Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

ЖК Галактика: все нюансы и видео строительства

23.06.2017

Неизвестный автор

Застройка бывших промзон – едва ли не самый распространенный способ освоения новых территорий под жилое строительство. Казалось бы, это выгодно всем, в том числе, и местным жителям. Но только на первый взгляд – местные жители нередко протестуют против таких строек.

Главный вопрос, который их волнует, – инфраструктура – должен озаботить и возможных будущих новоселов, так как «перенаселенность» школ и садиков, а также транспортная перегрузка коснется всех.

Это история и про Левобережку, в частности, ЖК «Галактика». Молокоперерабатывающий завод «Галактон» переехал в далекую Херсонскую область, освободив значительную территорию близ Русановского канала и станции метро «Левобережная». Здесь нет исторических зданий или зеленых зон, но против застройки завода организованно выступили местные активисты. Конечно, противники новых строек есть почти всегда, ведь так или иначе придется потесниться. Но это как раз тот случай, когда к местным стоит прислушаться.

Транспорт: когда ближе к центру не лучше

В позднесоветские времена существовали планы обустройства так называемого Левобережного центра. Там, где впоследствии построили Международный выставочный центр, планировалось разместить несколько министерств, «разгрузив» Правый берег. Получилось это лишь отчасти: Левобережка сейчас, действительно, несколько напоминает центральные районы Киева, однако за счет большого количества жилья, построенного еще в советское время, сохраняет и специфику спального района.

ЖК «Галактика», на первый взгляд, расположен весьма удачно – минут за 5-7 можно дойти пешком до станции метро «Левобережная». Но если вам нужно оттуда еще и уехать в центр в утренний час пик – готовьтесь втискиваться в переполненный вагон, и то не с первого раза.

ЖК Галактика
На месте завода «Галактон» строится ЖК «Галактика»

Поезда приезжают уже переполненные жителями Воскресенки, Лесного, Троещины, Броваров – так что местные жители практикуют сначала проехаться в обратную сторону, хотя бы до «Дарницы», чтобы нормально войти в вагон. Зато от «Левобережной» до Крещатика на метро каких-то 10 минут, включая подъем на эскалаторе. Для поездок на правый берег альтернативы метро нет, а в пределах Левого берега есть только не очень часто ходящие автобусы и бесчисленное множество маршруток, которые только усиливают заторы возле метро.

Схожая ситуация и с автомобильными дорогами: пока вы выезжаете со двора, все те же жители Дарницы и Броваров уже медленно тянутся по Броварскому проспекту, просачиваясь на регулярно перегруженный мост Метро. Ко второму близлежащему выезду на Правый берег – мосту Патона – придется пробираться по узкому участку улицы Евгения Сверстюка (бывшая Марины Расковой). Непосредственно у ЖК «Галактика» это широченная 6-полосная дорога, но дальше, мимо промзоны, всего по одной полосе в каждую сторону. Правда, можно свернуть через улицу Туманяна на Русановскую набережную, но в час пик движение там тоже довольно интенсивное.

ЖК Галактика
В час пик движение в районе ЖК «Галактика» интенсивное

Близких перспектив улучшения транспортной ситуации на Левобережном нет. В различных генпланах рисуют транслевобережную магистраль вдоль железной дороги с линией скоростного трамвая, однако учитывая затраты и сложности с землей и технической реализацией, вероятность скорого воплощения идеи существенно ниже, чем появление метро на Троещину.

На развязке у метро «Левобережная» пока только ставят новые светофоры – саморегулируемая скоростная развязка давно «умерла» из-за интенсивных потоков и транспорта, и пешеходов. Из более реальных проектов – соединение улицы Евгения Сверстюка и бульвара Верховной Рады с прямым выходом на Дарницкую площадь.

Здесь когда-то был железнодорожный переезд, потом его закрыли, сейчас в генпланах рисуют эстакаду – однако транспортные эксперты говорят, что оптимально все же вернуть переезд. Впрочем, эта связь жителям Левобережки не очень выгодна – в утренний час пик часть водителей с Дарницкой площади вместо и так перегруженной развязки у метро «Черниговская» поедут на все тот же Левобережный.

Не сладка жизнь автомобилиста Левобережки и с точки зрения парковки. Открытых площадок практически нет, существующие гаражные кооперативы планировали снести, но местные жители отстояли. Около уже заселенных новостроек тротуары и дворы переполнены машинами, днем улицы забиты автомобилями сотрудников соседних офисов.

Супермаркет Novus, выстроенный в комплексе первой, или скорее, «нулевой» очереди ЖК «Галактика», из-за повышенного спроса на парковку дает только час бесплатной стоянки на своем паркинге. Заезд на площадку через шлагбаум с фиксацией номеров.

ЖК Галактика
Novus дает только час бесплатной стоянки на своей парковке

Пешком вокруг ходить тоже не очень удобно, здесь тоже есть свой «час пик». Большие пешеходные потоки от/к метро проходят по узким тротуарам. Особенно это касается окрестностей развязки у метро: к Евровидению-2017 там пытались навести порядок, но нагромождение торговых центров и МАФов осталось. Велосипедистам доставят удовольствие прогулки на просторную Русановку и, может, поездки дальше к мосту Патона, а вот на Левобережку на двухколесном транспорте можно соваться разве что утром в выходные.

Еще одна особенность транспортной инфраструктуры, доставляющая скорее неудобство, – железная дорога. В паре сотен метров от станции метро «Левобережная» есть одноименная станция городской электрички. Но если электрички ездят днем и «растворяются» в городском фоновом шуме, то к ночным товарнякам привыкли далеко не все местные жители. По прямой от ближайшего дома ЖК «Галактика» – меньше 200 м, правда, между ЖК и железной дорогой есть и другие дома.

Местная инфраструктура: покупать, гулять, учиться

С торгово-развлекательной инфраструктурой на Левобережном массиве условно все хорошо: есть несколько средних по размеру торговых центров, кинозалы, даже единственный полноценный на все миллионное Левобережье драматический театр; у метро также расположен продуктовый рынок. Крупных шопинг-молов здесь нет, ближайший – ТРЦ «Проспект» рядом с метро «Черниговская».  Зато в расположенном рядом Международном выставочном центре, самом современном в городе на сегодняшний день, регулярно проводятся всевозможные выставки и большие концерты.

Лучшее место прогулок – конечно же, соседняя Русановка с набережной и каналом, до которого совсем недалеко. Впрочем, ближайший берег канала еще не благоустроен: здесь за ЖК «Лазурный блюз» изначально хотели проложить дорогу, местные жители отстояли эту зеленую зону и добились статуса сквера  им. Леонида Быкова, однако его благоустройство еще впереди.

С социальной инфраструктурой уже проблемы. В расположенном по соседству первом микрорайоне Левобережного массива есть две школы, лицей и два садика – однако они были рассчитаны на жителей здешних «хрущевок» и «брежневок», а никак не на новых обитателей 25-этажек. На Русановке также есть новое строительство, так что там ситуация не лучше, загрузка предельная. Собственно, то, что здесь растут новые высотки, но не строятся школы и садики – и стало основным поводом для протестов местных жителей.

Детальный план застройки этой территории (ДПТ) трижды не проходил голосование на Киевсовете,

под зданием которого местные жители устраивали пикеты с требованиями развивать транспортную и социальную инфраструктуру. Справедливости ради, в ЖК «Галактика» предусмотрены площади для детсада – в рамках второй очереди (3-4 дома), однако всего на 200 мест. Причем садики будут частными – Stolitsa Group имеет договор с НВК «Антошка», который, может, откроет здесь и начальную школу.

Приняли ДПТ летом 2016 года – в границах проспектов Броварского и Соборности, железной дороги и Русановского канала, общей площадью 116,5 га. Новых школ в итоге не предусмотрели – при том, что лицей №208 с математическим уклоном, например, при расчетной вместимости в 400 учеников посещает более 600.

Есть инициатива, которую лоббирует местный депутат, построить новое здание лицея на месте его же стадиона, старое здание снести и устроить спорткомплекс лицея на его месте – это как раз близ «нулевого» дома ЖК «Галактика». Также в ДПТ заложено расширение существующих школ – №125 до 990 учеников, №128 – до 1000 учеников. Тогда, возможно, проблема переполненности школ будет несколько уменьшена. В ДПТ эти мероприятия заложены на перспективу 3-7 лет. Но  речь идет о муниципальных, а не частных школах, поэтому реализация этих планов еще будет зависеть от возможностей городского бюджета и лоббизма местных депутатов при его составлении.

Что строят: «нулевой» дом и четыре очереди

Впервые Stolitsa Group «зашла» в этот микрорайон еще в 2012 году, когда был сдан 25-этажный дом по улице Туманяна, 3 – на почти 400 квартир и без паркинга. Строительство ЖК «Галактика», по сути, стартовало дважды. Первый комплекс – один дом переменной высотности в 9-13-16 этажей по улице Туманяна, 1, к которому примыкает супермаркет «Новус». Супермаркет уже работает, строительный забор с дома сняли еще в марте 2017 года (сроки выдержаны – анонсировалась сдача во втором квартале).

Новус
К первому комплексу  «Галактики»  примыкает супермаркет «Новус»

Технология строительства – монолитно-каркасная, с заполнением керамическим кирпичом и утеплением минеральной ватой, все коммуникации – городские. Первый дом – односекционный, с одним подъездом и общими коридорами, куда, в зависимости от этажа, выходит от 5 квартир (13-16 этажи) до 13 (до 9 этажа). При этом лифтов всего два, и оба пассажирские, небольшие. Эконом-класс.

Квартиры в «нулевом» доме «Галактики» довольно удачных планировок, с прямоугольными помещениями. Но на некоторых этажах размещено 11 «однушек», это может кого-то смутить: такой форма очень популярен для аренды, что вполне может превратить дом в арендный. Также очень близко расположен супермаркет.

Сейчас эти два объекта – дом и супермаркет – не включены в генплан ЖК «Галактика». Однако на примере этого дома можно воочию увидеть, какими будут дома комплекса – может, с небольшими корректировками. Да и опыт жильцов «старого» дома по Туманяна, 3 пригодится.

Ныне проект ЖК «Галактика» – это 6 двухсекционных жилых домов переменной этажности в общей сложности на 2432 квартир и паркинг, которые планируют построить в 4-й очереди. Первая очередь – два дома ближе к Novus – c названиями «Лира» и «Октант». Их сейчас строят и активно продают. Второй ряд  – «Пегас» и «Орион», в этих домах предусмотрены помещения для детских садов. И третий ряд – третья очередь – дома «Персей» и «Феникс». На месте второй и третьей очередей идут пока подготовительные работы, и завершается демонтаж зданий завода «Галактон».

ЖК Галактика
Проект ЖК «Галактика» – это 6 двухсекционных жилых домов

Четвертой очередью ЖК «Галактика» декларируется 6-уровневый наземный паркинг на 538 машино-мест, вдоль улицы Евгения Сверстюка. Строить его планируют после окончания всех жилых домов – примерно в 2021 году. До этого автовладельцам из ЖК «Галактика» предлагается в буквальном смысле «сражаться» за места на небольших гостевых стоянках: 33 места на 294 квартиры в первом доме и 45 мест на 408 квартир во втором. Соседние дворы и улицы уже заставлены, стоит учитывать работу офисов в будни. Один из выходов – арендовать или покупать места в гаражных кооперативах, которые отстояли от сноса местные активисты.

ЖК Галактика
Соседние с ЖК «Галактики» дворы и улицы уже заставлены автомобилями

Конструкция новой «Галактики» – монолитный каркас, заполнение стен кирпичом и керамзито-бетонными блоками, утепление минеральной ватой. На лифтах сэкономили и здесь: в «Лире» и «Октанте» из двух лифтов один – грузопассажирский. На форумах жители первого дома жалуются на частые поломки лифтов, так что могут быть неудобства. Все коммуникации – общегородские.

В домах большие окна: высота подоконника занижена до 60 см, окна до потолка. Предусмотрены корзины для кондиционеров, так что с фасадами будет хоть какой-то порядок.

Расстояние между домами – порядка 70 метров, дворы открытого доступа, никаких закрытых территорий не предусмотрено.

Квартиры и планировки: эконом-класс без смарт-студий

ЖК «Галактика» позиционируется как эконом-класс. Высота потолков в квартирах в 2,7 метра вполне этому соответствует, однако привычных ныне малометражных смарт-студий здесь не предусмотрено. Сегодня в продаже два дома первой очереди – «Лира» и «Октант». «Лира» представляет собой двухсекционное здание переменной высоты 13-25 этажей, в которых предусмотрены однокомнатные (42-56 кв. м), двухкомнатные (56-67 кв. м) и 3-комнатные (78-90 кв. м) квартиры.

Секция А имеет 11-15 этажей, до 11 этажа на каждом расположено по 9 квартир, с 12 по 15-й – по 5 квартир. В секции Б с 2 по 23 этажи – по 8 квартир, на 24-25 этажах – по 5 квартир. При этом в секции А предусмотрено 2 лифта (из них один грузопассажирский), в секции Б – три лифта (из них два больших). В многокомнатных квартирах заметна определенная философия архитекторов: небольшие спальни, где, по идее, люди проводят минимум времени, и большая общая комната, где собирается вся семья. Во всех квартирах обоих домов на лоджии есть два выхода – из кухни-гостиной и из комнаты,

Планировки квартир достаточно удобные. В двух- и трехкомнатных – по 2 санузла, причем в трехкомнатных квартирах один санузел с ванной, второй – с душевой кабинкой.  Просторные кухни-гостиные (15-20 кв. м) фактически выполняют функцию еще одной комнаты, к ним примыкают лоджии площадью 3,3-4,5 кв. м, которые можно присоединить.

Актуальные цены на все квартиры в ЖК Галактика на ЛУН.ua

Есть возможность сделать перепланировку квартиры на этапе строительства. Это и обойдется дешевле, и сразу же будет узаконено архитекторами. Сдаются квартиры в черновой отделке – предусмотрена только стяжка пола, монтаж системы отопления и радиаторов, установка окон и входных дверей, а также счетчиков воды, электричества и тепла.

Документы и способ инвестирования

Одной из основных причин, почему первый дом в итоге «не попал» в ЖК «Галактика», по всей видимости, является то, что заказчики у строек разные. Первый дом Novus построили на месте снесенных СТО, заказчиком выступало ООО «Риелт-Буд», генподрядчик – ООО «Столичные Будтехнологии». А уже в «большой» «Галактике» заказчиком выступило ООО «СіА», генподрядчиком – ООО «Монолит Будсервис».

Как это часто  бывает, все разрешения и договора появлялись параллельно со строительством. Местные жители вспоминают, что первый дом начали строить на месте автостоянки и части стадиона лицея без каких-либо информационных щитов: когда на участок уже заезжала строительная техника и рыли котлован, охранники отвечали «ничего здесь не строится, здесь стоянка». Впоследствии появились и разрешения на строительство, и градостроительные условия, и другие документы.

Землю также переоформляли не сразу. В 2014 году ЧАО «Галактон» предоставило в пользу ООО «СіА» заявление об отказе от аренды земельного участка, в октябре 2016 года между компаниями был заключен договор субаренды до конца марта 2017 года. А в декабре 2016 года Киевсовет передал участок в аренду ООО «СіА» под строительство и обслуживание многоквартирных домов. Заключен был договор аренды уже в апреле 2017 года, и на него ссылаются в тексте договора инвестирования.

Инвестиционный договор с будущими владельцами квартир подписывают от лица компании по управлению активами «Бизнес-Гарант». КУА «Бизнес-Гарант», в свою очередь, действует в интересах и за счет Паевого закрытого недиверсифицированного венчурного инвестиционного фонда «Галеон» – это также субъект инвестиционного договора.

Договор довольно жесткий для инвестора. Возврат денег в процессе строительства не предусмотрен – только переуступка или реинвестирование в другой объект. Если при приемке уже готовой квартиры обнаруживаются замечания к строителям, и инвестор не хочет подписывать договор купли-продажи, то застройщик может в одностороннем порядке разорвать договор.

Стоимость квартир зависит от планировки, этажа, стороны, куда выходят окна, и формы оплаты. При 100% оплате предоставляется скидка 10%, рассрочка – на три года, при 30% первом взносе. Стоимость квадратного метра фиксирована, однако привязана к курсу доллара, причем корректировка предусмотрена только при подорожании американской валюты. Без комиссии оплата осуществляется через «ОТР банк».

Обслуживание домов, построенных Stolitsa Group, обычно осуществляет собственный ЖЭК. Отзывы об эксплуатирующей компании зачастую нелестные; чтобы детальней разобраться, стоит ли создавать ОСМД, можно расспросить соседей – жильцов домов №1 и №3 по улице Туманяна. В более «старом» доме №3 работает ЖЭК от Stolitsa Group, за обслуживание дома №1 они запросили весьма высокие ставки – и жильцы все же смогли создать ОСМД. Кстати, ЖЭК выставлял и штрафы в 10 тысяч долларов за несогласованную установку кондиционеров.

ЖК Галактика
ЖК «Галактика» позиционируется как эконом-класс

Сдача «Лиры» запланирована на первый квартал 2019 года, «Октанта» – во втором квартале 2019.

Как сложить для себя все плюсы и минусы ЖК «Галактика» – дело каждого, кто раздумывает над инвестициями в жилье. Не у всех есть дети дошкольного и школьного возраста, не все имеют автомобиль или готовы хранить его чуть дальше собственного двора, не всем нужно на работу непременно к 9:00, когда через Левобережку едет значительная часть жителей левобережных массивов и Броваров с соседними поселками.

Кому-то по душе будут близость центра и Русановского канала, возможность выбирать, по какому мосту ехать на Правый берег и близкое расположение многих офисных центров – удобно, если работа под домом. На каждый тип жилья находится свой покупатель, свой, если можно так выразиться, обитатель. Киев быстро движется к ситуации, когда нет однозначно «хороших» или «плохих» районов – у каждого свои существенные плюсы и минусы. Кому что важнее – каждый выбирает сам.

На фоне точечной застройки, в формате которой в Киеве сегодня реализуется большинство объектов жилой недвижимости, в последнее время в городе появляются и классические проекты микрорайонов.Зачастую …

Есть в маркетинге жилой недвижимости темы, которые пусть на миг заставляют забыть об остальных важных нюансах новостройки. Тему панорамных видов застройщики обыгрывают все чаще: понижают …

Статьи по теме
Стройконтроль
ЖК Навигатор-2: южный Минский массив растет огромными темпами

Ревитализация промышленной зоны между Оболонью и Приоркой продолжается — фактически Минский массив «расползается» на юг, превращаясь в новый мощный жилой…

02 / 11 / 2021

Стройконтроль
ЖК OK’LAND: большое уплотнение на Севастопольской площади

Соломенский административный район Киева официально считается самым густонаселенным, хотя на самом деле в его основе невысокая еще советская застройка, и…

06 / 10 / 2021

Стройконтроль
ЖК «Молодость» в Ирпене: новый квартал в пойме реки

Сейчас все большее распространение получает критика высотной застройки, в противоположность которой приводится более комфортная высота зданий в 5-7 этажей. В…

25 / 08 / 2021

Стройконтроль
ЖК «Дания» в Софиевской Борщаговке: скандинавщина в обжитом поле

Застройка бывших сельскохозяйственных земель между селами Софиевская Борщаговка и Святопетровское впечатляет. За прошедшее десятилетие вместо колхозных полей здесь выросло несколько…

29 / 07 / 2021