Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua
ЖК «Петровский квартал»: очень медленная достройка «города в селе»

23.09.2020

Артем Сиренко

Большие жилые комплексы с десяток домов, строящихся много лет, имеют как свои плюсы, так и минусы. Среди несомненных преимуществ — возможность увидеть воочию уже готовые дома, пообщаться с их жителями, узнать, как протекает жизнь, а не только осмотреть котлован или первые этажи каркаса нового комплекса. Развитая локальная инфраструктура — тоже плюс, ваш дом оказывается не «в поле», а рядом уже куча магазинчиков, кафе, различных услуг.

Но есть и минусы, которые становятся все более распространенными. Застройщики часто пытаются как можно лучше и как можно быстрее сдать и заселить первые очереди строительства, которые становятся «живой витриной» и помогают привлекать все новых и новых инвесторов. Однако последующие очереди строятся медленнее, и новые инвесторы часто фактически финансируют достройку «старых» кварир. Если же не очень удается обойти строительные нормативы и разрешительные процедуры — радостный миг получения ключей оттягивается еще на месяцы, а то и годы.

На этот раз в фокусе внимания 3m2ЖК «Петровский квартал», один из «пионеров» застройки пригорода, где, однако, задержки по одной из очередей уже достигают почти трех лет, но новые дома закладывают и дальше.

Местоположение: «город в городе» вместо поля за селом

Строительство ЖК «Петровский квартал» на окраине села Святопетровское началось еще в те времена, когда многоэтажная застройка в пригородах не была распространенной. Тогда пригород еще считался более престижными территориями, куда в частные усадьбы переезжали из города более состоятельные горожане, перестраивали сельские дома на большие коттеджи, или даже небольшие дворцы. Дороги в пригороды были еще не так загружены, и жизнь за городом, но рядом с мегаполисом считалась более привлекательным.

Можно сказать, что ЖК «Петровский квартал» был одним из первых новой тенденции — строительства недорогих многоэтажек в пригородах после долгого перерыва в такой застройке (при СССР многоэтажки в пригородах строились, как эконом-жилье для рабочих). Поэтому сначала первые жители комплекса чувствовали, с одной стороны, определенную «оторванность» от цивилизации — вокруг поле, ни магазинов, ни инфраструктуры, с другой, наслаждались свободными дорогами и какой-никакой природой вокруг.

Сейчас вдоль дороги из Киева (улицы Соборной села Софиевская Борщаговка) — с десяток жилых комплексов: «Софиевский квартал», «Киевский квартал», «Львовский маеток», «Софиевская сфера», «Барселона», «Уютный квартал», «Европейка» … Фактически теперь «в поле» построен новый, хоть и небольшой город, со своими улицами, торговыми центрами, многочисленными магазинами, парикмахерскими, салонами красоты, аптеками… Инфраструктура со времени начала строительства ЖК «Петровский квартал» развилась, как внутри комплекса, так и вокруг.

Впрочем, базовой инфраструктуры мало. Дело в том, что социальная инфраструктура, анонсированная застройщиками, оказалась «коммерческой». Сельская школа переполнена, как и садики, и у жителей новых жилых комплексов есть два варианта — или отдавать ребенка в частные школы и сады, или возить в Киев или Вишневое, где еще кое-как можно найти место. Да, есть школа-садик и на территории ЖК «Петровский квартал», но опять же частная и платная (для жителей комплекса небольшая скидка). Поликлиника тоже есть — и также частная, а вот скорую помощь придется ждать долго — амбулатории или подстанции «скорой» рядом нет.

Главная беда комплекса, впрочем, типичная для пригородов, — транспорт. Хотя ЖК «Петровский квартал» построен в поле и дороги здесь достаточно широкие, путь на Киев пролегает через частную застройку села Софиевская Борщаговка, где улицы расширять некуда. И выезд на Окружную дорогу, чтобы попасть на проспект Леся Курбаса или на Академгородок — через разворот, где часто пробки. С каждым годом, с заселением новых и новых домов, ситуация с транспортом становится все хуже, строительство же новых дорог не ведется.

Из общественного транспорта здесь — только тесные маршрутки, к тому же для ЖК «Петровский квартал» они транзитные, то есть в часы пик уже «набитые». В выходные же маршрутки ходят редко — не выгодно возить мало людей. В первые годы застройщик запустил собственную маршрутку от метро «Академгородок», но со временем, когда появились маршруты перевозчиков, ее отменили.

Сейчас дорога на маршрутке до метро занимает 40-50 минут, а то и больше — если удастся в нее физически влезть. Крайний вариант — пешком, до Окружной дороги ровно 5 км, а до конечной скоростного трамвая — 6 км. Можно было бы посоветовать велосипеды, но дороги через усадебную застройку села Софиевская Борщаговка в свое время расширяли как могли, и тротуары здесь узенькие. Впрочем, когда машины стоят «мертво», можно ехать между ними.

«Свежие» очереди ЖК «Петровский квартал», о которых собственно пойдет речь подробнее, расположенные южнее вдоль улицы Богдана Хмельницкого, где когда-то планировалс ЖК «Петровский посад». Исходя из имеющихся в публичном доступе материалов, он должен был состоять из 22-х девятиэтажек, строительство должно начаться в 2015 году и завершиться в конце 2019-го. Сейчас здесь запущеное поле, привлечения инвесторов и строительство этого ЖК так и не началось, а ареал застройки ЖК «Петровский квартал» ограничивает мощная ЛЭП.

Что строится: очереди, линии, дома и планирки

Общее количество домов ЖК «Петровский квартал» достигает почти сотни, с высотностью от 5 до 11 этажей, с общим количеством квартир около 12 000 (в 2013 году речь шла только о 2000 квартир). Комплекс условно состоит из «кварталов» и «линий», пока первые три квартала построены и заселены, в четвертом квартале проблемной является 12-я линия (в отличие от других «линий», расположенная на территории села Софиевская Борщаговка), а основное строительство и продажи — пятый квартал, первая линия которого уже заселена.

Технология строительства — кирпич в первых домах, в новых — монолитно-каркасная (высота этажа от пола до потолка 2,7 метра), с заполнением газоблоками, утепление — пенополистирол. Сдаются квартиры без ремонта, за дополнительную плату застройщик выполнит лазерную стяжку пола и разводку системы отопления. Балконы и лоджии застройщик не стеклит — это делают сами жильцы по желанию.

Водоснабжение централизованное, канализация — также, подключенная к сети города Вишневого. А вот отопление — индивидуальное, с газовыми котлами в каждой квартире. В том числе и на 10-11 этажах, что вообще-то не соответствует современным нормам, но там квартиры вводили в эксплуатацию как нежилые помещения и затем переоформляли в жилые квартиры.

Планировки в целом по комплексу весьма разнообразны: 1-комнатные квартиры в 35-55 кв. м, 2-комнатные в 55-74 кв. м, 3-комнатные в 67-96 кв. м, 4-комнатные в 104-114 кв. м. Планировки на первый взгляд довольно стандартны, однако есть и варианты без балконов, а также варианты с возможностью перепланировки и обустройства кухонь без окон, так называемые «однодвушки» и «двутрешки».

Из необычного — на первых этажах квартиры имеют отдельные выходы через лоджии и небольшие палисадники-дворики, где на нескольких квадратных метрах «собственной» земли можно устроить небольшую зону отдыха (кто-то ставит беседки, зонтики, скамейки, мангалы), цветник или даже огород.

Территория комплекса выглядит опрятно и привлекательно, детских площадок достаточно, на разную возрастную категорию, однако общее впечатление ухудшает перегруженность пространства припаркованными автомобилями. На внутренних проездах — «лежачие полицейские», чтобы водители ездили медленно (все же детей много), найти место на площадках для парковки иногда большая проблема. Пока в качестве альтернативы — платная закрытая парковка, обещают еще большую наземную парковку с пятым кварталом, под ЛЭП.

Документы и застройщик: занижение категорий и системные задержки

Строительство ЖК «Петровский квартал» осуществляется на нескольких земельных участках, находящихся в частной собственности. Целевое назначение 02.03 «Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома земли жилой и общественной застройки» и 02.07 «Для другой жилой застройки» соответствует планам застройщика. А вот участок, на рендере обозначенный как будущий сквер, хотя тоже в частной собственности, но имеет целевое назначение 01.03 «Для ведения личного крестьянского хозяйства».

С документами на строительство ситуация не столь однозначна — хотя и привычная для строек, особенно в пригородах. Вместо разрешений на строительство всего комплекса в ЖК «Петровский квартал» оформляли декларации на строительство отдельных домов, избегая таким образом экспертизы проектов. Это позволяло и регистрировать декларации на строительство отдельно нескольких домов на одной и той же части — таким образом занижая плотность застройки.

Именно так произошло с домами 12-й линии, сдача в эксплуатацию задерживается уже более чем на два года, также фактически был изменен подрядчик, не изменен в разрешительных документах. Возможно, причиной является задолженность перед бывшим подрядчиком ООО «Строительно-монтажное управление №33», о чем свидетельствуют материалы судебных разбирательств, хотя сумма долга в 33 000 грн выглядит странной. Впрочем, на первую линию пятого квартала застройщик все же получил разрешение на строительство, поэтому можно надеяться, что и по другим новым очередям вопрос документов будет упорядочен.

Заказчиками строительства являются две компании ООО «Петровский квартал» и ООО «Петровский квартал-2» с одинаковыми конечными бенефициарами — это Городилов Владимир Евгеньевич и Микуленко Александр Владимирович. Также среди активных участников проекта называют Александра Тигова — он некоторое время работал генеральным директором ООО «Петровский квартал», в 2016-2017 годах возглавлял районный совет Киево-Святошинского района, к которому относится село Святопетровское, по его же инициативе в селе установили памятник Кузьме Скрябину.

Сейчас застройщик под брендом NOVBUD возводит четыре жилых комплекса — кроме ЖК «Петровский квартал», это ЖК «Новые Теремки», ЖК «Квартал Крюковщина» и ЖК «Новые Жуляны», хотя на самом деле каждый из комплексов строит отдельное юридическое лицо. В двух последних до сих пор не введен в эксплуатацию ни один дом, хотя ЖК «Квартал Крюковщина» строят с 2016-го года, а ЖК «Новые Жуляны» продают с начала 2018 года, на конец 2019-го года там не было ни одного этажа, а также документов на строительство …

Как заселиться: договор, условия, сроки и обслуживание

Инвестирование оформляется путем подписания договора купли-продажи имущественных прав (заключается с ООО «Петровский квартал-2») и впоследствии — договора купли дериативу. Для второй очереди пятого квартала ЖК «Петровский квартал» действует только 100% оплата, тогда как для последующих очередей — есть рассрочка до 24 месяцев (третья очередь) и до 34 месяцев (четвертая очередь), с привязкой к курсу доллара США. Следует учитывать, что по отзывам инвесторов, распространена практика занижения площади квартир — «дополнительно» появляется и полтора, и два «квадрата», иногда четыре.

По строительству пятой части ЖК «Петровский квартал» пока в офисе продаж декларируют завершение второй очереди в первом квартале 2021, третьей очереди — в четвертом квартале 2021, а четвертой очереди — в четвертом квартале 2022 года. Впрочем, учитывая динамику сдачи предыдущих очередей комплекса, и такие сроки выглядят оптимистично. Тем более на форумах инвесторов можно встретить сообщения о странных повестках из налоговой о выводе средств из компании-застройщика.

Хотя первая линия пятого квартала ЖК «Петровский квартал» сдана в эксплуатацию еще в прошлом году, практически одновременно было завершено строительство 12-й линии четвертого квартала — по обеим частям комплекса было заявлено сдачу в декабре 2017 года (плюс три месяца задержки по договору). Согласно договору, за просрочку сдачи домов предусматривалась пеня, однако фактически сначала предлагали компенсировать кладовками (за которые все равно пришлось еще и доплачивать), а после застройщик выигрывал дела в Киево-Святошинском суде и не платил компенсаций, хотя порой все заканчивалось «мировой».

Похожая ситуация у застройщика и по другим комплексам, в том числе по ЖК «Квартал Крюковщина». 3m2 писал в январе этого года, инвесторы собирали митинги протеста по поводу задержек строительства почти на 3 года, а в мае 2019 делал обзор этого ЖК и другого ЖК этого же застройщика — «Новые Жуляны». Ни один дом ЖК «Квартал Крюковщина» до сих пор не введен в эксплуатацию, как и ЖК «Новые Жуляны», где в августе едва начали заливать каркас второго этажа.

Несколько лучше ситуация с другим комплексом застройщика — ЖК «Новые Теремки» в Новоселках. Здесь первая очередь сдана еще в середине 2018 года, а вот следующие задерживаются. Инвесторы даже создали петицию на сайте Президента Украины и собрали чуть более 200 подписей. В образце договора, предоставляют в офисе продаж, отмечено завершение строительства до конца 2018 года, хотя, вероятно, при подписании настоящего контракта сроки будут другие.

Сейчас комплекс имеет условно закрытую территорию, что неудивительно для большого комплекса с коммерческими заведениями внутри. Хотя вокруг — забор, и выходы на улицу Богдана Хмельницкого закрыты, фактически никакого контроля пешеходов не осуществляется, а автотранспорта — довольно условно. Время от времени возникают слухи о полной отмене охраны из-за задолженности жителей, но пока выезды еще худо-бедно контролируют. Видеонаблюдение действует лишь частично, и жители пишут на форумах о ряде случаев обкрадывания квартир.

По содержанию домов и территории отзывы среди жителей преимущественно положительные — действительно территория комплекса достаточно опрятная, в домах тепло, хотя на первых и последних этажах время есть определенные проблемы. Впрочем, довольны далеко не все, время от времени проходят митинги тех, кто помнит обещания о «государственных» (то есть муниципальные) школу и садик, маршрутки из комплекса, парковки …

А вот приятная «фишка» комплекса — разнообразные события, устраивают в публичных пространствах с участием аниматоров и спортивных тренеров. Занятия по йоге, фитнес-тренировки, ярмарки, детские праздники, концерты — о событиях информируют на досках объявлений. Конечно, это и дополнительная привлекательность для потенциальных инвесторов, но и жителям от этого хорошо.

Статьи по теме
Новости
Инструкция, как получить выписку из градостроительного кадастра онлайн

76 киевлян уже воспользовались возможностью получить выписку из градостроительного кадастра онлайн. Об этом на своей странице в Facebook написал заместитель директора департамента градостроительства и архитектуры…

28 / 10 / 2020

Новости
Как государство планирует защищать покупателей новых квартир

Навести порядок на рынке новостроек – такое благое намерение декларирует проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты…

28 / 10 / 2020

Новости
При выдаче ипотеки банки начнут учитывать доходы всей семьи заемщика

Украинские банки в ближайшее время начнут учитывать доходы всей семьи заемщика при выдаче ипотеки. Об этом заявила первый заместитель председателя Национального банка…

28 / 10 / 2020

Новости
ЖК с ремонтом. Где посмотреть и купить готовые квартиры

Чтобы помочь вам подобрать квартиры в новостройке с ремонтом, 3m2 собрал актуальные варианты в этом обзоре. ЖК Метрополис Адрес: Голосеевский…

28 / 10 / 2020