Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
Есть ли шанс заработать на недвижимости

28.09.2016

Наталия Рева

3m2 решил выяснить, насколько сегодня целесообразны инвестиции в недвижимость – как с целью перепродажи, так и сдачи в аренду. На какую прибыль могут рассчитывать инвесторы в первом случае, и на какой срок окупаемости – во втором?

На сегодняшний день недвижимость является фаворитом у частных инвесторов. Нестабильность национальной валюты, банкротство ряда банков, ограничения НБУ на выдачу вкладов – эти факторы все еще отталкивают частных инвесторов от банковской системы. И хотя банкиры утверждают, что их депозитные портфели начинают расти, говорить о полном восстановлении доверия к банкам можно будет только после того, как завершится очистка системы, стабилизируется гривна и будут отменены все ограничения НБУ.

Пока же немногочисленные из оставшихся инвесторов предпочитают вкладывать средства в недвижимость. И хотя времена, когда в отделы продаж выстраивались очереди, давно прошли, по словам девелоперов, после последнего роста курса доллара доля инвестиционных сделок снова выросла.

Быстрая прибыль

Практика инвестирования с целью перепродажи была особенно популярной до кризиса 2008 года – в те времена было немало инвесторов, которые скупали до десятка квартир на ранних этапах строительства и перепродавали их с большой прибылью через год-два. Этому способствовал растущий рынок – например, за 2006 год цены на недвижимость выросли вдвое, в следующие годы рост цены за год составлял более 50%. Это соответствующим образом сказывалось и на доходности инвестиций с целью дальнейшей перепродажи.

Даже сегодня разница в стоимости квадратного метра на начальном этапе строительства и при введении дома в эксплуатацию составляет минимуму 30%. Но только в гривнах. Рост курса доллара и привязка к нему, пусть и непрямая, стоимости квадратного метра, обеспечивает достаточно высокую доходность инвестиций в национальной валюте – от 30 до 50%. Но чем выше доходность в гривне, тем ниже она в долларовом эквиваленте: рынок очень чуток к колебанию курса и на любой его рост реагирует снижением цен на вторичном рынке. В долларовом эквиваленте у инвесторов, цель которых продать недвижимость ближе к окончанию строительства, больше шансов «выйти в ноль», чем получить прибыль. Зато неплохие перспективы у тех, кто рассчитывать получать небольшую, но стабильную прибыль в течение длительного времени.

Выбор рантье

Доходность инвестиции в недвижимость с целью сдачи в аренду во многом зависит от ее класса, площади помещения, дополнительных расходов и того, в краткосрочную или долгосрочную аренду планируется сдавать квартиру.

Независимо от того, о первичном или вторичном рынке идет речь, чем меньше площадь квартиры, тем быстрее инвестиция окупится.  Так, «гостинку» на вторичном рынке с более или менее приемлемым ремонтом сегодня можно купить за 25 000 – 30 000 долларов, что эквивалентно 650 000 – 780 000 гривен. Приобрести квартиру такого типа можно и дешевле – от 20 тысяч долларов, но в таком случае придется потратиться еще и на ремонт. Средняя стоимость аренды «гостинок» в хорошем состоянии составляет  4500-5000 грн в месяц (54 000 – 60000 грн в год). Таким образом, срок окупаемости инвестиции составит от 11 до 14 лет, а ее доходность – 7-9%.

Двухкомнатная квартира обойдется в 40 000 – 50 000 долларов (1 040 000 – 1 300 000 грн), а сдать ее в аренду можно за 6000-7000 грн в месяц (72 000 – 84 000 грн в год). Срок окупаемости инвестиции составит 12,5-15,5 лет, а доходность – 6,5-8%. Доход от трехкомнатной квартиры будет еще ниже.

Отметим, что срок окупаемости и доходность рассчитана в гривнах, их долларовый эквивалент будет во многом зависеть от курса валют. И чем выше будет курс, тем ниже доходность. Более того, рост курса провоцирует снижение цен на саму недвижимость, и через несколько лет получить за нее ту же сумму в долларах, за которую квартира была куплена, может и не получиться. Кроме того, снижает доходность и налог на прибыль – сегодня большинство арендодателей его не платят, но рано или поздно этой практике придет конец.

С расчетом доходности инвестиции в новостройку с целью сдавать ее в аренду сложнее. Во-первых, такая инвестиция начнет работать, в лучшем случае, через год-полтора, а если покупка осуществлялась на ранних этапах строительства, то еще позже. Во-вторых, в большинстве случаев, квартира в новом доме нуждается в полноценном ремонте и мебели, что существенно увеличивает размер вложений. Например, купить квартиру площадью около 35 квадратных метров в Варшавском микрорайоне можно за 687 000 гривен, но еще не менее 200 000 грн придется потратить на ремонт и еще столько же – на мебель и бытовую технику. В итоге, срок окупаемости инвестиции составит 15-18 лет – в зависимости от стоимости аренды, но без учета времени до сдачи дома в эксплуатацию. Доходность, соответственно, составит 5,5-6,7%. Для двухкомнатной квартиры показатель будет примерно на том же уровне.

Есть на рынке и предложения с ремонтом от застройщика – для них понадобится только мебель и, в отдельных случаях, ремонт санузла – к примеру, в ЖК «Кристер-Град» квартиры сдаются с ремонтом, но отделка санузла плиткой не производится. Но, скорее всего, переделывать ремонт в такой квартире придется уже через 2-3 года, так что без дополнительных вложений все равно не обойтись, а срок окупаемости в итоге составит те же 15-18 лет.

Как видим, сегодня недвижимость трудно назвать высокодоходной инвестицией, но как средство сохранения гривневых сбережений и получения небольшой ренты даже в наше непростое для рынка время она вполне подходит.

Статьи по теме
Новини
Активісти вимагають вжити заходів щодо незаконних дій прокурора Кулика, який надбудував цілий поверх

Низка громадських організацій вимагає від державних органів вжити заходів щодо факту незаконного будівництва, проведеного скандальним прокурором Костянтином Куликом в одному з найелітніших…

22 / 11 / 2019

Новини
Депутат Київради поскаржився на новобуд на Лук’янівській

У мера Києва Віталія Кличка просять скасувати Містобудівні умови і обмеження (МУО) на проектування забудови в межах земельних ділянок на вул. Лук’янівська, 35,37,39, пров. Лук’янівський, 2-А….

22 / 11 / 2019

Новини
ЖК «Центральний» буде відстоювати свої права в Апеляційному суді, бо ми працюємо законно, — керівництво компанії

Новини компаній Житловий комплекс «Центральний-2» подаватиме апеляцію на рішення Ірпінського міського суду щодо арешту ділянки, на якій компанія працює понад…

22 / 11 / 2019

Новини
За який час можна дістатися з передмість до Києва. Інфографіка

Реальна територія Києва давно не обмежується межами міста. Багато киян їздять на роботу з передмістя, пише ЛУН Місто. Посилаючись на…

22 / 11 / 2019