Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

ЖК Телиги, 25: очередная попытка высотки на Дорогожичах

18.11.2019

Артем Сиренко

Долгострои оживают — это однозначно положительная тенденция последних лет, когда девелоперы не боятся заниматься старыми объектами, которые десятилетиями и более стояли заброшенными и имеют «бородатою» историю. Решение вопросов со «старыми» инвесторами, техническая экспертиза и обновление проектов зданий, которые часто стояли незавершенными без консервации — все эти вопросы взяли на себя застройщики, заручившись доверием инвесторов.

Конечно, здесь нет альтруизма: часто долгострои находятся в достаточно привлекательных местах, и подобные сложности для девелоперов оправданы. Среди таких объектов — долгострой по улице Елены Телиги, 25, на Сырце рядом со станцией метро «Дорогожичи», который начали возводить еще в 2008 году среди массива хрущевок. Участок оказалась достаточно противоречивой, попыток «оживить» строительство было несколько, но, возможно, на этот раз есть шанс со временем увидеть здесь дом вместо заброшенной площадки. С историей долгостроя рядом с Бабьим Яром разбирался 3m2.

Новый и старый проекты ЖК

Местоположение: у Бабьего Яра и метро

Расположение стройплощадки по улице Елены Телиги, 25, где по проекту должна появиться жилая высотка, достаточно неоднозначное. С одной стороны, до станции метро «Дорогожичи» пара сотен метров, недалеко — станции метро «Шулявская» и «Почайна», вокруг которых немало разнообразной инфраструктуры торговли и развлечений. Вокруг же, на жилом массиве Сырец среди хрущевок есть лишь небольшие супермаркеты, ни ТРЦ, ни рынка здесь нет. Однако много школ и садиков, которые, учитывая «старость» района, не слишком заполнены.

Однако есть и минусы в расположении. Буквально «под окнами» будущего дома проходит 6-полосная улица Елены Телиги, где движение не прекращается и ночью (это часть Малой Окружной дороги) перекресток ее с улицами Ильенко/Щусева крайне опасен — за прошедшие несколько лет здесь произошло немало аварий, в том числе с жертвами. Расположенный через дорогу парк Бабий Яр за прошедшие несколько лет в наиболее популярной части получил новое благоустройство, однако это все равно остается местом одной из самых трагических страниц истории Киева.

Собственно, именно поэтому история неудачных попыток застройки этого участка достаточно древняя и восходит еще ко временам формирования на Сырце жилого массива хрущевок. Нынешняя улица Елены Телиги была проложена после Второй мировой войны — советская власть пыталась в буквальном смысле стереть память о трагедии Бабьего Яра, используя технологию намыва грунта (собственно впоследствии намывались площадки под строительства многих жилых массивов).

Внизу нынешней улице Елены Телиги в районе психиатрической больницы, была устроена дамба, а в Бабий яр качали пульпу — жидкие отходы производства кирпича из соседних заводов. Весной 1961 дабму прорвало, что привело к так называемой Куреневской трагедии — на Куреневку сошла волна жидкой глины, поглотив несколько кварталов, только официальное число погибших превысило 300 человек.

Тем не менее, большую часть оврага удалось замыть, и так образовалась улица Елены Телиги. Однако, когда пытались застроить участок по улице Новоокружной, 25 (тогдашнее название улицы Телиги), строители наткнулись на останки погибших. Согласно старых карт, именно в этом месте был один из отрогов Бабьего Яра, где, вероятно, также происходили расстрелы во времена войны.

Поэтому решением исполкома Киевсовета №1538 от 3 ноября 1964 было отменено предварительное решение исполкома от 20 ноября 1963 №1817 о строительстве по адресу улица Новоокружная, 25-29 жилого дома, строителей обязали срочно снести временные сооружения и вручную осуществить работы по обустройству парка.

Впрочем, уже в 1969 году здесь была новая попытка застройки — теперь уже вместо временных сооружений планировалось построить двухэтажный универсам. По информации публикаций в СМИ, разрешения выдавались в спешке и с нарушениями, а когда начали строительные работы, на поверхность вырвался фонтан воды (Бабий яр богат источниками). Вместе с водой на поверхности оказались останки погибших на глубине 6-10 метров, было уголовное дело, но вместо универсама удалось у дороги устроить небольшой павильон-пельменную.

Уже во времена попыток застройки участка в 2000-х эта история стала основным аргументом местных жителей в борьбе против строительства. Суды против застройщика и чиновников КГГА успехом не увенчались, однако при содействии церкви перед стройплощадкой со стороны улицы Елены Телиги были установлены памятные кресты, где на табличках приведены в том числе решение исполкома Киевсовета 1964 года об отмене строительства. Впрочем, справедливости ради, стоит заметить, что официально участок по улице Елены Телиги, 25 не входит в границы Национального историко-мемориального заповедника Бабий Яр, а во время строительства станции метро «Дорогожичи» рядом и тоннелем на пересечении с улицей Щусева трагических находок не было обнаружено.

История строительства: застройщик-банкрот и немного УКО

Начало строительства восходит еще к кризисным временам. Земельный участок по улице Елены Телиги, 25 для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными офисными и торговыми помещениями и подземным паркингом был предоставлен в аренду на 5 лет ООО «Алимпекс-Мертингер» решением Киевсовета от 27 января 2005 №86/2662, прекратив одновременно предварительный договор аренды 2001 года и в решение Киевсовета об отводе участка 23.09.99 №26 / 528.

При этом пункт 3.8 решения Киевсовета от 27 января 2005 №86/2662 предусматривал, что проектом строительства жилого дома необходимо предусмотреть места постоянного хранения автотранспорта (кроме открытых автостоянок) в количестве, не меньше количества квартир в этом доме. Впрочем, подготовка к строительным работам началась через три года — 11 марта 2008 вышло распоряжение КГГА №294, которым застройщику было разрешено снести зеленые насаждения.

По информации Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, строить ЖК Grand Park по улице Елены Телиги, 25 начали в первом квартале 2008 года, а сдать планировали в конце 2010 года. Заказчиком строительства была компания ООО «Алимпикс-мортингер», а генподрядчиком — «Трест Киевгорстрой-5». Привлечение инвесторов происходило путем выпуска облигаций через ООО «Укрсоц-Недвижимость», одну из компаний холдинга «Укрсоцбанка» (в сети фигурирует информация о сумме в 40-50 млн грн).

Однако «на волне» кризиса 2008 года работы остановились — успели устроить фундамент, конструкции подземного паркинга и железобетонный каркас первого этажа (общее состояние готовности — 11%). Стройплощадка осталось заброшенной, детали башенного крана начали разворовывать, что повлекло угрозу уже для жителей окрестных домов, которые ежедневно ходили под забором недостроя. В отношении компании-заказчика же началась процедура банкротства.

Так в июле 2010 года АКБ «Укрсоцбанк» обратился в Хозяйственный суд Киева с иском о взыскании с застройщика ООО «Алипес-Мертингер» более 78 млн грн, однако он остался без рассмотрения. А в июле 2011 года в суд обратился один из инвесторов с требованием расторгнуть договор купли-продажи ценных бумаг, заключенный с ООО «Специализированная инвестиционно-строительная компания по управлению активами «Укрсоц-недвижимость», и договор о бронировании квартиры и порядок погашения облигаций с ООО «Алимпекс-Мертингер». Постановлением Шевченковского районного суда Киева от 21 мая 2012 года было принято вернуть средства в размере более 472 тыс. грн.

В настоящее время ООО «Алимпекс-Мертингер» уже не существует как юридического лица. Как указано в материалах последнего судебного рассмотрения Хозяйственным судом Киева дела №910/16801/14 о банкротстве ООО «Алимпекс-Мертингер» 25 апреля 2016 года, недострой был продан на аукционе за 14 723 000 грн, что пошли на частичное погашение кредиторских требований ПАО «Укрсоцбанк». Другие обязательства кредиторов на сумму почти 150 млн грн судом были признаны погашенными в результате окончательной ликвидации ООО «Алимпекс-Мертингер», и утверждением ликвидационного баланса банкрота состоянию на 29 января 2016 года.

Активизация на стройплощадке началась в феврале 2015: на первом этаже оборудовали офис продаж (сделали стены, установили окна). Тогда была информация, что девелопером выступит одна из компаний «УКО-Групп», однако без четкого подтверждения. Неподалеку для привлечения новых инвесторов даже ставили палатку с надписью «ЖК «Дорогожичи» — однако, вероятно, «дело не пошло»: по состоянию на конец 2015 году строительство снова было заброшено. Хотя, собственно, непосредственно дом в этот период и не строился — временные «девелоперы» только наводили порядок на стройплощадке.

Новый застройщик: кто занимается ЖК Uno City House

Новая история долгостроя началась, когда в третьем квартале 2016 ПАО «Укрсоцбанк» продал его на открытом аукционе ООО «ИСК Обрий», который является застройщиком ЖК «Місто квітів». Как сообщают в офисе продаж Uno City House, вопрос со «старыми» инвесторами решил банк, поэтому дополнительных претензий или двойных продаж ожидать не следует.

Компания официально задекларировала свое участие в проекте и начала подготовительные работы к восстановлению строительства. Новая попытка застройки по улице Елены Телиги, 25 активизировала и протестные настроения. Так, 20 января 2017 были подожжены ранее оснащенные помещения в долгострое, однако это не помешало подготовительным работам.

Новым застройщиком прежде всего было обновлено договор аренды земли: решением №180/4244 от 15 февраля 2018 «О передаче земельного участка ООО« Инвестиционно-строительная компания «Обрий» для завершения строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными офисными и торговыми помещениями и подземным паркингом по улице Елены Телиги, 25» Киевсовет предоставил в аренду участок площадью 0,2803 га сроком 5 лет (кадастровый номер 8000000000: 91: 031: 0033).

Депутат Киевсовета, замглавы комиссии по вопросам ЖКХ и ТЭК Святослав Кутняк весной 2018 года, который оппонировал строительству, в обращениях к мэру отмечал, что местные жители скорее хотят расчистить площадку и устроить там место отдыха или объект социальной инфраструктуры, чем увидеть 25-этажную высотку без придомовой территории, однако 16 июля 2018 был подписан новый договор аренды.

Далее застройщик привел в порядок документацию: получил градостроительные условия и ограничения, положительное заключение экспертизы, а 23 марта 2019 — разрешение на выполнение строительных работ № ИУ 113190810110 по категории сложности СС3. Активные демонтажные работы начали в мае 2019: было снято перекрытия между первым и вторым этажами, разобран старый башенный кран, а в октябре начали заливать новый монолит. Новый проект «старого» строительства получил бренд Uno City House, уже есть сайт-визитка, однако планировок в публичном доступе нет.

Что достраивают: планировки, технологии и условия инвестирования

25-этажный дом позиционируется в комфорт-классе, однако на типовом этаже предполагается по 12 квартир, выходящие в два линейных коридоры по разные стороны от лифтового площадки, каждый из коридоров имеет дополнительные совместные двери (с одной стороны в такой коридор выходит 5 квартир, с другой — 7). Лифтов три (два пассажирских и один грузопассажирский), есть две лестничных клетки — одна привычная для домов такой высотности, через открытый балкон, другая — «теплая», поэтому должна несколько разгрузить лифты. Общее количество квартир — 263.

К инвестированию предлагаются однокомнатные квартиры площадью 29–45 кв. м, двухкомнатные в 64–78 кв. м, трехкомнатные 86–125 кв. м и 4-комнатные в 128 кв. м, однако типичные этажи спланировано под 1-2-комнатные квартиры, 7 однокомнатных (расположены в центральной части этажа) и 5 двухкомнатных (в торцах дома).

Маленькие однокомнатные – студии с одним окном, другие также преимущественно необычного планирование — с входом в комнату через кухню-гостиную, единственным общим пространством, лоджия есть только в одном, классическом варианте однокомнатных. 4 из 5 вариантов двухкомнатных предусматривают лоджии (в торцах здания), планирование двухкомнатных квартир более традиционное.

Технология строительства — монолитно-каркасная (высота потолков 2,7 метра), заполнение стен — газоблок, утепление — минеральная вата, все коммуникации централизованные. На первых двух этажах предусмотрены нежилые помещения, количество мест в подземном паркинге — 24. Гостевой паркинг не предусмотрен из-за небольшой площади участка.

Придомовой территории как таковой тоже нет, впрочем, за домом между соседними хрущевками достаточно большая зеленая зона, простирающаяся до территории детского сада. Поэтому, если ее не заасфальтируют под парковку, то у жителей новостройки и их соседей есть шанс на небольшой сквер возле дома.

Официально продажи в ЖК Uno City House должны стартовать в декабре, тогда же откроется офис продаж, впрочем, уже сейчас можно забронировать квартиры и оформить инвестиции в офисе застройщика. При инвестировании заключается два договора — договор купли-продажи имущественных прав с ООО «ИСК «Обрий» и договор купли-продажи дериватива с АО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Акюмен» и ООО «Компания по управлению активами «Инвестиционные партнеры», регистрация дериатива осуществляется на товарной бирже «Перспектива-Коммодити».

Расчет может осуществляться как сразу (что предполагает скидку от базовой цены), так и в рассрочку на срок до 24 месяцев, с минимальным первым взносом 30%, есть пакеты с 50 и 70% первым взносом. Остаток выплачивается квадратными метрами — при повышении текущей цены на квадратный метр соответственно увеличивается сумма выплат. Стоимость квадратного метра зависит от этажа — чем выше, тем дороже. Ожидаемый срок сдачи в эксплуатацию Uno City House — третий квартал 2021 года.

Изменение функций в объектах недвижимости — довольно распространенная сегодня тенденция, учитывая динамичность запросов рынка. Чаще это происходит с давно построенными объектами, однако иногда на этапе строительства долгострои меняют …

Жилье в городах-спутниках Киева стало альтернативой проживанию в столице уже давно — еще с советских времен. Строительный бум последних лет зацепил и пригород — несколько ниже цена …

Статьи по теме
Стройконтроль
ЖК SkyCity в Борисполе: высотки вместо частной застройки в центре

Борисполь трудно назвать лидером среди пригородов по жилищному строительству. Хотя с каждым годом новых жилых комплексов здесь все больше, но…

11 / 01 / 2022

Стройконтроль
ЖК Svitlo Park: первенец жилых Выдубичей

Киев с каждым годом становится все более «жилым» городом: во многих районах, которые недавно считались чисто промышленными или где жилье…

06 / 12 / 2021

Стройконтроль
ЖК Навигатор-2: южный Минский массив растет огромными темпами

Ревитализация промышленной зоны между Оболонью и Приоркой продолжается — фактически Минский массив «расползается» на юг, превращаясь в новый мощный жилой…

02 / 11 / 2021

Стройконтроль
ЖК OK’LAND: большое уплотнение на Севастопольской площади

Соломенский административный район Киева официально считается самым густонаселенным, хотя на самом деле в его основе невысокая еще советская застройка, и…

06 / 10 / 2021