостановлении подготовительных и строительных работ от 20 ноября 2019 года, которое было успешно для застройщика обжаловано в Окружном административном суде Киева. ДАБИ подала административную жалобу, которую Шестой административный апелляционный суд вернул жалобщику в сентябре 2020 — таким образом подтвердив позицию застройщика.

Девелопером проекта выступает львовская компания «РИЕЛ», известная по жилым комплексам «Львовский квартал», «Львовская площадь», «Элизиум», «Грейт» и другим. Сейчас девелопер стремительно расширяет пул проектов, при этом распространена практика переноса сроков сдачи в эксплуатацию вскоре после начала работ. Генеральный подрядчик — ООО «ДИПРОИНБУД», лицензия №2013066989 от 13.11.2019, бессрочная.

Инвестирование: договоры и сроки завершения строительства

Оформление инвестиции осуществляется двумя вариантами, в обоих случаях — путем заключения двух соглашений, в зависимости от выбранной квартиры. Первый вариант — договор купли-продажи форвардного контракта (нотариальный) с Частным предприятием «Студия-Лада», согласно которому продавцом является ООО «Киивметрбудинвест». Базовым активом форвардного контракта являются имущественные права на жилое помещение в одном из домов жилого комплекса, которое станет объектом недвижимого имущества по окончанию строительства и принятия его в эксплуатацию.

Вторым договором в первом варианте есть собственно форвардный контракт, который заключается между ООО «Киивметрбудинвест» как продавцом базового актива и АО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд  «Колумбус» (покупатель базового актива), в интересах которого действует ООО «Компания по управлению активами «компания по управлению активами «Инвестиционная группа «Прометей». Непосредственно инвестор этот договор не подписывает.

Второй вариант — договор купли-продажи дериатива заключается с Публичным акционерным обществом «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Истейт», в интересах которого действует ООО «Компания по управлению активами «Профинвест». Второй договор по второму варианту — купли-продажи имущественных прав, заключается с ООО «Киивметрбудинвест». ООО «Киивметрбудинвест», согласно договорам, действует на основании договора о выполнении функций заказчика.

Застройщик предлагает несколько моделей рассрочки до конца строительства. При первом взносе 30-40% цена увеличивается на 8%, 40-60% — на 4%, 60-85% — заявленная цена, все — с привязкой к курсу продажи доллара США (но не ниже, чем на дату подписания договора). При первом взносе 85-99,9% остаток разбивается в гривне, а при полной оплате — скидка 3%. Стоимость квадратной метра несколько отличается от размещения квартиры.

Ввод в эксплуатацию с самого начала анонсировался на первый квартал 2021, вскоре сроки были перенесены на квартал, сейчас сроки по завершению первой очереди уже перенесены на год от первоначального плана — на первый квартал 2022 года. Завершение строительства второго дома также перенесено — с четвертого квартала 2021 на первый квартал 2022 года, план сдачи третьего дома — первый квартал 2023 года.

Сейчас все большее распространение получает критика высотной застройки, в противоположность которой приводится более комфортная высота зданий в 5-7 этажей. В Киеве такие комплексы найти сложно, а вот …

Статьи по теме
Новости
5 ЖК Киева с собственными котельными

3m2 подобрал жилые комплексы, которые отапливаются автономно. ЖК CITY HUB Адрес: Соломенский район, ул. Кудряшова, 8-10Цена: от 38800 грн/кв. м Жители жилого комплекса…

23 / 10 / 2021

Новости
Можно ли «выписать» человека из квартиры без его присутствия?

Регистрация места жительства, так называемая прописка, на первый взгляд, не слишком важна для современного украинца. В некоторых лиц между официальным…

23 / 10 / 2021

Новости
Как получить актуальные данные о новостройке из государственных реестров. Вебинар Pro.Monitor.Estate

27 октября Monitor.Estate приглашает на вебинар о том, как работать с поисковой системой по недвижимости Pro.Monitor.Estate и возможности для рынка…

23 / 10 / 2021

Новости
Улицу Энтузиастов капитально отремонтируют с обустройством велосипедной дорожки

Улицу Энтузиастов капитально отремонтируют с обустройством велосипедной дорожки и благоустройством прилегающей территории. Соответствующий рабочий проект утвержден распоряжением КГГА № 2182….

23 / 10 / 2021