Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
3 мифа о ценах в недвижимости. Что говорят эксперты и статистика

17.04.2018

Сергей Власов

В связи с бумом жилого строительства в Киеве вокруг этого рынка возникает все больше вопросов. Главные: цены уже падают? Когда они обвалятся? Лопнет ли «пузырь»? Опираясь на статистику, мнения участников прошедшей пресс-конференции «Ценовые войны на рынке недвижимости», а также историю публикаций на нашем сайте, 3m2 разбирался в сути главных мифов первички.

 

Миф первый. Изменение цен, которого нет

Средняя цена на квадратный метр в Киеве на апрель 2018 года установилась на отметке 22 000 грн или 830$. При этом «серьезные» изменения в последние года три, на самом деле, происходят только в заголовках новостей — «цена на квадрат в столице выросла», «стоимость квартир в новостройке падает». Только речь идет о единицах процентов, десятках долларов или сотнях гривен.

12 апреля бизнес-ассоциация URE Club провела пресс-конференцию «Ценовые войны на рынке новостроек» (3m2 вел прямую трансляцию на своей странице в Facebook), где один из спикеров, директор по развитию ЛУН.ua Андрей Мима, представил данные по изменениям этой самой средней стоимости за последние три года.

Итак, на 1 апреля 2015 года в среднем в Киеве метр стоил 24 000 грн. За все три года — это наивысшая точка кривой. Можно ли сделать вывод, что за три года цена в новостройках упала на 2000 грн? В принципе, можно. Но на эти самые две тысячи цена опустилась уже тогда, за последующие два месяца (если точно, то на 2400 грн), и еще на 600 — к августу 2015-го. То есть к концу лета того года средняя цена была уже 21 000 грн. В этом очень узком коридоре по сути цена и колебалась последние 36 месяцев.

Данные статистики на ЛУН.ua (картинка кликабельна)

Конечно, в целом можно все-таки отметить некоторое снижение в очень длинном тренде, но изменения настолько незначительны, и так часто колеблются то немного вверх, но несколько вниз, что для конечного потребителя намного важнее следить за ценами у 3-4 конкретных застройщиков в выбранном районе, за стартами продаж в их ЖК, за акциями, скидками и проч.

В долларе, впрочем, спуск заметнее. С 1040$/кв. м в апреле 2015-го и 830$/кв. м в апреле нынешнем. Но, опять же, цифры эти больше про колебания курса, но не про серьезные рыночные изменения. И если вы хотели купить квартиру, например, в мае 2017-го года, но по каким-то причинам ее не приобрели, для вас хорошие новости — с того мая изменение составило 0%. Все просто — не купили тогда, купите сейчас. Если курс не изменится, купите в следующем месяце, возможно, дороже или дешевле на 10$/кв. м — речь об 1-3% от стоимости всей квартиры. Но вот если у ЖК будет акция — тогда можно выиграть и все 10% от стоимости квартиры.

Данные статистики на ЛУН.ua (картинка кликабельна)

Миф второй. Пузырь, которого нет

Еще один миф — существование на рынке «пузыря» (т.е. необоснованно раздутого предложения), который может лопнуть в любой момент.

На той же пресс-конференции директор по развитию ЛУН.ua Андрей Мима озвучил, что в каталоге поисковика на сегодняшний день по Киеву насчитывается 319 новостроек. Но это — всего. Согласно Госстату в столице в 2017 году было введено в эксплуатацию 1733,5 кв. м жилья (самый высокий показатель в последние годы). Из них жилья в многоквартирных домах (2 квартиры или больше) — 1683 тыс. кв. м. Все эти цифры, конечно, могут наводить на мысли о «пузыре». Особенно учитывая отсутствие на рынке внятной аналитики по объемам продаж — а тут-то и кроется почва для домыслов.

Далее делим 1,6 млн кв. м на площадь все той же средней квартиры в 50 кв. м, и получаем, что в 2017 году в Киеве было сдано в эксплуатацию 33 тыс. квартир. В то же время, по примерным оценкам ЛУН.ua, за прошедший год в столичных новостройках продано около 40 тыс. квартир.

«Проведя закрытый опрос среди застройщиков, где примерно был озвучен порядок того, кто сколько продает, мы оценили, что примерно 40 тыс. квартир в Киеве было продано. То есть введено в эксплуатацию 33 тыс. квартир, продано – 40 тыс. Это значит, что нет кризиса перепроизводства», — подводит итог Андрей Мима.

Справедливости ради отметим, что аналитиками рынка называются и другие цифры по суммарным объемам продаж в киевских новостройках в 2017 году: около 10-20 тыс. квартир. При таком подсчете, конечно, около половины нового предложения остается нераспроданным.

Миф третий. Цены будут неизбежно падать

Так что действительно может сократиться — и уже сокращается — число новых проектов. Как уже писал 3m2, в январе-феврале в Киеве начались продажи в 5 ЖК, — такое же количество стартов было зафиксировано в одном только сентябре 2017 г. Впрочем, и этот показатель достаточно относителен. Рынок вообще вещь достаточно саморегулируемая: снижение объемов строительства, например, позволит распродать те самые излишки, которые по некоторым подсчетам остаются «несъеденными», что в свою очередь приведет к новому витку наращивания темпов строительства (никакие моратории тут не нужны). Другой разговор, что уже меняется сама структура рынка: от отдельных комплексов застройщики переходят к квартальной застройке и даже «городу в городе», но это — тема для отдельной статьи.

Но для того, чтобы цена снижалась серьезнее, чем те показатели, которые мы увидели по статистике, должно произойти одно из двух: резкое снижение себестоимости строительства и/или курса валют (что в современной истории Украины не наблюдалось) и/или резкое падение спроса на первичную жилую недвижимость.

В ходе той же пресс-конференции эксперты отметили, что при условии стабильного курса доллара, цены на недвижимость в Украине будут незначительно расти.

Как рассказала маркетинг-аналитик City One Development Елена Ширина во время встречи с журналистами, «В последнее время цены на жилье в гривне остаются стабильными. Цена зависит от макрофакторов. Если в стране будет стабильный курс доллара, то и цены на недвижимость будут стабильными и потихоньку продолжат свой рост».

В то же время, заместитель главы правления банка «Глобус» Елена Дмитриева добавила, что цены будут расти в случае стабильности в стране. «Ипотека по чуть-чуть начинает оживать. Если ипотечное кредитование и дальше будет развиваться, а оно будет развиваться, если будет стабильность в стране, то цены на недвижимость будут идти вверх. Это мой прогноз», — добавила она.

В самой гипотезе о падении цен кроется некоторая «несостыковка». Итак, цена на квадратные метры формируется «в тисках» рыночной стоимости стройматериалов, коммуникаций и рабочей силы с одной стороны, и конъюнктуры рынка — с другой. В абсолютных цифрах ни первое, ни второе, ни третье падать не то, что не собирается, а скорее наоборот, рвется вверх (разве что зарплата, как обычно, растет медленнее всего). Что и создает прочную базу ценам: ниже падать просто некуда.

И даже если сверху на цены давит низкая покупательная способность, долгий поиск средств и перенасыщение рынка (о чем мы говорили выше), единственное что может сужаться, это прослойка под названием «маржа застройщика». Но, как мы все прекрасно понимаем, это последнее, что будет сокращать любой предприниматель. Таким образом, этого давления пока хватает лишь на сдерживание роста, но ни как ни на снижение.

Статьи по теме
Новини
Активісти вимагають вжити заходів щодо незаконних дій прокурора Кулика, який надбудував цілий поверх

Низка громадських організацій вимагає від державних органів вжити заходів щодо факту незаконного будівництва, проведеного скандальним прокурором Костянтином Куликом в одному з найелітніших…

22 / 11 / 2019

Новини
Депутат Київради поскаржився на новобуд на Лук’янівській

У мера Києва Віталія Кличка просять скасувати Містобудівні умови і обмеження (МУО) на проектування забудови в межах земельних ділянок на вул. Лук’янівська, 35,37,39, пров. Лук’янівський, 2-А….

22 / 11 / 2019

Новини
ЖК «Центральний» буде відстоювати свої права в Апеляційному суді, бо ми працюємо законно, — керівництво компанії

Новини компаній Житловий комплекс «Центральний-2» подаватиме апеляцію на рішення Ірпінського міського суду щодо арешту ділянки, на якій компанія працює понад…

22 / 11 / 2019

Новини
За який час можна дістатися з передмість до Києва. Інфографіка

Реальна територія Києва давно не обмежується межами міста. Багато киян їздять на роботу з передмістя, пише ЛУН Місто. Посилаючись на…

22 / 11 / 2019