Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua
ЖК «София Киевская»: «город в селе» под арестом

08.02.2021

Артем Сиренко

Инвестирование в недвижимость в крупных жилых комплексах, где уже есть сданные и заселенные дома, на первый взгляд, выглядит достаточно надежным вариантом. По крайней мере, можно уже изучить опыт тех, кто прошел через переживания, инвестируя в первый котлован, и сейчас живет в достроенном доме. Однако вместе с тем со временем большие комплексы «накапливают» различные проблемные вопросы, которые решаются, а некоторые — наоборот возникают.

ЖК «София Киевская» в селе Софиевская Борщаговка вблизи Окружной выглядит как образцовый «город в городе», то есть в селе — облагороженная территория, много жителей, продолжается строительство новых домов, также построен детский сад. Впрочем, пока застройщик вошел в активные судебные процессы — о взыскании с него средств, полученных под залог земли. Сейчас арестованы три участка, в том числе и тот, на котором расположены 6 домов, и строящиеся и уже заселенные.

Местоположение: многоэтажки посреди сельской агломерации

ЖК «София Киевская» расположен в селе Софиевская Борщаговка, что находится сразу по другую сторону от Окружной дороги столичной Борщаговки. За прошедшее десятилетие расположенные здесь села «освоили» бывшие колхозные поля и превратились в большую урбанизированную агломерацию с многоэтажными кварталами, и все еще продолжают расти.

Зато инфраструктура существенно «отстает». Далеко не везде удается проложить широкие дороги, особенно через старую сельскую застройку. Как следствие — в часы пик практически регулярные пробки, и это не считая «столичных» заторов на Окружной, чтобы добраться до метро или просто попасть на нужную улицу. Общественный транспорт — исключительно маршрутные такси, о которых в Киеве почти забыли, впрочем, они ездят до нескольких станций метро, а есть рейсы и дальше.

Если пробок нет, то к метро «Академгородок» можно добраться маршруткой за 15 минут, до «Нивок» — за 25-30, ходят часто, но маленькие — о поездках с детской коляской можно и не думать. Остановка маршрутки у ЖК «София Киевская» всего в 200 метрах. Общее расстояние от ЖК до Окружной дороги по улицам Жулянской и Соборной — около 2 км, а до начала (точнее конца) проспекта Леся Курбаса и конечной скоростного трамвая — чуть более 3 км.

Другой способ выехать — через улицу Киевскую: до Окружной те же 2 км, или можно поехать через Вишневое — в непиковые часы, потому что на железнодорожном переезде тогда большие очереди. В часы пик выезд на Окружную может занимать до 20 минут, если нет аварий. Учитывая не такое уж и большое расстояние до Окружной, можно попробовать добраться до столицы пешком или на велосипеде — но тротуары здесь преимущественно узкие и это не слишком удобно.

В планах развития всей агломерации — новая большая дорога-дублер Окружной, от Теремков через Вишневое, Софийскую Борщаговку, между Петропавловской Борщаговкой и Чайками до Житомирской трассы. Когда ее будут строить — неизвестно (это не Большая Окружная или Киевская обводная дорога, которая пройдет от Бузовой к Глевахе), однако землю под нее отведено. Коридор новой дороги проходит мимо ЖК «София Киевская» и будет пересекать гаражный кооператив возле центрального въезда в комплекс и далее улицу Киевскую.

Школ и садиков мало, здесь «в помощь» — немало частных небольших детских центров, как в селах, так и в городе Вишневое (начинается в полукилометре от ЖК «София Киевская») — попасть туда часто проще, чем в Киев. Торговые сети также не так развиты, как в столице — впрочем, на Окружной дороге есть несколько крупных ТЦ, а также в Вишневом.

Скверов и общественных пространств для отдыха в «многоэтажных селах» почти нет, — поэтому большая территория ЖК «София Киевская» является единственной возможностью для прогулок с детьми. Впрочем, летом на базе существующих зеленых насаждений неподалеку решением областного совета был создан парк «Зеленая брама» площадью 30 га. Благоустройство нового парка еще «в проекте», но территорию уже защитили от застройки.

Что строят: планировки и технологии

ЖК «София Киевская» позиционируется в эконом-классе, в целом запланировано строительство 14 домов высотой 9-13 этажей, где предусмотрено более 4000 квартир. Территория — полностью закрыта (контроль въезда и прохода через три входа/въезда), парковка на территории бесплатная, фиксирование паркомест нет (паркинга нет, однако рядом есть гаражный кооператив). Несмотря на парковку, достаточно и «пешеходных» территорий — небольшие скверы и аллеи со скамейками, детские и спортивные площадки.

Генеральный план ЖК «София Киевская» предусматривает школу и детский сад. Сад уже построен, однако фактически он не работает, говорят, что не могут набрать персонал. Впрочем, на территории комплекса есть несколько небольших частных детских центров, а также несколько кафе и небольших магазинов, у въезда со стороны улицы Жулянское извне территории — средний сетевой супермаркет, почтовые отделения и специализированные магазины.

Большинство квартир в комплексе — однокомнатные (в том числе «смарт», с кухней-гостиной) площадью 31-52 кв. м, есть двухкомнатные площадью 60-70 кв. м, трехкомнатных в новых домах уже не предусмотрено (проданы в предыдущих очередях). В общем планировки достаточно классические — с прямоугольными помещениями, небольшими санузлами (3,8-5,2 кв. м), в каждой квартире предусмотрены лоджии, остекляемые уже владельцами.

Планирование двух строящихся домов похожи — только в доме по улице Чубинского, 10-А, который сейчас находится в стадии нулевого цикла, уже не предусмотрено мусоропроводов, что позволило благодаря другому размещению лестничных клеток и лифтовых шахт получить в некоторых планировках гардеробные комнаты (в предыдущих домах мусоропроводы были, во исполнение ДБН, однако сразу заваривались).

Каждый из домов состоит из трех секций, в меньшей секции расположено по 6 квартир на этаже — по 3 однокомнатных и 3 двухкомнатных. В двух других секциях на этаже расположено по 10-11 квартир, в более позднем доме «Чубинского, 10-А» в больших секциях предусмотрены только однокомнатные квартиры.

Технология строительства — кирпичные стены значительной толщины (до 0,5 метра, на верхних этажах меньше, высота потолков 2,7 метра), утеплены пенопластом и покрытые снаружи штукатуркой. Межкомнатные перегородки выполнены из газоблоков и не являются несущими. Сдаются квартиры без дополнительной отделки: только частичная черновая штукатурка, потолки — бетонные плиты.

Водоснабжение осуществляется из собственных скважин, отопление — автономные крышные газовые котельные, горячая вода — бойлеры (в отдельных домах первых очередей — от котельных, но только в отопительный период), в квартирах газоснабжение отсутствует — все на электричестве. В первых домах на каждую секцию было предусмотрено по одному грузопассажирскому лифту, в секциях строящихся — по два лифта, грузопассажирский и небольшой пассажирский.

Что с документами: разрешения, застройщик и земельные суды

Ситуация с документами по строительству ЖК «София Киевская» пока неоднозначна. «Железобетонным» аргументом застройщика относительно законности строительства является также привлечение еще в 2013 году в государственную программу «Доступное жилье» с удешевлением ипотечных кредитов. Государственная инвестиция в 70 млн грн была использована на подведение коммуникаций и внешние работы одной из очередей ЖК; и в целом в рамках программы было сдано более 500 квартир.

Задекларированная категория сложности строительства — третья, однако практика, когда большие ЖК строятся «отдельно» по каждому дому, чтобы избежать необходимых для пятой категории сложности более строгих процедур, является достаточно распространенной. Впрочем, учитывая, что третья категория предполагает нахождение в здании до 300 человек одновременно, а количество квартир в одном доме — 160, категория выглядит несколько заниженной.

В СМИ фигурировала информация о соответствующих жалобах общественных организаций и реакции ДАБИ в виде вынесения постановлений и наложения штрафов. Впрочем, дома вводятся в эксплуатацию с соответствующими документами о готовности к эксплуатации от ДАБИ, «самый новый» сертификат выдан в январе 2021 относительно дома по улице Чубинского, 8-б (завершаются отделочные работы).

Застройщиком ЖК «София Киевская» является ООО «Укрполискорм» группы компаний «Химимпекс», специализирующаяся в первую очередь на производстве и оптовой продаже кормовых добавок для животных. Согласно открытых данных, компания «Укрполискорм» находится в состоянии прекращения деятельности, а в 2017 году в отношении нее возбуждено дело о банкротстве. Другим участником проекта, который непосредственно занимается продажей квартир (точнее имущественных прав), является ООО «София Строй Групп» с уставным капиталом в 1,110 грн, зарегистрированное в пгт Немешаево.

ЖК «София Киевская» уже длительное время попадает в СМИ, где к застройщику выдвигаются различные обвинения. Компанию-застройщика связывают с Сергеем Скуратовским, народным депутатом прошлого созыва, по которому приводится ряд обвинений в незаконных действиях.

Вспомнили в сельсовете Софийской Борщаговки и дело о взыскании почти 3 млн грн долевого участия, однако в требованиях сельсовета было отказано в 2018 году.

Ключевым вопросом именно по ЖК «София Киевская» является кредит «Укринбанка» под залог земельных участков, на которых строится комплекс. Строительство ЖК «София Киевская» осуществляется на земельных участках с целевым назначением «02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома», участки находятся в частной собственности. В документах ДАБИ упоминается договор суперфиция, то есть пользование участком для осуществления застройки — и тут пока идут активные судебные баталии.

Согласно материалам дела № 296/3485/19 Королевского районного суда г. Житомира, в 2012 году между ПАО «Укринбанк» и ООО «Укрполискорм» было заключено кредитное соглашение о предоставлении 100 млн грн до 2017 года «для пополнения оборотных средств и финансирования строительства 9-ти этажного 162 квартирного жилого дома, 9-ти этажного 149 квартирного дома, 9-ти этажного 242 квартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Горького (новое название — улица Чубинского) в селе Софиевская Борщаговка Киево-Святошинского района Киевской области». Последние выплаты застройщиком осуществлялись в 2016 году, а сумма непогашенного остатка составила 11 млн грн.

В начале 2021 история из плоскости информационной снова перешла в судебную. 26 января 2021 Печерский районный суд Киева вынес постановлении по делу № 757/56 995/20-ц о признании права ипотеки, а также признании недействительными договоров о праве застройки и о передаче суперфицийного права и наложил арест на три земельных участка, на которых строится ЖК «София Киевская», а также запретил выдачу документов по строительству и подключению расположенных на них зданий к коммуникациям.

Несколько ранее, 14 января 2021, Хозяйственный суд Киевской области вынес решение по делу № 911/8/21 по иску ООО «Восток Финанс» и наложил арест на денежные средства ООО «София Строй Групп» в пределах суммы взыскания в 72300000 грн. 1 февраля 2021 ООО «София Строй Групп» подало апелляцию на это решение, и Северный апелляционный хозяйственный суд его принял к рассмотрению и открыл апелляционное производство.

В то же время в начале февраля 2021 в СМИ появились сообщения, что Сергея Скуративского объявили в розыск — об этом сообщила народный депутат Ольга Василевская-Смаглюк.

Как ситуация разрешится для жителей — пока прогнозировать сложно, ведь судебные процессы находятся в активной фазе. Так или иначе, но строительство комплекса еще далеко не завершено — на упомянутых земельных участках по генплану ЖК «София Киевская» должен появиться еще несколько многоэтажек. Поэтому можно надеяться, что даже если произойдет смена собственника, строить и привлекать инвестиции будет выгоднее, чем судиться с жителями уже заселенных квартир.

Как заселиться: условия, сроки и обслуживание

Оформление инвестирования в ЖК «София Киевская» осуществляется путем заключения соглашения о купле-продаже имущественных прав. Сейчас доступна рассрочка на оба упомянутых дома. В доме по улице Чубинского, 8-г предлагается рассрочка от застройщика на срок до 12 месяцев, с первоначальным взносом от 60%, для дома по улице Чубинского, 10 — на 18 месяцев и 50% соответственно. Объем ежемесячных выплат привязан к текущему курсу доллара США на момент выплаты.

Первые дома ЖК «София Киевская» получили декларации о готовности еще в конце 2013 года, при анонсированном третьем квартале 2013 года. Сейчас по дому по ул.Чубинського, 8-г построено более половины наружных стен, завершить его предполагается к концу 2021 года. Сроки завершения строительства дома по вул.Чубинського, 10, где сейчас есть только сваи — второй квартал 2022 года.

Обслуживание осуществляет частный ЖЭК, охрана достаточно пристально относится к посетителям, хотя за сохранение авто на территории комплекса ответственность не несет. На начальных этапах введения ЖК в эксплуатацию жители сталкивались с привычными проблемами — подача электроэнергии по промышленному тарифу, перебои с работой лифтов и отоплением, однако со временем все решилось.

Статьи по теме
Новости
Рада продлила конечные сроки установки счетчиков газа для населения

Законом установлено, что контроль за обеспечением установления счетчиков газа выполняет Национальная комиссия, осуществляющая государственное регулирование в сферах энергетики и коммунальных…

05 / 03 / 2021

Акции
Лучшее предложение марта: квартира А136 Highlight Tower по специальной цене

Новости компаний Начало весны — лучшее время запланировать событие, которое кардинально изменит вашу жизнь. И главным таким событием станет приобретение…

05 / 03 / 2021

Новости
Ход строительства Saga Development

Новости компаний Что нового произошло на строительных площадках SAGA Development и партнеров? Рассказываем о проектах. KANDINSKY ODESSA RESIDENCE В KANDINSKY…

05 / 03 / 2021

Новости
В Киеве изуродовали магнолию, которая «мешала» рекламе

Фотографию грубо обрезанного дерева опубликовала на своей странице киевлянка Дарья Шуранова. И заметила, что раньше это дерево по улице Сечевых…

05 / 03 / 2021