Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
Ціни на квартири в Києві завмерли третій місяць поспіль: що це означає

02.12.2019

Вікторія Берещак

Середня вартість квадрату в новобудовах Києва третій місяць поспіль завмерла і не рушить з місця, натомість ціни по районах суттєво змінились. Що це означає і чому так відбувається, 3m2 пояснює в аналізі даних від Лун.ua за листопад 2019 року. 

Вартість квадратного метра: чому вона ніяк не зрушить з мертвої точки

Зростання цін на нерухомість завмерло. Вже третій місяць поспіль ціна зупинилась на позначці 24 000 грн/кв. м. А середня вартість зросла на 100 грн — до 16 300 грн/кв. м, себто відвоювала собі показник, який зберігався перед цим протягом двох місяців.

Середня ціна за класами житла виглядає станом на початок листопада так: економ коштує на 200 грн або 1,11% менше — 17 800 грн/кв. м, комфорт здорожчав на 700 грн або 3,48% до 20 800 грн/кв. м, бізнес-клас знизився на 300 грн або 0,85% до 35 000 грн/кв. м. Еліт-сегмент набрав у ціні одразу 900 грн або 1,59% і наразі коштує 60 400 грн/кв. м. 

Таку неоднорідність цін за класами легко пояснити появою дійсно цікавих концепцій в окремих класах і активізацією проектів, які мають вищу якість і ціну за «однокласників». Застаріла класифікація житла не враховує появи низки нових сегментів і класів житла, які наразі набирають обертів. 

Однак якщо подивитись на середню вартість квадрата на ринку, там все стабільно без змін. 

Причин такого неочікувано мертвого осіннього сезону кілька. По-перше, квартирам не вистачає покупців. Темпи будівництва, нагадаю, за підсумками 10 місяців зросли на 20,8%. Усього виконано робіт на 131,5 млрд грн. Приблизно 75% від суми становило нове будівництво, реконструкція та технічне переоснащення. Тобто можна оцінити обсяг вкладених коштів в житлові проекти, які стартували чи продовжують стартувати. Навіть якщо припустити, що лише третина від обсягу — ЖК, витрати девелоперів суттєві, а нових покупців знайти наразі доволі складно.

Вони наполохані гучними заявами про стагнацію та переділ, не зовсім розуміють, що коїться з доларом і прискіпливі у питаннях репутації девелоперів. З одного боку, це дещо уповільнило темпи продажів, а з іншого дозволило молодим компаніям проявити себе.

Наразі виграють ті, хто дозволяють собі продумані і сміливі експерименти, вивчають свого покупця і його вподобання перед тим, як вивести проект на ринок, закладають суттєвий відсоток власних коштів у оборот проекту — від 30 до 60%. 

Ціна квартир в ЖК по районах

Коли обираєш квартиру в новобудові і дивишся на вартість середньої ціни по району, інколи складно зрозуміти, чому в конкретному ЖК вона може бути на 30% вищою. Причина проста: ціноутворення у кожного проекту формується за своїми унікальними параметрами, серед яких локація, концепція, інфраструктурні рішення, функціональність використаного простору (наповнення різними видами нерухомості, аттракції, екоконцепції тощо), витрати на маркетинг і піар, послуги проектувальників і різного роду підрядників, а також витрати на будівельно-монтажні роботи та матеріали.

Впливає на ціну і ступінь готовності проекту. Найдешевша — на етапі котловану. Але треба розуміти, що інвестуючи в землю, треба чітко прораховувати усі «за» та «проти. Перевіряти сам проект, бекграунд девелопера, дозвільну документацію, право власності на землю тощо. 

Однак середня ціна по району дає розуміння і змогу орієнтуватись, коли починаєш обирати собі житло.

Отже, за підсумками листопада у низці районів квадрат здешевшав, зокрема на 200 грн або 0,95% до 20 900 грн/кв. м у Оболонському, на 1 100 грн або 3,24% у Шевченківському до 32 800 грн/кв. м, на 500 грн або 2% у Голосіївському до 24 500 грн/кв. м, на 2 300 грн або 4,86% у Печерському до 45 000 грн/кв. м.

У решті районів квадрат подорожчав. Найбільше ціна підскочила у Святошинському районі — на 13% або 2 600 грн до 22 600 грн/кв. м, у Дарницькому — на 4,86% або 900 грн до 19 400 грн/кв. м, а також на 4,5% або 1000 грн до 23 200/кв. м у Подільському районі.

У Дніпровському зростання склало 2,62% або 500 грн до 19 600 грн/кв. м, у Дніпровському — також 500 грн або 2,29% до 22 300 грн/кв. м.

У Солом’янському ціна змінилась на 300 грн або 1,36% з 22 000 грн/кв. м до 22 300 грн/кв. м.

Нові проекти: чим дивують девелопери покупців

Нових проектів цього місяця в Києві не так вже й багато. Стартували продажі в новому проекті ЖК Lucky Land у Святошиському районі. Це буде цілий мікрорайон з 23 будинків комфорт-класу з власною інфраструктурою, зокрема дитячою і спортивною. Ставку зроблено на близькість ТРЦ Lavina Mall, який для мешканців міні-міста стане локальним. Квартири в ціні стартують від 505 тис. грн.

ЖК Delrey, якщо вірити презентації, стане новобудовою бізнес-класу на Печерську заввишки 25 поверхів. Тут обіцяють дитячу, спортивну, комерційну інфраструктуру, ресторани, спа-центри та інші сервіси на території. Квартири тут стартують від 1,36 млн грн.

На цьому можна було завершувати скромний перелік, якщо б не інсайдерська інформація про новий проект класу комфорт+ у форматі багатофункціонального житлового комплексу на Оболоні. Як розповіли кілька перевірених джерел, йдеться про ділянку на Мінському масиві. Це довгобуд, за який беруться дві компанії — Citex Development та Perfect Group.

Тут планують побудувати комплекс у форматі live-work-play, щоб мешканці могли жити, працювати і відпочивати в межах одного простору. Складовими проекту стануть власний вбудований ТРЦ, дитсадок, спортклуб, парк і лаунж-зона в закритому дворі. Поки що достеменно невідомо, коли проект стартує, але його поява, враховуючи обмежену пропозицію в районі, може суттєво перекроїти міське тло житлового масиву. 

Динаміка цін в доларах

В доларах по міжбанку середня ціна в Києві до кінця листопада 2019 склала $980 за кв. м. Ціна в порівнянні з минулим місяцем зросла на $20 або 2,08%. Мінімальна ціна зросла на $10 або 1,54% до $660/кв. м. 

У листопаді 2018 року квадрат в доларах в новобудовах Києва коштував $840, а мінімальна вартість була — $570.

Таким чином, за рік зростання середньої ціни в доларах склало $140 або 16,67%, а мінімальної $90 або 15,79%.

На що чекати далі

В умовах незрозумілої поведінки гривні по відношенню до долара, коли всі експерти пророкують різкий стрибок, покупець зараз акумулює заощадження в валюті. Не поспішає він нести гроші в відділ продажів і через різні чутки про те, що все буде падати і валитися. Я вважаю, що обвалу не буде: ринок переживає непрості часи, падіння продажів і затримки зі здачею комплексів, проте є всі передумови, щоб ситуація нормалізувалася. Якщо забудовник будує не тільки за рахунок грошей інвесторів, але і має в своєму розпорядженні власні кошти, готовий запропонувати цікаву концепцію, багатофункціональну інфраструктуру і додану вартість в проекті, його проект точно буде конкурентноздатним і популярним серед покупців. Покупець на ринку є, і саме він диктує умови і формує запит на якісне житло. В тренді багатофункціональні комплекси, їхня кількість в структурі нових ЖК з початку року збільшилася на третину і буде рости, житло бізнес-класу з високим рівнем сервісу, екопроекти, де зроблена ставка на синергію інфраструктури та рекреаційних об’єктів і зон. З’явилися на ринку і проекти, в яких, крім житла, будують торгові та офісні центри. Кілька нових апарт-комплексів стартували за останні пару місяці, що дає надію на активізацію цього сегменту. 

Статьи по теме
Відео
Як ЗМІ впливають на вибір новобудови?

Володимир Копоть, юрист, CEO Monitor.Estate поспілкувався з представницею ЗМІ, експерткою ринку нерухомості Вікторією Берещак про те, як ЗМІ освітлюють події…

06 / 12 / 2019

Новини
ЖК «Центральний — 2» в Ірпені будується законно, компанія виграла Апеляційний суд

Новини компаній Учора, 5 грудня, Київський апеляційний суд зняв арешт з ділянки, на якій знаходиться житловий комплекс «Центральний — 2» в Ірпені. Таким чином суд підтвердив, що будівництво…

06 / 12 / 2019

Новини
В Україні скасують збір за довідку для купівлі та продажу нерухомості

Верховна Рада прийняла 5 грудня в цілому закон про ліквідацію схем в сфері нерухомості (№ 2047-д) щодо реєстрації інформації звітів про оцінку об’єктів…

06 / 12 / 2019

Новини
В Україні з’явиться Концепція державної житлової політики

Мінрегіон розробить Концепцію державної житлової політики на 2019–2024 роки. Вона визначить пріоритети та конкретні кроки для забезпечення житлом людей, які…

06 / 12 / 2019