ЖК Вилла София: состоится ли прецедент сноса

В конце января этого года Киевский апелляционный админсуд подтвердил правомерность действий Департамента ГАСИ в Киевской области и необходимость сноса объекта самовольного строительства в Киево-Святошинском районе. Этим объектом оказался уже возведенный и практически полностью распроданный ЖК Villa Sofia. Снос уже готового к вводу в эксплуатацию жилого дома, если он состоится, может стать прецедентом в истории развития рынка первичной недвижимости Киева. О самом ЖК и ситуации вокруг него 3м2 расскажет в большом СтройКонтроле с видеорепотражем и интервью с инвесторами.

Преамбула: «маленькое, но свое»

Практически во все времена пригороды Киева считались «местом подешевле» — даже когда выигрывали у иных городских окраин в части транспорта и инфраструктуры. Лишь небольшой период в 2000-х годах можно назвать расцветом киевской субурбанизации – когда появились коттеджные городки, росли 2-3-этажные особняки, и при наличии автомобиля и возможностей содержать большие частные дома, жизнь в пригородах во многих случаях оказывалась комфортней городской.

Все изменилось, когда застройщики и владельцы земли в пригородах смекнули, что в условиях после кризиса 2008-2009 годов и экономического спада 2014-2015 годов вместо плохо продающихся коттеджей или и вовсе пустых участков под них можно на той же земле строить и успешно продавать многоквартирные дома — с небольшими квартирами, часто без кухонь, может без газа, с минимальной придомовой территорией. Можно и без паркинга – ведь люди, покупающие такое минималистское жилье, нередко не имеют своего автомобиля.

«Маленькое, но свое» — под таким лозунгом пригороды, которые, как казалось, вот-вот превратятся в киевские «беверли хиллз» и многочисленные «конча-заспы», стали активно застраиваться невысокими бюджетными многоквартирными домами.

Казалось бы, все это должно было бы регулироваться, одно дело, когда частный дом делят на несколько частей с отдельными входами, например, при разделе имущества, а совсем другое – когда изначально строят в несколько этажей с отдельными квартирами. Однако украинские реалии таковы, что лишь очень небольшой процент строек ведется с полным пакетом документов, а нашумевший опыт Анатолия Войцеховского показал, что можно и достраивать, и заселять, не особо на этом «заморачиваясь». Причем что ГАСК, что суды часто оказываются бессильными.

Один из примеров, описанных выше реалий – ЖК «Вилла София» в селе Софийская Борщаговка (точный адрес Береговая, 3-7-А), которое от Киева отделяет лишь Окружная дорога. Комплекс на 134 квартиры, построенный в глубине квартала частного сектора, еще на старте увяз в судебных разбирательствах – однако это не помешало завершить даже благоустройство крошечной придомовой территории, не говоря уже о том, что практически все квартиры были раскуплены (проинвестированы).

Почти 2 года длились суды и строился комплекс, и когда уже все готово – очередной суд, теперь апелляционный административный, подтвердил решение предыдущих инстанций – снести здание. Впрочем, здесь уже делают ремонты, проведены коммуникации, допродают последние квартиры – а в украинской новейшей истории, не было такого случая, чтобы сносили уже готовый заселенный дом, что подтвердил в интервью Property Times директор Департамента ГАСИ в Киевской области. 3m2 разбирался в реалиях ЖК «Вилла София», построенном на улице Береговой, 3-7-А, – и судебных, и строительных.

Месторасположение: ближе к Киеву и только пешком

Расположение ЖК «Вилла София», с учетом всех плюсов и минусов пригорода, можно назвать вполне удачным, и вот почему. На оценку привлекательности места в пригородах влияет в первую очередь транспортная доступность, ведь основные рабочие места расположены в самом городе.

Ввиду низкого развития общественного транспорта, основным (и часто единственным) видом которого здесь остаются маршрутки, с одной стороны, выгоднее жить ближе к конечной остановке (в часы-пик удобнее посадка). Однако учитывая узость улиц и большое количество частных автомобилей, заторы здесь — явление привычное. Потому идеальный вариант — если и жить в пригороде, то в пешей доступности до «городского» общественного транспорта.

В этом плане ЖК «Вилла София» расположен очень удачно: несколько сотен метров до Окружной дороги, а дальше всего одна остановка – и конечная скоростного трамвая. Правда, такую прогулку сложно назвать приятной — по улице Соборной, одной из центральных для Софиевской Борщаговки, тротуары довольно узкие, а за счет больших ям можно угодить в мокрую погоду «под душ» из-под колес проезжающих машин.

Прогулку к метро сложно назвать приятной

Общее время похода до трамвая составит до 20 минут. Но это — разумная альтернатива простоя в пробке в переполненной маршрутке, проезд в которой до метро «Академгородок», кстати, стоит все 12 грн.

Из инфраструктуры в пешей доступности – довольно большая школа со спортплощадкой, футбольное поле, на большом пруду на реке Нивка формируется рекреационная набережная, неподалеку – сельсовет, продуктовые магазинчики, аптеки, церковь. А у конечной скоростного трамвая — торговый центр «Апрель», чуть дальше – множество торговых центров у «Обойного рынка». Также учитываем, что с появлением здесь новых жилых комплексов инфраструктура будет развиваться, а ситуация с транспортом и местами в школах усложнятся.

Что и кто построил: смарт-планировки и частник-застройщик

ЖК «Вилла София» позиционируется в эконом-классе, и это вполне соответствует тому, что уже фактически построено. Весь комплекс состоит из 6 секций, все высотой по 4 этажа, технология строительства – кирпич, утепление – минеральная вата, высота потолков – 2,9 м, отопление – электрическое, что является особенностью комплекса; газа здесь нет. Сдавали квартиры с черновой отделкой, однако часть – меблированные.

Секции образуют незамкнутый внутренний дворик, полностью заасфальтированный (в концепции «двор для машин»). Придомовая территория небольшая – здесь запланирована детская площадка и обустроен гостевой паркинг – место для стоянки нескольких автомобилей (официально 13). Подъезд к дому – по узкой улочке между частными домами, впрочем, магистральная улица Соборная совсем рядом. Подъезд к дому заасфальтирован.

Подъезд к дому заасфальтирован

Планировки квартир – в формате «смарт», а попросту – без кухонь, т.к. кухни-гостиные не такие уж просторные, в среднем по 14 кв. м. Минимальная площадь квартир с единственной кухней-гостиной – 17 кв. м, в угловых секциях есть по одной на этаже «двухкомнатной» квартире – с кухней-гостиной и комнатой, общей площадью 38 кв. м. Лифтов при такой этажности и классе естественно нет, на этаже – по 6 квартир, кроме угловых секций с «двушками» – там по 5 на этаже. Из несомненных плюсов – застекленные лоджии, в некоторых вариантах они довольно просторные.

Из несомненных плюсов – застекленные лоджии

Заказчиком строительства ЖК «Вилла София» значится Дидык Диана Александровна, дочь Дидыка Александра Ивановича, которого считают главным руководителем этого строительного бизнеса. Генеральный подрядчик – ООО «Еврохоуминвестгрупп» из Ирпеня, специализирующийся на строительстве зданий. Компания является конечным бенефициаром Совместного Литовско-украинского предприятия «Кондоминиум Девелопмент Груп», которое в свою очередь находится по одному адресу, что и инвестиционно-строительная компания «ФинИнКом», в Софиевской Борщаговке по улице Соборной, 28. Она же является подразделением группы компаний «ФинИнКом», конечным бенефициаром которой является все тот же Дидык Александр Иванович.

Запутанно? Не проще и с компанией-проектировщиком. В декларации на строительство была указана компания «Новобудови, Благоустрій, Інвестиції», однако по этому же коду ЕДРПОУ значится компания «Ладопроект», расположенная во все том же Ирпене. Эта же компания уже «засветилась» еще в одной истории с запретом на строительство – в 2015 году ГАСК запретил строительство 9-этажного жилого дома по заказу частного лица в селе Петровское, по улице Петровского, 140 Б, поскольку ПП «Ладопроект» передало заказчику проектную документацию, разработанную с отклонениями от градостроительных условий и ограничений.

Ныне же оставшиеся квартиры в ЖК «Вилла София» продают в офисе продаж компании «Smart Development», предлагающая таунхаусы в той же Софийской Борщаговке, а также строит пятиэтажку бизнес-класса ЖК SunRise в Соломенском районе Киева по улице Кудряшова, 10 Г. Расположена компания по все тому же адресу — Соборная, 28 — что и компания «ФинИнКом» Александра Дидыка.

Что с документами: земля, декларация и суды

Историй, когда целевое назначение земельного участка не соответствует его реальному использованию, в Киеве предостаточно, а в пригородах – еще больше. Потому ничуть не удивительно, что строительство ЖК «Вилла София» также начали на земле, целевое назначение которой значилось как «для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок)».

Собственно, когда по заказу частного лица на участке под частный дом строится многоквартирная многоэтажка, а затем уже ее «узаканивают» и разделяют право собственности между инвесторами, – довольно распространенная схема в пригородах, и немало таких домов уже успешно сданы и заселены. Видимо, нечто подобное планировалось и здесь, тем более, что ЖК де-юре разделен на 6 отдельных секций.

Собственно, потенциальным инвесторам предоставляли определенный пакет документов, которых в некоторых случаях строительства нет вовсе. Так, в офисе продаж демонстрировали градостроительные условия и ограничения на 134-квартирый жилой комплекс высотой не более 15 метров, что было соблюдено застройщиком (правда, впоследствии суд зафиксировал отсутствие градостроительных условий), технические условия на воду, канализацию и электричество, экспертный отчет на 6 отдельных секций и кадастровые документы на землю.

Фактически строительные работы начали в 1 кв. 2016 года, однако «что-то пошло не так». Судя по сообщениям местных СМИ, жители Софийской Борщаговки обратились в ГАСК Киевской области, который выдал предписание № С-1706/04 от 17.06.2016 с требованием устранить нарушения, а предписанием № С-1706/5 от 17.06.2016 потребовал остановить строительные работы с 30.06.2016.

Однако строительство продолжалось, и в августе того же года начались судебные рассмотрения в Окружном административном суде города Киева иска со стороны ГАСКа к застройщику Дидык Диане Александровне по поводу невыполнения предписания об остановке строительства, которое велось без надлежащей документации.

В таких условиях застройщик старался легализировать строительство: 30 сентября 2016 года была зарегистрирована декларация на строительство многоквартирного жилого дома, но уже в октябре 2016 года она была отменена. В сети встречается эта декларация без подписей, однако на форумах инвесторов утверждают, что в офисе продаж потенциальным инвесторам предоставляли документ с подписью и печатями, т.е. подлинный, но уже недействительный.

Позже на этот объект была зарегистрирована еще одна декларация — с ошибочными данными. Согласно скриншота с реестра деклараций ДАБИ, в декабре 2016 года компания «Киевоблэнерго» зарегистрировала декларацию о начале строительных работ по подключению к энергоснабжению дома Дидык Д.О. (т.е. по инициалам – той самой Дианы Александровны) по улице Береговой, 7, однако в селе Петропавловская Борщаговка, где такой улицы и адреса просто не существует.

Тем временем суд продолжался, и 24 мая 2017 года Окружной админсуд Киева вынес постановление № 826/12543/16, которым обязал застройщика снести объект строительства. Решение было опротестовано в апелляционном административном суде Киева, который 29 января 2018 года подтвердил законность действий областного ГАСКа и решение окружного суда о сносе объекта строительства.

На это решение была подана кассация в Верховный суд, при этом в решении суда от 14 февраля было отказано в приостановлении постановления Окружного админсуда Киева от 24 мая 2017 года, где было предписано снести здание. Это было опротестовано адвокатами 2 марта 2018 года, поскольку «приведет к нарушению имущественных прав и интересов истца, восстановить которые путем поворота исполнения судебного решения будет невозможно». В ответ на это Верховный суд дал 10 дней на предоставление сторонами предостережений по приостановлению выполнения решения о сносе. Более поздних судебных решений в реестре пока нет, так что продолжение следует.

Больше скриншотов и выдержек по ЖК «Вилла София»

Несмотря на суды, комплекс продолжал строиться. Судя по последующим судебным документам, по состоянию на 02 июня 2016 года работы только начинались – по первым четырем секциям. На первой были устроены фундамент, стены и перекрытия первого и второго этажа, по второй и третьей секциям – фундамент и стены первого этажа, четвертая секция – фундамент. При этом от имени застройщика на форумах звучали заявления, что судебные разбирательства были закрыты в апреле 2017 года – и все это время продолжалось привлечение средств инвесторов.

Как здесь жить: продажи и эксплуатация

Хотя история с судами и тянулась довольно долго и освещалась в СМИ, застройщику удалось привлечь инвестиции, чтобы достроить комплекс. На сегодняшний день здесь проданы практически все квартиры – остался только меблированный шоу-рум и 3-4 квартиры с разной готовностью ремонта (как «после строителей», так и частично меблированных). Также на продажу выставлено и несколько квартир от частных инвесторов.

Практически все работы по строительству комплекса были завершены еще летом 2017 года, на сегодняшний день выполнены и почти все работы по благоустройству территории. Коммуникации подключены, хотя и не без проблем: если с водой и канализацией ситуация относительно приемлемая, то мощностей электроснабжения недостаточно (обсуждается вопрос установки второго трансформатора).

И самое главное. Квартиры в ЖК «Вилла София» можно успеть приобрести и сейчас! В офисе продаж по тому самому адресу улица Соборная, 28, для разных квартир по двум типам договоров – купли-продажи имущественных прав или по договору поручения.

Ну а уже «состоявшиеся» инвесторы ждут завершения судебных перипетий — хотя, как мы знаем, пока ни одного прецедента, когда бы снесли уже построенное и заселенное здание, Украина пока не знает.