ЖК Svitlo Park: первенец жилых Выдубичей

Киев с каждым годом становится все более «жилым» городом: во многих районах, которые недавно считались чисто промышленными или где жилье было скорее исключением — растут новые жилые комплексы. Процесс постиндустриального обновления города охватывает и такие районы, где еще недавно нельзя было даже думать о жилой застройке — слишком «суровая» среда. Среди таких — Выдубичи, инфраструктурно-транспортный хаб, где в ЖК Svitlo Park уже даже есть первые жители. 3m2 исследовал, как в «суровых» Выдубичах понемногу начинается обычная «жилая» жизнь.

Местонахождение: хаб, магистрали и недоступные зеленые зоны

Строительство ЖК Svitlo Park осуществляется на довольно удлиненном земельном участке вдоль Столичного шоссе, южнее автомобильной развязки возле станции метро «Выдубичи», хотя адрес стройплощадки — Надднепрянское шоссе, 2-А (на самом деле это шоссе идет севернее развязки к мосту Патона).

Административно это Голосеевский район Киева, хотя в километре от комплекса действительно начинается Печерский район (в рекламных буклетах ЖК Svitlo Park немало упоминаний о «рядом с Печерском»). Действительно Печерск уже «подпирает» Выдубицкий транспортный хаб, но с другой стороны, и ник4аких преимуществ это отнюдь не предоставляет — вся инфраструктура Печерска довольно далеко. Реальными соседями ЖК Svitlo Park являются, наверное, самый большой транспортный узел столицы, а также промышленно-коммунальная зона, которые и будут формировать «образ жизни» жителей. На самом деле есть рядом и зеленые зоны, но о них далее.

Итак, с точки зрения автомобилистов локация комплекса очень интересна. Выезд на Столичное шоссе расположен перед Выдубицкой развязкой — и по бессветофорным магистралям можно двинуться и в центр (по Приднепровскому и Набережному шоссе — первый светофор на Почтовой площади!), и на Левый берег и дальше в Борисполь (через Южный мост). В центр также можно отправиться по улице Саперно-Слободской, здесь же улица Михаила Бойчука (бывшая Киквидзе), и Тимирязева, и Железнодорожное шоссе.

Правда, в свое время развязка на Выдубичах так и не была достроена — некоторых поворотов не хватает, а отдельные маневры здесь достаточно сложны без навигатора. Несколько лет назад даже планировали начать строительство съезда с улицы Михаила Бойчука на Столичное шоссе, но через несколько месяцев убрали строительный забор и об этом забыли. Сейчас развязка в пиковые часы может «стоять», что и не удивительно, ведь в три полосы движения в одном направлении по Южному мосту вливается 7-8 полос из заездов.

Заезд в ЖК Svitlo Park — с юга Столичного шоссе, при движении из центра города придется доехать до развязки на Корчеватом (где бывают пробки — из-за железнодорожного переезда внизу проспекта Науки). В буклетах застройщика встречаются эскизы разворотной эстакады возле комплекса, в дальних планах (и в генплане города) можно встретить развязку с улицы Лысогорской с разворотом, но все это очень призрачные перспективы.

До станции метро «Выдубичи» здесь вроде бы достаточно приемлемое расстояние — около 900 метров от ближайшего дома, однако путь туда пешком сложно назвать приятным. Вдоль комплекса устроен новенький тротуар, дальше — очень широкий переход через улицу Промышленную (где немало крупных грузовиков), железнодорожные пути, несколько уровней эстакад… Сама территория у выходов из метро напоминает дебри 90-х: уличная торговля, грязь, хаотичное планирование. Впрочем, за прошедшие пару лет порядка стало больше.

Кроме метро, здесь есть несколько маршрутов автобусов, чуть дальше — троллейбус на Печерск, ну, а больше возможностей — для междугородных путешествий. На железнодорожной станции останавливается экспресс в аэропорт Борисполь, региональные поезда, пригородные электрички (и городская, кстати, тоже — это один из вариантов быстро доехать в центр). Здесь же муниципальный автовокзал «Выдубичи», где есть отправки и крупных перевозчиков дальнего сообщения. После строительства железнодорожной эстакады над автовокзалом все вместе выглядит как очень урбанизированная территория, но несколько в упадке.

Но если расположение рядом с транспортным хабом, но на определенном расстоянии является точно преимуществом локации, то соседство с рядом промышленных объектов вряд ли добавит оптимизма. Ближайший и самый крупный сосед — ТЭЦ-5, работающая преимущественно на природном газе, но резервным топливом является мазут.

Территорию ЖК Svitlo Park от промплощадки ТЭЦ-5 отделяет охлаждающий канал (визуально выглядит как небольшая река, даже с небольшими рыбацкими пирсами и теплая даже зимой), за которым сразу находятся большие емкости с запасами мазута (к домам первых очередей почти полкилометра). За ТЭЦ расположен огромный гаражный кооператив, но добраться до него пешком довольно сложно, от ЖК Svitlo Park получится километра два, а то и больше.

Уже дальше — грузовая железнодорожная станция и та же промзона Теличка, относительно которой время от времени озвучивают концепции превращения то в деловой центр, то в новый жилой район. Конечно, такое преобразование очень пригодилось бы для ЖК Svitlo Park, однако перспективы его пока призрачные. Особенно по южной части, ведь переносить ТЭЦ никто не будет, это большой энергохаб, вокруг расходятся мощные ЛЭП. Расстояния от них до домов условно приемлемые — в Киеве случается и ближе.

Южнее с другой стороны Московского шоссе расположен цементный завод — точнее уже перевалочная база, где разгружают цемент из железнодорожных вагонов и фасуют в мешки (так что пыль может быть). Особенно это соседство может беспокоить жителей более поздних очередей домов — завод как раз через дорогу.

Шум от Столичного шоссе не слишком отличается от влияния других подобных магистралей, но, конечно, он круглосуточный. Вдоль шоссе по другую сторону идет магистральный железнодорожный путь — не такой загруженный, как другие, но здесь ходят и поезда-экспрессы, и грузовые в направлении Мироновки, Кропивницкого, Днепра. Иногда встречаются упоминания о шумозащитных экранах в будущем, но они могут быть эффективны разве что для пешеходов, а никак не для обитателей многоэтажек.

Торговая инфраструктура — крупный супермаркет возле станции метро, которого вполне хватает. Со временем у первой очереди ЖК должен появиться собственный супермаркет со спортклубом и другой инфраструктурой, но когда это произойдет — неизвестно. Ближайшие крупные ТРЦ — вдоль Столичного шоссе на юг: кластер «АртМол», «Атмосфера», «Домосфера», и еще дальше — «Мануфактура» в Ходосовке. Школ, садиков, поликлиник и другой социальной инфраструктуры и в помине нет, что не удивительно, ведь это промышленный район.

Зеленые зоны рядом, но фактически воспользоваться ими почти невозможно, придется рассчитывать на внутренний двор комплекса. Через дорогу — зеленый массив Лысой горы с подземными тоннелями крепости, слишком большой, чтобы говорить о полной безопасности. Южнее — урочище Покол (собственно, часть его вырубили под строительство комплекса), со временем здесь будет создан парк, но это довольно призрачная перспектива.

Наконец, на севере, за транспортным хабом — Печерский ботанический сад им. Гришко, однако входа туда со стороны Выдубичей нет. Нельзя не вспомнить и реку Лыбидь, которая протекает под Лысой горой и на Теличке впадает в Днепр (ее можно увидеть, если идти пешком от метро). Река здесь течет в бетонном русле, а во время ливней превращается в будто горный поток, несущий мусор. Зоны отдыха расположены значительно южнее — например, в Корчеватом есть набережная с пляжем в Галерном заливе.

Что строят: очереди, планирование, технологии

В свое время жилищный комплекс здесь ожидался как «Комфорт Таун Правобережный», а проектированием должно заниматься известное бюро «Архиматика». Впрочем, застройщик оказался другим, проектировщики тоже, а от «Архиматики» досталась только общая концепция комплекса, в том числе яркая колористика фасадов и большие панорамные окна.

ЖК Svitlo Park, позиционирующийся в комфорт-классе, предусматривает строительство в 14 очередей 23 жилых домов высотностью 10-26 этажей, где будет 7485 квартир (площадь застройки — 43 904,34 кв. м, в том числе общая площадь квартир в домах. 374 362,74 кв. м). Кроме домов, первые этажи которых отведены под коммерческие площади, на территории в 20 га планируется разместить уже упомянутый торговый центр со спорткомплексом, школу, поликлинику, 7 детских садов… Впрочем, когда будет строиться инфраструктура и учебные заведения, будут ли они частными или коммунальными — неизвестно.

Территория закрыта и для машин, и для пешеходов, уже сейчас действуют два входа с охраной. Благоустройство внутреннего двора с детскими и спортивными площадками уже реализовано в первой очереди и достаточно качественно. Но в целом двор будет выглядеть как длинный «коридор» — дома первых очередей будут располагаться в две линии, так что многие жители будут видеть только окна напротив, в сторону Днепра выходит только четверть окон.

С парковкой с течением времени может возникнуть напряжение. Пока есть только открытая стоянка возле первой очереди, которая должна в перспективе стать стоянкой супермаркета, и небольшая территория по комплексу. В общей сложности анонсировалось 1,5 тыс. мест на открытых стоянках и 1,7 тысячи мест в подземных паркингах. Первый подземный паркинг анонсировался уже во второй очереди (со спуском на лифте), но пока под вопросом, приобрести паркоместо пока невозможно.

Технология строительства традиционна для таких комплексов — монолитно-каркасная, заполнение стен — газоблок (на лоджиях — кирпич), высота потолка 2,7 м (от пола до потолка), утепление — минеральная вата. Коммуникации централизованные, в том числе и отопление — неудивительно, ТЭЦ рядом (квартиры обещают оборудовать и счетчиками тепла). А вот горячая вода — отсутствует, поэтому бойлерами будут заниматься жители на стадии ремонтов.

Интересно, что осенью 2021 застройщик несколько изменил архитектуру фасадов, в том числе на построенных домах. Действительно, изначально она была достаточно лаконична. Объяснение — «по обращениям инвесторов с целью повышения представительности архитектурных решений».

Дома в плане не прямоугольны: в центральной части несколько шире, к торцам — уже, поэтому немало (но не все) помещений у линии окон будут с непрямыми углами. На этажах расположено более 10 квартир — планировка нижних (до 7), средних (8-10) и верхних (11 и выше) этажей несколько отличаются. В каждой секции предусмотрено три лифта и две лестничные клетки, которые не сблокированы, а расположены отдельно. То есть пару квартир на этаже будут иметь общие стены с лифтовыми шахтами, а четыре с лестничными клетками.

Выбор планировок достаточно широк: однокомнатные 28-48 кв. м (наименьшие — смарт, с кухней-гостиной), двухкомнатные 59-78 кв. м, трехкомнатные 69-107 кв. м, а также четырех- и пятикомнатные планировки. Планировка достаточно продумана — только в единицах можно встретить длинные коридоры, преимущественно же предусмотрены небольшие прихожие с нишами под шкафы-купе или отдельными гардеробными комнатами. Открытые балконы отсутствуют, в части квартир есть застекленные лоджии, предусмотрены наружные корзины для кондиционеров.

Документы: отели вместо зеленой зоны, которые не появились

Титул застройки ЖК Svitlo Park — «Строительство жилого, гостинично-офисного торгового комплексов с наземными и подземными паркингами по Приднепровскому шоссе, 2-А в Голосеевском районе г.Киева», ведь целевое назначение земельного участка — 03.10 «Для строительства и обслуживания зданий (административных домов, офисных помещений и других зданий общественной застройки, которые используются для осуществления предпринимательской и иной деятельности, связанной с получением прибыли) для строительства, эксплуатации и обслуживания гостинично-офисного, торгового комплексов с надземными и подземными паркингами». Такое условное соотношение целевого назначения и реального строительства пока работает — ведь дома первой очереди введены в эксплуатацию и уже имеют адреса.

Земельный участок, на котором сейчас строится ЖК Svitlo Park, был выделен решением Киевсовета №1466/4299 от 20 декабря 2007 года «О передаче ООО «Эквилибриум Трейд» земельных участков для строительства, эксплуатации и обслуживания гостинично-офисного, торгового комплексов с наземными и подземными паркингами на Приднепровском шоссе, 2-я».

Первый пункт решения предусматривал утвердить градостроительное обоснование по внесению изменений в градостроительную документацию и определение параметров отдельного объекта градостроительства — строительства, эксплуатации и обслуживания гостинично-офисного, торгового комплексов с наземными и подземными паркингами на Приднепровском шоссе, 2-а в Голосеевском районе г.Голосеевского района. Киева, а второй — внести изменения в Генеральный план города Киева и проект планирования его пригородной зоны на период до 2020 года, а именно: территорию, которая передается в соответствии с этим решением, изъять из зоны зеленых насаждений общего пользования и перевести по функциональному назначению в территорию жилищной и общественной застройки.

Кроме того, этим решением Киевсовета предусматривалось исключить этот участок из перечня озелененных территорий общего пользования г. Киева (внести изменения в Программу комплексного развития зеленой зоны города Киева до 2010 года и концепции формирования зеленых насаждений в центральной части города, утвержденных решением Киевского городского совета от 19). .2005 N 806/3381), а также отменить решение Киевского городского Совета народных депутатов от 09.02.87 N 103 «Об отводе земельных участков предприятиям, учреждениям и организациям для строительства объектов» и от 06.07.50 N 1359 «Об отводе земельного участка Дирекции заводов Стройиндустрии МЖЦБ для строительства канализационной станции перекачки, чтобы обеспечить канализацию жилого поселка на Багриновой Горе» как таковые, которые не были выполнены в полном объеме, и отнести земли, передававшиеся в соответствии с этими решениями, в городские земли, не предоставленные в собственность или использование.

Срок аренды предусматривался на 10 лет, договор аренды земельных участков № 558 от 06.03.2008 года соответственно истекал в 2018 году, однако его продлили еще на 10 лет решением земельной комиссии Киевсовета (договор о возобновлении договора аренды земельных участков № 884 от 2018 года, срок действия: 25.07.2028).

Следует упомянуть, что в свое время отвод зеленой зоны под офисно-гостиничное строительство пыталась обжаловать природоохранная прокуратура, после уничтожения деревьев в 2010 году. Суд экологи выиграли, дальше проиграли, и все закончилось небольшой компенсацией от третьей стороны (компании, которая срезала деревья). В 2011 году прокуратура Киева подала иск в Окружной админсуд об отмене решения горсовета, а также в Хозяйственный суд об отмене договора аренды, однако в 2012 году эти дела решились в пользу застройщика.

Подробнее о предыдущих историях можно узнать из публикаций СМИ.

Позже происходили и другие проверки, были производства полиции, протесты общественности по поводу уничтожения зеленой зоны, но безрезультатно.

Впрочем, в 2021 году общественные активисты снова обратились в комиссию Киевсовета по вопросам законности, правопорядка и связей с правоохранительными органами по законности строительства — и комиссия направила соответствующее обращение к Виталию Кличко и Департаменту градостроительства и архитектуры КГГА.

В 2016 году были выданы градостроительные условия и ограничения (№557/16/12/009-16 от 02.07.2016), с классом последствий СС3, а в 2017 году было выдано разрешение на выполнение строительных работ (регистрационный номер ІУ115171302402) и собственно стартовало строительство. Первая очередь (три дома, в общей сложности 892 квартиры и небольшое офисное здание) уже введена в эксплуатацию, правда, с третьей попытки.

Застройщик: от «КМБ» до «Футура Хата»

Заказчиком строительства является ООО «Эквилибриум Трейд», которому передавали земельный участок, а вот с застройщиком получилась несколько странная, хотя уже все более распространенная ситуация. Стартовал проект ЖК Svitlo Park «под флагами» ХК «Киевгорстрой», а сейчас девелопер другой — ООО «Футура Хата», компания, не имеющая пока в портфеле ни одного построенного комплекса.

На самом же деле команда проекта не изменилась — об этом сообщили сами участники, как и статус «Киевгорстроя». В начале строительства «КМБ» вошел в проект как инвестиционный партнер — действительно осуществлял реализацию квартир. А когда они все были распроданы — с октября 2019 уже официально девелопером стало ООО «Футура Хата».

Согласно открытым данным, единственным берефициаром компании является Роман Васелюк. В «Экономической правде» строительство ЖК Svitlo Park напрямую связывается с сыном экс-мэра Леонида Черновецкого Степаном.

Как заселиться: условия инвестирования и сроки завершения

Инвестирование в ЖК Svitlo Park оформляется путем заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с публичным акционерным обществом «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Фолио», от имени и в интересах которого действует ООО «Компания по управлению активами «Дельта плюс» (подписывают представители обоих компаний).

В договоре указано, что стороны обязуются после принятия в эксплуатацию объекта строительства заключить основной договор — на момент его заключения Продавец и Покупатель обязуются обеспечить наличие всех документов, необходимых для заключения основного договора. Такая же схема оформления инвестиции действовала и когда «официально» девелопером проекта был «Киевгорстрой», но договор заключался с другим фондом.

Впрочем, в типовом договоре нет упоминаний заказчика или девелопера жилого комплекса, как и оснований, по которым продавец приобретает право на реализацию квартир. Отсутствует и образец основного договора — при том, что при его незаключении предусмотрены достаточно большие штрафные санкции. Правки в договор вносить нельзя — так что можно только посоветовать потенциальным инвесторам хорошо проконсультироваться с юристами.

Застройщиком предусмотрены довольно привлекательные варианты рассрочки — так, для третьей очереди (дома 7 и 8) первый взнос всего от 10% с 24-месячным беспроцентным сроком погашения и привязкой к доллару США (завершение — начало 2024 года). Вторая очередь — минимум 20%, на 11 месяцев без процентов, срок сдачи – IV квартал 2022 года. Впрочем, следует учитывать, что первая очередь сдана с задержкой в год — в первом квартале 2021 года вместо последнего квартала 2019 года.

Есть также процентная рассрочка под 7-13% на срок до 60 месяцев, также с привязкой к доллару США. Стоимость метра зависит от этажа — чем выше, тем дороже, плюс 2 этажа — плюс 5 долларов на кв. м. Влияет на стоимость и сторона, куда выходит квартира.