ЖК Министерский: бизнес-класс повышенной плотности у Окружной

Встречаются в Киеве такие девелоперские проекты, которые в процессе реализации меняют свое фактическое позиционирование – в силу появления новых проектов, смены тенденций и общих требований к классу комплексов. Один из таких примеров – ЖК «Министерский» на Минском массиве. 3m2 разобрался в нюансах новостроя, в свое время считавшегося одним из лучших в этой части города.

 

Изначально заявленный как бизнес-класс, уже частично заселенный комплекс страдает (надеемся временно) от проблем с парковкой автотранспорта жителей, ожидающих завершения долгостроя нового участка Окружной дороги. Три многосекционных дома комплекса уже обитаемы, а вместо изначально заявленного бизнес-центра застройщик решил построить четвертый дом, каркас которого уже готов.

Местоположение: «не Оболонь», но рядом

ЖК «Министерский» расположен на улице Кондратюка, 1-7, соединяющей Минское шоссе с проспектом Маршала Рокоссовского и дальше – с улицей Петра Калнышевского. Хотя административно это Оболонский район, однако планировочно это Минский массив, застроенный в 1960-1970-х годах на бывших полях орошения старой городской канализации, а от собственно Оболони его отделяет довольно большая незаселенная территория озер Опечень и промышленная зона с железнодорожными путями на Вышгород.

Общественный центр Минского массива – площадь Тараса Шевченко, расположенная в пешеходной доступности. Здесь – рынок, транспортный узел, пригородная автостанция северного направления. Большие магазины и торговые центры расположены вдоль улицы Полярной – не под домом, но также в 10-15 минутах пешком. Ну, а те же 10-15 минут на общественном транспорте – и можно оказаться на Оболони и у станций метрополитена «Героев Днепра» или «Минская».

С последней комплекс связывает автобусный маршрут №99: остановки – просто возле домов ЖК «Министерский». Интервалы движения — почти как в метро, а автобусы почти всегда большие. Вообще в районе довольно много альтернатив метрополитену – от Диагностического центра едут троллейбусы и на Майдан, и на Вокзал, с площади Шевченко идут трамваи – на Подол и в курортную Пуща-Водицу, есть маршрутки и автобусы на Нивки, Святошин, Петровку.

От ЖК можно добраться на Майдан, на вокзал, на Подол и в курортную Пуща-Водицу, есть маршрутки и автобусы на Нивки, Святошин, Петровку

С точки зрения автомобилиста также альтернатив немало – на улице Полярной пробок практически не бывает, рядом – Окружная дорога, магистраль на Подол – улица Автозаводская, ожидается развитие и ее дублера – улицы Бережанской, продолжения проспекта Маршала Рокоссовского. Площадь Шевченко хотя и затруднительно проехать в часы пик – однако ситуация там (а также на улице Полярной) изменится, когда откроют новый участок Окружной дороги.

Окружная и около нее

Собственно, перспектива достройки Окружной дороги от Минского шоссе до улицы Богатырской – самый спорный момент ЖК «Министерский» как в части транспортной доступности, так и качества жизни в целом. Участок застройки комплекса непосредственно примыкает к недостроенному тупику Окружной, от которой отделен шумозащитным бетонным 5-метровым забором-экраном.

Участок застройки комплекса непосредственно примыкает к недостроенному тупику Окружной

По прямой от домов до края дороги – 50-70 метров, для четвертого строящегося дома вдобавок за 100 метров – оживленный уже существующий перекресток Окружной. И если сейчас жителей здесь донимают только редкие ночные гонщики – стрит-рейсеры, то перспектива плотного потока грузовиков радует мало.

Некоторые автомобилисты было возрадовались – но на самом деле заезды с Окружной в сам комплекс не планируются – на то она и магистраль. Более того – хотя в действующем генплане и нет продолжения проспекта Рокоссовского между домами №5 и №7 с выходом на Окружную, застройщик «на всякий случай» устроил здесь публичный сквер с лавочками и благоустройством, доступный всем жителям Минского массива.

Между домами №5 и №7 с выходом на Окружную застройщик  устроил  публичный сквер

Что касается перспектив достройки Окружной – если много лет ее, достройку, переносили (были даже протесты жителей и инвесторов), то сейчас это едва ли не самая активная новостройка дорожной сети Киева, и в ближайший год-два здесь явно будет запущено движение. На сайте петиций запускали инициативы перенести Окружную на 100 метров от домов или даже устроить шумозащитный тоннель, но без большого отклика у горожан.

Повлияет Окружная и на доступность зеленых зон, и в первую очередь – озера Редькино, известного как Министерка, которое и дало название комплексу. Если сейчас туда можно пройти хоть и тропами через заброшенное тепличное хозяйство, но зато напрямик, то на Окружной здесь вряд ли появится пешеходный переход (который должен быть внеуличным – магистраль же).

Что касается социальной инфраструктуры, то здесь изначально застройщик ориентировался на существующие заведения Минского массива. Недостатка в медицинских учреждениях здесь точно нет – рядом горбольница №8, клиника «Медиком», а возле площади Тараса Шевченко – детская поликлиника и два специализированных института.

Школы и садики – в пешеходной доступности, в ближайшем садике №135 застройщик делал реконструкцию, чтобы он мог принимать детей и из нового жилого комплекса. Еще один садик – через 400 метров, как и две школы. Все бы хорошо, однако за это время неподалеку появился довольно крупный ЖК «Яскравый», несколько новых домов по улице Петра Калнышевского – и спрос на детские заведения в районе только растет.

Что строят: бизнес-класс высокой плотности населения

Планирование ЖК «Министерский» велось еще в конце 2000-х годов, когда еще не было массового строительства элитных высоток в центре города и клубных домов на окраинах и в районах частного сектора. Строить комплекс начали в начале 2010 года (в конце 2009 года Киевсовет разрешил удалить зеленые насаждения, согласно первоначальной концепции вдоль улицы Кондратюка должно было появиться три жилых высотки с паркингом, детскими площадками и бизнес-центр ближе к Минскому шоссе.

Первая очередь комплекса – дом по ул.Кондратюка, 7, ближе к больнице, был введен в эксплуатацию осенью 2012 года, здесь 540 квартир и паркинг на 286 машино-мест. Вторая очередь – шестисекционный дом №5 – имеет уже 850 квартир, третий дом аналогичен – также на 850 квартир. Между ними должен открыться и подземный паркинг на 333 машино-места, но он до сих пор не достроен (планируют после сдачи четвертого дома). Строящийся четвертый дом (ул.Кондратюка, 1) представляет собой трехсекционное 26-этажное здание на 326 квартир, так что в целом в «Министерском» окажется более 2,5 тысяч квартир.

Если первый дом (ул. Кондратюка, 7) имеет отдельную огражденную территорию, то второй и третий дома – общую, также огражденную и охраняемую, к которой присоединится и придомовая территория четвертого дома. Впрочем, ввиду наличия нескольких калиток и нестрогой охраны во дворе ЖК «Министерский» играют дети и с соседних дворов – две детские площадки здесь выделяются на фоне остального района. Также в общем дворе на первых этажах предполагались магазины и сфера услуг, однако эти площади пока пустуют (в офисе продаж говорят, что со временем там может появиться детское заведение).

Площади на первых этажах пока пустуют

С парковкой в комплексе пока не самая радостная ситуация. В первом доме есть паркинг, и если сначала он был полупустой, то сейчас здесь арендуют места жители всех домов комплекса (аренда около 2000 грн/мес.). Машинами забиты все гостевые парковки возле домов во дворах, а также улица Кондратюка – да так, что встречные автобусы часто не могут разъехаться. Все ждут открытия подземного паркинга в комплексе второго-третьего домов (всего в ЖК «Министерский» должно быть 1118 парко-мест), но открытие перенесли на время после сдачи четвертого дома. Также под парковку используют площадки между домами и забором Окружной, где нет строительной техники.

С парковкой в комплексе пока не самая радостная ситуация

Квартиры: дом №4, технологии и планировки

Технология строительства домов ЖК «Министерский» — монолитно-каркасная, с кирпичным заполнением стен и навесным вентилируемым фасадом, утепленными минеральной ватой. И хотя на форумах можно встретить замечания по поводу свиста фасада или установки окон, большинство отмечает довольно высокое качество материалов и выполнения строительных работ. Правда, при этом высота потолков в квартирах характерна для домов классом ниже – 2,7 метра.

Сдаются квартиры с высокой степенью готовности: штукатурка, стяжка, электроразводка, система отопления с горизонтальной разводкой, счетчики воды, двухзонный счетчик электрики. Хотя основная часть балконов застеклена (открытым остается небольшой полукруглый участок), заселенные дома уже «обрастают» самостоятельным остеклением и хаотично расположенными кондиционерами.

Технология строительства домов ЖК «Министерский» — монолитно-каркасная, с кирпичным заполнением стен и навесным вентилируемым фасадом

Основное отличие строящегося четвертого дома от предыдущих – расположение секций в линию (первый выполнен в форме буквы L, 2-ой и 3-ий — широких букв П), с небольшим смещением, что заметно улучшает обзорность и инсоляцию. Второе отличие – отсутствие подземного паркинга.

Также в четвертом доме жилым будет и первый этаж, что ввиду близости к развязке, как кажется, не лучшее решение. При выборе планировок стоит учитывать и сторону, на которую выходят окна. Дом расположен четко по сторонам света – окна выходят либо на север (на лес), либо на юг (на 9-этажные жилые дома), так что освещенность комнат будет кардинально отличаться.

Всего в доме №4 предусмотрено 326 квартир в трех секциях, крайние секции неглухие – в торцах дома также есть окна и балконы. В каждой секции предусмотрено по три скоростных лифта – два грузопассажирских и один маленький пассажирский. В боковых секциях на этаже будет по 5 квартир – две однокомнатных, двухкомнатная и две трехкомнатных, в центральной – по 4 квартиры на этаже, все двухкомнатные.

Квартиры в завершающем ЖК «Министерский» доме довольно просторные – однокомнатные в 46,3-62 кв. м, «двушки» – 66,3-95,2 кв. м, трехкомнатные — в 100-128 кв. м., есть и двухуровневые апартаменты на верхних этажах. Выбор планировок присутствует, хоть и не такой большой, как в предыдущих домах комплекса, все они классические – отдельные прямоугольные помещения, никаких студий или кухонь-гостиных (хотя монолитно-каркасная технология позволяет перепланировки). В двух-трехкомнатных квартирах – два санузла, из кухонь – выходы на лоджию с небольшим балконом, в коридорах – ниши под шкафы-купе, в некоторых есть и кладовые.

Что с землей, и кто застройщик

История освоения этого земельного участка под застройку началась еще с распоряжения КГГА №1408 от 5 сентября 1996 года «Про надання акціонерному товариству «Енергополь-Україна» земельної ділянки для експлуатації та обслуговування тимчасового житлового містечка та виробничо-технічної бази по вул. Кондратюка, 1 у Мінському районі», что было закреплено договором аренды.

Впоследствии право землепользования несколько раз переутверждали. Распоряжение 1996 года Киевсовет отменил решением 30.11.2000 N 90/1067 «Про надання і вилучення
земельних ділянок», где часть земли было возвращено городу под строительство Окружной дороги «от Минского проспекта до проспекта Маршала Рокоссовского», а застройщику выделено два участка в 1,49 и 4,79 га под строительство сроком на 15 лет.

В это решение также были внесены изменения решением Киевсовета от  02.04.2009 N 214/1270, в том же 2009 году были обновлены договора аренды – от 22.07.2009 N 78-6-00599 и от 22.07.2009 N 78-6-00600 по просьбе застройщика. При этом стоит добавить, что обустроенный застройщиком сквер между первым домом и остальной частью комплекса до сих пор не имеет полноценного статуса – участок в 0,61 га относится к землям обороны и находится в коммунальной собственности.

Застройщик комплекса – основанная еще в 1991 году компания «Энергополь-Украина», которой и выделялась земля еще в 1996 году. На счету этой компании – здания Торгово-Промышленной палаты Украины (ул. Большая Житомирская, 33), Киевской Торгово-Промышленной Палаты (ул. Б. Хмельницкого, 55), ТЦ «Альта-Центр» (Московский пр-т, 13а-15) и ряд других объектов.

Кризис 2008 года изрядно «подкосил» компанию – доход «Энергополь-Украина» по итогам 2008 году упал до 6 млн грн. (против 44 млн грн. в 2007 году), а чистый убыток вырос в несколько раз – до 28 млн грн. В итоге владельцем контрольного пакета акций стал польский стройконцерн PBG S.A., который приобрел через варшавскую компанию Wschodnі Іnvest 51% акций ЗАО «Энергополь-Украина» за 40 млн злотых (около 8,85 млн евро). Собственно, благодаря инвестициям в $48 млн и было построено 70% первой очереди дома и проведены коммуникации по всему комплексу.

Заинтересованность поляков в украинской компании объяснялась тем, что в пользовании у «Энергополь-Украина» на тот момент было более 60 га земли под застройку в Киеве и области. Впрочем, сейчас компанию вряд ли можно отнести к активным девелоперам – помимо ЖК «Министерский» она занимается строительством только ЖК Pechersk Plaza по улице ул. Киквидзе, 17. Это 10-секционное 11-этажное здание на 303 квартиры класса элит, считающееся едва ли не самой роскошной многоэтажкой, так что «Энергополь-Украина» и дальше позиционируется как застройщик жилья высокого класса.

Как заселиться: договора, условия и сроки

Учитывая, что первые три дома уже сданы и заселены, оставшиеся квартиры в них продаются по договору купли-продажи недвижимости. Что касается строящегося дома №4, то здесь возможна как полная оплата (предоставляется 10% скидки), так и рассрочка. Рассрочки есть на год (на 2-3-комнатные квартиры – до 3 лет), при этом на невыплаченные «метры» удорожание составляет 14% годовых при фиксированной стоимости в гривнах без привязки к курсу доллара.

Стоимость квартир зависит от метража: чем меньше площадь, тем дороже квадратный метр, а также от этажности: чем выше – тем дороже (однако это не распространяется на некоторые планировки). Оформление инвестиции производится через инвестиционный договор и договор поруки, которые заключаются с ООО «Компания по управлению активами «Имидж Финанс», действующей в интересах венчурного закрытого недиверсифицированного паевого инвестиционного фонда «Министерский», при этом поручителем выступает ПрАО «Энергополь-Украина».

Со сроками сдачи комплекса ситуация неоднозначна. Первые дома настройщик сдавал в эксплуатацию точно в срок, правда сдача не означала одновременное начало заселения: например, в первой очереди между этими событиями прошло порядка 9 месяцев, а во второй – 7 месяцев. Ввод в эксплуатацию третьего дома затянулся на 9 месяцев – вместо конца 2014 года это случилось в сентябре 2015.

Что касается четвертого дома, то изначально его планировали сдать в конце 2016 года, однако сроки переносили – на конец 2017 (до сих пор значится на щите стройплощадки) и на второй квартал 2018, что до сих пор говорят в офисе продаж и прописывают в договорах, понимая, что это уже нереально и называя реальными сроками заселения конец 2018 – начало 2019 года. И только после этого застройщик обещает запустить подземный паркинг и благоустроить территорию за домами у забора Окружной.

Обслуживание дома обеспечивает частный ЖЭК – «Киевская коммунальная компания», что обходится в 8 грн/кв. м плюс охрана 170 грн/мес. Жители, с одной стороны, отмечают довольно хорошее обслуживание территории и подъездов, возможность сортировки мусора, большие детские площадки, хорошее качество строительства и теплоизолированность домов, однако с другой стороны — несколько разочарованы неразвитостью инфраструктуры – недостроенный паркинг, пустующие первые этажи.

По всей видимости, дело в завышенных ожиданиях, исходя из позиционирования комплекса в бизнес-классе. Текущие проблемы вполне знакомы жильцам новых многоквартирных комплексов без «претензий» и, будем надеяться, со временем будут решены. Еще в 2012 году ЖК «Министерский» был удостоен премии «Лучший жилой комплекс года» от Конфедерации строителей Украины IBuild Ukraine, индивидуальный проект, качество строительства, подземный паркинг, закрытая территория с ландшафтным дизайном вроде бы позволяют претендовать на «бизнес-класс» – но не всегда все складывается, как планировалось.