Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

ЖК на Крушельницкой: бюджетное жилье с мечтой о школе

25.06.2018

Неизвестный автор

В нынешнем строительном буме мы уже почти забыли о временах, когда основным заказчиком жилого строительства был сам город в лице администрации, когда массово застраивались новые районы, а квартиры не только приобретали через кооперативы, но и получали бесплатно.

На самом деле «государственное», ну, или точнее «городское» жилье строится и сейчас. Например, застройщик КП «Житлоинвестбуд-УКБ» остается коммунальным предприятием КГГА, и строит как социальное жилье, так и застраивает целые жилмассивы.

В этот раз в обзор 3m2 попал типичный для муниципального застройщика комплекс на южной окраине Осокорков – ЖК на улице Соломии Крущельницкой, где, впрочем, несмотря на принадлежность к КГГА, не обошлось без дискуссий с общественностью. А именно — дискуссий вокруг новой школы, участок под которую хотели застроить дополнительными высотками.

ЖК На Крушельницкой / Источник фото: 3m2.ua

Инфраструктура: транспорт, торговля и зоны отдыха

Застройка южной части Левобережья Киева началась еще на закате советской эпохи и продолжается до сих пор – в 11-м микрорайоне Осокорков, где расположена улица Соломии Крушельницкой, по генплану 2002 года запланировано более 350 тысяч кв. м жилья – т.е. более 7 тысяч квартир.

Расширение жилой застройки идет в южном направлении, и путь пешком от новостроек к станциям метро «Позняки» или «Харьковская» уже занимает порядка 15 минут; впрочем, уже есть подвозные автобусы и маршрутки.

При всем желании массив нельзя назвать полноценным «городом в городе» — строят все равно одни ЖК, а на работу едут в центр «большого города». Конечно, какие-то рабочие места создают местные торговые центры, но это — «капля в море», причем, расположены ТЦ также все ближе к Бажана, а значит, пешком с покупками от них тоже дойти непросто.


3D-модель ЖК на карте района / Источник: ЛУН.ua

Впрочем, практически в каждом большом дворе есть МАФы-магазинчики и кафе, открывают небольшие маркеты и на первых этажах. За сельхозпродукцией можно отправиться на рынок у метро «Харьковская»; немало торговцев располагается и на пешеходных аллеях.

Выехать «в город» на метро здесь проще, чем на «Осокорках» или «Славутиче» (поезда еще не так заполнены), а вот для автомобилистов ситуация с точностью до наоборот – жители ближних к Южному мосту микрорайонов уже формируют очереди, так что тянуться утром подчас приходится долго. Известный лайфхак – недогруженный Дарницкий мост, до которого можно добраться по довольно широкой улице Ревуцкого.


Микрорайоны Осокорков / Источник: wikimapia.org

О перспективах же строительства школы стоит говорить уже в рамках комплекса – они должны появиться в составе застройки квартала. Пока же в 11-м микрорайоне нет ни школ, ни садиков. Есть они в соседнем 10-м микрорайоне, три садика, недавно обновлена школа №316 – однако в районе и так большой дефицит мест в детских учреждениях. Местные жители отмечают, что детей с новостроек закрепили за школой №309 – расположенной в 2,6 км по другую сторону проспекта Бажана. А достраивающаяся новая школа в 10-м микрорайоне вплотную к школе №316 будет лицеем «Интеллект», куда поступить можно будет только через конкурс.

 
Школа №309 на Осокорках / Источник: wikimapia.org

Существенный недостаток для любителей прогулок и семей с детьми – отсутствие парков и скверов, и это при высокой плотности населения и тесноте во дворах. Помним о парковке – ни в советских кварталах, ни в новом ЖК паркингов нет, правда по соседству есть гаражные кооперативы и полулегальные автостоянки.

Можно вспомнить расположенное рядом озеро Вырлица – но стоит напомнить, что возникло оно как карьер (очень глубокий) при намыве площадки под жилмассивы, да и берега не благоустроены.

Южнее комплекса – пустырь с оврагами и стихийными свалками, хотя со временем там может появиться новая застройка. Впрочем, район обживается самими жителями – например, у озера Тягле местные активисты отбили берег у пескодобытчиков и обустроили волейбольное поле.

Реконструированная школа в 10-м микрорайоне Осокорков / Источник фото: 3m2.ua

Неприятные соседи: мусорный завод и канализация

Ключевой спорный момент ЖК «На Крушельницкой» – Бортническая станция аэрации (БСА, очистные сооружения городской канализации) и мусороперерабатывающий завод «Энергия» (до обоих объектов – менее километра по прямой). Если же посмотреть на градостроительный кадастр, то можно увидеть, что часть участка ЖК попадает в санитарную зону этих важных для города, но неприятных для соседей объектов.

По поводу запахов можно услышать разные отзывы – от «ужасно воняет, летом невозможно открыть окна» до «пару раз в месяц, а на верхних этажах почти не ощущается». Так или иначе, город продолжает создавать себе проблему, приближая жилую застройку к этим коммунальным объектам, которые сами по себе уже давно требуют реконструкции.

Реконструкция БСА с модернизацией – долгосрочный проект, куда привлечен японский кредит и специалисты. Полномасштабные работы должны начаться в 2018 году и продлиться 5-6 лет. Впрочем, уже на подготовительном этапе журналисты выявили нарушения коррупционного характера – при заложенной в смете стоимости песка в 160 грн за тонну использовался песок с нелегальной точки пескодобычи на соседнем озере Тягле (40-50 грн).  От журналистов об этом узнали японцы – так что проект будет долгий и мучительный в виду желания некоторых заработать «сверху».

С заводом «Энергия» также все непросто. Построенный еще в 1987 году единственный в Украине мусоросжигательный завод (остальной мусор в стране просто складируется на свалках!) перерабатывает порядка 20% киевского мусора, не соответствует европейским стандартам вредных выбросов, а когда заходит речь о проекте реконструкции, то в экологической комиссии Киевсовета отмечают, что ее целью является наращивание мощностей, а не улучшение экологических характеристик.

Проект реконструкции был разработан еще в 2012 году, которая должна была обойтись в 137 млн грн, впоследствии сумму «уточнили» до 500 млн грн. Суть проекта – замена электрофильтров на химические, ведь сейчас фильтры улавливают только твердые частицы. Несколько лет проектом не занимались – только в 2016 году в горбюджете было заложено 50 млн грн, однако их не освоили – «за отсутствием технических решений». На сегодня подготовка проекта продолжается – однако по словам самого же директора завода, реально «Энергия» сможет соответствовать европейским нормам не ранее 2021 года.

5 высоток: что строят, технологии и планировки

По генеральному плану застройки участка, комплекс должен состоять из пяти 26-этажных жилых домов эконом-класса (адрес – ул. Соломии Крушельницкой, 11, 15, 15А, 15Б, 15В) с гостевыми автостоянками, детскими площадками, а также средней школой и подъездной дорогой — улицей, которая соединит существующие улицы Крушельницкой и Вишняковскую.

Генплан ЖК На Крушельницкой / Источник: domik.ua

Технология строительства жилых высоток – монолитно-каркасная, с утеплением минеральной ватой и штукатуркой, внешне дома – кофейного цвета (к слову, актуально ввиду соседства с мусоросжигательным заводом – соседние белые изначально советские многоэтажки выглядят уже не лучшим образом). Высота потолков – 2,5 метра (окна примыкают к потолку), все коммуникации — городские. На сегодняшний день все пять жилых высоток введены в эксплуатацию.

Сдаются квартиры со стяжкой, разводкой электрики и воды, системой отопления (горизонтальная – однако счетчиков на тепло нет) с радиаторами, металлопластиковыми окнами с двухкамерными стеклопакетами, металлическими входными дверями. Поскольку часть квартир передается бесплатно различным льготным категориям (социальное и служебное жилье генпрокуратуры, налоговой, национальной полиции), то в таких квартирах сделаны ремонты эконом-варианта – внутренние двери, обои, плитка в ванной, сантехника, ламинат на полу.


ЖК На Крушельницкой / Источник фото: 3m2.ua

Дома в комплексе двух типов: три почти квадратные на плане «свечки» (по 8 квартир на этаже – 4 однушки и по две двушки и трешки, выходящие в Н-образный общий коридор), а также по краям два продолговатых на плане дома (11 квартир на этаже – 8 однокомнатных, две двушки и трешка, выходящие в линейный коридор). Во всех домах – по три лифта (2 пассажирских и один грузопассажирский) – так что в «свечках» ждать лифт придется не так долго.

Планировки большей части квартир довольно типичны – прямоугольные отдельные помещения, почти квадратные кухни, интегрированные в объем здания лоджии; в торцевых квартирах двух крайних домов часть помещений – с криволинейными стенами, как и часть квартир в «свечках». Площади квартир в крайних домах – 35-38 кв. м однокомнатные, 55,8-58,4 кв. м двухкомнатные, 75,4 кв. м трешки, в «свечках» — 39,8-42,2 кв. м однокомнатные, 56 кв. м – двушки, 79,5 кв. м – трешки.

На сегодняшний день все дома сданы в эксплуатацию, хотя еще завершаются некоторые работы, обустраивается придомовая территория на завершающих очередях, а на первых уже на детских площадках играют дети. Благоустройство нельзя назвать роскошным, однако оно присутствует и вполне соответствует эконом-классу. Основным же вызовом будет дворовая парковка – по мере заселения могут появится желающие оставить машины на зеленых зонах.

ЖК На Крушельницкой / Источник фото: 3m2.ua

Вот-вот должно начаться строительство новой дороги, которая соединит улицы Крушельницкой и Вишняковскую за территорией ЖК. В марте этого года КП «Житлоинвестбуд-УКБ» провело на Prozorro тендер на достройку улицы Крушельницкой, правда, с довольно странной формулировкой – «до улицы Иващенко», которой пока нет ни на одной карте. Выиграло тендер на 12,5 млн грн ООО «Люнет», выполнить работы должны были еще в мае.

Пока же часть земли под будущую дорогу – в составе огороженной территории здешней церкви (к слову, там зеленая зона). Основная часть участка церкви (а здесь когда-то планировался большой храм) имеет целевое назначение «Для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій», хотя собственность не определена.

Земля, документы и школа

Земельный участок в 5,0499 га был выделен КП «Житлоинвестбуд-УКБ» решением сессии Киевсовета №511/9568 от 22 мая 2013 года – под «строительство жилых домов, в том числе доступного жилья, и строительство общеобразовательной школы с бассейном».  Как мы знаем, дома были построены, а вот вокруг строительства школы напряженные дискуссии идут до сих пор.

Главный конфликт между застройщиком и инвесторами вместе с местными жителями разгорелся вокруг постройки новой школы в рамках ЖК. С такой целью – построить не только дома, но и школу – застройщику выделяли землю, ведь в 11-м микрорайоне Осокорков школ нет. Сначала школу откладывали на конец строительства комплекса, а в конце 2016 года застройщик даже получил градостроительные условия и ограничения на этот участок.

Однако в разделе «Намерения строительства» отсутствовала информация о школе, и в марте 2017 года КП «Житлоинвестбуд-УКБ» объявило на Prozorro тендер на корректировку проекта комплекса – вместо школы предполагалось построить 2 дополнительных жилых высотки на 824 квартиры, садик на 150 мест и подземный паркинг на 410 мест.

Застройщик даже успел установить информационные щиты о строительстве новых домов, однако местные жители и инвесторы организовали сбор подписей в рамках местной инициативы. При нужных 1000 подписей было собрано более 1400, их передали в Киевсовет – и дискуссия перешла в коридоры власти. С материалами рассмотрения местной инициативы №08/КО-8927 в Киевсовете можно ознакомиться по ссылке.

Но если официально руководители города поддерживают инициативу по строительству школы, то по словам местных жителей, «не под запись» они наталкиваются на сопротивление – «вы с ума сошли, кому нужна там эта школа». Тем не менее, активистам уже удалось пройти комиссии по земле, образованию и бюджетную – хотя выделение средств на проектирование все откладывается.

Подобные истории у КП «Житлоинвестбуд-УКБ» случались и ранее. Так, именно с этим коммунальным застройщиком вышел скандал с уничтожением Утиного озера, были попытки вместо детсада на Княжем Затоне построить дополнительные жилые высотки. Не уникальны и задержки строительства – так по ЖК «Новодарницкий», которое КП взялось достраивать (начался проект еще 12 лет назад), сроки ввода в эксплуатацию все откладываются, хотя часть квартир там выкуплена за бюджетные деньги для льготных категорий.

Периодически в СМИ возникают различные обвинения КП «Житлоинвестбуд-УКБ» в махинациях. Например, в марте 2018 года журналисты писали об уголовном деле о присвоении 3,6 млн грн, выделенных горбюджетом на реконструкцию стадиона школы №275 по просп. Маяковского, 3-Г.

Ранее звучали обвинения от прокуратуры по поводу строительства веломаршрута «жилой массив Троещина – Европейская площадь» за 40 млн грн, который до сих пор не сдан в эксплуатацию.

Впрочем, у подобных обвинений нет видимого развития – бессменный директор компании Вячеслав Непоп возглавляет предприятие с 2002 года и «пережил» уже семь глав КГГА.

Как заселиться: непроданные трешки, сорванные сроки и качество работ

На сегодняшний день непроданных квартир у застройщика осталось совсем немного – это трехкомнатные в 89 кв. м, которые продаются по 100% оплате. Впрочем, часть квартир инвестировались с целью продажи – так что объявлений о продаже достаточно и на сайтах, есть и просто вывешенные на балконах баннеры. Ну, а история со сдачей домов и качеством работ вполне может быть интересна потенциальным инвесторам других объектов коммунального застройщика.

Стартовали продажи еще осенью 2013 года на этапе котлована, летом 2014-го началась заливка фундаментов. Инвесторов привлекала ценовая политика КП «Житлоинвестбуд-УКБ», а также возможность рассрочки с первым взносом от 30% (оформлялось инвестирование через договор купли-продажи имущественных прав). Первый дом должны были сдать еще до середины 2016 года, а весь комплекс – в 2017 году, однако работы существенно затянулись. Так, по дому №15-Б задержка составила порядка 2 лет, а в доме №11 практически в течение года не выполнялись никакие работы.

Двор ЖК На Крушельницкой / Источник фото: 3m2.ua

Затягивание сроков сдачи ложилось финансово на плечи части инвесторов, которые снимали квартиры во время строительства комплекса, что выливалось в различные общественные акции. Так, 4 апреля 2018 года состоялся митинг перед КГГА с требованием к КП «Житлоинвестбуд-УКБ» выполнить обязательства перед инвесторами ЖК «На Крушельницкой» и ЖК «Новодарницкий». Как результат – активизировались работы по благоустройству и прокладке дороги к ЖК «На Крушельницкой».

Справедливости ради стоит отметить, что одной из причин переноса сроков сдачи было проведение ремонта в социальных квартирах подрядчиком ООО «СК Азур Груп» (ремонт у этой компании могли заказать и инвесторы, но других мастеров не пускали).

И важный момент для инвесторов – застройщик не пересчитывал курс доллара при его повышениях, что в чем-то оправдывает задержки. Но не оправдывает качество строительства, на которое жалуются многие инвесторы. Неработающая проводка, дыры в соседние квартиры – полбеды, а вот «уникальная» особенность – подвижные… стены! На форумах инвесторы отмечали, что между монолитом основного каркаса и газоблоками стен-перегородок нет обвязки, сверху – щели, трещины (ссылка на обсуждение).

Покупаешь квартиру в 43 квадрата, а по факту платишь за 50 кв. м. Почему скидки не всегда хорошо, и как распознать, где вас могут «кинуть» …

В Подольском районе столицы строится большой жилой комплекс квартального типа «Місто Квітів. Парковий квартал», который будет включать 25 шестнадцатиэтажных домов.В постоянной рубрике «До метро» Роберт Круговых …

Статьи по теме
Стройконтроль
ЖК ATRIA CITY. TEREMKY: кварталы и «кольцевые» планировки на Одесской трассе

Украинские застройщики и архитекторы в постоянном поиске рецепта «идеального ЖК», который бы отвечал и желаниям инвесторов и будущих жильцов, и…

01 / 02 / 2022

Стройконтроль
ЖК SkyCity в Борисполе: высотки вместо частной застройки в центре

Борисполь трудно назвать лидером среди пригородов по жилищному строительству. Хотя с каждым годом новых жилых комплексов здесь все больше, но…

11 / 01 / 2022

Стройконтроль
ЖК Svitlo Park: первенец жилых Выдубичей

Киев с каждым годом становится все более «жилым» городом: во многих районах, которые недавно считались чисто промышленными или где жилье…

06 / 12 / 2021

Стройконтроль
ЖК Навигатор-2: южный Минский массив растет огромными темпами

Ревитализация промышленной зоны между Оболонью и Приоркой продолжается — фактически Минский массив «расползается» на юг, превращаясь в новый мощный жилой…

02 / 11 / 2021