ЖК Баггоутовский: как осваивают яры Татарки

Застройка центра жилыми высотками — процесс не новый, но до некоторых околиц центральных районов эта тенденция добралась совсем недавно. Если на Лукьяновке новые высотки появляются уже не первый год, но на холмистой Татарке строители стали работать не так давно. И уже совсем скоро здесь появится новостройка комфорт-класса. Речь о строительстве ЖК «Баггоутовский», который расположен на одноименной улице.

Местоположение: в яру у храма и ТРЦ

Адрес новостройки — улица Баггоутовская, 17/21, что совпадает с адресом ТРЦ «Променада», обустроенного в цехах бывшего кабельного завода. Основанное еще до революции предприятие после приватизации давно вывело отсюда производственные мощности (точнее они уже давно утрачены), проект с ТРЦ нельзя назвать успешным — даже несмотря на бесплатную маршрутку от станции метро «Лукьяновская», людей здесь немного. Впрочем, «новые люди» этого и других соседних ЖК, возможно, как раз оживят ТРЦ.

Сама улица Баггоутовская хотя и узкая, всего две полосы без вариантов парковки и с узкими тротуарами, однако очень оживленная. Это часть транзитного маршрута дальше через Татарку на Подол, по улице Нижнеюрковской. В непиковое время удобно, в пиковое — тяжело. Новые жилые комплексы улицу точно не разгрузят, а не самое оптимальное планирование движения в районе создает перспективу еще больших пробок.

Близость метро «Лукьяновская» довольно условная. Пешком — минут 15, и в часы пик это самый лучший способ туда добраться, так как троллейбусы и маршрутки уже переполнены пассажирами с Куреневки и Виноградаря. На выходных троллейбусами можно за полчаса доехать до Крещатика, есть маршруты на вокзал, политех, можно быстро попасть на Почайну, прямое сообщение с Дорогожичами и Нивками. Минут за 20-25 можно дойти пешком и до Подола, однако стоит привыкнуть к подъемам-спускам в этом районе.

С торговой инфраструктурой в районе особых проблем нет. Относительно недалеко большие молы Почайны, а в районе немало небольших сетевых супермаркетов и локальных магазинов. Садики в округе есть, однако с местами, как и везде, по городу проблема, а вот со школами ситуация лучше — в пешей доступности сразу несколько. С чем нет в округе дефицита, так это с медицинскими центрами — и Областная больница, и Институт педиатрии, акушерства и гинекологии, и больница МВД, и Институт нейрохирургии.

Хотя район на первый взгляд довольно зеленый, ближайшие парки — Котляревского и «Мемориальный парк Чернобыльский звон» вверху Смородинского спуска — расположены в минутах 10 не самой приятной прогулки по узким тротуарам и через оживленные дороги с транзитным движением. Расположенный также неподалеку Кирилловский гай — скорее дикий лес без какого-либо благоустройства.

Из неприятных соседей можно упомянуть разве что котельную «Бон Вояж», неподалеку еще котельные завода «Артем». Правда, работают они месяца 3-4 в году, обогревая детсад и еще несколько объектов, поэтому не несут особого дискомфорта. Соседство с монастырем пока также не вызывает проблем, однако если церковники решат оградить свою территорию, многие пешеходные связи будут прерваны.

Внизу улицы Баггоутовской также расположено дорожно-эксплуатационное предприятие, а за ним в овраге на склонах — автокооператив гаражей. Давным-давно здесь было болото с озерами, в краеведческих книгах можно прочитать даже про «Лукьяновское чудовище», которое будто бы жило в одном из них и отпугивало местных здесь купаться.

В этих местах был и склад горюче-смазочных материалов Кабельного завода с подземными резервуарами, которые просто засыпали. Есть еще заброшенный сгоревший частный дом, где «рисуют» детскую площадку, однако никто не знает, что там будет на самом деле. На рендерах угол на перекрестке с улицей Мурашко изображен зеленой зоной, однако здесь уже лет 30 как стоят гаражи.

Стоит также понимать, что одновременно с ЖК «Баггоутовский» в районе строится еще несколько жилых комплексов. Вот-вот откроется долгострой на улице Нагорной (ЖК «Хенеси Хаус», о котором писал «Стройконтроль»), запускается большой комплекс на углу улиц Баггоутовской и Половецкой (ЖК «Лукьяновский каскад»), ожидается строительство и напротив ЖК «Баггоутовский», по Баггоутовской, 16.

Что строят: секции, технологии и планировки

Участок застройки расположен между улицей Баггоутовской и продолжением Цветущего переулка, который доходит практически до парковки ТРЦ «Променада». Весь ЖК на самом деле представляет собой 4-секционное здание, в плане напоминающее букву «Г», 2-4 секции расположены вдоль улицы Баггоутовской, первая — вглубь участка, вдоль заезда на автодорожное предприятие.

Высотность комплекса — 24 этажа, в цоколе расположены нежилые помещения. Жилые этажи начинаются с первого, 23-24 этажи — это двухуровневые квартиры, общее число квартир — 531. При этом число паркомест в подземном паркинге — всего 100, окрестные паркинги и гаражные кооперативы заполнены «под завязку». Есть еще небольшой гостевой паркинг, отчасти можно рассчитывать на парковку ТРЦ — однако кто знает, какие условия выставят там с заселением комплекса. В третьей секции также анонсируют встроенный детский сад.

Архитектура ЖК «Баггоутовский», несмотря на расположение в условном центре, выглядит достаточно скромно — фасады коричнево-оранжевого цвета без каких-либо изысков. Технология строительства традиционная — монолитно-каркасная, все стены — и внешние, и межквартирные — из кирпича, утепление — минеральная вата, высота потолков — 2,7 метра, что вполне соответствует заявленному комфорт-классу. Места под кондиционеры не планируют, зато балконы и лоджии будут застеклены однокамерными стеклопакетами (обычные окна — двухкамерные стеклопакеты с аргоновым наполнением).

Газа в квартирах не планируется, поэтому плиты придется ставить электрические, а вот отопление будет обеспечивать автономная газовая котельная на крыше, так что не будет зависимости от городских служб и рисков от изношенных городских коммуникаций. При сдаче квартиры монтируются металлические двери, горизонтальная разводка отопления с возможностью установки теплосчетчиков.

Первая, третья и четвертая секция довольно схожи между собой, на типовом этаже на общий линейный коридор (по концам коридора — по две квартиры, инвесторы на форумах уже обсуждают создание здесь общих тамбуров) выходит 5 (первая и третья) или 6 (четвертая секция) квартир. Первая секция — на этаже три однокомнатных квартиры, двушка и трешка, в третьей секции — две однокомнатных, двухкомнатная и две трехкомнатные квартиры, в четвертой секции — три однушки, две двушки и трехкомнатная. Вторая секция — угловая, здесь на этаже 7 квартир, выходящих в Г-образный коридор, 5 однокомнатных и две двухкомнатных.

В каждой секции предусмотрено по два лифта — один пассажирский и один грузовой (правда, обещают скоростные Кone). Отдельное помещение предусмотрено под мусоропровод — не обязательный по новым нормативам, на его место могла бы разместиться еще одна лифтовая шахта. Единственная лестничная клетка в каждой секции выходит на открытые балконы и служит лишь для противопожарных целей.

Все помещения в квартирах — прямоугольные, площади квартир соответствуют комфорт-классу: однушки в 45-59 кв. м (большие метражи — исключение, в угловой секции с большими кухнями-гостиными), двухкомнатные — 64-85 (разница — за счет меньших кухонь и спален), трехкомнатные — 102-103 кв. м. В большинстве однокомнатных квартир предусмотрены гардеробные в 3 кв. м, а также в большинстве трешек (5 кв. м). Где нет гардеробных, есть ниши для шкафов купе.

В целом в комплексе запланировано 100 мест в подземном паркинге, еще 120 мест — на открытой стоянке. В третьей секции на первом этаже расположится детский сад, есть небольшой внутренний дворик.

Кто застройщик и что с документами: в поисках «львовских корней»

Этот вопрос не так однозначен, как кажется на первый взгляд. Если сначала рекламировалось, что «в Киев заходит еще один крупный львовский застройщик», который «построил пол Львова», то в итоге оказалось, что торговую марку «Галжитлобуд» просто взял в аренду заказчик застройки «Смарткор». Причем как бы неформально на самом деле такая торговая марка даже не зарегистрирована.

Реальным же застройщиком является компания «Будбилдинг», действительно зарегистрированная во Львове, которая помимо «Баггоутовского» строит также ЖК «Бережанский» в Оболонском районе, ЖК «Дніпровська мрія» на Дарнице, на месте исследовательских лабораторий Института хлора. Эта компания фигурирует и в предварительном договоре, заключаемом инвестором, в реестре судебных решений можно найти иск к ней на почти 4 млн грн, однако дело было урегулировано. Также за «Будбилдингом» числится штраф за спиленные на стройке деревья и кустарники, выписанный экологической инспекцией.

Декларация на начало строительных работ выдана в марте 2017 года зарегистрированному в Киеве ООО «Смарткор» по адресу стройки — улица Баггоутовская, 17-21, эта компания значится и заказчиком строительства. Основателями «Смарткора» являются две также киевских компании — ООО «Капри» (зарегистрирована в Киеве по улице Предславинской, уставной фонд — 334,7 грн) и ООО «Корса» (зарегистрирована по адресу строительства ЖК «Багговутовский, уставной фонд — 665,3 грн»). Интересно, что суммарно, со всеми копейками, уставные фонды обоих компаний составляют ровно 1000 грн.

Среди основателей этих двух компаний также нет львовских корней: компания «Капри» основана киевской и немецкой компаниями, а «Корса» — киевлянкой Пискун Светланой Севастьяновной (которая приходится женой известного экс-генпрокурора Святослава Пискуна) и ООО «Риэлти-Классик». Подрядчик строительства — ПП «ВІР-Західбуд». Стройку также связывают с известным бизнесменом и депутатом Игорем Баленко — совладельцем сети «Фуршет» и ТРЦ «Променада», к которому примыкает будущий комплекс.

Земельный участок был передан решением Киевсовета №597/597 от 10 декабря 2014 года в общую долгосрочную аренду на 10 лет все тем же основателям ООО «Смарткор» — ООО «Корса» (91/100 участка) и ООО «Капри» (9/100 участка) для «строительства и обслуживания жилых домов, отельно-офисного комплекса, торгового центра с подземным паркингом и гостевыми автостоянками».

Впрочем, согласно земельному кадастру, целевое назначение этого участка площадью 0,929 га — для строительства и обслуживания других сооружений общественной застройки. Участок частично попадает в санитарно-защитную зону, которая осталась «в наследство» еще от бытности здесь кабельного завода. Впрочем, согласно приказу Минздрава №173 от 19 июня 1996 года, строить жилые дома в таких зонах запрещено.

Условия инвестирования и сроки завершения строительства

ТЗОВ «Галжитлобуд» при оформлении инвестирования нигде не фигурирует. Заключается предварительный договор с Частным акционерным обществом «Компания по управлению активами «Карпаты-инвест», зарегистрированным во Львове (единственная компания в проекте с львовскими корнями), согласно которому в будущем стороны обязуются заключить договор купли-продажи объекта недвижимости. Как говорилось выше, застройщиком земельного участка по улице Баггоутовской,17-21 является ООО «Будбилдинг», разрешение на строительство от 15 сентября 2017 года № ІУ 113172581968.

В договоре, который можно получить в офисе продаж, значится срок сдачи комплекса 30 декабря 2018 года (такие сроки озвучивались первоначально), что нереально даже по озвучиваемым там же планам застройщика, с принятием в эксплуатацию в течение трех месяцев. Инвесторы на форумах отмечали, что ЖК «Баггоутовский» строился с перерывами, тогда как ЖК «Бережанский», менее привлекательный по ряду параметров, возводился быстрее. Так что возможно задержки были связаны с переброской средств инвесторов «Баггоутовского» на «Бережанский», где квартиры более высокой готовности «росли» в привлекательности.

В договоре заложена возможность штрафа инвестора в размере 10% от просроченной суммы платежа, причем средства удерживаются из уже выплаченных. При этом ответственность застройщика за просрочку строительства в договоре не заложена — указан лишь «плановый срок сдачи», что в общем-то ни к чему не обязывает. Ранее также заключались договора с ООО «Будбилдинг».

Стоимость квартир зависит от этажа — выше 12 этажа чуть дороже, небольшая наценка есть также на квартиры с панорамными окнами. Есть рассрочка от застройщика до введения в эксплуатацию на 1-2 секции. Платежи привязаны к курсу доллара, наценка зависит от первого взноса. Ввод в эксплуатацию запланирован в две очереди. Первая — это 3-4 секции, первый квартал 2019 года, вторая очередь — 1-2 секции, четвертый квартал 2019 года. Впрочем, на паспорте строительства указано сдачу дома в эксплуатацию в первом квартале 2020 года.