Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

ЖК SkyCity в Борисполе: высотки вместо частной застройки в центре

11.01.2022

Артем Сиренко

Борисполь трудно назвать лидером среди пригородов по жилищному строительству. Хотя с каждым годом новых жилых комплексов здесь все больше, но совсем не так, как в Ирпене или в Софийской Борщаговке. Тем не менее близость аэропорта, единственный украинский автобан — Бориспольская трасса и относительная близость зеленой линии метрополитена делают этот город с населением более 60 тысяч, на первый взгляд, одним из привлекательных вариантов жизни в пригороде столицы. 3m2 анализировал ЖК SkyCity — жилой комплекс в самом центре Борисполя.

ЖК SkyCity

Местонахождение: «тихий центр» по-бориспольски

Строительство ЖК SkyCity осуществляется по улице Европейской, 16 — всего за 450 метров до улицы Киевский шлях — главной в городе. И здесь самый центр города — и городской совет, и суд на центральные площади, и торговые центры, и базар, и множество небольших магазинов. Еще двести метров — центральный парк, большая часть которого, впрочем, застроена кафе и ТРЦ, за парком — городской стадион.

Но это все на Киевском шляху, а улица Европейская остается довольно тихой с небольшими магазинчиками, храмом, советскими многоэтажками и остатками усадебной застройки. Собственно, строительство ЖК SkyCity осуществляется на месте частной застройки — еще в 2015 году здесь размещалось несколько небольших домиков. А в нескольких домах, где запланирована вторая очередь четвертого дома комплекса, до сих пор проживают «старые» жители.

В нескольких домах, где запланирована вторая очередь четвертого дома комплекса, до сих пор проживают «старые» жители

Расположение в центре означает и близость к социальной инфраструктуре — больница, несколько школ, детские сады довольно близко, и в отличие от новых районов, здесь можно говорить о пешей доступности и не такой переполненности, как в пригородах, являющихся лидерами новой застройки. Не так далеко от ЖК SkyCity и конечная маршруток до Киева — где-то метров 700. Впрочем, если выбирать Борисполь как место жительства, работая в столице, стоит более тщательно разобраться в транспортных вопросах.

На первый взгляд, Бориспольская трасса — лучшее сообщение пригорода со столицей. Но фактически пробки на Киевском шляху в Борисполе — обыденность уже давно. Хотя часть улицы ближе к столице реконструировали (здесь было 4 полосы — стало 5, средняя полоса — для ожидания левых поворотов, что улучшило ситуацию), проезд через Борисполь остается более привлекательным для транзитного транспорта, чем неочевидная для водителей окружная севернее города. В Киеве же водителей ожидают пробки на проспекте Бажана и Южный мост с почти постоянными ремонтами.

Маршрутками из Борисполя можно добраться до станций метро «Бориспольская», «Вырлица», «Харьковская» и других зеленой линии — и избежать по крайней мере столичных пробок. Впрочем, стоимость проезда в маршрутках, наверное, самая высокая из всех пригородов. Из Борисполя до «зеленого» метро проезд будет стоить 32 грн, а до «красной» станции «Левобережная» — 44 гривны. Если придется продолжать поездку в подземке, то добавим и этот тариф (минимум 6,5 гривны, но вот-вот может возрасти до 12-20 грн).

Теоретически еще одной альтернативой может быть пригородная электричка, хотя время путешествия от Борисполя в «Киев-Пассажирский» занимает час, здесь пробок не бывает. Расстояние до вокзала — 3 км: здесь либо подъезжать местными автобусами с тарифом 10 грн, либо велосипедом/электросамокатом (который оставить негде), либо пешком больше получаса… Да и поезда в Борисполе уже переполнены пассажирами более дальних пригородов, а когда здесь будет давно обещанный «Сити Экспресс» — неизвестно.

Что строят: дома, технологии, планировка

ЖК SkyCity состоит из четырех домов, которые находятся на разных стадиях, всего здесь предусмотрено 1120 квартир. Первый 11-этажный двухсекционный дом на 150 квартир был официально введен в эксплуатацию в ІІІ квартале 2019 года. Второй 5-этажный дом сдан в эксплуатацию в апреле 2021 года, в настоящее время здесь уже проживает несколько семей, однако преимущественно идет обустройство жилья.

Второй 5-этажный дом сдан в эксплуатацию в апреле 2021 года

Третий дом находится на стадии завершения строительства «коробки»: кирпичные стены уже завершены на все 10 этажей. Четвертый дом предполагается также 10-этажным, и будет состоять из двух очередей — первой фасадной (вдоль улицы Европейской сразу за бывшим офисом продаж, уже забито большинство свай) и второй, на месте нескольких домов, которые еще не снесены.

Технология строительства — стены из силикатного кирпича и бетонные перекрытия, утепление пенополистиролом с поясами безопасности из минеральной ваты и наружная штукатурка. В четвертом доме предусматриваются панорамные окна, централизованное отопление (крышная котельная, предыдущие очереди с индивидуальными газовыми котлами) со счетчиками тепла. При сдаче квартир инвесторам предусмотрена установка достаточно надежных дверей, разводка системы отопления, установка счетчиков.

Технология строительства — стены из силикатного кирпича и бетонные перекрытия

Территория ЖК SkyCity открыта, большую часть двора занимает открытая автостоянка. Паркинг не предусматривался ни в первом проекте комплекса, ни при дальнейших изменениях, исключительно открытые площадки на придомовой территории. Недалеко расположен гаражный кооператив, однако учитывая перспективы застройки, хранение собственных авто для жителей со временем может быть проблемой, сейчас двор уже полностью занят машинами.

Сейчас двор уже полностью занят машинами

ЖК SkyCity позиционируется в эконом-классе, что отразилось на планировках. Первый дом комплекса имеет на типичном этаже по 7 (вторая секция) или 8 (первая секция) квартир, с одним лифтом на секцию и парой амбаров на этаж. В первой секции были предусмотрены только однокомнатные квартиры (34,5–51 кв. м), во второй уже были и двухкомнатные (54–60 кв. м). Планировка — довольно классические, с прямоугольными помещениями и небольшими санузлами, значительная часть — с довольно просторными коридорами. Во второй секции первого дома планировки более разнообразны — например, есть однокомнатные квартиры с достаточно большими балконами, которые, однако, выходят практически «окна в окна».

План второй секции

Второй и третий дома были спроектированы с более просторными квартирами. Здесь уже можно выбрать и двухкомнатную площадью 70-74 кв. м и даже трехкомнатные в 99,65 кв. м. Впрочем, кроме единичных крупных планировок третьего дома (и отдельных переуступок), теперь доступна для инвестирования (точнее бронирования) первая очередь четвертого дома. Она представляет собой «сдвоенную» секцию: в общий подъезд спускается два лифта, на этаже в обе стороны от лифтового блока отходят линейные коридоры с отдельной дверью, в каждый из которых выходит по 6-7 квартир.

Планировки — преимущественно компактные, в общей сложности из 13 квартир на этаже 6 — смарт-квартиры по 33,7-33,9 кв. м, четыре — полноценные однокомнатные квартиры в 39,9-49,4 кв. м, а также три двухкомнатных планировки — в 56,4-62,3 кв. м. В больших планировках предусмотрены ниши для шкафов-купе в коридорах и небольшие гардеробные комнаты, в планировке 57,6 кв. м запланирована гардеробная комната-ниша в спальне. Санузлы все совмещены, даже в двухкомнатных квартирах.

Интересно, что первое здание комплекса строилось с титулом «Строительство жилого комплекса с торговыми помещениями и дошкольным учебным заведением комбинированного типа (ясли-сад) с дневным пребыванием детей от 100 до 160 мест по адресу г. Борисполь, ул. Красноармейская, пер. Новый, ул. Франко, ул. Новая (дом № 1), очередь I» (улица Красноармейская была переименована в улицу Европейскую). Однако фактически встроенно-пристроенные помещения сейчас занимают косметический салон, медцентр, «Новая почта», алкомаркет, а часть площадей свободны.

Встроенно-пристроенные помещения сейчас занимают косметический салон, медцентр, «Новая почта», алкомаркет, а часть площадей свободны

Документы: история проекта, земля и застройщик

ЖК SkyCity — не первый проект застройки этой территории. Еще в 2013 году здесь начали строить ЖК «Вегас», который предполагался гораздо более масштабным: 12-секционный П-образный дом и еще один двухсекционный внутри двора, все высотой в 9 этажей, угловые секции — с декоративными башенками. Тогда успели заложить фундамент углового дома (стал первым домом ЖК SkyCity), все предполагалось завершить до конца 2014 года, но не получилось из-за ситуации в стране.

Под строительство комплекса было выкуплено несколько частных домов, соответственно территория «сшита» из нескольких земельных участков, изначально имевших целевое назначение, идентичное соседним, — «02.01 Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) для строительства и обслуживание жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок)». Впрочем, участки, на которых уже построены дома, имеют соответствующее целевое назначение — «02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома», как и часть домов, идущих под снос.

На сайте Бориспольского городского совета опубликован детальный план территории 2017 года, ограниченной улицами Бежевка, Киевский Путь, Европейская в городе Борисполе, согласно которому предусматривается многоэтажная застройка по всему кварталу, ограниченному улицам Европейской, Новой, Нижним Валом, а также существующей застройкой. Так что «освоение» территорий старой частной застройки, вероятно, продолжится, а смена целевого назначения земельных участков имеет правовые основания.

Заказчиком строительства выступает ООО «Строительная компания «Вегас Строй», генеральный подрядчик — ООО «Аструм Билдинг Компани». Согласно договору имущественных прав, заключаемому инвестором, ООО «Аструм Билдинг Компани» заключило в сентябре 2016 года договор о комплексной застройке с ООО «Строительная компания «Вегас Строй». После паузы в строительстве и смены бренда разрешительные документы были обновлены.

Так, градостроительные условия и ограничения выданы 23.10.2018 №04-11/24, измененные в 2019 году. Разрешение на выполнение строительных работ №КС 112200300605 от 30.01.2020 в сентябре 2020 года предусматривает новое строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Новая, 16 и Европейская, 14-я в г. Борисполь, Киевской области, по классу последствий СС2.

Как заселиться: договоры, сроки и рассрочки

Инвестирование в ЖК SkyCity осуществляется путем заключения двух взаимосвязанных договоров. Первый — покупки продажи дериативного контракта (форварда) с Акционерным обществом «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Альянс», в интересах которого действует Общество с ограниченной ответственностью «Компания по управлению активами «Эл.Ди.Ассет Менеджмент», в свою очередь от имени и за счет которого действует Инвестиционная фирма — Общество с ограниченной ответственностью «БТС Брокер». Второй договор — купли-продажи имущественных прав на квартиру, за которым продавцом выступает Общество с ограниченной ответственностью «Аструм Бидинг Компани».

Ожидается, что заключение таких договоров для инвестирования в четвертый дом стартует весной 2022 года, пока можно заключить договор бронирования жилого помещения (квартиры) с ООО «Аструм Билдинг Компани» (в договоре указан объект строительства, заказчик строительства — ООО «БК Вегас» Строй», которым предусмотрена передача инвестором задатка и заключение в дальнейшем указанных выше договоров.

Застройщиком предусмотрена рассрочка при инвестировании четвертого дома на срок до 24 месяцев (начнется опять же с весны — когда начнут заключать договоры дериатива и покупки имущественных прав), с первым взносом от почти 50%, удорожание — на 1 тысячу грн на каждом квадратном метре (привязка к курсу доллара США — выплаты рассчитываются в иностранной валюте).

Сроки сдачи в эксплуатацию застройщиком изначально озвучивались достаточно оптимистичными. Так, первые анонсированные сроки сдачи первого дома — конец 2017 года (тогда привлекательности прибавляла рассрочка на 4 года), затем был перенос на 2018, 2019 годы… Второй дом анонсировался в третьем квартале 2019 года, третий и четвертый дома — на конец 2020. То есть задержка сдачи первого дома фактически составила два года, второго — чуть меньше двух лет, а фактически — столько же.

Такая практика сохраняется и сейчас. Третий дом обещают сдать в первом квартале 2022 года, хотя практически готова только «коробка» и установлено несколько оконных рам. Для инвестирования в третьем доме еще несколько квартир больших площадей, преимущественно предлагаются переуступки от других инвесторов. Четвертый дом анонсируется сдать в конце 2023 — начале 2024 года, что пока кажется довольно реалистичным.

В среднем задержка сдачи домов составляет два года

Обслуживает уже заселенные дома собственная сервисная компания, впрочем, застройщик заявляет о возможности создания в новых домах ОСМД. Оценки качества сервиса разнятся, но на крыше первого дома появилась станция мобильной связи, размещение которой с жильцами не согласовывали.

Киев с каждым годом становится все более «жилым» городом: во многих районах, которые недавно считались чисто промышленными или где жилье было скорее исключением — растут …

Статьи по теме
Стройконтроль
ЖК Svitlo Park: первенец жилых Выдубичей

Киев с каждым годом становится все более «жилым» городом: во многих районах, которые недавно считались чисто промышленными или где жилье…

06 / 12 / 2021

Стройконтроль
ЖК Навигатор-2: южный Минский массив растет огромными темпами

Ревитализация промышленной зоны между Оболонью и Приоркой продолжается — фактически Минский массив «расползается» на юг, превращаясь в новый мощный жилой…

02 / 11 / 2021

Стройконтроль
ЖК OK’LAND: большое уплотнение на Севастопольской площади

Соломенский административный район Киева официально считается самым густонаселенным, хотя на самом деле в его основе невысокая еще советская застройка, и…

06 / 10 / 2021

Стройконтроль
ЖК «Молодость» в Ирпене: новый квартал в пойме реки

Сейчас все большее распространение получает критика высотной застройки, в противоположность которой приводится более комфортная высота зданий в 5-7 этажей. В…

25 / 08 / 2021