Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

ЖК Manhattan Сity: есть ли жизнь на развязке

27.04.2017

Неизвестный автор

Транспортная доступность считается одной из важнейших характеристик недвижимости: насколько быстро можно оказаться в деловом центре, на вокзале, в аэропорту, выехать загород или добраться до того или иного объекта городской инфраструктуры. Однако если речь идет о жилой недвижимости, то вступают и такие факторы как «тихий дворик» и «вид из окна».

Обычно в этой дилемме стараются найти компромисс – чтобы вроде и тишина, но и транспорт рядом. Однако сейчас все чаще появляются «экстремальные» варианты, когда жилые комплексы строят просто вплотную к магистралям, а то и к развязкам. 

Manhattan Сity
На тихий дворик жильцам расположенного на развязке Manhattan Сity рассчитывать не стоит

Однако превзойти в этом отношении ЖК Manhattan Сity, который строят между тремя крупными магистралями за пару кварталов до центрального железнодорожного вокзала, пожалуй, будет очень сложно.

Читайте по теме: Транспортные «болевые» точки города. Где поселиться, чтобы не стоять в дорожных пробках

Городской перекресток: все в гости к нам

Небольшой участок площадью 1,6 га, где холдинговая компания «Киевгорстрой» уже год ведет строительство комплекса из трех 36-этажных жилых домов, расположен на «большом городском перекрестке» – между проспектом Победы, Воздухофлотским проспектом, улицей Борщаговской с наземной линией скоростного трамвая. Ну, а за улицей Борщаговской расположен и главный ход железной дороги: здесь пассажирские поезда уже подъезжают к центральному вокзалу, хотя могут пустить и товарняки.

Такая транспортная доступность выглядит выгодной только на карте или в выходные – в будни же проспект Победы здесь традиционно стоит, так как именно у Воздухофлотского путепровода расположен первый светофор на этой магистрали, пробка здесь «положена по учебнику». Воздухофлотский традиционно «тянется», а это дает и шум, и вредные выбросы томящихся в заторах тысяч машин.

При этом даже без заторов заехать домой будущим жителям ЖК будет не так легко – сквозных пересечений магистралей нет, так что придется наматывать круги по довольно сложной развязке: видеть окна своей квартиры, но ехать домой еще довольно долго.

Manhattan Сity
Проспект Победы в направлении центра свободен только в выходные

Улица Борщаговская в основном едет – однако здесь шумовые эффекты добавят скоростные трамваи, которые стартуют ранним утром. Возможно, трамвай под окнами кому-то бы и пригодился, особенно в контексте планов продления его в центр – до Дворца спорта, а то и Бессарабки – однако располагавшуюся здесь станцию «Воздухофлотская» законсервировали много лет назад.

Читайте по теме: Какие ЖК станут доступней благодаря новым транспортным инициативам города

Есть место под платформы и старый подземный переход – однако тот же «Киевгорстрой» снес небольшой наземный вестибюль, куда когда-то выходили пассажиры. В 2007 году, когда продавали земельный участок, умудрились заодно продать землю и под вестибюлем станции трамвая, и собственники просто не пустили сюда рабочих при реконструкции линии.

Похожая история и с метрополитеном: линия проходит практически под стройплощадкой (очень-очень давно рассматривали возможность открыть здесь станцию метро), но ЖК Manhattan Сity расположен практически посредине между станциями «Политехнический институт» (до нее – практически километр), и «Вокзальная», расстояние до которой составляет почти 1,5 км, и дорога проходит мимо всех сомнительных привокзальных заведений. Да, по проспектам ходит множество наземного транспорта, но и троллейбусы, и маршрутки, и автобусы стоят в тех же пробках.

Манхеттен по-киевски: дом на болоте вместо офисного небоскреба

С четвертой стороны площадку ограничивает Центральный ЗАГС – где еще есть такая романтика на придомовой территории? Когда-то и на месте стройплощадки, и по другую сторону ЗАГСА были скверы, не особо пользовавшиеся популярностью из-за близости к развязке. Ради освоения участка ЖК Manhattan Сity даже пришлось перенести памятник… матери-одиночке, из этого «уместного» под ЗАГСом и Центральным дворцом детей и юношества места.

Manhattan Сity
Напротив Manhattan Сity находится недостроенный небоскреб Sky Towers

По другую сторону ЗАГСа расположена громадина недостроенного первого киевского небоскреба – проект Sky Towers должен был иметь высоту более 200 метров, однако пока каркас выстроен наполовину. В бизнес-центре планировалось 47 наземных этажей и уже построено 8 подземных – под паркинг и из-за геологии.

Читайте по теме: ЖК Воздухофлотский квартал. Без права на парковку

До прокладки улицы Борщаговской и линии трамвая в 1970-х, на этом месте располагалось… болото – заводь реки Лыбедь, которая протекает сейчас в бетонном русле между Борщаговской и железной дорогой. О том, что грунты здесь не идеальные, свидетельствует изрядно перекошенная небольшая хрущевка по другую сторону Воздухофлотского проспекта.

Но то – старая хрущевка на ленточном фундаменте, а вот строители Sky Towers подошли к делу покорения болота системно: решили углубиться ниже водоносных слоев и достичь сваями твердой породы. Кстати, как на скальной основе застраивался нью-йоркский Манхеттен, так и в Sky Towers глубина свай составила 65 метров.

Для уменьшения нагрузки был использован японский подход к строительству на сложных грунтах: выбрать побольше породы, чтобы здание за счет пустоты подземных помещений как бы «плавало», не создавая дополнительных нагрузок. В итоге получилось аж 8 подземных этажей, которые строили по технологии «сверху вниз» – сначала пробурили сваи, затем заливали сначала «минус первый» этаж, потом закапывались глубже – и «минус второй».

Manhattan Сity
Почти под окнами ЖК находится линия скоростного трамвая

Насколько такой суперзатратный нулевой цикл был оправдан – вопрос технический, да и Sky Towers предполагался помассивней, чем проект ЖК Manhattan Сity. Однако, когда весной 2016 года здесь начались работы на нулевом цикле, довольно быстро образовалось озеро. В «Киевгорстрое» тогда заявили, что из-за неточной документации пробными сваями повредили полуметровую трубу водопровода, но как было на самом деле – неизвестно. Строители использовали и заморозку грунта, и другие технологии – и через несколько месяцев все же покорили стихию, однако вряд ли это были плановые мероприятия.

Еще к стройплощадке ЖК Manhattan Сity примыкает территория первого в Украине McDonald’s. Традиционно американцы надежно закрепляют за собой землю и переезжать не собираются, о чем свидетельствует их уже знакомая вывеска «Ми працюємо!» даже на фоне строительных кранов. От угла новостройки до здания фастфуда – меньше 10 метров, а открытая площадка со столиками расположена просто под окнами.

Manhattan Сity
Ресторан быстрого питания продолжает работать даже под строительными кранами. И скорее всего, останется на этом же месте

Торговая инфраструктура района развивается – обновленный универмаг «Украина», большие специализированные магазины неподалеку вдоль проспекта Победы, несколько близлежащих продуктовых маркетов вполне удовлетворят первые потребности жителей, а вскоре откроется торговый центр в комплексе Smart Plaza Polytech. Будет торговля и на первых этажах Manhattan Сity.

Читайте по теме: Что нужно знать инвесторам ЖК Smart Plaza

С социальной инфраструктурой хуже. Через дорогу находится государственный детский медицинский центр «Охматдет», однако более тривиальные заведения расположены дальше. В радиусе километра-полутора сейчас строится и заселяется до двух десятков жилых комплексов, при этом ни одной новой школы или детского сада здесь даже не запланировано.

Ближайшая к ЖК Manhattan Сity зеленая зона – парк КПИ, до которого километр вдоль шумного проспекта или дворами десятиэтажек. Цирк и Зоопарк неподалеку, но жильцам с детьми будет не хватать скверов у дома.  

Что строят и какие планировки

Проект жилого комплекса включает три 36-этажных дома, объединенных общим 5-этажным стилобатом, в котором разместятся нежилые помещения – торговля и паркинг. Точных параметров паркинга пока нет: в офисе продаж говорят, что нет даже окончательного проекта, так что и в продаже их тоже нет. На крыше стилобата запланирована придомовая территория – другого места для нее попросту нет, участок зажат между магистралями и существующими объектами. Но даже при этом площадь на одного жителя оказывается мизерной – порядка 3,5-4 кв.м.

Manhattan Сity
Двор ЖК будет на крыше стилобата

Архитектура башен нетривиальна – дома стилизированы под спирали, раскрученные вокруг собственной оси. Отсутствие открытых балконов (предусмотрены только застекленные лоджии) дают шанс, что архитектура зданий сохраниться без стихийных модернизаций.

Технология строительства – монолитно-каркасная, внешние стены будут из кирпича, утепление – минеральная вата и навесной вентилируемый фасад. Внутренние перегородки – цементно-песчаные блоки, межквартирные – толщиной 190 мм, межкомнатные – 90 мм. Сдаются квартиры без отделки – только со стяжкой пола и всеми счетчиками.

Читайте по теме: Из чего строят жилые дома в Украине. Топ-7 популярных материалов

ЖК Manhattan Сity позиционируется как бизнес-класс, так что высота полотков планируется на уровне 3 метров. Сейчас для инвестирования предлагается только первый дом – в нем уже выстроено более 7 этажей, во втором доме ведутся работы на уровне нулевого цикла. В первом доме запроектировано 447 квартир, так что во всем комплексе будет около 1400-1500 квартир – это при пока открытом вопросе с вместимостью паркинга.

Manhattan Сity
Так, предположительно, должны выглядеть холлы ЖК Manhattan Сity

Типовой этаж треугольный в плане – в центре расположено ядро, в котором устроены 5 лифтов (3 пассажирских и 2 грузопассажирских), вокруг в нишах – дополнительные помещения-кладовые. Вокруг ядра устроен кольцевой коридор, в который выходит 15 квартир, на верхнем этаже, где расположены только 3-4-комнатные квартиры, их меньше.

Читайте по теме: Что представляют собой классы новостроек и как отличить один класс от другого

По углам типового этажа расположены большие 2-3-комнатные квартиры, в которых часть комнат – нестандартной геометрии, с вытянутым пространством и непрямыми углами. Минимальные площади 2-комнатной квартиры – 78,3 кв. м, 3-комнатной – 86,4 кв. м.  Правда, «трешки» меньшей площади на самом деле имеют столько же комнат, сколько и «двушки», но позиционируются так за счет большей площади и большего числа окон, как кухня-студио+комната.

Между угловыми квартирами распланированы однокомнатные площадью от 51 кв. м, в нескольких довольно похожих планировках. Один вариант – с расположенными по центру входами и гардеробной или более длинной комнатой вместо нее, а также планировки со смещенным входом и Г-образным коридором, что для «однушек» несколько расточительно. В каждой квартире предусмотрена прямоугольная лоджия площадью 3,3-3,7 кв. м.

Актуальные цены на квартиры в ЖК ЖК Manhattan Сity на ЛУН.ua

Земля, документы и застройщик

Изначально на месте строящегося комплекса был сквер, однако во время знаменитого заседания Киевсовета 1 октября 2007 года, в бытность мэром Леонида Черновецкого, участок продали за 14,9 млн грн тогда никому не известному ООО «Мелвикс». На то время это было почти 3 млн долларов, однако в сравнении с рыночной стоимостью эксперты тогда оценивали занижение в 3-5 раз. Разрешение на вырубку 108 деревьев, 92 кустов и демонтаж газона владельцы земли получили от мэрии в 2008 году, за несколько дней до получения госакта на землю.

На этом участке планировалось построить комплекс из двух 52-этажных офисных высоток с отелем, проект фигурировал как Victory Towers, однако никаких работ по нему так и не начали. На сегодня именно ООО «Мелвикс» выступает заказчиком ЖК Manhattan Сity, ХК «Киевгорстрой» – застройщик и девелопер проекта.

Целевым назначением участка изначально было «строительство общественных сооружений», в конце марта 2016 года со второй попытки его удалось сменить, предусмотрев и строительство жилья. А в октябре 2016 года ГАСК выдал Разрешение на строительство объекта 5-категории сложности – «строительство общественного, торгово-офисного, жилого, отельного комплекса с подземным и наземным паркингом и благоустройством ландшафтной зоны».

Механизм инвестирования

Инвестирование в ЖК Manhattan Сity осуществляется по договору инвестирования с публичным акционерным обществом «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Линтер», в интересах которого действует ХК «Киевгорстрой». Хотя в договоре везде фигурируют подписи застройщика, договор заключается именно с фондом.

Читайте по теме: Преимущества и риски самых популярных схем инвестирования в строительство

При 100% оплате инвестору сразу предоставляется скидка в 15% от заявленной стоимости квартиры – она зависит от этажа (чем выше, тем дороже) и вида из окна (вид на проспект Победы дороже). Есть также несколько видов рассрочек.

Первый – беспроцентная, с 50% первым взносом и равными выплатами остатка в течение 6 месяцев. При этом фиксируется стоимость квадратного метра и предоставляется скидка в 7,5%. Вторая рассрочка также предполагает 50% первый взнос, но остаток можно выплачивать до конца строительства, а стоимость неоплаченных метров не фиксируется. И самая «длинная» рассрочка – начальный взнос от 30% и выплаты до конца 2019 года, без скидок и фиксирования стоимости. Завершить строительство первого дома ЖК Manhattan Сity планируют в первом квартале 2019 года. 

Жилые массивы Осокорки, Позняки и Харьковский считаются самыми густонаселенными в городе и продолжают активно застраиваться. Более заметно уплотнение застройки на запад, на Осокорках – многоэтажные …

На фоне точечной застройки, в формате которой в Киеве сегодня реализуется большинство объектов жилой недвижимости, в последнее время в городе появляются и классические проекты микрорайонов.Зачастую …

Статьи по теме
Стройконтроль
ЖК SkyCity в Борисполе: высотки вместо частной застройки в центре

Борисполь трудно назвать лидером среди пригородов по жилищному строительству. Хотя с каждым годом новых жилых комплексов здесь все больше, но…

11 / 01 / 2022

Стройконтроль
ЖК Svitlo Park: первенец жилых Выдубичей

Киев с каждым годом становится все более «жилым» городом: во многих районах, которые недавно считались чисто промышленными или где жилье…

06 / 12 / 2021

Стройконтроль
ЖК Навигатор-2: южный Минский массив растет огромными темпами

Ревитализация промышленной зоны между Оболонью и Приоркой продолжается — фактически Минский массив «расползается» на юг, превращаясь в новый мощный жилой…

02 / 11 / 2021

Стройконтроль
ЖК OK’LAND: большое уплотнение на Севастопольской площади

Соломенский административный район Киева официально считается самым густонаселенным, хотя на самом деле в его основе невысокая еще советская застройка, и…

06 / 10 / 2021