ЖК «Отрадный-2»: медленная застройка НАУ с откреплением квартир

Формирование нового жилого района высотных ЖК между «хрущевским» Отрадным и Караваевыми дачами продолжается. Уже достроен ЖК «На Донца», «Никитская Слободка» активно строятся ЖК Solo House, «Караваевы дачи», Family & Frends, уже с другой стороны улицы Вадима Гетьмана ЖК «Кампус», есть и другие планы застройки. Квартиры заселяются, район уплотняется, но порой долгожданное завершение строительства происходит нелегко. Один из таких случаев — ЖК «Отрадный-2», где и сроки многократно переносились, и доплатить немало пришлось, а некоторых инвесторов даже «выставили за ворота» за чрезмерную активность. Как это происходило и какие «подводные камни» инвестирования в этот ЖК — разбирался 3m2.

Местоположение: во дворе университета или университет во дворе

Расположена стройплощадка в соответствии с фактическим адресом ЖК «Отрадный-2» — в самом начале Отрадного проспекта, где он 6-полосной магистралью вливается в узкие улицы Гарматную и Николая Холенка (бывшая Лебедева-Кумача). Однако строительный адрес комплекса — проспект Комарова, 1 (с недавних пор — проспект Любомира Гузара) — «выдает» изначальное предназначение этого земельного участка. Именно по этому адресу расположен Национальный авиационный университет Украины, «избыточную» территорию которого застраивают уже не первый год.

Местную инфраструктуру по сравнению со многими другими новостройками, особенно расположенными в районах, которые только осваиваются, можно назвать шикарной. Совсем рядом — большой парк «Отрадный», где сейчас чистят озеро на истоках Лыбеди; часть парка — частный этнопарк «Мамаева Слобода» с казацкой церковью. Рядом, на улице Героев Севастополя, — районный дворец детского творчества, спорткомплекс с бассейном, через дорогу — медицинский кластер Медгородка.

Детские сады и школы достались «в наследство» от «хрущевского» Отрадного, где молодежи не так много. Впрочем, новоселы уже сданных комплексов уже «заметны»: мест для детей все меньше, хотя есть и развитие. Так, в гимназии «Эрудит» достроили новый корпус, теперь это учебный комплекс «детский сад-начальная школа-гимназия». Садика же при ЖК «На Донца» так и не построили, хотя он был запланирован. Соседство с авиационным университетом и близость Политеха может быть привлекательным — для студентов, а также инвесторов арендодателей. Впрочем, в НАУ неподалеку в одном из корпусов есть аэродинамическая труба — довольно шумная, хотя и включается не так часто и только днем.

Торговая инфраструктура пока соответствует небогатому Отрадному — небольших супермаркетов эконом-сегмента рядом достаточно, есть полустихийный рынок по улице Героев Севастополя, а вот магазины классом повыше — в ТРЦ «Аркадия» возле Индустриального моста (около километра) и ТРЦ «Космополит» (бывший «Большевик» возле станции метро «Шулявская»).

Больной вопрос района — транспорт. До ближайшей станции метро «Шулявская» — около 2,6 км, а учитывая регулярные заторы на улице Вадима Гетьмана и Шулявском мосту (реконструкция не слишком улучшила ситуацию), то в том и нет смысла — разве на велосипеде или электросамокате.

Пробки на улице Борщаговской с каждым годом становятся все плотнее, и если выехать в сторону центра еще кое-как удобно, то заехать — надо или через Индустриальный мост, улицы Вадима Гетьмана и Николая Холенка, или только через бульвар Вацлава Гавела. Технически возможно сделать выезд со двора ЖК на улицу Гарматная, но это пока не было реализовано — надо договариваться о проезде через НАУ.

Настоящий транспортный «спаситель» района — скоростной трамвай, не зависит от пробок, однако вагоны проходят Отрадный уже заполненными (мэрия закупила коротки польские трамваи, хотя и уже экспериментируют сцеплять их по два). И трамвай идет только до Центрального вокзала — планы продолжить линию до Дворца Спорта, что превратило бы ее в настоящий скоростной транспорт в центр, пока приостановлены — хоть о них время от времени и вспоминают.

Треугольный участок на углу проспекта Отрадного и улицы Гарматной — насосная станция и санитарно-защитная зона водоканала. Поэтому в ближайшее время эта территория останется незастроенной (и запущенной), однако в случае реконструкции водопроводных сетей может быть освоена.

Что строят: секции, технологии, планировки

Весь комплекс состоит из одного 4-секционного дома, буквой «Г» в плане, высотой 23-24 этажа, где предусмотрено более 700 квартир. Сначала предполагался также подземный паркинг на 300 машиномест, который уже точно не построят, а вот на первых этажах есть нежилые помещения, где уже открылся небольшой продовольственный магазин. Впрочем, в соседнем ЖК «На Донца» уже заработал паркинг с возможностью аренды, и в других комплексах недалеко планируются паркинги.

Технология строительства — монолитно-каркасная (высота потолка 2,7 метра), с заполнением газоблоками, хотя на фото в процессе строительства видно и кирпич, и керамзитовые блоки. Утепление — минеральная вата, снаружи штукатурка и покраска от начального голубого цвета на первых рендерах застройщик перешел на бело-зеленые тона. Все коммуникации в доме центральные, хотя, учитывая большую окружающую новую застройку, можно поволноваться по поводу их мощности и надежности.

Двор в комплексе небольшой и уже заставлен машинами (усложняет проезд для мусоровозов и пожарной техники), с тыла дома запланировано несколько детских площадок, во второй секции устроен сквозной проход во двор, где почему-то «забыли» сделать пандус—- не слишком удобно для молодых мам и людей на колясках. Территория фактически ограждена старым забором НАУ, однако пока не закрыта — ведь продолжается строительство секций №3-4.

Планировки предусмотрены преимущественно одно- и двухкомнатные (3-комнатные были только в первых двух секциях), больше всего квартир на этаже — во второй и третьей секциях по 9, наименьшее — в первой, по 6, в четвертой секции, где еще доступные квартиры для инвестирования, по 8 квартир на этаже. Лифтов — по 3 в каждой секции (два пассажирских и один грузопассажирский).

Планировки квартир достаточно традиционны: помещение прямоугольной формы, небольшие кухни, просторные комнаты, коридоры с местами для шкафов-купе; только в угловой второй секции есть нестандартные помещения — кухни в виде трапеций и многоугловые комнаты. Однокомнатные планировки имеют общую площадь 44 кв. м, двухкомнатные — 64-72 кв. м.

В некоторых планировках площади могут незначительно отличаться в зависимости от этажа: например, в 3-й секции на 2-18 этажах в однокомнатной планировке площадь жилой комнаты 18,92 кв. м, а выше — уже 20,85 кв. м, площадь лоджий на 2-13 этажах 5 кв. м, а выше — 6,2 кв. м. Есть возможности и перепланировки — например, из некоторых однокомнатных квартир можно сделать компактные двухкомнатные.

Застройщик и документы: много участников и застройка вуза

Заказчиком строительства ЖК «Отрадный-2», как и соседнего комплекса «На Донца», выступает Национальный авиационный университет, впрочем, каждый комплекс на его территории имеет свою историю и своих участников проектов. Согласно информационного щита, который до сих пор висит на стройке, функции заказчика были возложены на КП «Житлоинвестбуд-УКБ», генподрядчиком выступало ОАО «Фундамент», а генпроектировщиком — ООО «Авалонпроект».

С КП «Житлоинвестбуд-УКБ» инвесторы заключали договоры только в самом начале проекта, однако вскоре коммунальное предприятие вышло из проекта. В дальнейшем застройщиком и стороной соглашений выступало ООО «РК Траектория» (соглашение о купле-продаже имущественных прав и дериатива), а большинство договоров инвесторы заключали с ООО «ФК Толока» — компанией, которая выступила управляющим фонда финансирования строительства ЖК «Отрадный-2», как участие в ФФС.

Земельный участок для строительства ЖК «Отрадный-2» выделен на основании решения Киевсовета от 08.02.2007 №109/770 «О предоставлении земельного участка Национальному авиационному университету для строительства, эксплуатации и обслуживания комплекса учебных, спортивных, хозяйственных зданий, общежитий и жилых домов на просп. Космонавта Комарова, 1 в Соломенском районе г. Киева», которым было на 1,55 га сокращенно площадь парка культуры и отдыха «Отрадный» и передано НАУ в постоянное пользование земельный участок площадью 38,23 га (кадастровый номер 8000000000: 69: 118: 0021) для строительства, эксплуатации и обслуживания комплекса учебных, спортивных, хозяйственных зданий, общежитий и жилых домов на ул. Космонавта Комарова, 1.

Целевое назначение земельного участка соответствует цели застройки: «02.07 Для другой жилой застройки для строительства, эксплуатации и обслуживания комплекса учебных, спортивных и хозяйственных зданий, общежитий и жилых домов». Интересно, что на этом же земельном участке расположены учебные корпуса и другие сооружения НАУ, поэтому дальнейшая застройка жильем авиационного университета, наверное, будет продолжаться, хотя собственность на земельный участок остается государственной. Строительство осуществляется на основании разрешения на выполнение строительных работ серии ИУ №115151410492 от 21.05.2015.

В отношении руководства НАУ были вопросы у правоохранительных органов: в частности в 2016 году и.о. ректора был задержан при получении взятки в размере 170 000 евро. В дальнейшем Печерский районный суд. Киева установил, что на территории НАУ было осуществлено строительство жилых домов, однако без предусмотренной административной инфраструктуры НАУ (дело № 757/9717/19-к) и предоставил следователям Генпрокуратуры доступ к документам по строительству, в том числе ООО «ФК Толока». Не появилось на территории вуза и новых учебных корпусов — только проводились некоторые ремонты существующих.

Заселение: сроки, балконы — и исключения инвесторов

Строительство ЖК «Отрадный-2» началось в 2016 году, первую секцию анонсировали сдать в конце 2017 года, однако на первые две секции получили сертификат готовности к эксплуатации ИУ №163192411295 только в августе 2019 года, пока они уже частично заселены. При строительстве сроки их сдачи переносились несколько раз, пока же неопределенными остаются сроки завершения третьей и четвертой секций. Из предыдущих анонсов — начало 2019 года, теперь же речь идет о весне 2021, и учитывая нынешние темпы работ (они проводятся — но крайне медленно), возможно, заселиться инвесторам этих секций выйдет еще позже.

Впрочем, несмотря на задержки и перенос сроков, инвесторы были достаточно оптимистичны по достройке дома, особенно первых секций. Проблемы начались, когда после получения сертификата готовности первых двух секций застройщик решил изменить проект, застеклив балконы и лоджии, и получить таким образом доплаты от инвесторов. Остекление балконов и лоджий существенно меняет окончательный метраж квартир — с 0,3 для балконов и 0,5 для лоджий к единице (хотя застекленный балкон все же должен считаться 0,8).

По словам инвесторов, доплаты не были должным образом задокументированы, не предоставляя соответствующих документов в подтверждение необходимости доплаты. Например, для однокомнатной квартиры рост площади составил с 44,3 до 47,2 кв. м, в то время как в около 40 квартирах инвесторы успели провести обмеры через независимое БТИ, и разница площадей была незначительной, до одного квадратного метра. После этого инвесторов перестали свободно допускать в квартиры без соответствующей доплаты, а суммы со временем менялись — в сторону увеличения. Так, в случае одного из инвесторов сначала речь шла о доплате в 96 тыс. грн (всего — от 50 до 110 000), но со временем речь шла уже о 250-350 тысяч.

Далеко не все инвесторы соглашались доплачивать — и еще в ноябре 2019 году у них начали «откреплять» квартиры, просто возвращая деньги на счета, на основании незаключения дополнительного соглашения о доплате. В одном из случаев, о котором инвесторы рассказали 3m2, они пытались оформить право собственности через независимого нотариуса, однако после жалобы «Толоки» в Минюст соответствующая регистрация была отменена. А через пару дней квартира была оформлена на другого инвестора — ООО «Право на деньги», которое связывают с «Толока». Соответствующие материалы предоставлены инвесторами в полицию и прокуратуру, также продолжается судебное разбирательство в Печерском районном суде. Киева по делу №760 / 2913/20.

Еще один объект, которым занимаются совместно ООО «ФК Толока» и ООО «РК Траектория», — ЖК «Авиа Квартал» в г. Вишневое. Тот комплекс начал строиться еще в 2006 году, из-за кризиса 2008 года работы были приостановлены, и только с 2013 года дома постепенно начали вводить в эксплуатацию. Как сообщили 3m2 инвесторы, в ЖК «Авиа Квартал» также происходили ситуации с «откреплением» инвесторов, которые не соглашались с изменением кредитной ставки в сторону увеличения и продолжали платить проценты и тело кредита по основному договору кредитования.

Сейчас к инвестированию предлагаются 1- и 2-комнатные квартиры в четвертой секции, рассрочек сейчас уже нет (были с 30% первым взносом и выплатой по текущей стоимости «квадратов»), но можно оформить кредитный договор. Поскольку секция еще не сдана в эксплуатацию, инвестору предлагается заключить договор купли-продажи имущественных прав с ООО «РК Траектория», которым предусмотрено заключение договора купли-продажи дериатива с АО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Интерстеллар», в лице, в интересах и за счет которого действует ООО «КУА «Портофино».

Уже обслуживает первые две секции ЖК «Отрадный-2» частный ЖЭК — ООО «Эксплуатирующая компания «Основа Комфорт», которая уже работает с несколькими новостройками, в частности по адресам ул. Тбилисский, 1; ул. Ужвий, 12; ул. Златоустовская, 30.