Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

ЖК Terracotta: как уплотняется Харьковский массив

16.12.2019

Артем Сиренко

Если смотреть на застройку юга Левого берега Киева, то создается впечатление, что застройщики решили воплотить идеи о преимуществах плотной застройки. Высокая плотность инфраструктуры (торговые центры в каждом квартале), ориентация на скоростной общественный транспорт (метро еще имеет запас увеличение частоты поездов, а вот новых дорог нет), сокращение использования авто (с парковкой проблемы, и то же метро рядом) — об этом говорит немало мировых архитекторов и урбанистов.

Впрочем, создание «пешеходного города» вокруг плотной высотной жилой застройки в киевских условиях имеет и свои минусы — жесткий дефицит мест в детсадах и школах, очень мало зелени, «сомнительные» соседи рядом, которые вредят экологии района — и с этим всем придется столкнуться будущим жителям новостроек. Еще один из проектов уплотнения Харьковского массива — ЖК Terracotta — на этот раз в центре внимания 3m2.

Местоположение: проспект, запахи и «убиты» улицы у метро

Стройплощадка ЖК Terracotta расположена на Харьковском массиве (5-й микрорайон) в треугольном квартале между проспектом Бажана, улицами Черниговской и Горловской, строительный адрес — улица Черниговская, 8. Это часть массива только «обживается»: рядом сразу несколько стройплощадок (в том числе ЖК «Метрополия», о котором писал 3m2), улицей это пока сложно назвать — это скорее дороги к стройкам, тротуары отсутствуют как таковые, покрытие — разве что для движения строительной техники.

С точки зрения транспорта местонахождение комплекса достаточно удобное — рядом проспект Бажана, Харьковское шоссе, около 600 и 500 метров соответственно к станциям метро «Бориспольская» и «Вырлица». Из расположенных неподалеку заведений — филиал Одесской юридической академии, непосредственные соседи «через дорогу» — предприятие по содержанию зеленых насаждений, строительный лицей и еще один ЖК. Со школами и садиками в этом районе сложно: они есть, но мест везде хватает.

Крупных магазинов пока рядом нет, но площади для них застройщики запланировали, в том числе в ЖК Terracotta (ожидается или «Мегамаркет», или «Новус»). К парку Партизанской Славы пешком около 10–15 минут. Уже несколько лет анонсируется строительство огромного ТРК «Вырлица» по другую сторону проспекта Бажана на берегу одноименного озера, однако пока работы не ведутся. Само же озеро не слишком подходящее для отдыха — на самом деле это затопленный карьер, откуда добывали песок для намыва площадки под застройку массива.

А вот не самое приятное соседство с точки зрения местной географии — расположенный в 1,5 км мусоросжигательный завод «Энергия» и чуть дальше Бортническая станция аэрации, запахи от которых часто донимают местных жителей. Оба объекта давно обещают модернизировать, но к тому времени комплекс уже будет заселен. При выборе квартиры следует учитывать и негативные влияния проспекта Бажана — круглосуточный шум (особенно заметный ночью) и загазованность.

Что строят: комплекс-квартал, технологии и планировки

Участок застройки ЖК Terracotta имеет вид прямоугольного треугольника, который длинной стороной выходит на проспект Бажана. Здания расположены вдоль улочек, идущих вглубь квартала — так от проспекта будет условно открытое пространство, здесь запланирован стилобат с паркингом (количество мест еще неизвестно, в продаже их нет) и дворовая территория на крыше (без машин и только «для своих»). Первые этажи всех зданий предусмотрены для коммерческого использования.

Архитектура домов довольно современная — скошенные крыши и объемы с острыми углами, балконов нет вовсе, что и неудивительно, учитывая возможные шум и запахи, однако нет и корзин для кондиционеров. Окна занимают почти всю ширину наружных стен квартир, поэтому света хватает, особенно с южной стороны, ведь через дорогу озеро Вырлица, которое точно не застроят. Впрочем, это следует учитывать при выборе квартир — панорамные виды здесь сочетаются с ярким солнцем.

Позиционируется комплекс в комфорт-классе и состоит из четырех зданий: в первом 21 этаж и 229 квартир, во втором — тоже 21 этаж и 130 квартир, в третьем — 24 этажа и 110 квартир, в четвертом — 27 этажей и 120 квартир, то есть всего в комплексе будет около 600 квартир. В первом доме на типовом этаже — по 13 квартир (из них 8 — однокомнатных), выходящие в длинный линейный коридор, в доме №2 — по 7 квартир на этаже, в доме №3 — по 6. В каждом доме — по три лифта и две лестничные клетки (одна противопожарная, а вторая «теплая», без открытых балконов).

Технология строительства — монолитно-каркасная (высота от пола до потолка 2,7 м), заполнение стен газоблоками, утепление — минеральная вата, коммуникации централизованные, кроме отопления — оно будет от котельной на четвертом доме. Квартиры сдаются без внутренней отделки, с подведенными коммуникациями.

Проектом ЖК Terracotta предусмотрены достаточно разнообразные планировки, в частности однокомнатные квартиры (36–47 кв. м), двухкомнатные (56–71 кв. м) и трехкомнатные (70—95 кв. м). В большинстве планировок применена концепция просторной кухни-гостиной, откуда устроено входы в комнаты — это позволяет избежать извилистых коридоров и более рационально использовать площадь квартиры. Учитывая наличие непрямых углов на планах этажей, определенная часть квартир имеет непрямоугольные помещения, особенно это касается первого дома с достаточно острым углом. В большинстве квартир есть гардеробные-кладовые как отдельные помещения — встречаются даже в однокомнатных планировках.

Кто застройщик и что с документами: когда ЖК — немножечко отель

Заказчиком строительства ЖК Terracotta выступает ООО «Инколор Украины», которое получило земельный участок по решению Киевсовета от 29.10.2009 №564/2633 «О передаче обществу с ограниченной ответственностью «Инколор Украина» земельного участка площадью 0,9835 га для строительства офисно-гостиничного жилого комплекса с торговыми помещениями и подземным паркингом на ул. Черниговской, 8 в Дарницком районе г. Киев» сроком на 10 лет для строительства офисно-гостиничного жилого комплекса.

В свою очередь, основанием для решения Киевсовета была покупка ООО «Инколор Украины» имущества (договор купли-продажи от 16 сентября 2009 года № 2674, акт приема-передачи от 16 сентября 2009 года) в ООО «МГС», которому, в свою очередь, согласно решению Киевсовета от 24 мая 2007 года № 677/1338 «О передаче обществу с ограниченной ответственностью «МГС» земельного участка для строительства офисно-гостиничного жилого комплекса с торговыми помещениями и подземным паркингом на ул. Черниговской, 8 в Дарницком районе г. Киев» был выделен участок для строительства (источник — судебное дело по ЖК Terracotta, о котором ниже).

Среди требований решения Киевсовета 2009 года — предусмотреть места постоянного хранения автотранспорта (кроме открытых автостоянок) в количестве, не меньше одного машиноместа на каждые две квартиры в этом комплексе, а также выполнить расчеты по обеспеченности населения объектами социальной сферы (детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, объекты здравоохранения и т. д.) и предусмотреть их размещение и строительство одновременно с сооружением офисно-гостиничного жилого комплекса. Договор аренды истекает не в 2019 году: он был заключен 27 февраля 2012 на основании упомянутого решения Киевсовета № 564/2633 и решение Киевсовета от 23 июня 2011 года № 302/5689 (п.5), которым был установлен новый порядок передачи (предоставления) земельных участков в пользование или в собственность в городе Киеве.

Соответствующая формулировка объекта строительства отмечена и в разрешении ГАСИ на строительство (категория сложности СС3), и в градостроительных условиях и ограничениях. Целевое назначение земельного участка застройки по улице Черниговской, 8, кадастровый номер 8000000000: 90: 168: 0008 — 02.10 «Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры». Чтобы обеспечить наличие гостиничной функции, в углу участка со стороны Харьковской площади построено двухэтажное небольшое сооружение — здесь предусмотрен мини-отель на 5 номеров (особенности разрешительной документации — о чем ниже), сейчас здесь расположен офис продаж. Была информация об устройстве гостиничного блока в одном из домов, но, вероятно, от этого отказались.

В какой-то степени странен судебный процесс по ЖК Terracotta, который проходил в 2019 году между арендатором земли и заказчиком строительства ООО «Инколор-Украина» и общественной организацией «Европейский закон и порядок» (номер дела 640/19898/18) с требованием отменить разрешение на строительство комплекса. Обоснование исковых требований — намерения застройки земельного участка не соответствуют ее функциональному назначению, а сам земельный участок имеет ограничения в использовании.

Истец проиграл дело во всех инстанциях — после отказа в удовлетворении иска Окружным административным судом города Киева это решение подтвердил Шестой апелляционный административный суд города Киева в апреле 2019 года, а в мае 2019 — и Верховный суд Украины в составе коллегии Кассационного административного суда.

Иски об отмене разрешения на строительство на основании несоответствия объекта строительства назначению выделении земли не являются уникальными (хотя маленький отель в составе ЖК Terracotta уже построен!), однако здесь есть довольно странное совпадение адресов регистрации. Так, руководитель ОО «Европейский закон и порядок» Манишевский Алексей Викторович одновременно был руководителем ООО «ОлтисБуд», зарегистрированного по тому же адресу (г. Киев, ул. Бориспольская, 26-Ж, помещения 6-9), что и ООО «Перфект групп Инвест», одна из компаний девелопера ЖК Terracotta группы Perfect Group. Сейчас в ООО «ОлтисБуд» другой руководитель, поэтому или имел дело внутренний конфликт, или попытка обезопасить себя от подобных исков от «недружественных» организаций.

Как заселиться: договоры, условия и сроки сдачи

Стартовали продажи в марте 2019 года, к инвестированию были доступны не все квартиры, хотя многие были забронированы уже в первые дни продаж. Оформляется инвестирование через предварительный договор купли-продажи квартиры, который заключается с ООО «Компания по управлению активами и администрированию пенсионных фондов «Дализ-Финанс», действующий от имени и в интересах АО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Княгиня Ярославна» на основании взаимного договора.

Согласно договору, объект строительства — офисно-гостиничный жилой комплекс с торговыми помещениями и подземным паркингом, строительство которого осуществляет ООО «Инколор Украина». В течение 30 дней после принятия дома в эксплуатацию предполагается заключить основной договор купли-продажи. Правоотношения между застройщиком и инвестиционным фондом урегулированы договором купли-продажи имущественных прав, регламентирующего сроки сдачи объекта. Сейчас при одновременной полной оплате предусмотрена скидка 10% от стоимости, предоставляется рассрочка до 36 месяцев — с первым взносом от 20%. На невыплаченную часть предполагается привязка к курсу доллара США, но если курс достигнет выше 27,5 грн за доллар.

Стартовали продажи ЖК Terracotta в апреле 2017 года, изначально анонсировали, что первый дом сдадут в четвертом квартале 2020 года. Впоследствии было заявлено, что все четыре дома сдадут одновременно, но пока предполагается, что в конце 2020 года сдадут только первую очередь — первые три дома, четвертый — во втором квартале 2021 года. Хотя первый дом начали строить раньше других, второй и третий его быстро «догнали и перегнали». Полноценный запуск комплекса будет «задерживать» строительство котельной на четвертом доме, поэтому реальная сдача и начало ремонта ожидается весной 2021 года. Обслуживать жилой комплекс будет частный ЖЭК.

Жилье в городах-спутниках Киева стало альтернативой проживанию в столице уже давно — еще с советских времен. Строительный бум последних лет зацепил и пригород — несколько ниже цена …

Замена застройщика в проектах жилых комплексов — уже в определенной степени тенденция последних лет, и, к счастью, для инвесторов, компании уже отработали механизмы оперативно осуществлять такой «ребрендинг», как …

Статьи по теме
Стройконтроль
ЖК ATRIA CITY. TEREMKY: кварталы и «кольцевые» планировки на Одесской трассе

Украинские застройщики и архитекторы в постоянном поиске рецепта «идеального ЖК», который бы отвечал и желаниям инвесторов и будущих жильцов, и…

01 / 02 / 2022

Стройконтроль
ЖК SkyCity в Борисполе: высотки вместо частной застройки в центре

Борисполь трудно назвать лидером среди пригородов по жилищному строительству. Хотя с каждым годом новых жилых комплексов здесь все больше, но…

11 / 01 / 2022

Стройконтроль
ЖК Svitlo Park: первенец жилых Выдубичей

Киев с каждым годом становится все более «жилым» городом: во многих районах, которые недавно считались чисто промышленными или где жилье…

06 / 12 / 2021

Стройконтроль
ЖК Навигатор-2: южный Минский массив растет огромными темпами

Ревитализация промышленной зоны между Оболонью и Приоркой продолжается — фактически Минский массив «расползается» на юг, превращаясь в новый мощный жилой…

02 / 11 / 2021