Онлайн-журнал о новостройках Киева и области

ua

ЖК Південний квартал: як добудовують «будинки Войцеховського»

27.05.2019

Артем Сиренко

Разбираться в нюансах строительства жилых комплексов, связанных с «УКО/СитиГруп» — что читать роман с детективно-приключенческим сюжетом. Зачастую здесь и хитросплетения с документацией и «следами УКО», и калейдоскоп названий, появляющихся внезапно новых секций, дополняют это часто необычные планировки и технические решения — оптимизация в погоне за меньшим метражом и снижением издержек. Увы, нередко и разочарования инвесторов, и хорошо, если только из-за задержек сдачи или получения документов.

Хотя жилых комплексов из «списка Войцеховского» несколько десятков, у каждого — своя история и свои особенности. Например, в «Южном квартале» из шести секций (сначала их было четыре) две уже заселены, что, казалось бы, неплохо. Но коммуникации «со стройплощадки», документов нет, когда завершат остальные секции — неясно, ведь сроки переносили много раз. При этом место интересное, да и планировки хоть компактные, но удобные. В нюансах этого комплекса и разбирался 3m2 в этот раз.

Местоположение: у центральных ворот Борщаговки

Расположение ЖК «Южный квартал» как для комплекса эконом-класса более чем достойное: и хорошая, как для Киева, автомобильная развязка, и доступ к скоростному общественному транспорту, который не зависит от заторов. Хотя формально комплекс расположен в Святошинском районе столицы, фактически рядом граница Соломенского района, ну, а саму локацию можно назвать «центральными воротами Борщаговки»: именно в сотне метров расположена «дорога жизни» для этого огромного массива — проспект Леся Курбаса с линией скоростного трамвая.

ЖК «Южный квартал» расположен сразу за комплексом Киевского высшего профтехучилища машиностроения и компьютерно-интегрированных технологий, его корпуса отделяют дома от проспекта Леся Курбаса и трамвайной линии. В комплексе училища также располагается кафедра внешкольного образования Национального педагогического университета им. М.П. Драгоманова. А на территории — большой стадион, пусть и не особо благоустроенный, но со свободным доступом. Дальше вглубь квартала расположены жилые многоэтажки с зелеными дворами, детскими площадками, которые были обновлены за счет застройщика. Правда, дворы при этом плотно заставлены автомобилями: с парковкой вблизи комплекса проблемы.

А по проспекту дальше к центру Борщаговки — ООО НВП «Сатурн», еще советское предприятие высоких технологий, ныне почти не работает. Еще вглубь квартала — экономический колледж Национального экономического университета имени Вадима Гетьмана, а также улочки усадебной застройки, выходящие к железной дороге. До путей по прямой 200 метров, однако расположены они в выемке и движение здесь не такое интенсивное, как, например, на Вишневое и Фастов.

Инфраструктуры «прямо под домом» не так уж много — магазин на цокольном этаже, кофейня, малый бизнес, ее станет больше с «заселением» первых коммерческих этажей всех секций. А в радиусе нескольких сотен метров — сразу два общественных центра. Первый — в районе станции скоростного трамвая «Бульвар Вацлава Гавела» (ранее — Ивана Лепсе), здесь есть и небольшой торговый центр с рынком, и Медгородок с разнообразными медучреждениями, еще дальше — рынок на Героев Севастополя, за которым большой парк «Отрадный» и центр детского творчества.

Более развит общественный центр у станции трамвая «Гната Юры»: здесь и рынок «Колибрис», и торговые центры с кинотеатрами, кафе, а также парк «Юность» — ближайшая крупная благоустроенная зеленая зона. Что касается школ и детских садов, то они расположены вглубь жилого массива Борщаговка, а также на соседнем Отрадном.

Автомобильные развязки в этих общественных центрах обеспечат выезды во всех направлениях — и в центр, и на Окружную дорогу, где расположены большие торговые центры. По улицам Героев Космоса и Жмеринской можно выскочить на Святошино и проспект Победы (правда часты заторы), а если при реконструкции путепровода через железнодорожные пути устроят удобный заезд на улицу Семьи Сосниных, то вариантов добавится, правда, как и транзитного транспорта. Между проспектом Леся Курбаса и ЖК расположена автозаправка, а вот мест для стоянки личного транспорта явно недостаточно.

Ближайшая станция метро — «Святошин», до нее 4 км по улицам, можно подъехать маршруткой №401 за 20 минут. Однако более привлекателен скоростной трамвай, которым можно доехать до центрального вокзала, а не доезжая — пересесть на метро на станции «Политехнический институт», или уехать вглубь Борщаговки. В городе уже не первый год обсуждают продление скоростного трамвая в центр — до Дворца Спорта, однако тема пока двигается слабо, это скорее перспектива.

Есть еще одна опция — городская электричка. Ее станция расположена чуть-чуть дальше, под путепроводом над железной дорогой. Электрички ходят по городу по кругу (проезжают проспект Победы, Куреневку, Почайну, Воскресенку, Дарницу, Выдубичи, Центральный вокзал), и, хотя ходят только утром и вечером, для поездок на работу вполне удобны. В дополнение есть и большое количество маршруток, но их минус — задержки из-за заторов.

Что строят: секции и планировки

Жилой комплекс «Южный квартал» позиционируется в эконом-классе, включает в себя два дома, состоящих в общей сложности из шести секций (1-5 секции образуют угловое здание каскадной этажности — от 16 до 25 этажей (высота первой секции — 18 этажей, второй — 25 этажей, четвертой — 25 этажей), секция №6 — отдельностоящая, высотой 16 этажей). Общее количество квартир составляет более 600, цокольный этаж нежилой — под магазины и офисы, в подвале первой секции размещены кладовые комнаты до 13 кв. м.

Расположены секции довольно близко друг к другу: когда их было 4 (Г-образный дом), все было довольно неплохо, однако 6-я секция уже изрядно перекрыла доступ света в квартиры (исключение — самые верхние этажи), выходящие внутрь двора, а если 5-я секция будет построена, то получится и вовсе почти двор-колодец. Изначально планировались места для автомобилей — 100-местный подземный паркинг и 50 мест гостевой парковки, однако от них отказались вовсе. Гостевой парковки практически нет — внутри двора запланирована небольшая детская площадка и проезды. На рендере проекта ближе к улице Космонавта Комарова изображена спортплощадка, однако это уже огражденная территория училища, куда нет доступа.

Технология строительства — монолитно-каркасная (высота от пола до пола 2,85 м, т.е. в квартире 2,7м), с заполнением стен газоблоком и утеплением минеральной ватой (правда стены на балконах местами утепляли пенопластом), все коммуникации городские. Передавать инвесторам квартиры предполагается без отделки, с радиаторами и счетчиками тепла, воды и электроэнергии.

На данный момент наиболее «ходовая» в ЖК «Южный квартал» 6-я секция, здесь на этаже расположено по 10 квартир — четыре смарт-квартиры (по две 19,6 кв. м и 21,2 кв. м), пять классических однокомнатных (36,2, 37,35 (две), 37,45, 39,5) и двухкомнатная «распашонка» 61,2 кв. м с двумя санузлами. Планировки в целом традиционные, все помещения прямоугольные, из удобной особенности — в большинстве квартир в коридорах предусмотрена ниша для шкафа купе, «утопленная» в объем жилой комнаты.

В квартирах предусмотрены балконы, а в двухкомнатной и смарт-квартирах в 21,2 кв. м — лоджии. Квартиры выходят в почти линейный коридор, развозить жильцов будут два лифта, пассажирский и грузопассажирский. В других секциях комплекса есть и большие квартиры — и однокомнатные до 44 кв. м, и двухкомнатные до 70 кв. м, и трехкомнатные в 70–89 кв. м.

Что касается пятой секции, то на ее месте пока только котлован. Здесь на каждом этаже запланировано по 11 квартир, все смарт-квартиры (17,2-22,2 кв. м) и однокомнатные (31,7–39,2 кв. м); выходят они в Г-образный общий коридор, предусмотрено два лифта и лестничная клетка с выходами через внешние незадымляемые балконы. Все помещения прямоугольные, в каждой квартире — балкон, а в больших однушках — лоджии.

Особенность планировок в 5-й секции — ломанные линии внутренних перегородок между квартирами, когда санузел или коридор как-бы утоплен в соседнюю квартиру. С одной стороны, это позволяет более рационально использовать пространство — например в смарт-квартире в 22,2 кв. м так появляется большая ниша для шкафа-купе, а в самой большой однокомнатной квартире в 39,2 кв. м — кладовая.

Что с документами: долгая история 

Освоение земельного участка площадью участка 0,6994 га с кадастровым номером 8000000000:75:272:0005 (целевое назначение — 02.03 «Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома») уходит своей историей еще в 1990-е годы. Стоит сразу заметить, что адрес не совсем корректный — по такому же адресу расположено старое 5-этажное общежитие, к тому же по другую сторону улицы. На то время этим участком пользовалось соседнее ПТУ№40, под склады. Позже здесь устроили тарную базу, которая «благополучно» сгорела, и впоследствии руководство ПТУ стало искать инвестора под застройку превратившегося в свалку участка, с условиями развития инфраструктуры училища.

3 августа 1998 года вышло распоряжение КГГА №1604 «Про предоставление акционерному обществу «Укркомплектавтоматика» земельного участка для эксплуатации и обслуживания производственной базы по улице Тимофея Строкача, 9 в Ленинградском районе» в результате перехода права собственности на имущественный комплекс по договору от 28 мая 1998 года, которым предусматривалось оформление украино-вьетнамскому ООО «Ком’юн Трейд» аренды участка в 0,7 га. Однако земля была выделена только в 2007 году, решением Киевсовета от 26 июля №61/1895. Вскоре был заключен договор аренды земли на 5 лет, т.е. до 2012 года.

Компания ООО «Комьюн Трейд» основана в 1995 году, согласно реестра юридических лиц, поровну принадлежит ООО «Инвестиционный фонд развития недвижимости» и ООО «Будинвест», а среди их собственников — зарегистрированная на Сейшельских островах компания «Колброн Пропертиз С.А.» и «Нельсон Бизнес ЛТД» с Вест-Индии.

В том же 2007 году, в апреле, состоялись общественные слушания среди местных жителей о строительстве здесь двухсекционного жилого дома, которые прошли в актовом зале того же ПТУ №40, застройщикам — ООО «Комьюн-Трейд» и ООО «Инвестремстрой» — также вменили в обязанности благоустроить территорию возле училища и построить спортплощадку, которой бы пользовались жители соседних домов. В 2008 году был вырыт котлован, построена подпорная стена — однако грянул кризис…

Следующие новости о проекте по улице еще Тимофея Строкача, 9 можно отыскать за 2009 год. Тогда анонсировалось, что через полтора года здесь будет построен новый многоэтажный жилой комплекс высотой 14-25 этажей эконом-класса, со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на 439 квартир. Заказчиком строительства значилось все то же ООО «Комьюн-Трейд», а девелопером — компания INFORT (группа компания ЛЭК), занимавшаяся строительством в России.

В 2012 году КГГА взялась за ряд недостроев, среди которых значился и адрес Строкача, 9. Застройщиком со стороны города выступило коммунальное предприятие «Спецжитлофонд», что было закреплено в июле 2012 года решением КГГА №1306. Предполагалось, что финансирование и построенные квартиры с «Ком’юн Трейд» будут разделены пополам, 50/50, соответствующий договор был заключен в декабре 2012 года. КП «Спецжитлофонд» заключил договор о проектно-изыскательных работах еще до заключения договора с «Ком’юн Трейд», а также несколько договоров о проектных работах на общую сумму более 760 тысяч грн.

Однако в ноябре 2012 года «украинские вьетнамцы» решили сменить партнера, заключив договор о долевом участии в строительстве с ООО «Юридическая компания «Сириус-25», он есть на сайте проекта. В марте 2014 года согласно протоколу общего собрания была продана ООО «Капитель Буд» за 10 тысяч грн предыдущим единоличным владельцем и переименована в ООО «Южный квартал». Со временем сменился и бренд комплекса — изначально это был ЖК «Андреевский».

Здесь-то и появляется связь со «знаменитым» «УКО/СитиГруп». Уже протокол этого собрания о переименовании и договор о долевом участии в строительстве опубликован на сайте ЖК «Демиевский квартал», который связывают с именем Анатолия Войцеховского. Зарегистрировано ООО «Южный квартал» в одном из «домов Войцеховского» по улице Степана Руданского, 3А — в «мультифункциональном комплексе ЖК «Затышный» компаний «Мегаполисстрой» и «СитиГруп»». Учредителем ООО «Капитель Буд» (официальный адрес — Магистральная, 33, долгострой ЖК «Кузьминский-2») значится ООО «Управляющая компания «СитиГруп» (в свою очередь с адресом — тот же ЖК «Затышный», улица Степана Руданского, 3А).

Еще одна «ниточка» в УКО — фигурирующее на сайте ООО «Стройинвестсервис-ЛТД», собственником которого значится Александр Анатолиевич Костюченко. Человек с такими же ФИО — собственник ООО «Киевская строительная компания», застройщик скандальных ЖК «Дом на Правды/Синеозерный», ЖК «Панорамный городок» — известные проекты группы Войцеховского.

КП «Спецжитлофонд» в ноябре 2013 года подало в суд, требуя вернуть половину стоимости проектных работ — порядка 380 тысяч грн. В январе 2014 года было вынесено первое решение Хозяйственного суда Киева об отказе в иске. Финальное решение по делу №910/22724/13 не в пользу КП «Спецжитлофонд» — ему было отказано в кассационной жалобе — принял Высший хозяйственный суд Украины в октябре 2014 года. Однако распоряжением КГГА №151 от 17 марта 2016 года решение №1306 было отменено — на основании письма КП «Спецжитлофонд».

Еще одна судебная история в отношении ЖК «Южный квартал» связана со статусом комплекса на сайте Градостроительного кадастра Киева. ЖК «Южный квартал» здесь был отмечен как «самовольное строительство». В сентябре 2015 года ООО «Ком’юн Трейд» подало иск в Хозяйственный суд Киева на Департамент градостроительства и архитектуры КГГА о защите деловой репутации. В декабре 2015 года суд встал на сторону застройщика, а в феврале 2016 года Киевский апелляционный хозяйственный суд подтвердил это решение.

31 мая 2016 года произошла замена застройщика — ООО «Южный квартал» передало все права и обязательства ООО «ИСКО». Однако эта компания зарегистрирована по адресу стройплощадки — ул. Семьи Стешенко, 9, уставной фонд — 1000 грн, за 3 года здесь сменилось 4 директора.

В августе 2017 года было открыто уголовное дело по ст.190 №12017100080006767 по инициативе инвесторов. Причина — затягивание оформления документов на 1-2 секции и достройки 3-4 секции, в то время как началась активная рекламная кампания по привлечению новых инвесторов в 5-6 секции. В январе 2018 года Святошинский районный суд разрешил обеспечить для следователей доступ к документации «Ком’юн Трейд», к делу было привлечено и ООО «ИСКО» — однако 25 марта 2019 года Святошинский райсуд не увидел нарушений в действиях застройщиков.

Инвесторы подали апелляцию, и Киевский апелляционный суд 16 апреля 2019 года отменил решение Святошинского райсуда, признав инвесторов-истцов потерпевшими по статье 190 Уголовного кодекса «Мошенничество». Также Святошинский райсуд 16 апреля 2019 года частично удовлетворил просьбу прокуратуры в доступе к документам застройщиков.

Нынешнюю ситуацию с документами можно достоверно узнать из недавнего судебного решения от 16 апреля 2019 года. Суд зафиксировал жесткую просрочку — в договорах купли-продажи имущественных прав, которыми оформлялось инвестирование в ЖК «Южный квартал», сроками сдачи в эксплуатацию обозначены второй-третий квартал 2015 года, в то время как на сегодняшний день де-юре ни одна секция так и не сдана. Суд также зафиксировал, что хотя первая и вторая секции «фактически полностью построены», они не подключены к городским сетям, «граждане заселяются в квартиры без надлежащих правовых оснований и не могут оформить приобретенные объекты недвижимости в собственность».

Следующая тема о законности строительства — экспертиза проекта. В 2008 году ООО «Комьюн-Трейд» получило позитивный вывод экспертизы №6115 от 25 марта и разрешение на строительство №0599-Св-С от 25 июля. Однако учитывая, что этажность секций выросла — по первой с 15 до 19, по второй с 23 до 25 и по третьей — с 9 до 16, а также добавились пятая и шестая секции, необходимо было получить разрешение на корректировку проекта. В том же решении суда юридически зафиксировано, что такого разрешения нет. На объект не выдавались градостроительные условия и ограничения, нет паспорта застройки земельного участка, паевой взнос за построенные секции еще полностью не оплачен — а только после этого может быть введение в эксплуатацию, и уже после — присвоение почтового адреса.

Впрочем, хотя разрешение на строительство 2008 года было выдано до лета 2010 года, по нынешнему законодательству оно действительно до окончания строительных работ. Проблема продления аренды земли была решена в марте 2018 года — во многом благодаря давлению инвесторов мэр Кличко подписал нотариальный договор продления аренды еще на 5 лет. Есть технические условия на подключение водопровода и канализации, электроэнергии, ливневок, выданные ООО «Комьюн-Трейд».

Как инвестировать: договора, сроки и условия

На сегодняшний день можно купить квартиры как в готовых секциях, так и в строящихся (6-я секция — достраивается каркас, 5-я — котлован). В первой секции, заселенной, доступны только двухкомнатные квартиры в 65 и 70 кв. м, «документы начинают выдавать». Во второй секции предложений нет, в третьей выбор больше — квартиры в 38,9 и 49 кв. м, заявленная сдача секции — лето 2019 года.

В четвертой секции, запланированной к сдаче на конец 2019 года, предложения еще шире — начиная от смарт-квартир в 20,1 кв. м. Практически все варианты планировок доступны к инвестированию в шестой секции (сдача в первом квартале 2020 года) и пятой секции (второй-третий квартал 2020 года). Однако сроки сдачи — больная тема для инвесторов ЖК «Южный квартал», и здесь приходится больше ориентироваться на реальные темпы работ и уровень готовности, чем на заявления офиса продаж.

В начале строительства комплекса озвучивались сроки сдачи первой и второй секций во втором квартале 2015 года, а третей и четвертой — в четвертом квартале 2015 года. В конце сентября 2015 года первую секцию действительно начали заселять, на сегодняшний день обитаема и вторая секция — однако полного пакета документов инвесторы так и не получили, а коммунальные услуги оплачиваются по коммерческим расценкам — попросту говоря, де-юре вода, электричество и остальные коммуникации обслуживают стройплощадку, а не жилые дома. При этом справедливости ради, жильцы 1-2 секций не жалуются на проблемы с электричеством и теплом.

В процессе строительства сроки многократно переносились, после смены застройщика на ООО «ИСКО» была довольно быстро, за год, достроена четвертая секция, однако на сегодняшний день здесь еще идет заливка каркаса последнего этажа. Третья секция сейчас на стадии облицовочных и внутренних работ.

С ООО «ИСКО» и оформляются договора инвестирования — это предварительный договор купли-продажи квартиры и договор обеспечения обязательств. Правда, в образцах договоров, предоставляемых в отделе продаж, не указаны основания, на которых они продают квартиры — обычно, это аренда земли, договора между арендаторами или владельцами земли и компаниями-застройщиками. Не указаны даже название компании, с которой инвестор заключает договора, и адрес строительства — их нужно заполнять «от руки».

  Кольцо пригородов вокруг Киева постепенно сжимается. Разросшиеся города-спутники и превращающиеся в многоэтажные жилмассивы села постепенно срастаются друг с другом. Именно так происходит на южной окраине …

  3m2 нагадує, що перед тим, як купувати квартиру, необхідно перевірити дозвільні документи ЖК та забудовника  Голосіївський район столиці вважається лідером за будівництвом нових житлових комплексів. При цьому …

Статьи по теме
Новости
Незаконные сплошные рубки леса на 13 млн грн — на Киевщине подозревают семерых

Под процессуальным руководством Киевской областной прокуратуры завершено досудебное расследование в отношении семи человек по подозрению в незаконной порубке леса, совершенной…

23 / 07 / 2021

Новости
На Майдане снова делают надстройку на историческом здании

На историческом здании, выходящем своим фасадом на Майдан Независимости, начали возводить вторую надстройку на крыше. Местные жители просят проверить столичные власти законность ее строительства…

23 / 07 / 2021

Акции
Акции от застройщиков Киева

Рассказываем о скидках и спецпредложения на июль 2021. ЖК CRYSTAL RESIDENCE В ЖК CRYSTAL RESIDENCE от Строй Сити Development действует…

23 / 07 / 2021

Новости
Из-за спортивных соревнований в Киеве на два дня ограничат движение транспорта

Через массовые спортивные соревнования «70.3 Триатлон Кубок Киева 2021» 24 и 25 июля в Киеве ограничат движение транспорта. Об этом…

23 / 07 / 2021