Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

ЖК Олимпийский: Броварская Троещина или новая жизнь Торгмаша

20.03.2017

Григорий Мельничук

Бровары – самый крупный город-спутник столицы, инфраструктура которого ближе всего к стандартам большого города, а в торгово-развлекательный центр «Терминал» с аквапарком и ледовой ареной ездит немало киевлян. От Броваров до станции метро «Лесная» ехать всего минут 10. Да и в самом городе можно найти, чем заняться: как-никак, более 100 тысяч жителей – это не просто пригородный спальник мегаполиса.

Читайте по теме: В сосновом бору. Какие новостройки продаются в Броварах

Месторасположение ЖК «Олимпийский»

Жилой комплекс строится в  расположенном за железной дорогой и промзоной небольшом районе Торгмаш, рядом с одноименной улицей Олимпийской. Стройплощадка расположена на самой окраине, здесь когда-то были огороды броварчан, дальше – также поле с огородами и метров через 300 – уже Окружная дорога.

Близость Окружной – плюс для транспортного сообщения с Киевом: не надо ехать через загруженную улицу Киевскую, центр Броваров и путепровод над железной дорогой. Сейчас все маршрутки с Торгмаша идут через центр – жителей не так много на отдельный маршрут через Окружную, но с заселением комплекса такой маршрут, скорее всего, откроют. На Окружной также есть традиционное место, где тормозят машины на Киев, тариф – как в маршрутке. А те, у кого своя машина, уже сейчас договариваются с соседями вскладчину покупать бензин, чтобы доехать до «Лесной».

Читайте по теме: Как удобно и без пробок добраться в Киев из разных пригородов

Для Броваров Торгмаш – своеобразная мини-троещина: на окраине, за серьезной преградой в виде железной дороги и промзоны, с дорогой через мост. Многоэтажек здесь всего полтора десятка, остальное – частный сектор, так что с заселением «Олимпийского» жизнь на Торгмаше значительно активизируется, жителей станет раза в два больше.


Рядом с «Олимпийским» около полутора десятков старых советских «панелек»

Учитывая относительную изолированность района, стоит обратить пристальное внимание на инфраструктуру. Сейчас на Торгмаше три детских садика, школа и гимназия. Местные жители отмечают, что они уже переполнены, а в 1990-е годы, во время демографического пика, в здешней школе учились и вовсе в две смены. Всего в Броварах 6 общеобразовательных школ и 1 частная, садиков 17, но с новыми туго, а строят в городе не только «Олимпийский».

Застройщик обтекаемо говорит о возможности строительства садика – «если город захочет взять на баланс». Опыт киевских новостроек свидетельствует о том, что  такие садики при ЖК зачастую частные и стоят недешево. «Олимпийский» – объект эконом-класса, частный садик потянут не все, и детям явно будет тесно в муниципальных. Но даже перспектива частного садика – это несколько лет, когда будут сданы 11 домов.

С торговой инфраструктурой ситуация несколько лучше: неподалеку небольшой рынок и торговый центр «Фаворит», есть продуктовые супермаркеты «Фора» и АТБ. А вместе с ЖК «Олимпийский» компания «Атлант» уже строит новый трехэтажный торгово-развлекательный центр, который явно станет крупнейшим в районе. В нем также планируется «Фора».


В ЖК будет торговый центр

Читайте по теме: Инфраструктура пригородных ЖК. Что нужно жителям и что предлагают застройщики

Несколько обеспокоить может соседство с высоковольтной ЛЭП – она как раз между ЖК и Окружной дорогой. Линий электропередач несколько, ближайшая к домам и не самая мощная находится на расстоянии чуть более 30 метров, другие – 60-70 метров. В нормативы санитарной зоны это вписывается, но при высокой влажности возможен низкочастотный гул от ЛЭП. Впрочем, в Киеве есть дома намного ближе к мощным ЛЭП – например, на улице Дубровицкой или бульваре Гашека.

Бровары уникальные еще и тем, что в городе нет полноценной реки. Недостаток состоит не столько в отсутствии пляжей (есть аквапарк на окраине) или набережных, а в проблемах со стоком воды. В результате, город серьезно подтапливает весной и в дождливые периоды. Серьезно «плавает» и Торгмаш: на улице Олимпийской заливает дворы, на входе в детсад – целое «озеро», под водой тротуары.


Весной прилегающие улицы и детский сад на Торгмаше «плавают»

Общая концепция, технология и материалы

Идея планировки ЖК «Олимпийский» – пять условных микрокварталов по 3-4 дома, символизирующие 5 олимпийских колец, дома каждой линии выкрашены в свой цвет. Всего в комплексе запланировано построить 19 домов, в которых будет более 1700 квартир общей площадью более 84 тысяч кв.м. Дома образуют 4 почти замкнутых внутренних дворика. Об организации закрытой территории речь не идет, хотя уже заселившиеся жильцы это активно обсуждают. Первую линию домов начали заселять летом 2016 года, а завершить комплекс планируют в 2020 году.

Дома в ЖК двух типов, но все 22-этажные. Первый тип – сблокированные по три односекционные дома с 1-2-комнатными квартирами. В каждом доме – 166-198 квартир, по 8-9 на этаже, в каждой секции предусмотрено 2 лифта – пассажирский и грузопассажирский. Второй тип домов – отдельно стоящие, на 105 квартир каждый, здесь  на этаже – всего 5 одно-, двух- и трехкомнатных квартир. Общие площадки довольно просторные, так что некоторые новоселы уже обсуждают варианты самозахвата и обустройства кладовок.

Технология строительства –  монолитная, из железобетона льют все наружные и межквартирные стены и перекрытия, межкомнатные перегородки гипсовые. Внешнее утепление до 9 этажа – пенополистиролом (максимальная высота подъема пожарной лестницы машины), выше – минеральной ватой. При этом квартиры оборудованы противопожарной сигнализацией, а общественные помещения – и системой пожаротушения.


Жилой комплекс строится по самой бюджетной технологии

Отопление и горячая вода – от городских сетей, через 5 собственных тепло-пунктов. Стоит учесть, что уже несколько лет в Броварах горячую воду отключают на теплый период вместе с отоплением – так что бойлеры или другие нагреватели стоит планировать изначально.

Под большим вопросом остается парковка. Подземного паркинга нет, а гостевая площадка во дворе небольшая. Правда, генплан предполагает еще одну площадку ближе к ЛЭП, а первые жильцы уже поглядывают на огороды под ней – в расчете превратить эту территорию в стоянку.

Квартиры и планировки

ЖК «Олимпийский» относится к эконом-классу, однако площади квартир нельзя назвать маленькими. В уже построенных первых трех домах минимальная площадь однокомнатных составляет 43 кв.м, а «двушек» – около 63 кв.м. В следующем блоке из домов №№5-7 этого типа квартиры чуть «уплотнили»: здесь на этаже уже не 8, а 9 квартир, соответственно, однокомнатные есть площадью 35,5 и 37,4 кв.м, а «двушки» – от 49,5 кв.м. В домах второго типа «однушки» просторней – 50,7 кв.м, двушки – 62 и 72 кв.м, а а трехкомнатные – 76 и 82 кв.м.

Актуальные цены на все квартиры в ЖК «Олимпийский» на ЛУН.ua

Планировки удачные: есть возможности и для зонирования пространства, и для размещения шкафа-купе. Все квартиры, кроме самых малометражных «однушек», имеют раздельный санузел, который можно переоборудовать, сделав один площадью 6 квадратов, обустроив кладовку или присоединив часть к кухне, чтобы увеличить площадь. Эту или другую перепланировку можно сразу оговорить при строительстве – цена вопроса 3000 грн. Кстати, в одной однокомнатной угловой квартире первого типа домов есть, кроме основного, небольшое второе окно – и некоторые жильцы делают здесь крошечную комнатку-детскую.

Смущают низкие потолки: уже заселившиеся жильцы замеряли – чуть больше 2,5 метра. Но это эконом-класс. Квартиры сдаются в подготовленном к чистовому ремонту виде: оштукатуренные стены, стяжка на полу под лазерный уровень, система отопления с радиаторами, входные противопожарные бронедвери, счетчики с возможностью использования ночного тарифа (50% – нужно только написать заявление в РЭС), выполнена разводка электрики, но некоторые новоселы ее переделывают.

Балконы остаются незастекленным, так что в первых домах уже начали стеклить их «вразнобой», некоторые делают всевозможные выносы, что не лучшим образом сказывается на фасаде. Впрочем, на этапе утепления внешних стен дома застройщик за 3200 гривен предлагает утеплить и внешнюю часть балкона. Места для кондиционеров не предусмотрены – так что здесь тоже разнобой решений.

Кто строит

Заказчик строительства ЖК «Олимпийский» – ООО Броварской домостроительный комбинат «Меркурий», этой компании город выделил землю в аренду для строительства жилых домов. «Меркурий» входит в корпорацию «УкрБуд», и с ним связано две истории, несколько омрачивших старт строительства.

Весной 2014 года компания «Газ Украины» инициировала банкротство «Меркурия» из-за долга в 5,6 млн грн, а в начале уже 2015 года в ходе внеплановой проверки было выявлено занижение категории сложности строительства. Впрочем, документы переоформили, получили нужное для объектов пятой категории сложности разрешение – и теперь с ними все в порядке.

Генподрядчик и девелопер проекта – производственная проектно-строительная компания «Атлант», имеющая вполне надежную репутацию: дома сдаются в срок и без серьезных замечаний. География строительства – более 10 жилых комплексов в Киеве (Борщаговка, Троещина, Святошино, Дарница, Оболонь, Позняки), два жилых комплекса в Коцюбинском (ЖК «Атлант» и ЖК «Атлант-2») и около десятка в Броварах.

Проекты «Атланта» схожи между собой, так что все плюсы и минусы можно оценить по уже запущенным домам. Среди последних – низкие потолки и дефицит парко-мест, среди положительных моментов – четкие сроки сдачи, иногда даже достраивают чуть-чуть раньше. Для дальнейшего обслуживания домов «Атлант» имеет свою управляющую компанию (тариф в ЖК «Олимпийский» на уровне 2.4 грн/кв.м), в некоторых ЖК жильцы организовали ОСМД.

Впечатления новоселов

Первую очередь – дома №2,3,4 – сдали еще в последние дни 2015 года, весной 2016 года начались просмотры готовых квартир, оформление документов, а в конце года – заселение. Кое-где обнаружились мелкие недочеты: то влажность, то проступала ржавчина, то мелкие поломки, то течи, но в итоге новоселы акты все же подписывали, а недоработки застройщик устранял оперативно.

Самое интересное, конечно же, это первый отопительный сезон – и температура воздуха, и платежки. Температура по разным квартирам фиксировалась от +19-20 до +22-23 градусов – чем выше, тем холоднее, хотя по задумке проектировщиков за счет разной внешней отделки дома должна быть одинаковой на разных этажах. Но система только запускается – может, еще не все спустили воздух. Регулирование в зависимости от температуры воздуха происходит централизовано, так что в квартире регулировать особо нет смысла.

Платежки – в среднем около 700 грн за однокомнатную квартиру и 1400 за «двушку», хотя были квитанции и около 400 грн. Но, опять же, система оплаты налаживается – например, приходили счета за горячую воду, которой еще нет. Обустраивается и придомовая территория: уже установлены фонари, брусчатка, детская площадка в первом дворике, сделали аллейку с лавочками, развешивают адресные таблички по улице Москаленко.


Придомовая территория уже построенных домов постепенно облагораживается

Механизм инвестирования в ЖК «Олимпийский»

Инвестирование в ЖК «Олимпийский» происходит через договор купли-продажи имущественных прав, довольно простой и прозрачный. При оформлении рассрочки небольшая часть суммы может быть оплачена через договор страхования в страховой компании КиевРе – так оформляются проценты, на общую стоимость квартиры это не влияет. КиевРе нельзя назвать «карманной» компанией – например, их микроавтобусы стоят у посольств, там оформляют полисы при выезде за рубеж.

Читайте по теме: Преимущества и риски самых популярных схем инвестирования в строительство

Есть несколько видов рассрочки. При рассрочке до года и 70% первом взносе удорожание на однокомнатной квартире стоимостью 429 тысяч грн составит 11 тысяч грн, при 50% первом взносе – 32 тыс. грн. Рассрочка более года – 12% годовых на остаток суммы, срок – до 3 лет. При этом ключи выдаются при заселении дома, а право собственности оформляется уже после полной выплаты. Оформление, кстати, обойдется дополнительно в 2500 грн.

Цена зависит и от этажа: квартиры на 3-12 этажах дороже на 10 тысяч грн, независимо от метража. Есть и акционные квартиры: при покупке на 22 этаже и 100% оплате предоставляется скидка в 800 грн на каждый квадратный метр. Правда, выше – уже крыша, технического этажа нет.

Киев не только уплотняется, но и развивается вширь. Городские окраины, которые раньше не рассматривали для жизни и о существовании которых многие даже не знали, появляются …

Район между станцией метро «Лукьяновская» и проспектом Победы быстрыми темпами превращается в жилой – с высотными новостроями, торговыми центрами и прочими «плюсами» и «минусами» окраины …

Статьи по теме
Стройконтроль
ЖК Навигатор-2: южный Минский массив растет огромными темпами

Ревитализация промышленной зоны между Оболонью и Приоркой продолжается — фактически Минский массив «расползается» на юг, превращаясь в новый мощный жилой…

02 / 11 / 2021

Стройконтроль
ЖК OK’LAND: большое уплотнение на Севастопольской площади

Соломенский административный район Киева официально считается самым густонаселенным, хотя на самом деле в его основе невысокая еще советская застройка, и…

06 / 10 / 2021

Стройконтроль
ЖК «Молодость» в Ирпене: новый квартал в пойме реки

Сейчас все большее распространение получает критика высотной застройки, в противоположность которой приводится более комфортная высота зданий в 5-7 этажей. В…

25 / 08 / 2021

Стройконтроль
ЖК «Дания» в Софиевской Борщаговке: скандинавщина в обжитом поле

Застройка бывших сельскохозяйственных земель между селами Софиевская Борщаговка и Святопетровское впечатляет. За прошедшее десятилетие вместо колхозных полей здесь выросло несколько…

29 / 07 / 2021