Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua
ЖК на Крушельницкой: бюджетное жилье с мечтой о школе

25.06.2018

Неизвестный автор

В нынешнем строительном буме мы уже почти забыли о временах, когда основным заказчиком жилого строительства был сам город в лице администрации, когда массово застраивались новые районы, а квартиры не только приобретали через кооперативы, но и получали бесплатно.

На самом деле «государственное», ну, или точнее «городское» жилье строится и сейчас. Например, застройщик КП «Житлоинвестбуд-УКБ» остается коммунальным предприятием КГГА, и строит как социальное жилье, так и застраивает целые жилмассивы.

В этот раз в обзор 3m2 попал типичный для муниципального застройщика комплекс на южной окраине Осокорков – ЖК на улице Соломии Крущельницкой, где, впрочем, несмотря на принадлежность к КГГА, не обошлось без дискуссий с общественностью. А именно — дискуссий вокруг новой школы, участок под которую хотели застроить дополнительными высотками.

ЖК На Крушельницкой / Источник фото: 3m2.ua

Инфраструктура: транспорт, торговля и зоны отдыха

Застройка южной части Левобережья Киева началась еще на закате советской эпохи и продолжается до сих пор – в 11-м микрорайоне Осокорков, где расположена улица Соломии Крушельницкой, по генплану 2002 года запланировано более 350 тысяч кв. м жилья – т.е. более 7 тысяч квартир.

Расширение жилой застройки идет в южном направлении, и путь пешком от новостроек к станциям метро «Позняки» или «Харьковская» уже занимает порядка 15 минут; впрочем, уже есть подвозные автобусы и маршрутки.

При всем желании массив нельзя назвать полноценным «городом в городе» — строят все равно одни ЖК, а на работу едут в центр «большого города». Конечно, какие-то рабочие места создают местные торговые центры, но это — «капля в море», причем, расположены ТЦ также все ближе к Бажана, а значит, пешком с покупками от них тоже дойти непросто.


3D-модель ЖК на карте района / Источник: ЛУН.ua

Впрочем, практически в каждом большом дворе есть МАФы-магазинчики и кафе, открывают небольшие маркеты и на первых этажах. За сельхозпродукцией можно отправиться на рынок у метро «Харьковская»; немало торговцев располагается и на пешеходных аллеях.

Выехать «в город» на метро здесь проще, чем на «Осокорках» или «Славутиче» (поезда еще не так заполнены), а вот для автомобилистов ситуация с точностью до наоборот – жители ближних к Южному мосту микрорайонов уже формируют очереди, так что тянуться утром подчас приходится долго. Известный лайфхак – недогруженный Дарницкий мост, до которого можно добраться по довольно широкой улице Ревуцкого.


Микрорайоны Осокорков / Источник: wikimapia.org

О перспективах же строительства школы стоит говорить уже в рамках комплекса – они должны появиться в составе застройки квартала. Пока же в 11-м микрорайоне нет ни школ, ни садиков. Есть они в соседнем 10-м микрорайоне, три садика, недавно обновлена школа №316 – однако в районе и так большой дефицит мест в детских учреждениях. Местные жители отмечают, что детей с новостроек закрепили за школой №309 – расположенной в 2,6 км по другую сторону проспекта Бажана. А достраивающаяся новая школа в 10-м микрорайоне вплотную к школе №316 будет лицеем «Интеллект», куда поступить можно будет только через конкурс.

 
Школа №309 на Осокорках / Источник: wikimapia.org

Существенный недостаток для любителей прогулок и семей с детьми – отсутствие парков и скверов, и это при высокой плотности населения и тесноте во дворах. Помним о парковке – ни в советских кварталах, ни в новом ЖК паркингов нет, правда по соседству есть гаражные кооперативы и полулегальные автостоянки.

Можно вспомнить расположенное рядом озеро Вырлица – но стоит напомнить, что возникло оно как карьер (очень глубокий) при намыве площадки под жилмассивы, да и берега не благоустроены.

Южнее комплекса – пустырь с оврагами и стихийными свалками, хотя со временем там может появиться новая застройка. Впрочем, район обживается самими жителями – например, у озера Тягле местные активисты отбили берег у пескодобытчиков и обустроили волейбольное поле.

Реконструированная школа в 10-м микрорайоне Осокорков / Источник фото: 3m2.ua

Неприятные соседи: мусорный завод и канализация

Ключевой спорный момент ЖК «На Крушельницкой» – Бортническая станция аэрации (БСА, очистные сооружения городской канализации) и мусороперерабатывающий завод «Энергия» (до обоих объектов – менее километра по прямой). Если же посмотреть на градостроительный кадастр, то можно увидеть, что часть участка ЖК попадает в санитарную зону этих важных для города, но неприятных для соседей объектов.

По поводу запахов можно услышать разные отзывы – от «ужасно воняет, летом невозможно открыть окна» до «пару раз в месяц, а на верхних этажах почти не ощущается». Так или иначе, город продолжает создавать себе проблему, приближая жилую застройку к этим коммунальным объектам, которые сами по себе уже давно требуют реконструкции.

Реконструкция БСА с модернизацией – долгосрочный проект, куда привлечен японский кредит и специалисты. Полномасштабные работы должны начаться в 2018 году и продлиться 5-6 лет. Впрочем, уже на подготовительном этапе журналисты выявили нарушения коррупционного характера – при заложенной в смете стоимости песка в 160 грн за тонну использовался песок с нелегальной точки пескодобычи на соседнем озере Тягле (40-50 грн).  От журналистов об этом узнали японцы – так что проект будет долгий и мучительный в виду желания некоторых заработать «сверху».

С заводом «Энергия» также все непросто. Построенный еще в 1987 году единственный в Украине мусоросжигательный завод (остальной мусор в стране просто складируется на свалках!) перерабатывает порядка 20% киевского мусора, не соответствует европейским стандартам вредных выбросов, а когда заходит речь о проекте реконструкции, то в экологической комиссии Киевсовета отмечают, что ее целью является наращивание мощностей, а не улучшение экологических характеристик.

Проект реконструкции был разработан еще в 2012 году, которая должна была обойтись в 137 млн грн, впоследствии сумму «уточнили» до 500 млн грн. Суть проекта – замена электрофильтров на химические, ведь сейчас фильтры улавливают только твердые частицы. Несколько лет проектом не занимались – только в 2016 году в горбюджете было заложено 50 млн грн, однако их не освоили – «за отсутствием технических решений». На сегодня подготовка проекта продолжается – однако по словам самого же директора завода, реально «Энергия» сможет соответствовать европейским нормам не ранее 2021 года.

5 высоток: что строят, технологии и планировки

По генеральному плану застройки участка, комплекс должен состоять из пяти 26-этажных жилых домов эконом-класса (адрес – ул. Соломии Крушельницкой, 11, 15, 15А, 15Б, 15В) с гостевыми автостоянками, детскими площадками, а также средней школой и подъездной дорогой — улицей, которая соединит существующие улицы Крушельницкой и Вишняковскую.

Генплан ЖК На Крушельницкой / Источник: domik.ua

Технология строительства жилых высоток – монолитно-каркасная, с утеплением минеральной ватой и штукатуркой, внешне дома – кофейного цвета (к слову, актуально ввиду соседства с мусоросжигательным заводом – соседние белые изначально советские многоэтажки выглядят уже не лучшим образом). Высота потолков – 2,5 метра (окна примыкают к потолку), все коммуникации — городские. На сегодняшний день все пять жилых высоток введены в эксплуатацию.

Сдаются квартиры со стяжкой, разводкой электрики и воды, системой отопления (горизонтальная – однако счетчиков на тепло нет) с радиаторами, металлопластиковыми окнами с двухкамерными стеклопакетами, металлическими входными дверями. Поскольку часть квартир передается бесплатно различным льготным категориям (социальное и служебное жилье генпрокуратуры, налоговой, национальной полиции), то в таких квартирах сделаны ремонты эконом-варианта – внутренние двери, обои, плитка в ванной, сантехника, ламинат на полу.


ЖК На Крушельницкой / Источник фото: 3m2.ua

Дома в комплексе двух типов: три почти квадратные на плане «свечки» (по 8 квартир на этаже – 4 однушки и по две двушки и трешки, выходящие в Н-образный общий коридор), а также по краям два продолговатых на плане дома (11 квартир на этаже – 8 однокомнатных, две двушки и трешка, выходящие в линейный коридор). Во всех домах – по три лифта (2 пассажирских и один грузопассажирский) – так что в «свечках» ждать лифт придется не так долго.

Планировки большей части квартир довольно типичны – прямоугольные отдельные помещения, почти квадратные кухни, интегрированные в объем здания лоджии; в торцевых квартирах двух крайних домов часть помещений – с криволинейными стенами, как и часть квартир в «свечках». Площади квартир в крайних домах – 35-38 кв. м однокомнатные, 55,8-58,4 кв. м двухкомнатные, 75,4 кв. м трешки, в «свечках» — 39,8-42,2 кв. м однокомнатные, 56 кв. м – двушки, 79,5 кв. м – трешки.

На сегодняшний день все дома сданы в эксплуатацию, хотя еще завершаются некоторые работы, обустраивается придомовая территория на завершающих очередях, а на первых уже на детских площадках играют дети. Благоустройство нельзя назвать роскошным, однако оно присутствует и вполне соответствует эконом-классу. Основным же вызовом будет дворовая парковка – по мере заселения могут появится желающие оставить машины на зеленых зонах.

ЖК На Крушельницкой / Источник фото: 3m2.ua

Вот-вот должно начаться строительство новой дороги, которая соединит улицы Крушельницкой и Вишняковскую за территорией ЖК. В марте этого года КП «Житлоинвестбуд-УКБ» провело на Prozorro тендер на достройку улицы Крушельницкой, правда, с довольно странной формулировкой – «до улицы Иващенко», которой пока нет ни на одной карте. Выиграло тендер на 12,5 млн грн ООО «Люнет», выполнить работы должны были еще в мае.

Пока же часть земли под будущую дорогу – в составе огороженной территории здешней церкви (к слову, там зеленая зона). Основная часть участка церкви (а здесь когда-то планировался большой храм) имеет целевое назначение «Для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій», хотя собственность не определена.

Земля, документы и школа

Земельный участок в 5,0499 га был выделен КП «Житлоинвестбуд-УКБ» решением сессии Киевсовета №511/9568 от 22 мая 2013 года – под «строительство жилых домов, в том числе доступного жилья, и строительство общеобразовательной школы с бассейном».  Как мы знаем, дома были построены, а вот вокруг строительства школы напряженные дискуссии идут до сих пор.

Главный конфликт между застройщиком и инвесторами вместе с местными жителями разгорелся вокруг постройки новой школы в рамках ЖК. С такой целью – построить не только дома, но и школу – застройщику выделяли землю, ведь в 11-м микрорайоне Осокорков школ нет. Сначала школу откладывали на конец строительства комплекса, а в конце 2016 года застройщик даже получил градостроительные условия и ограничения на этот участок.

Однако в разделе «Намерения строительства» отсутствовала информация о школе, и в марте 2017 года КП «Житлоинвестбуд-УКБ» объявило на Prozorro тендер на корректировку проекта комплекса – вместо школы предполагалось построить 2 дополнительных жилых высотки на 824 квартиры, садик на 150 мест и подземный паркинг на 410 мест.

Застройщик даже успел установить информационные щиты о строительстве новых домов, однако местные жители и инвесторы организовали сбор подписей в рамках местной инициативы. При нужных 1000 подписей было собрано более 1400, их передали в Киевсовет – и дискуссия перешла в коридоры власти. С материалами рассмотрения местной инициативы №08/КО-8927 в Киевсовете можно ознакомиться по ссылке.

Но если официально руководители города поддерживают инициативу по строительству школы, то по словам местных жителей, «не под запись» они наталкиваются на сопротивление – «вы с ума сошли, кому нужна там эта школа». Тем не менее, активистам уже удалось пройти комиссии по земле, образованию и бюджетную – хотя выделение средств на проектирование все откладывается.

Подобные истории у КП «Житлоинвестбуд-УКБ» случались и ранее. Так, именно с этим коммунальным застройщиком вышел скандал с уничтожением Утиного озера, были попытки вместо детсада на Княжем Затоне построить дополнительные жилые высотки. Не уникальны и задержки строительства – так по ЖК «Новодарницкий», которое КП взялось достраивать (начался проект еще 12 лет назад), сроки ввода в эксплуатацию все откладываются, хотя часть квартир там выкуплена за бюджетные деньги для льготных категорий.

Периодически в СМИ возникают различные обвинения КП «Житлоинвестбуд-УКБ» в махинациях. Например, в марте 2018 года журналисты писали об уголовном деле о присвоении 3,6 млн грн, выделенных горбюджетом на реконструкцию стадиона школы №275 по просп. Маяковского, 3-Г.

Ранее звучали обвинения от прокуратуры по поводу строительства веломаршрута «жилой массив Троещина – Европейская площадь» за 40 млн грн, который до сих пор не сдан в эксплуатацию.

Впрочем, у подобных обвинений нет видимого развития – бессменный директор компании Вячеслав Непоп возглавляет предприятие с 2002 года и «пережил» уже семь глав КГГА.

Как заселиться: непроданные трешки, сорванные сроки и качество работ

На сегодняшний день непроданных квартир у застройщика осталось совсем немного – это трехкомнатные в 89 кв. м, которые продаются по 100% оплате. Впрочем, часть квартир инвестировались с целью продажи – так что объявлений о продаже достаточно и на сайтах, есть и просто вывешенные на балконах баннеры. Ну, а история со сдачей домов и качеством работ вполне может быть интересна потенциальным инвесторам других объектов коммунального застройщика.

Стартовали продажи еще осенью 2013 года на этапе котлована, летом 2014-го началась заливка фундаментов. Инвесторов привлекала ценовая политика КП «Житлоинвестбуд-УКБ», а также возможность рассрочки с первым взносом от 30% (оформлялось инвестирование через договор купли-продажи имущественных прав). Первый дом должны были сдать еще до середины 2016 года, а весь комплекс – в 2017 году, однако работы существенно затянулись. Так, по дому №15-Б задержка составила порядка 2 лет, а в доме №11 практически в течение года не выполнялись никакие работы.

Двор ЖК На Крушельницкой / Источник фото: 3m2.ua

Затягивание сроков сдачи ложилось финансово на плечи части инвесторов, которые снимали квартиры во время строительства комплекса, что выливалось в различные общественные акции. Так, 4 апреля 2018 года состоялся митинг перед КГГА с требованием к КП «Житлоинвестбуд-УКБ» выполнить обязательства перед инвесторами ЖК «На Крушельницкой» и ЖК «Новодарницкий». Как результат – активизировались работы по благоустройству и прокладке дороги к ЖК «На Крушельницкой».

Справедливости ради стоит отметить, что одной из причин переноса сроков сдачи было проведение ремонта в социальных квартирах подрядчиком ООО «СК Азур Груп» (ремонт у этой компании могли заказать и инвесторы, но других мастеров не пускали).

И важный момент для инвесторов – застройщик не пересчитывал курс доллара при его повышениях, что в чем-то оправдывает задержки. Но не оправдывает качество строительства, на которое жалуются многие инвесторы. Неработающая проводка, дыры в соседние квартиры – полбеды, а вот «уникальная» особенность – подвижные… стены! На форумах инвесторы отмечали, что между монолитом основного каркаса и газоблоками стен-перегородок нет обвязки, сверху – щели, трещины (ссылка на обсуждение).

Статьи по теме
Новости
На Саксаганского реставрируют старинное здание под музей Франко

На улице Саксаганского, 93б продолжается реставрация здания Музея выдающихся деятелей украинской культуры. Об этом рассказала директор Департамента культуры Диана Попова…

27 / 10 / 2020

Новости
Строительство в Киеве сооружений выше 45 метров требует обязательного согласования в Минобороны и Госавиаслужбе

Согласно постановлению Кабмина «Об утверждении положения об использовании воздушного пространства Украины» строительство и реконструкция зданий выше 45 метров и в…

27 / 10 / 2020

Новости
Цена на газ для населения вырастет

ГК «Нафтогаз Украины» сформировала цены на газ в ноябре. Так, по сообщению компании, цена на природный газ в ноябре в…

27 / 10 / 2020

Рейтинги
На финальной стадии: ЖК Киева, которые готовятся к вводу до конца года

Покупка квартиры на финальной стадии строительства — менее рискованная, нежели на стадии котлована, но при этому нужно быть готовым, что…

27 / 10 / 2020