Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

ru
Що потрібно знати і перевірити при купівлі квартири в новобудові в Україні

11.10.2019

Невідомий автор

Давайте щиро? Інвестиція в нерухомість може полоскотати нерви будь-кому. З одного боку, нечесні на руку компанії, які можуть втягнути в історію з довгобудом або взагалі недобудовою, з іншого — фінансові особливості інвестування та обмежений бюджет. І це лише верхівка айсбергу. Нижче ви знайдете 10 простих кроків, які допоможуть трохи прояснити ситуацію на ринку житла Києва і особливостей купівлі квартири в ЖК. 

Чітко визначте свій бюджет. Однокімнатна квартира в Києві коштує в середньому $35–40 тис., двокімнатна — $45-55 тис., трикімнатна — $60 тис. і більше. Все залежить від району, концепції комплексу та інфраструктури. Є дешевше, є дорожче. При цьому, якщо у вас немає такої суми одразу, продавати нирку не доведеться. Нижче розповім, як купити квартиру з обмеженим бюджетом. 

Середня вартість квадратного метра в Києві станом на жовтень 2019 року становить 24 000 грн/кв. м, а під Києвом — 13 500 грн/кв. м. Запам’ятайте одне: ціноутворення у кожного житлового комплексу формується за своїми унікальними параметрами: вартість будівельних матеріалів, витрати на будівельно-монтажні роботи, локація, концепція, архітектурний проект, вкладення в інфраструктуру, інженерію і комунікацію. Додайте сюди витрати на маркетинг, піар, просування, зарплати, а також відкати і корупційні моменти. Не забудьте про націнку. Не сподівайтесь, що ціни однакові для ЖК на Печерську і ЖК, скажімо, в Глевасі. Одна справа — жити в чистому полі з одним магазином, інша — у 10 хв. від метро із садочком і школою на території. До речі, інколи у заміських комплексів в рази більше переваг, ніж у київських.

Не забудьте виділити гроші на додаткові послуги — консультацію юриста чи перевірку документів перед покупкою, оплату послуг нотаріуса. Крім того, покупець сплачує держмито в розмірі 1% вартості квартири в новобудові, а також 1% у Пенсійний фонд.

Право власності на квартиру також треба зареєструвати в Державному реєстрі, а це 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних громадян.

Визначившись із бюджетом, починайте вивчати ринок. Скористайтесь одним із сайтів-агрегаторів житлових комплексів. За допомогою чітких параметрів можна відсіяти левову частку об’єктів. А у нас, до слова, наразі понад 300 ЖК в столиці! Перфект матч можна сформувати по таких критеріях: район, вилка ціни квадратного метра, кількість кімнат, стан будівництва — в проекті, підготовчі роботи, будується чи вже завершений.

Чи можна купувати квартиру в недобудованому будинку або на етапі котловану? Можна, але дуже вдумливо і обережно. Ось тут вам потрібен юрист, який перевірить усі документи. Це можна зробити й самому, але я раджу перестрахуватись. Перевірити у забудовника у першу чергу треба: документ на землю (це має бути акт про право власності, договір оренди чи договір про право постійного користування на землю або договір суперфікцій). Звертайте увагу на терміни завершення договорів, а сама земля має бути точно відведена під житлову забудову. До речі, перевірити цільове призначення земельної ділянки (що на ній дозволено будувати) можна за допомогою публічної кадастрової карти. Працювати з нею просто: знаходимо ділянку, визначаємо правовий статус (вартість чи оренда), цільове призначення. Це важливо, щоб потім при введенні в експлуатацію у будинка не виникло проблем. Також у забудовника має бути чинний дозвіл на будівництво, затверджений генплан у відповідності до детального плану територій, який затверджений містом для кожного району, дозвіл на початок будівельних робіт, ліцензія генпідрядника. Самому знайти ці документи можна на сайті ДАБІ, на сайті ЖК (вони там мають бути, інакше виникають питання) або попросити у менеджера відділу продажів при зустрічі.

Які ризики? Високі. Чи є шанс, що ЖК недобудують? Завжди. Особливо, якщо не перевірити, з ким маєте справу. Квартири як повноцінного об’єкта ще не має, адже вона ще не побудована. Завжди є вірогідність, що будинок не буде добудований взагалі чи в заявлений термін. Якщо девелопер грає за правилами, усі документи на будівництво є, а бекграунд чистий, ця вірогідність є значно меншою. Тому не зайвим буде звернутись до  реєстру судових рішень — перевірити за усіма пов’язаними із ЖК і девелопером компаніями. Проглянути єдиний держреєстр юридичних і фізичних осіб-підприємців — тут можна знайти інформацію про забудовника по коду чи назві компанії, перевірити бекграунд; Сайт містобудівного кадастру Києва дозволяє перевірити статус будівництва наразі, а також подивитися на дозвільні документи і якщо є — судові справи. Сайт Асоціації допомоги постраждалим інвесторам надає інформацію про проблемні об’єкти. 

З урахуванням усіх можливих ризиків квартири в будинках, що будуються, коштують значно дешевше. У середньому різниця у ціні квадратного метра від етапу котловану до завершення робіт складає 30-45% залежно від ЖК. Тому це вигідна інвестиція, якщо купувати у нормального забудовника.

Коли обрали кілька варіантів ЖК, обов’язково треба поїхати у відділ продажів і на об’єкт. У менеджера найперше попросити показати затверджений генплан (що планують будувати), усі дозвільні документи. Розпитати, з чого і як будують, наявні планування, яку планують інфраструктуру, особливості купівлі, інвестування, яка інфраструктура району і хто найближчі сусіди. 

Якщо визначились із ЖК, перевірили документи, зважили ризики і нюанси, можна готуватися до угоди. Купити квартиру в Україні в новобудові можна фактично трьома способами. Перший — 100% оплата. Таких покупців девелопери люблять чи не найбільше і заманюють усілякими знижками, які сягають від 5 до 15%. Другий варіант — іпотека. Її у нас видають усього 10 банків під 22% річних в середньому. Переплата в дві-три квартири гарантована. Третій варіант найбільш реальний — розтермінування. Воно буває двох видів — до введення в експлуатацію (не сильно рятує) і тривале під невеликий відсоток річних. При цьому перший внесок деякі забудовники роблять від 10 до 30%. Решту розбивають рівними платежами на потрібну кількість років. Це може бути 2, 3, 5 чи навіть більше років. Варіанти на ринку є. Зрозуміло, що чим більше грошей ви готові внести одразу, тим вигідніше вийде купівля квартири. 

Як ще зекономити? Обрати непопулярне планування з неправильними кутами або на першому поверсі чи без балкону. Ліквідними вважаються середні поверхи, вони дорожчі на кілька тисяч доларів. Щоб реально зекономити, орієнтуйтесь на власні потреби. Якщо ви власник авто, то переплачувати за близькість до метро не варто, але шукайте новобудову із достатньою кількістю паркомісць (а це велика проблема) чи паркінгом. Якщо вам не принципова розвинута внутрішня інфраструктура чи якість матеріалів у вхідних групах — теж можете заощадити.

Статьи по теме
Новини
Активісти вимагають вжити заходів щодо незаконних дій прокурора Кулика, який надбудував цілий поверх

Низка громадських організацій вимагає від державних органів вжити заходів щодо факту незаконного будівництва, проведеного скандальним прокурором Костянтином Куликом в одному з найелітніших…

22 / 11 / 2019

Новини
Депутат Київради поскаржився на новобуд на Лук’янівській

У мера Києва Віталія Кличка просять скасувати Містобудівні умови і обмеження (МУО) на проектування забудови в межах земельних ділянок на вул. Лук’янівська, 35,37,39, пров. Лук’янівський, 2-А….

22 / 11 / 2019

Новини
ЖК «Центральний» буде відстоювати свої права в Апеляційному суді, бо ми працюємо законно, — керівництво компанії

Новини компаній Житловий комплекс «Центральний-2» подаватиме апеляцію на рішення Ірпінського міського суду щодо арешту ділянки, на якій компанія працює понад…

22 / 11 / 2019

Новини
За який час можна дістатися з передмість до Києва. Інфографіка

Реальна територія Києва давно не обмежується межами міста. Багато киян їздять на роботу з передмістя, пише ЛУН Місто. Посилаючись на…

22 / 11 / 2019