Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
Чому класи новобудов застаріли: яке житло потрібно українцям

27.01.2020

Вікторія Берещак

У Києві понад 400 новобудов, значна частка яких стартувала за останні пару років. Незважаючи на усі турбулентні події, покупець на ринку є, але девелоперам доводиться заохочувати його нетривіальними концепціями своїх ЖК, доданою вартістю інфраструктури і різноманітними сервісами. Критерії, за якими раніше визначали клас новобудови, як то локація, технологія будівництва та матеріали, архітектурні рішення, інфраструктура тощо модифікувались в новий, більш розлогий і досконалий перелік. На ринку вже немає традиційних економ, комфорт і бізнес-класу, а саме поняття класу трансформувалось в категорію. Серед усієї пропозиції новобудов виділяються дві принципово нові категорії — комфорт+ і бізнес+, у яких виокремлюється низка нових форматів. Вони становлять третину нової пропозиції новобудов Києва. Про них детальніше ми писали ось тут

Наразі пропонуємо подивитись на нові житлові проекти з точки зору ключових параметрів — концепції, локації та інфраструктури. 

Концепція: те, яким має бути комплекс

Продаємо не просто квартири, а стиль життя — саме це правило лягає в основу абсолютно усіх нових форматів житлових комплексів. На перший план при реалізації того чи іншого проекту виходить продумана до дрібниць архітектура, багатофункціональна інфраструктура, облаштування прибудинкової території та різноманітні додаткові сервіси, які стають додатковим аргументом для надвибагливих покупців. 

Тепер ЖК — це не просто будинок і перший поверх з приміщеннями під щось, який наповнюють в останню чергу, а концептуальний проект, продумати який потрібно до дрібниць.

Мабуть, ще кілька років тому важко було уявити, щоб в проекті комфорт-класу (хоча доцільніше говорити сегменте комфорт+ — прим. ред) для організації максимально зручного для життя простору до роботи залучать прогресивних концептологів.

Тим не менш, сьогодні ми вже маємо такі приклади. Як от новий формат live-work-play, який створили девелопери проекту ЖК Polaris Home&Plaza разом із компанією SQM Experts. 

Територія проектування склала 2,9 га в Оболонському районі столиці, а сам житловий комплекс передбачає поруч з житлом створення вбудованого торгово-розважального центру та відведення приміщення під коворкінг (мікс-формат), рессепшн у лоббі (функція сервісу, себто готовність взяти частину побутових турбот мешканців на себе), дитсадок на 100 місць, мережевий спортивний центр, продуктовий супермаркет класу комфорт+ відомої мережі, сімейний ресторан, студію дитячого розвитку, тобто націлена на різні функції інфраструктура. Враховуючи, що це район із старою щільною забудовою, продумали автори проекту і еко-складову на території: парк із ігровими та лаунж-зонами. 

Ще один новий формат, який активно розвивався у 2019 і продовжить експансію в обох категоріях ринку в 2020, — це багатофункціональні житлові комплекси.

По-перше, це можливість запрограмувати оптимальний функціонал в межах одного простору: місця для життя, для шопінгу, рекреації, бізнесу та роботи, розвитку та навчання, заняття спортом.

«У таких проектах напрочуд важливо розуміти цільову аудиторію: хто буде жити в цьому ЖК і і що їм знадобиться», — розповідає комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська. У портфелі девелопера є один із проектів з такою концепцією — БФК Intergal City, в якому нещодавно стартували продажі. 

За її словами, середовище, що відрізняється, перш за все, різноманітністю і продуманим наповненням інфраструктурними об’єктами, забезпечує комфорт усіх мешканців і комерційну стійкість проекту. 

По-друге, це фактично розв’язані руки щодо проектування як архітектурного, так і концептуального бачення новобудови: це може бути ЖК з торговим чи офісним центром (ЖК Tourbillon, ЖК Great) або комплекс зі стилобатною частиною, в яку помістили і комерцію, і офіси, і соціальні об’єкти (ЖК Poetica, ЖК Edelweiss House). 

Саме місця загального користування, публічні простори зони рекреації, мікс різних категорій нерухомості стає предметом роздумів творців тієї чи іншої концепції. Як максимально вдало вписати в тло району проект? Чи потрібен майбутнім мешканця свій ТРЦ з кінотеатром, де розмістити коворкінг і чи варто розводити дитсадок і центр розвитку дитини або, можливо, перетворити їх у єдиний освітній кластер? 

Чи, можливо, передбачити спеціальні зони озеленення, де мешканці могли б займатись висаджуванням овочів, квітів та кущів? 

Будь-який житловий проект має жити та розвиватись, саме тому йому потрібна команда крутих концептологів, оскільки навіть пропрацювавший все до деталей архітектор в основному пропонує візуальні чи просторові межі. 

Інфраструктура: чим наповнений комплекс 

Архітектори за радянських часів практично не враховували потреби містян у класичному стріт-рітейлі при створенні житлових проектів. Будівлі проектувались без окремих входів, з низькими стелями, без вітрин — так само робили і згодом, незважаючи на спроби додати трохи рітейлу в проект.

Десь до 2008 року сумарна площа приміщень стріт-рітейлу складала приблизно до 3% від усієї забудови. Це був «ринок продавця», який з максимальним прибутком для себе намагався продати якомога більше житла.

Зараз ринок житла, особливо в Києві і передмісті, суттєво змінився: у покупців зросли вимоги щодо локації, а також інфраструктурного складника. Те, яким буде простір для життя, і чим він буде наповнений, відіграє значно важливішу роль у більшості випадків купівлі нерухомості на первинному ринку.

Зараз відсоток нежитлових приміщень в новобудовах варіюється від 5 до 20% залежно від розташування, класу і прохідності комплексу, себто кількості людей, які за певний період можуть відвідати проект. 

Зазнала змін і сама територія новобудов: усередині девелопери продумують приватні простори різні за функціональним призначенням, які доступні лише для мешканців та їхній гостей. 

«Сучасний покупець нерухомості оцінює не просто квартиру чи оточення, але й організацію простору житлового комплекси чи кварталу, інфраструктуру в цілому», — підтверджує нашу думку комерційний директор компанії Edelburg Development Марина Кравченко.

Вона зауважила, що концепція «місто в місті» працює не лише у квартальній забудові, але й навіть якщо це окремий комплекс на 400 квартир.

«В Edelweiss House буде дитячий садок на 60 дітей різних вікових груп, куди можна спуститись буквально на ліфті, що зручно в сучасному ритмі життя. У ЖК Wellspring, який ми розпочали будувати в Вишневому, з об’єктів нерухомості буде також дитячий садок, центр розвитку дитини, коворкінг та фітнес-клуб. Варто відзначити, що в нашому локальному ТРЦ Cherry Mall будуть такі якірні орендарі, як перший в місті кінотеатр і фітнес-клуб з трьома басейнами, що суттєво покращить якість життя містян», — відзначила у розмові Кравченко.

Цікаво, що поява торгових та офісних вбудованих чи окремих будівель в складі ЖК або поруч з ним — це ще один тренд ринку житла, який натякає: усі концепції, що працювали раніше, морально застаріли. Зараз девелоперу можна взагалі не починати проект, якщо немає відповіді на просте питання: як максимально зекономити час людей і дати їм усе, що потрібно, для комфортного життя в комплексі.

Зонування у розміщенні об’єктів соціально-побутової інфраструктури та сервісів має неабияке значення для вирішення цього питання: якірні орендарі мають бути розташовані максимально зручно і вдало, щоб користь отримав і бізнес, і мешканець комплексу.

Саме тому девелопери почали набагато уважніше ставитись до розміщення комерційних площ у своїх об’єктах. Так, у всіх комплексах категорії комфорт+ і вище відбором орендарів займаються професійні команди, які або є в структурі девелоперського проекту, або виступають у ролі підрядників і консультантів, що знаються на цьому. Їхнє завдання: слідкувати, щоб створити збалансований і потрібний покупцеві склад операторів.

Той, звичайно, буде відрізнятись залежно від концепції проекту, категорії (комфорт+ чи бізнес+), а також формату (сервісні ЖК, місто в місті, багатофункціональні комплекси, апарт-готелі тощо). Проте, як правило, спільним є те, що девелопер намагається максимально забезпечити мешканців місцями для розваг і шопінгу, занять спорту, комерційними, офісними та сервісними об’єктами, а також зонами відпочинку.

Урбаністичне тло: взаємодія з районом

Не можна будувати житловий комплекс відособлено від району, в якому він розташований. Це просте на перший погляд правило виливається для девелоперів в багатомільйонні інвестиції в покращення інфраструктури навколишнього середовища.

«За 5 років на розвиток інженерних мереж Києва ми витратили 320 млн грн. Гроші пішли на заміну мереж каналізації, водопроводу, тепло-, електромереж та реконструкції котельних», — розповідає Анна Лаєвська.

Окрім того, компанія «Інтергал-Буд» інвестувала гроші в очищення 5 озер, реконструкцію «Парка Перемоги», створила ігрову зону на ВДНГ на 5 га і розбила кілька нових скверів в різних районах столиці. 

Гроші діставали з власної кишені, проте розуміли навіщо: зношені мережі комунікацій, застаріла інфраструктура, відсутність або занепад публічних рекреаційних зон прямо впливають на привабливість ЖК з позиції його розташування в очах сучасного покупця.

Як обрати ЖК і не помилитись

Коли ви купуєте свою квартиру, важливо чітко визначитись із пріоритетами — для чого вам це житло, яку цінність хочете отримати, які ключові характеристики вплинуть на вибір.

Нижче додаємо невеличкий чек-лист, який допоможе обрати з великої кількості проектів саме той.

Оберіть район та локацію з позиції особистої цінності.

Перевірте документи та історію забудовника, його попередні та активні проекти.

Вивчіть комплекс онлайн: статус забудови, документи, концепція, генплан, інфраструктура в ЖК та поза ним. Дізнайтесь у відділі продажів по телефону чи онлайн актуальну ціну, планування, умови купівлі, матеріали, з яких будують.

Завітайте на об’єкт для трьох цілей: познайомитись із районом, побачити проект на власні очі, поставити усі питання представнику девелопера особисто. 

Статьи по теме
Новини
За огорожі біля водойм почнуть штрафувати

21 лютого 2020 року вводиться в дію Закон № 233-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення безперешкодного доступу громадян до узбережжя водних…

21 / 02 / 2020

Новини
Забудовники не передбачають змін цін у зв’язку з новими ДБН

Останнім часом ширяться чутки про те, що нові ДБН, які так чи інакше стосуються нової забудови, можуть спровокувати суттєве підвищення…

21 / 02 / 2020

Новини
В INTERGAL CITY пройшов модний показ дизайнерки з США

Новини компаній Вперше в Україні дизайнерка зі світовим ім’ям Наталія Феднер влаштувала модний показ. Він відбувся в INTERGAL CITY. Про…

21 / 02 / 2020

Новини
Старовинний будинок у Києві реконструювали під елітне житло

Колишній прибутковий будинок по вулиці Льва Толстого в центрі Києва реконструювали під елітне житло. Про це The Page розповіли в компанії Kiev Standard. Йдеться…

21 / 02 / 2020