ЖК Сити Лейк в Белогородке: «город в селе» у озера

Водоемы всегда привлекали людей, когда они выбирали место для проживания, поэтому не удивительно, что чем дальше, тем больше жилых комплексов и в Киеве, и тем более в пригороде застройщики пытаются позиционировать как «жилье у воды». Тенденции к небольшой высотности, нетипичной архитектуре и благоустройству, реализация концепции «город в городе» — развитие инфраструктуры обслуживания внутри жилого комплекса — также соединились в ЖК City Lake в селе Шевченково у Белогородки. Впрочем, ни один ЖК не обходится без «подводных камней», которых на этот раз 3m2 обнаружил также немало.

Местоположение: село Шевченково, к западу от Киева

Небольшое село Шевченково с официальным населением менее тысячи человек возникло в 1920-х годах на северной окраине села Белогородка, которое по сути является ориентиром для неместных. По новому административно-территориальному устройству село Шевченково относится к Белогородской сельской территориальной общине, поэтому основные административные и социальные услуги будут сконцентрированы именно в Белогородке, в центр которой от ЖК City Lake — почти 3 км по улице Киевской.

Территория вокруг ЖК City Lake — исключительно усадебная застройка, на окраине села есть несколько коттеджных городков, поэтому со временем при развитии местной инфраструктуры комплекс превратится в «ядро» села, особенно после открытия анонсированного супермаркета и благоустройства озера. Рабочих мест мало, поэтому Шевченково, как и Белогородка, стремительно превращается в еще один «спальный» кластер пригорода, с поправкой на удаленность даже торговой инфраструктуры (пока в ЖК лишь небольшой магазинчик).

Хотя Белгородская территориальная община расположена западнее агломерации пригородных Борщаговок, известных своими пробками из-за стремительного роста застройки по узким улочкам возле Окружной, основное сообщение Белогородки — через Житомирскую трассу, до которой от комплекса — почти 4 км (до ст «Житомирская» — 12 км). Хотя поворот на Белогородку (и соответственно Шевченково) и находится перед пресловутым перекрестком со светофором в Стоянку (развязка стоит недостроенной много лет), в часы пик пробки здесь на Житомирской трассе — типичное явление, как и везде в пригородах. Выход, чтобы не терять время в пробках — выезжать рано, а вечером придется либо очень спешить, или задерживаться в столице.

Обходиться здесь без собственного автомобиля сложно, но возможно — маршруток в Киев уходит немало: до ст.м. «Нивки» — №749 и №824, до ст.м. «Святошин» — № 748, до ст.м. «Академгородок» — № 796. Впрочем, большой минус — все они транзитные, то есть если вечером садиться на конечной получится «со всеми», то в утренний час пик придется либо заходить в уже переполненную маршрутку, или ждать следующей. Перспектив появления других видов общественного транспорта здесь нет.

Ключевым преимуществом расположения ЖК City Lake позиционируются ставок на небольшом притоке реки Ирпень, к которому непосредственно выходит первая, уже построенная, очередь комплекса. Сейчас застройщиком обустроена на берегу зона отдыха, она также ограждена, как и вся территория комплекса, — хотя ограничения общественного доступа к воде является сомнительным с точки зрения законности.

Скорость течения здесь минимальная, с соответствующими последствиями. Уже давно речь идет об очистке озера, однако это сразу сделает его более привлекательным для отдыха — и поднимет вопрос о доступе в зону отдыха. На другом берегу есть неупорядоченная зеленая зона, которая могла бы стать общественным сквером и снять социальное напряжение, но это уже вопрос к местной власти. Также неподалеку — лес и собственно река Ирпень и несколько других прудов.

Медицинское обслуживание жителей будет обеспечивать новая поликлиника в Белогородке, построена именно со стороны Шевченково, что является хорошим примером для пригородов. А вот с образовательной инфраструктурой ситуация очень неоднозначна. Непосредственно в комплексе (во дворе домов первой очереди) уже построен и открыт частный детский сад-школа.

Цены обучение в Astor School — 3500$ ($388/месяц) за 9 месяцев в детском саду или 3999$ (444$/месяц) за 9 месяцев в начальной школе, что, учитывая позиционирование ЖК City Lake в недорогом сегменте, для большинстве семей — слишком дорого. Как следствие, школа-сад больше ориентирована на более состоятельных жителей окрестных коттеджных городков, которые привозят детей собственными автомобилями, создавая дополнительное движение внутри комплекса. В соответствии с актуальными рендерами, на территории ЖК планируется и полноценная школа, также в глубине застройки, однако гарантий, что это будет именно государственное учебное заведение, нет.

Среди «нежелательных» соседей ЖК City Lake больше всего опасений вызывает ЛЭП вдоль Юбилейного переулка, который является главным проездом комплекса. Собственно, вдоль ЛЭП расположено немало зданий комплекса второй и пятой очереди, санитарные нормы по расстоянию хоть и соблюдены, но на ее наличие стоит учитывать. Непосредственно под ЛЭП предполагается устроить открытую стоянку для автомобилей жителей ЖК, хотя государственные санитарные нормы (ГСН 239-96 2.4.7) и запрещают это делать.

Что строят: дома, планирование, технологии

ЖК City Lake позиционируется в комфорт-классе, что должна оправдывать современная архитектура, нетипичное благоустройство придомовых территорий, территория, закрытая от авто (шлагбаум) и пешеходов (калитки, контроль днем не осуществляется). С начала планировалось только 11 домов вдоль улицы Киевской, однако со временем их количество возросло до более 30 (высотой 4-8 этажей), общее количество квартир — более 1600.

Генпланом комплекса также предусмотрено два детских сада (один уже построен) и школа, изначально планировалось также разместить таунхаусы, однако вместо них уже построены многоэтажки. А у въезда в комплекс вместо многоэтажки уже достраивают небольшой торговый центр. Автомобили жителей пока размещаются во дворах и на улицах, со временем — на стоянке под ЛЭП, паркингов не предусмотрено. Детских площадок оригинального дизайна в комплексе несколько, правда, все рассчитаны на маленьких детей, небольшой стадион, беговые дорожки и открыт кинотеатр пока «в проекте».

Дома первой очереди, размещенные вокруг детского сада — 3-секционные 5-этажные с мансардами, наверху — двухъярусные квартиры. Хотя каждый из домов имеет 3 входа, лифт — только в среднем подъезде, и все квартиры этажа выходят в общий коридор. Вторая очередь, расположенной между переулком Юбилейным и ЛЭП — уже 7-8-этажные дома, с лифтами в каждой секции.

Сейчас строится третья очередь, дальше вдоль переулка Юбилейного (7-10 этажей), а также четвертая очередь у въезда в комплекс ближе к пруду — 4-5-этажные небольшие дома, хотя были и другие варианты планировки этого квартала. Не забываем, что согласно новым ДБН, введенных в действие в 2018 году, этажность в селах ограничена 4 этажами — и это повлияло на развитие этого комплекса. Архитектура домов с покатыми крышами напоминает ЖК «Белый шоколад» в Белогородке — комплексы строит один застройщик.

Выбор планировок достаточно широк — 19 планировок 1-комнатных квартир (32-73 кв. м), 30 планировок 2-комнатных (43-110 кв. м), 19 планировок 3-комнатных (71-149 кв. м) и 7 планировок 4-комнатных (106-140 кв. м) помещений. Присутствуют как совсем обычные планировки с компактными прямоугольными помещениями, небольшими коридорами и кухнями, так и варианты с просторными кухнями-гостиными (например, в более 30 кв. м), а также с открытыми террасами площадью до почти 50 кв. м (интересно, что бывают и для однокомнатных квартир).

Все верхние этажи — двухуровневые квартиры под наклонными крышами, что дает определенный простор для индивидуальной планировки. Интересно, что в некоторых двухуровневых квартирах в 75 кв. м начислено всего 11 кв. м жилой площади. В большинстве квартир предусмотрены балконы или достаточно просторные лоджии, однако, например, в однокомнатных квартирах второй очереди нет ни тех, ни других. Во второй очереди в торцевых квартирах балконы весьма оригинальные — их вылет от стены может быть весьма значительным.

Технология строительства — несущие стены из кирпича (высота потолков — 2,7 м), утепление — пенополистирол, внутренние стены между квартирами — тоже из кирпича, а внутри квартир — газобетонные блоки. Коммуникации централизованные, в том числе водоснабжение и канализация — последнюю село активно развивает, с подключением через Чайки и Петропавловскую Борщаговку. Отопление и горячая вода индивидуально — двухконтурные газовые котлы в квартирах (оплачиваются отдельно).

Сдаются квартиры в состоянии «под ремонт», со стяжкой и черновой штукатуркой, а также подведением коммуникаций и системой отопления. Больше всего замечаний у новоселов было до гидроизоляции террас на верхних этажах, а также на жителей мансардных этажей ложится и ответственность за целостность крыш. Кроме того, были вопросы по гидроизоляции цокольных этажей, где расположены кладовки, что актуально, учитывая близость водоема.

Что с документами: земля, разрешения и застройщик

Строительство ЖК City Lake осуществляется на нескольких земельных участках, первая и третья очереди — на землях коммунальной собственности (целевое назначение «02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома»), вторая очередь построена на нескольких участках, обозначенных в публичной кадастровой карте как частная собственность с аналогичным целевым назначением. Участок, где строится торговый центр, также имеет соответствующее целевое назначение «03.07 Для строительства и обслуживания зданий торговли». Единственная информация о правах на использование земли — упоминание о договоре аренды от 2006 г. Также в договорах на инвестирование отмечается наличие договора суперфиции от 2019 года.

Учитывая земельную ситуацию, можно оценить и возможности развития комплекса на север. Вдоль улицы Киевской здесь уже нарезані участки в частной собственности с целевым назначением 02.07 Для другой жилой застройки. Появление школы согласно генплана комплекса (точнее некоторых вариантов) под вопросом — там земля в частной собственности предназначена для фермерства, впрочем, участок с целевым назначением «03.02 Для строительства и обслуживания зданий учебных заведений» расположен возле улицы.

Строительство осуществляется на основании деклараций о строительстве (третья категория сложности или СС2) для каждого дома отдельно, заказчиком первых домов в документах ДАБИ значится физическое лицо, в дальнейшем — ООО «СК Модус Групп». Впрочем, информационный щит с информацией об участниках строительства, в частности, заказчике, генподрядчике и других ответственных лицах, на стройплощадке отсутствует.

Сейчас девелопером проекта выступает та же компания, что и ЖК «Белый шоколад» — ООО «Белый шоколад», заказчик строительства — ООО «Ривербэнк». Именно с последним инвестор заключает договор купли-продажи имущественных прав, а также с ООО «КУА «Система Плюс» — договор купли-продажи дериватива.

Ввод в эксплуатацию осуществляется на основании сертификатов готовности, однако по данным ЛУН, самый последний выданный сертификат датирован ноябрем 2019 года. Стоит обратить внимание, что ДБН Б.2.2-12:2019 «Планировка и застройка территорий», который вступил в силу с 1 октября 2019 года, ограничил высотность в сельских населенных пунктах до 4 этажей (12 метров), а по селам с населением менее тысяч человек — вообще позволил исключительно усадебную застройку (п.6.1.3). Учитывая, что население Шевченково не дотягивает до тысячи — инвесторам следует убедиться, что дома удастся ввести в эксплуатацию, чтобы потом получить право собственности.

Как заселиться: сроки, рассрочки, обслуживание

Инвестирование осуществляется на основе договора купли-продажи дериатива, предварительного договора купли-продажи квартир и договора купли-продажи имущественных прав. Есть рассрочка сроком до 18 месяцев, с минимальным взносом 50%, остаток фиксируется в долларах по курсу покупки Приватбанка. В случае большего первого взноса или полной оплаты предусмотрены бонусные скидки.

Различия в метраже по сравнению договорам случаются, однако довольно разные — у одних инвесторов и меньше «квадрата», а у кого-то на большой метраж — и несколько квадратных метров (в договорах предусмотрено до 20% для двухуровневых квартир).

Стартовали продажи квартир в ЖК City Lake в 2015 году, первые дома застройщик обещал сдать в конце того же 2015 года, однако первую декларацию о готовности к эксплуатации в комплексе получили в начале 2017 года. Среди причин была прокладка канализации и строительство электроподстанции, что неудивительно для первой очереди, однако с задержкой были сданы и дома второй очереди. Сейчас завершения четвертой очереди застройщик анонсирует на конец 2021 – начало 2022 года, как и пятую очередь — вглубине переулка Юбилейного. Что касается третьей очереди, один из домов которой достигает, правда, со всеми мансардами, 10 этажей, пока информации нет.

Обслуживание комплекса осуществляет частная компания, отдельно оплачивается охрана территории. На форумах можно встретить жалобы на работу ЖЭКа, в частности по уборке территории, работы лифтов, а также требования со стороны охранников дополнительной оплаты для заезда автомобилей жителей. Были и задержки с оформлением прямых договоров на поставку электроэнергии — как следствие жителям приходилось ее оплачивать по коммерческому тарифу.